最高院判例：承租人單方違約解除合同後果很嚴重

【裁判法院】最高人民法院

【裁判文號】（2020）最高法民申2309號

【裁判日期】2020年8月11日

核心裁判觀點：

1、違約金與損失賠償可以同時主張

違約金與損失賠償均系填補違約所致損失的方法，當違約金不足以彌補當事人遭受的實際損失時，法律並未禁止二者同時適用，華潤公司有關違約金與損失賠償不能同時適用的申請再審理由，不能成立。

2、承租人提前解除租賃合同損失

損失總額包括合同履行後可以獲得的利益；可得利益損失包括再出租前的物業閒置損失、再出租租金與原約定租金的總差額、未能再出租物業的損失；租賃合同中同時約定物業費的，可得利益損失亦包括物業費對應的損失。

3、適用法律確有不當，不代表法律適用錯誤

二審判決在認定華美公司因華潤公司違約行為所受損失為19231029.14元的情況下，判令華潤公司支付違約金1000萬元並賠償損失19231029.14元，適用法律確有不當。

綜上，原二審判決適用法律雖有瑕疵，但綜合全案處理來看，判決結果總體適當。根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十條，原二審判決不屬於《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的「原判決、裁定適用法律確有錯誤」的情形

附：完整裁定書

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2020）最高法民申2309號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：遼寧華潤萬家生活超市有限公司。住所地：遼寧省瀋陽市鐵西區南八中路73號4樓。

法定代表人：武建威，該公司總經理。

委託訴訟代理人：韓陽，該公司員工。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：丹東華美房地產開發有限公司。住所地：遼寧省丹東市元寶區錦山大街78-8號。

法定代表人：匡遠茂，該公司董事長。

再審申請人遼寧華潤萬家生活超市有限公司（以下簡稱華潤公司）因與被申請人丹東華美房地產開發有限公司（以下簡稱華美公司）租賃合同糾紛一案，不服遼寧省高級人民法院（2019）遼民終532號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

華潤公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項申請再審。主要事實和理由：（一）原審判決認定華潤公司違約缺乏事實和法律依據。華潤公司系依據案涉《租賃合同》第1.10條和4.3.1條約定行使解除權，並不構成違約。退一步而言，即使華潤公司沒有單方解除權，在華潤公司表示可以繼續履約但希望減少租賃面積仍未取得華美公司同意後，華潤公司又表示希望可以繼續全面履行《租賃合同》，但此時華美公司明確拒絕並稱已經出租給了第三方，故案涉合同解除並非華潤公司違約所致，原審認定華潤公司根本違約缺乏事實和法律依據。（二）原審判決同時支持違約金和賠償損失的違約責任，不符合法律規定。根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第一百一十四條和最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱合同法解釋二）第二十八條第二款，違約金不具有懲罰的性質，一方違約賠償的相關金額不應超過損失，原審判決同時支持違約金和損失賠償的違約責任，給予了雙重賠償，違背法律規定，超過了法定的損失賠償範圍。根據《租賃合同》第10.7條和10.8條，華潤公司最多僅應以1000萬元為限承擔支付違約金的責任。（三）原審判決認定損失的計算方式缺乏法律依據。華美公司與案外人籤訂的租賃合同和案涉《租賃合同》之間的20年租金及物業費差額19231029.14元與華潤公司沒有因果關係，且沒有可預見性，不應歸入賠償範圍。按照20年租期進行計算華美公司的損失，與當事人籤訂合同時的預期不符，且根據當事人的約定案涉《租賃合同》約定有可能在第4年提前解除。華美公司未向華潤公司提供物業服務，不存在物業費損失，原審法院將20年期間物業費差價認定為損失缺乏事實和法律依據。

華美公司提交書面意見稱：（一）原審判決認定華潤公司違約完全正確，華潤公司稱其系依據約定解除合同，沒有事實依據。（二）案涉《租賃合同》第10.8條約定了違約金和賠償損失可以同時主張，且本案違約金的性質為懲罰性違約金，原審判決違約金和賠償損失同時給付正確。（三）原審計算租金和物業費損失的方式和數額認定有事實基礎，符合法律規定。綜上，華美公司根據華潤公司提出的要求定製建設了案涉物業，並將華美新天地項目從原先的住宅項目變更為商業項目。華潤公司的違約，導致華美公司遭受巨額損失，應予以賠償，請求駁回華潤公司的再審申請。

本院經審查認為

華潤公司關於原審判決認定其違約缺乏事實和法律依據的申請再審理由不能成立。案涉《租賃合同》籤訂後，華美公司按照約定建設租賃物業並經華潤公司確認符合其經營要求，後又應華潤公司要求同意其延期開業並減少租金，華潤公司在不具備合同約定終止情形的情況下，向華美公司發送《終止租賃合同及相關補充協議的通知》，以「因目前經濟下行的市場環境及日趨惡化的零售市場，我司進行了戰略調整」為由通知解除《租賃合同》，並且後續拒不接收案涉租賃物業，實質是明確表示拒絕履行合同，其行為已經構成根本違約。在華潤公司已於2016年6月15日明確表示拒絕履行合同後，華美公司於2017年4月5日與案外人另行籤訂租賃合同，該行為屬於依照合同法第一百一十九條第一款為防止損失擴大所採取的適當措施，華潤公司以此為由主張案涉合同解除系因華美公司違約所致，缺乏理據。

合同法第一百一十四條規定：「當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。」合同法解釋二第二十八條規定：「當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定，請求人民法院增加違約金的，增加後的違約金數額以不超過實際損失額為限。增加違約金以後，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。」根據上述規定，違約金與損失賠償均系填補違約所致損失的方法，當違約金不足以彌補當事人遭受的實際損失時，法律並未禁止二者同時適用，華潤公司有關違約金與損失賠償不能同時適用的申請再審理由，不能成立。但民事責任以填補損失為原則，當違約金責任與損失賠償責任均指向同一違約行為且同時適用時，二者之和不應超過違約所導致的損失總額。二審判決在認定華美公司因華潤公司違約行為所受損失為19231029.14元的情況下，判令華潤公司支付違約金1000萬元並賠償損失19231029.14元，適用法律確有不當。

合同法第一百一十三條第一款規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。」首先，案涉《租賃合同》約定的租賃物業面積為13303平方米，華潤公司拒絕履行合同後華美公司將其中12272平方米出租給案外人，兩份租賃合同約定租期均為20年，華美公司依據兩份租賃合同中所能取得的12272平方米租賃物稅後租賃對價差額19231029.14元，屬於華美公司因違約所受的可得利益損失，華潤公司關於二審判決計算該部分損失方法錯誤的申請再審理由，不能成立。其次，從案涉《租賃合同》約定的租賃期起算日2016年8月25日至2017年4月4日華美公司將相關物業交付案外人使用，案涉13303平方米物業在此期間的閒置損失2926660元，也屬於華美公司因違約所受的可得利益損失，對此一審法院已作出認定，二審法院未予否定，但在計算華美公司損失數額時遺漏此項。第三，一審判決認定的華美公司未能租出的1031平方米租賃物的損失7663271.43元，亦系華美公司因違約而實際遭受的可得利益損失，根據合同法第一百一十三條第一款，華潤公司應予賠償。二審判決以該1031平方米租賃物仍具有使用價值、華美公司即使因此受到損失也可從違約金中獲得彌補或者另訴主張權利為由未予認定，不符合前述法律規定。因此，華美公司因華潤公司違約所受的損失總額為29820960.57元（19231029.14+2926660+7663271.43），二審判決華潤公司支付1000萬元違約金並賠償損失19231029.14元，並未不當加重華潤公司所應承擔的責任。

綜上，原二審判決適用法律雖有瑕疵，但綜合全案處理來看，判決結果總體適當。根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十條，原二審判決不屬於《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的「原判決、裁定適用法律確有錯誤」的情形。華潤公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：

駁回遼寧華潤萬家生活超市有限公司的再審申請。

審判長　　王富博

審判員　　仲偉珩

審判員　　李賽敏

二〇二〇年八月十一日