前言
在上篇中，我們分析了珠江口東岸城市深圳、廣州、東莞和惠州的新型產業用地（M0）政策，其實大灣區以深圳為發端的新型產業用地政策，最早借鑑的是香港和新加坡的土地政策。新型產業用地的提出是城市發展到了一定階段、為解決產業發展和城市用地矛盾而提出的解決方案，在大陸通過借鑑中國香港，由深圳開始逐步在全國主要城市蔓延。在大灣區，除了城市和產業發展水平都更高的珠江口東岸四個城市之外，在珠江口西岸的佛山、中山、珠海均已提出新型產業用地並出臺相關政策，而根據戴德梁行產業地產部了解到的信息，未來肇慶也將出臺新型產業用地政策。
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佛山
發展背景
2019年3月28日，佛山市順德區村級工業園升級改造工作領導小組辦公室印發《順德區村級工業園升級改造新型產業及綜合型產業用地管理暫行辦法（試行）》（順村改辦〔2019〕7 號）文件。
規劃原則
新型產業用地建設強度及物業指引：
容積率不得低於3.0，宗地內允許配建不超過總計容建築面積30%的生產服務等配套設施，嚴禁建造商品住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。
綜合型產業用地規劃指引：
綜合型產業用地中，工業用地面積不得低於宗地總用地面積的60%且工業用地上所建計容建築面積不得低於項目總計容建築面積的60%。對於工業用地與商業服務業設施用地混合用途的土地，工業用地上不得另行建設生產服務、行政辦公、生活服務等配套設施。
（此處綜合型產業用地是指為支持產業用地和配套服務設施統一規劃、功能適當混合，在工業用地基礎上配置一定比例商業服務業設施用地（B）和公共服務設施用地；且允許在同一規劃單元或規劃條件中多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓，整體辦理規劃、國土等手續）
分割轉讓
新型產業用地經批准後，開發企業按有關規定進行分割銷售， 其中產業用房分割銷售單元建築面積不得小於300 平方米。可分割銷售的配套設施計容建築面積不超過總計容建築面積的15%，且原則上須面向項目內產業用房業主銷售。
地價計算
屬政府儲備土地出讓等情況的，必須以掛牌方式公開出讓等方式出讓，起始價不得低於評估價。公開交易起始價不得低於順德區工業用地出讓最低價標準，且不低於新增建設用地的土地有償使用費、徵地（拆遷）補償費用及有關稅費之和。
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中山
發展背景
2019年6月27日，為適應新型產業用地需求，促進土地集約節約利用，中山市自然資源局新出臺《中山市新型產業用地管理辦法》，在工業用地大類中增加 " 新型產業用地 ( M0 ) " 中類。
規劃原則
新型產業項目用地面積應大於2公頃。
容積率3.5-6.0；建築密度不超過40%；綠地率10%-20%；建築高度不超過120米；配套服務設施計容建築面積不超過項目總計容建築面積的30%。
產業用房與配套服務設施應儘量分開設置。
分割轉讓
開發主體自持產業用房比例不得低於51%，自持年份不得低於15年；2次轉讓的要求兩年內不得再次轉讓。
產業用房按幢分割的，每個基本單元建築面積不得少於2000平方米；產業用房按層分割的，每個基本單元建築面積不得少於500平方米。配套服務設施可隨產業用房按可分割轉讓產業用房建築面積佔產業用房總建築面積的百分比分割轉讓。
地價計算
新型產業用地地價不得低於工業用地基準地價。
新增新型產業用地採取公開出讓，出讓起始價原則上按照商業服務業用地市場評估價的35%確定（經領導小組認定需要支持的產業項目，可下調至25%）；
「三舊」改造的「工改M0」採取協議出讓，市場評估價按照商業服務業用地市場評估價的20%確定；
已出讓工業用地轉為新型產業用地的採取協議出讓，新型產業用地市場評估價按照商業服務業用地市場評估價的20%確定（僅限於翠亨新區馬鞍島範圍）。
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珠海
發展背景
2016年5月，珠海市國土局對《珠海市國有建設用地使用權出讓年限管理規定》進行修訂，新規定增加了「新型產業用地」這一類型，指的是融合與生產緊密相關的研發、孵化、試驗、創意、軟體、信息、動漫、無汙染生產等創新型產業功能以及相關配套設施用地，最 高出讓年限為50年。
新型產業用地具體規劃及分割轉讓相關政策尚未出臺。
地價計算
舊廠房改新型產業用地：規劃容積率1.0（含）以下部分，地價不計收；規劃容積率1.0以上部分，地價按新規劃條件下新型產業用地市場評估價的40%計收；協議出讓的不計收地價。
舊村改新型產業用地：採取協議出讓方式供地的城中舊村拆建更新項目，其中保留劃撥性質的原有村集體物業補償安置及新增村集體經濟發展物業部分，及村民及村集體房屋認定面積定額倍數（含）以內住宅功能部分，地價不計收；其餘部分，地價按新規劃條件下新型產業用地市場評估價的60%計收。
舊城鎮改新型產業用地：採取協議出讓方式供地的住宅區拆建更新項目，現狀房屋認定面積1.2倍（含）以內的住宅功能部分地價不計收；其餘部分，地價按新規劃條件下新型產業用地市場評估價的100%計收。其他舊城鎮改建更新項目，地價按新規劃條件下新型產業用地市場評估價與原規劃條件下相應用途單宗土地市場評估價差額的40%計收。
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香港
發展背景
香港於1999 年出臺「商貿地帶」規劃指引。「商貿地帶」包含三種主要經濟活動：無汙染性工業，一般辦公室及商業用途。「商貿地帶」並非要取代「商業地帶」或「工業地帶」。「商貿地帶」將容納無汙染性工業和次級辦公室/商業用途(圖一)，至於高級辦公室/零售和酒店等發展則會保留於「商業地帶」，而傳統工業活動亦會繼續保留於「工業地帶」內。
商貿地帶與商業地帶、工業地帶的關係
規劃原則
商貿地帶可以規劃的產品業態：寫字樓、商業、無汙染性工業、工業行政及管理、出入口貿易寫字樓、工業產品的測試、裝配及品質控制、研究、開發、培訓及設計、高科技、產品生產前後的工序、數據處理及資訊科技、服務性及傳媒製作、銷售及市場推廣、貯存及分發、陳列室。
可以改規劃為商貿地帶的舊項目：
該區已有三棟或以上的工貿樓宇，包含已獲規劃許可轉作商業用途的工業樓宇及在建築設計上類似辦公樓宇的工業樓宇；
公共運輸網絡完善及鄰近公路幹線、鐵路車站及主要交通交匯處的區域；
區內與毗鄰地區的土地用途不協調，或因難以解決的環境及交通問題，使該工業區不宜用作住宅發展；
該區與毗鄰地區的敏感用途存在界面問題。例如：將現存工業及住宅發展區之間的土地改劃作「商貿地帶」，即可作為緩衝區；及該區有大量高空置率或殘舊的建築物，需要更多的推動力去改變該區的土地用途。
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