深、廣、莞、惠新型產業用地(M0)政策對比分析

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前言

2019年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，在綱要中政府明確了大灣區各城市的產業發展導向，「支持傳統產業升級，加快發展先進位造業和現代服務業，促進產業優勢互補，協作聯動發展，構建國際競爭力的現代產業體系」。隨之，大灣區各城市均嘗試著設立新型工業用地類型以發展新型產業，M0用地政策也相繼出臺，筆者此次就大灣區4城：深圳、廣州、東莞、惠州的新型產業用地政策進行梳理，以供大家探討研究。

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深圳

發展背景

新型產業用地（M0）概念是深圳率先提出的。2013年1月，為了緩解土地空間壓力、有效推動產業升級，深圳市一口氣發布了7份文件——一份主文件《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》加六份小文件，業內稱「1+6" 。2014年1月1日，在「1+6」的基礎上，深圳正式發布實施《深圳市城市規劃與標準與準則》，首次在傳統土地類別中新增了「新型產業用地（M0）」門類。M0用地因其利用方式多樣性和靈活性的創新特徵而備受關注，成為了深圳市推動城市更新的重要體制創新。

根據2014版《深圳市城市規劃標準與準則》，新型產業用地M0是指新型產業用地是指融合研發、創意、設計、中試、 無汙染生產等創新型產業功能以及相關配套服務活動的用地。

規劃原則

建築規則方面，嚴格限定普通工業廠房最小分割面積為1000平方米，新型產業用房最小分割面積為300平方米；容積率規則方面，工業項目取消容積率上限；配套用房的計容建築面積不得超過項目總計容建築面積的30%。

一級線內工業用地不得建設商品住宅、大型商業，軌道500米範圍內可建不超過10%人才和保障住房；

對M1改M0嚴格控制，南山區不超過80%，寶安、龍崗、龍華、坪山、光明不超過20%，其他區域不做要求；

工業用地地塊容積率分為3個等級區間，僅規定了地塊的基準容積率，取消14版深標的容積率上限，其中密度一、二、三區新型產業用地（M0）與普通工業用地（M1）基準容積率分別為4.0和3.5。

分割轉讓

隨著《深圳市工業樓宇及配套設施轉讓管理辦法（徵求意見稿）》出臺，可以看出政策已逐漸收緊，分割轉讓限制嚴格，也體現了政府相關部門對於「工業去地產化，回歸產業本身」的強烈訴求。

另外，對受讓人也有嚴格的限定，配套宿舍的受讓人只能是企業，無法市場化銷售；工業樓宇的受讓人須是經依法註冊登記的企業，其中，一級工業區塊線內工業樓宇的受讓人應是從事製造業的生產、研發、設計等環節的工業企業或者生產性服務企業，並有3年以上合法納稅記錄（或者投資方有合法納稅記錄）。

地價計算

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通則

以劃撥方式供應的建設用地使用權，不計收地價。以出讓、作價出資、租賃方式供應或劃撥方式轉為有償使用的建設用地使用權，應根據土地的市場價格及本規則計收地價，其中產權歸政府的建築面積部分不計收地價。

計價公式：宗地地價＝∑（分用途分年期市場價格×對應建築面積×基礎修正係數×項目修正係數）同一宗地涉及多種建築類型的，按照不同建築類型和建築面積分別測算地價後合計。

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變更與補繳

已籤訂建設用地使用權供應合同的土地變更土地利用條件

計算公式：應補繳地價＝∑(分用途分年期市場價格×變更後對應建築面積×變更後基礎修正係數) - ∑(分用途分年期市場價格×變更前對應建築面積×變更前基礎修正係數)

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廣州

發展背景

2019年，《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》（徵求意見稿）面世，文件中新增了一種工業用地——新型產業用地（M0），3月31日，廣州市政府常務會議審議通過了本市《提高工業用地利用效率實施辦法》。廣州M0用地政策正式出臺，該實施辦法明確新型產業用地是指為適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用於研發、創意、設計、中試、檢測、無汙染生產等環節及其配套設施的用地。

規劃原則

新型產業用地（M0）容積率不低於3.0，配套行政辦公及生活服務設施的計容建築面積不能超過總計容面積的30%，並對新型產業用房荷載和客貨梯數量也進行了明確的規定。

分割轉讓

新型產業用地（M0）可按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓，即可將產業用房的50%進行分割轉讓，用於引入從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業，配套用房不可分割轉讓。

最小單元的建築面積不低於500平方米，分割的總建築面積不得超過土地供應合同約定，屬於新型產業用地（M0）配套行政辦公及生活服務設施用途的建築不得分割登記和轉讓、抵押；

新型產業物業產權分割轉讓後，自辦理不動產權登記之日起5年內不得再次轉讓。5年後轉讓的，新的受讓主體須為從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。

地價計算

新型產業地價標準按同地段的辦公用途地價的20%計收，有效降低了企業的拿地成本。

計價公式：P＝C×20％×S×（N/50）

其中：P為新型產業用地出讓底價，C為出讓時點同地段的辦公用途市場評估樓面地價，S為該地塊的總計容建築面積（不含須無償移交的建築面積），50年為工業用地最高出讓年限，N為實際出讓年限。

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東莞

發展背景

2018年9月，東莞出臺了《創新型產業用地（M0）管理暫行辦法》，明確東莞創新型產業用地（M0）為融合研發、創意、設計、中試、無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。以招引規模大、效益好、運營能力強的優質平臺商進行成規模、高品質開發為主攻方向，新型產業用地（M0）項目用房包括產業用房和配套用房。

規劃原則

相比廣州、深圳，東莞市規劃原則相對寬鬆。容積率原則上大於3.0，不超過5.0，可配置一定比例商業辦公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服務設施用地，但仍以產業用房為主，計容建築面積不得低於總計容建築面積的50%。

產業用房中用於生產製造的用房，應符合工業建築設計規範；用於研發設計的用房，可參照辦公建築設計規範進行設計；

產業用途的計容建築面積不得低於項目總計容建築面積的50%；配套用房的計容建築面積不得超過項目總計容建築面積的30%，配套宿舍可參照公租房標準進行設計；配套型住宅（R0）的計容建築面積不得高於項目總計容建築面積的20%，限定出售給入駐企業。

分割轉讓

M0用地可分割轉讓的計容建築面積不得超過該用地總計容建築面積的49%，配套用房不得分割轉讓。

分割單元面積：符合分割轉讓條件的產業用房單棟建築的套內建築面積不得少於2000平方米，產業用房可按基本單元分割，每個基本單元的套內建築面積不得少於300平方米；

受讓人限定：產業用房買受方必須是在中國境內合法註冊的法人單位，符合新型產業項目準入條件，經開發主體資格審查合格後方可參與購買。

地價計算

地價計算方法較合理，新型產業用地（M0）地價處於普通工業用地（M1）用地與商服用地（C）之間，與分割轉讓比例、實際出讓年限、容積率等因素相掛鈎。

計價公式：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R×(N/50)

其中：M1為普通工業用地市場評估價的地面地價；C為商服用地市場評估價的樓面地價，需參照市國土部門公布的國有建設用地基準地價更新修正體系進行容積率係數修正；X為分割轉讓比例；R為容積率；N為實際出讓年限。

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惠州

發展背景

2019年6月，惠州市自然資源局正式對外發布了《惠州市新型產業用地(M0)管理暫行辦法(徵求意見稿)》，增設「新型產業用地(M0)」。新型產業用地(M0)是指適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用於研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地，包括產業用房和配套用房。

新型產業用地主體準入需滿足三大條件：

用地單位為在惠州市登記註冊的獨立法人，企業註冊資本1000萬元以上，事業單位的開辦資金500萬元以上；

生產研發類企業需具備較強的經濟實力及行業影響力，項目主導產業明確；

承諾項目在產後3年內的畝均投資強度、畝均產出、畝均稅收平均不低於當地要求，同時承諾畝均能耗不高於當地要求。研發類的新型產業用地（M0）項目的稅收貢獻指標可以適當放寬。

規劃原則

惠州市新型產業用地（M0）政策出臺時間晚，規劃原則和產品配建比例主要參照東莞市。在開發強度上容積率超3.0，可多用途用地混合使用，可配建商業和住宅，有效利用土地的利用率。

分割轉讓

惠州市以往的工業用地不能分割，在孵化器建設方面，也只有省級孵化器才能進行產權分割，M0用地的出臺，明確M0用地可分割轉讓的計容建築面積不得超過該用地總計容建築面積的50%，同時，單棟建築的套內建築面積不得少於2000平方米，每個基本單元的套內建築面積不得少於300平方米，配套用房不可分割轉讓。

地價計算

惠州市新增M0用地的地價計算規則參考廣州市的政策，為同期同地段商服用地市場評估樓面地價20％。

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新增用地

計價公式：P＝C×20％×S×（N/50）

其中：P為新增M0用地的土地使用權出讓價格，C為出讓時點同地段的商服用地市場評估樓面地價，S為該地塊的總計容建築面積（不含須無償移交的建築面積），50年為工業用地最高出讓年限，N為實際出讓年限。

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「三舊」改M0

計價公式：P＝（新設定規劃建設條件下新型產業用地土地使用權市場價格-現狀使用條件下土地使用權價格）×40%

混合配置的商業辦公用地（B2）、住宅用地（R2）土地出讓金需按市場評估價計收。同一項目用地內不能納入「三舊」改造範圍的部分，按照已出讓用地轉M0辦理。

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已出讓轉M0

計價公式：P＝新設定規劃建設條件下新型產業用地土地使用權市場價格-現狀使用條件下土地使用權價格

按前述計收方式計算后土地出讓金出現負數的，政府不予補償。

整體來看，深圳市M0政策逐漸收緊，對於建築設計、產權分割面積、產業準入與分割轉讓門檻、產業監管回收土地要求等方面進行了嚴格限定，防止產業項目房地產化，也為其他城市提供了寶貴的經驗。

相比深圳、廣州，東莞市和惠州市在產品規劃上更多元，支持功能適當混合，可在新型產業用地(M0)基礎上配置一定比例商業辦公(C2)、配套型住宅(R0)和公共服務設施用地。

在城市更新和產業回歸的大背景下，新興產業用地（M0）將會成為熱點趨勢。

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