關注瀋陽房哥，看最適合瀋陽人的買房經驗
購房者最大的痛點就是選擇困難，這也是房哥能夠收穫大批粉絲的基礎。今天房哥來聊聊在瀋陽選籌的感性認識，這裡沒有冰冷的數據，只有個人的經驗和理解。
區域選擇
選房一定要先選區域，然後在區域內選盤。每個區域都有不同的特點，適合不同的購房群體。很多諮詢房哥的購房者東西南北看一圈，效率很低。房哥做了個簡單的象限，橫軸是自住-投資，縱軸是低價-高價。四個象限分別選取了三個有代表性的區域，根據自己的需求先選定區域，能排除掉很多幹擾項。
大家可以先列出自身購房屬性：
1.工作地2.學區3.地鐵交通4.預算......
把自身的需要的屬性與象限內的區域比較，選出適合自己的區域象限。
也許會有很多人質疑我的象限圖，那麼房哥是依據什麼判斷哪些區域適合自住或者投資的呢？
1，一河兩岸＋市府南遷
一河兩岸＋市府南遷的政策對瀋陽區域格局有著深遠的影響，受此影響城市中心將不可避免地向南移動，而且移動速度很快。
短短幾年的時間，瀋陽的市中心向南移動了十公裡以上。
瀋陽的城市中心一直在向南移動：
當地鐵一二線通車的時候，市中心從老市府南移到了地鐵青年大街站。交通優勢是評判城市中心的重要依據，青年大街站地鐵口獨享金廊雙地鐵。在老市府區域優勢走弱市府南遷傳的沸沸揚揚的大背景下，定義青年大街地鐵口為市中心也不算勉強。當萬象城成為瀋陽最熱最高端的商場、當寶能要建瀋陽第一高樓、當華潤悅府、寶能GFC、雅頌居成為了瀋陽最貴的商品房，城市中心不知不覺又向南發生了偏移，工業展覽館區域在金廊格局初定的時候成為了新的市中心。當瀋陽提出一河兩岸的政策後、當河景房賣上天時、當K11高調開業時，城市中心又悄悄地向南移動，來到了金廊銀帶交匯處。而隨著渾南的大崛起，奧體板塊已經成為了成熟板塊。這裡有雙地鐵、商業群、主幹路和未來的渾南地王（中儲物流）。未來隔河相望的奧體板塊和工業展覽館板塊也許會形成雙中心格局。雖然奧體板塊很難追趕上工業展覽館板塊的步伐，但是相比其他區域，這裡更有中心味兒。而隨著城市中心不斷南移，有些區域走弱是不可避免的。大東區就是最明顯的例子，這裡是一環，但是發展情況一般，房價增勢緩慢。瀋北新區也是城市南移的犧牲品，區域以旅遊業為主，之前房地產市場也不如南部活躍。直到一河兩岸、城市南移利好的區域（長白島、新市府等）翻了倍後，瀋北才逐漸找到了自己的節奏。
2，有持續土地供給的區域才會有發展
瀋陽樓市走完了上半場，進入了下半場。我們看一下，上半場房價快速上升的區域有哪些？而下半場又如何？
長白島樓市上半場，長白島增幅最大。樓市下半場，長白島緩慢增長。我們都知道，長白島板塊再也不會有大批量的土地拍賣了。沒有土地拍賣，就沒有新產品入市。沒有新產品入市，就沒有跳漲邏輯。試想，如果長白島核心區域現在出讓熱地，按照土地市場的行情，拍賣到15000房價賣到30000是最保守的估計。
新市府新市府板塊是典型的房價快速上升有持續淨地入市的區域。在新市府核心區域（中央公園周圍）各個樓盤陸續售罄之後，外延板塊莫子山板塊拿過了接力棒。不僅土地價格水漲船高，而且產品也從剛需盤轉向為品質盤。區域熱度持續不減，跳漲邏輯一直都在。
瀋北新區即使城市南移帶來了利空，瀋北新區也找到了屬於自己的春天。憑藉著低價邏輯和炒作學區房，瀋北新區逐漸進入節奏。中海高價拿地更是讓區域的天花板被捅破。
而反觀市內五區，很少有大面積的淨地入市，一般以迷你地塊為主。這種地塊只能滿足區域內的改善需求，並不能吸引很多外來人口流入。並不是說市內五區房價就不動，只是滿足的是另一種邏輯。
3，新區新房→老區新房→老區老房→新區老房
板塊輪動告訴我們，價格變動分先後，分房源。
在一個城市啟動上漲行情後，新區新房（包括售樓處新房和次新二手房）率先上升，邏輯是便宜。然後，熱度逐漸向老區的新房蔓延。邏輯是板塊輪動，價值回歸。再然後是老區老房。目前瀋陽還沒走到這步，邏輯是價格擠壓。最後才是新區老房，邏輯是別無選擇。我們研究了多個城市的房價邏輯後發現，幾乎所有的瀋陽同類型城市都是這個邏輯，瀋陽也很難避開這個規律。
所以我們發現，瀋陽率先啟動的是長白島、新市府、張士等新興板塊的新房和次新二手房。然後是市內五區的新房和次新房。這是我們投資購房需要重點考慮的問題，也能很好地解釋為什麼有些區域房價動了有些沒動，有些區域先動有些後動。
自主邏輯
自住邏輯很簡單，簡單一句話：降低增值預期，追尋內心本源。
大部分人是又想自住又想房子大量增值，這本身就是矛盾的。相對來說，房子越貴越適合自住，卻越便宜越容易增值。越貴的房子，品質、學區、交通都越好，住起來也舒服。而越便宜的房子目標購房人群越多，增值潛力也更強。
既然是自住，就不要對增值抱有過高預期，找到內心深處的本源動因才是最重要的。而增值，也許是順理成章的事情。
你覺得自住和投資矛盾嗎？歡迎留言交流。