【以案說法】本村房屋賣「外人」 ，徵收拆遷現爭議！

2020-09-12 張家口中院

近年來，我國城鎮化進程加速，

城市近郊的土地持續增值，

有關房屋租賃、買賣的交易也越來越多。

但是，一些人私自出售

屬於農民集體所有的宅基地或自留地，

在這些地被依法徵收時產生了糾紛。

9月8日，張家口市橋西區人民法院

就審理了這樣一起合同糾紛案件。

2008年，金某的父親將橋西區某村的三間房屋出售給張某，並將這三間房屋的集體土地建設使用證和契證交付給了張某，雙方完成交易後，張某就佔有使用了這三間房屋。近期，這三間房屋被劃入依法徵收範圍，金某以張某並非房屋所在村集體成員、無權購買該房屋，且房屋為自己名下財產，金某父親無權處分為由，將房屋購買者張某告上法庭，要求確認張某與金某父親轉讓金某所有的三間房屋行為無效。

法官審理認為

本案中金某父親將房屋轉讓給非本集體經濟組織成員的張某，違反了我國法律、行政法規的強制性規定，依法應確認該房屋買賣合同無效。但金某父親明知張某為非本集體經濟組織成員仍將宅基地及地上房屋向其轉讓，張某明知是農村宅基地上房屋卻願意購買，雙方均存在過錯。金某作為房屋所有權人，在其父親將其房屋出售給被告十二年中，一直未提出異議，現房屋被列入政府徵收範圍，在拆遷產生巨大利益時，才以所有權及買賣違反法律規定為由主張買賣合同無效，屬於惡意違反誠實信用原則的行為，也存在過錯。如果僅依據合同法確認合同無效後簡單機械地處理，就會讓失信人堂而皇之地獲得巨大的利益，這不僅與民法的誠實信用原則相違背，更與傳統道德、善良風俗格格不入，對房屋購買者張某更是有失公正。因此，在合理的限度內彌補受讓人的損失，讓失信人承擔應得的法律制裁，才能有效地平衡雙方的利益，維護社會公平正義。本案中，張某的購房行為雖因違反法律的強制性規定會被認定為無效，但應綜合考量糾紛產生的是與非、善與惡，以及雙方當事人的過錯程度妥善適用法律的誠實信用原則和公平公正原則處理。因本案訴爭房屋現已列入政府徵收範圍，但未籤訂拆遷補償協議，故對於確認購房無效後產生的法律後果暫不作出處理，待訴爭房屋被拆遷徵收確認補償後，雙方可另行起訴。

法院遂判決

被告張某與原告父親金某轉讓的三間房屋轉讓行為無效。

法官說法

根據第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要精神，在國家確定的宅基地制度改革33個試點縣區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。即在該試點區域內非本集體經濟組織的以外的人購買該區域內宅基地上的房屋，買賣合同就有效，但在非試點地區，非本集體經濟組織的以外的人購買該區域內宅基地上的房屋，買賣合同就無效。城郊農村房屋相對城市商品房的價格確實優惠不少，但在購買城郊農村房屋時要注意審查該房屋是否能夠流轉，以免後期產生糾紛，損害自身合法權益。

供稿：橋西區法院

編輯：文雨

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