·作/者/簡/介/·
陳昆，華中科技大學社會學專業，法學學士。對軍民融合產業、軍工科研體制機制建設、區域開發、旅遊開發、產業策劃、新農村建設等多領域有深入研究。焦星宇，中國人民大學國際政治經濟學專業，法學學士。研究視野涉及城市發展、前沿產業、鄉村振興等領域。王皓雪，馬裡蘭大學地理信息科學專業，理學碩士。研究領域涉及文旅融合、產業發展、鄉村振興、城市發展等。宋傑
目錄
1.乘「新型產業用地」之風：高技術製造業時代的必然選擇2.逐「工業用地改造」之浪：存量時代的政策紅利1)新型產業用地可以分為「公開出讓類」和「城市更新類」兩大類型2)新型產業用地的擁有諸多優勢、但也帶來一定挑戰3)各地新型產業用地試行特點盤點3.新型產業用地在工業用地改造中的典型案例掃描1)「工改工+工改商」中的綜合體新價值——產業用地創新的深業上城模式2)「工改工」中的文創新價值——產業用地創新的常州模式3)「工改工」中的科技智造新價值——產業用地創新的坂田模式（以雲裡智能園為例）
一、乘「新型產業用地」之風：高技術製造業時代的必然選擇
新時代背景下，生產性服務業自生產製造流程中分離，是新型產業用地誕生的內在動因——
傳統工業用地政策及控制指標是傳統工業時代背景下的產物，無論是M1、M2還是M3類用地基本都是為滿足單一功能的傳統製造所設置。而進入新經濟時代，生產性服務業自生產製造流程中分離，包括研發設計、貨運運輸和倉儲、信息服務、金融服務、節能與環保服務、生產性租賃服務、商務服務、批發與貿易代理服務、生產性支持服務等（2019年，國家統計局《生產性服務業分類標準》）。
將上述生產性服務業的具體內容對應到用地上，則可能在同一地塊上出現科技研發（A35）、商業服務（B1）、商務辦公（B2）、無汙染生產製造和中試（M）、物流倉儲（W）等不同功能的混合，而根據目前的《用地分類標準》並沒有對應地類可以覆蓋，新型產業用地應運而生。
本文所指新型產業用地，是指融合研發、創意、設計、中試、無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。目前在我國，新型產業用地在規劃條件、辦理供地手續和不動產登記時，土地用途表述為「工業用地（新型產業用地）」。由以生產、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能用途為代表的產業用房，和以生產服務、行政辦公、生活服務等配套設施等功能為代表的配套用房。
圖片來源：華高萊斯根據網絡公開資料製圖
縱觀全球，早在90年代初期，中國香港和新加坡已經紛紛出臺相關制度，新型產業用地走上舞臺——
90年代是傳統產業向創新產業轉型的重要節點，中國香港和新加坡都面臨這一問題。這一背景下新型產業用地制度在兩地應運而生，雖然名字不同，誕生內容頗具相似之處。
在新加坡，新型產業用地就是兼容「研發+無汙染製造+商務辦公」三種功能的商業園用地（Business Park，下文簡稱BP用地）。在中國香港，新型產業用地就是兼容「無汙染工業+商務辦公+商貿」等功能的商貿混合地帶（Business Zone）用地。
1）新加坡：順應電子信息革命，與科技走廊規劃相匹配的BP用地
90年代之前新加坡工業用地主要分為兩種：Business 1（一類工業用地）和 Business 2(二類工業用地)，與我國的M1類工業用地和M2類工業用地類似。但是進入電子信息產業革命主導的90年代，B1和B2類用地會對周邊環境和居民帶來一定的幹擾和汙染，已無法適應電子信息產業時代人才導向的發展需求。
因此，新加坡在1991版概念規劃中不但提出要打造「TECHNOLOGY CORRIDORS（科技走廊）」，並且明確提出了與之相匹配的新型產業用地——BP用地。BP用地和B1、B2用地最大的區別在於其產業的無汙染性，設置在環境優越和交通便利的地區，往往與居居住區直接相鄰、大部分與MRT軌道站點相接，以吸引和留住頂尖的科技人才。
2）中國香港：針對製造業空置廠房問題，促進向新型產業轉型
同樣是進入90年代，香港面臨由於製造業規模萎縮而導致的大量空置廠房問題。據1999年香港規劃署針的諮詢報告所述「本研究調查了174座工業樓宇及4200個有關機構，調查發現預計在2016年將有高達420萬平方米的剩餘工業樓面面積空置(高達66公頃的土地)。」
圖片來源：華高萊斯根據網絡公開資料製圖
針對這一挑戰，香港規劃署在1999年頒布《商貿弟地帶概念及工業用地改畫指引》，提出「商貿混合地帶」概念。商貿地帶內允許寫字樓；商業；無汙染性工業；工業行政及管理；出入口貿易寫字樓；工業產品的測試、裝配及品質控制；研究、開發、培訓及設計；高科技、產品生產前後的工序；數據處理及資訊科技；服務性及傳媒製作；銷售及市場推廣；貯存及分發；陳列室等複合功能。從而盤活大量閒置的工業廠房，並植入與都市屬性相匹配的新型產業。
二、逐「工業用地改造」之浪：存量時代的政策紅利
除了新經濟時代產業需求倒逼的內因之外，目前我國新型產業用地的熱潮也離不開相關土地政策的因素的積極影響。
2016年，國土資源部印發《關於進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》（國土資規〔2016〕4號），通知中明確指出「除生活用地及公共基礎設施用地外，對超大和特大城市中心城區原則上不安排新增建設用地。」標誌著我們土地市場正式開始進入存量時代，存量土地市場成為未來新的市場藍海。
關於存量的工業用地，該通知中也有詳細的政策精神支持。「實施差別化產業用地政策。積極推行工業用地彈性年期、長期租賃、先租後讓、租讓結合的供應制度，鼓勵以租賃等多種方式向中小企業供應土地。支持以配建、設立地役權等方式，保障新能源汽車充電設施、移動基站等多點分布的新產業配套基礎設施用地。利用存量用地發展先進位造業、生產性服務業、創新創業平臺、「網際網路+」等，在5年內可保持原用途、原用地方式不變。」 縱觀全國各地，5年內可保持原用途、原用地方式不變的政策精神已經大範圍的得到了先行先試，以試行新型產業用地的形式盤活存量用地得到了成功實踐。
1.新型產業用地可以分為「公開出讓類」和「城市更新類」兩大類型
綜合產業內因和政策外因，我們可以發現目前國內各地新型產業用地主要可以分為「公開出讓類」和「城市更新類」兩大類型。其政策目的和分布區位有著顯著不同。
公開出讓類新型產業用地
利用地價優惠吸引高科技企業總部基地或研發中心，多位於城市高科技產業新區——
例如在深圳，印發的《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》明確提出「充分發揮地價槓桿作用，對符合我市產業發展導向的總部經濟、戰略性新興產業、現代服務業、高新技術產業、先進位造業和優勢傳統產業的研發及總部，給予地價優惠支持，實行差別化地價政策。」
據統計，深圳南山區新型產業用地（M0）的樓面地價約為商務辦公項目樓面地價的1/4甚至更低，考慮到其超高的容積率，優惠的地價具備相當的吸引力。
城市更新類新型產業用地
對舊廠房進行騰籠換鳥，多位於傳統工業集聚的城市中心——
城市中心舊廠房與中心區的發展定位不相符，改造需求最迫切；另外，規劃高容積率也是重要的原因之一，只有城市中心區才有可能消化高容積率帶來的大量物業。
2.新型產業用地的擁有諸多優勢、但也帶來一定挑戰
與傳統產業用地相比，新型產業用地總體上擁有「開發強度更高，配套產品豐富、分割轉讓靈活」的優勢。但是也面臨著產業準入門檻嚴苛的挑戰。
開發強度更高，都市感更強
根據《工業項目建設用地控制指標》，傳統產業用地容積率一般不小於0.6，各地方城市一般為1.0-2.0，不超過3.0。而新型產業用地的開發強度要更加優化。
鄭州市規定新型產業用地容積率介於1.6到3.0之間。從廣州、深圳和東莞的三城規定來看差別則更加顯著，廣州和東莞規定M0容積率原則上不低於3.0，不高於5.0；深圳給出的範圍是4.0-6.0之間。
配套產品複合，盈利模式豐富
傳統工業用地配套不超過總用地的7%，或不超過15%的總建築面積。新型產業用地倡導「兼容性混合功能用地」，由傳統的生產+配套轉變為生產+研發+辦公+配套等混合功能，配套設施面積比例可由14%提高至30%，業態和盈利模式變得更為豐富。
廣州和東莞都規定，配套行政辦公及生活服務設施計容建築面積不大於總計容面積的30%。鄭州市規定—廠房和研發用房建築面積不低於總建面的70%，剩下30%可以兼容商業配套，不超過10%為商業及餐飲，不超過20%為服務型公寓。其中，東莞還允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓。
分割轉讓靈活，利於資金回籠
土地在滿足一定條件下，可以分割登記、轉讓，非常靈活。以鄭州市為例，要求用地單位原則上要持有不少於總建面40%的廠房和研發用房，自持10年以上，剩餘30%在協議明確後可以分割轉讓，最小分割單元不低於300平米；配套商業、服務型公寓可分棟、分層、分套轉讓。這也意味著，整個園區物業最多60%都可以對外分割銷售。
準入門檻和全生命周期管理嚴苛
面臨在準入門檻和全生命周期管理上更加嚴苛的挑戰！
目前，各地方政府對新型產業用地供地前後的政府監管極為嚴格，無論是投入產出協議，還是驗收和評估，意圖都是讓產業落到「實處」。
以東莞為例。要求投資強度（投資總額/佔地面積）不低於600萬元/畝；年產出比（年度工業總值/佔地面積）不低於1200萬元/畝。供地後，新型產業項目建成投產後，如投資強度或年產出比通過驗收的，允許可分割轉讓部分的產業用房，申請不動產轉移登記。
產業用地的投資強度是與城市區位有較強關係，對比同一類型產業位於上海松江片區,其投資強度要求為522萬元/畝,在東莞這樣的一線城市該項要求是符合市場邏輯的。創新型產業用地年產出比不低於1200萬元/畝,而這一數值相當於上海的一個閔行經濟技術開發區或金橋經濟技術開發區在2015年的產出規模,而這兩個開發區在當年上海眾多的開發區中產值名列前茅,由此看出,創新型產業用地的產出規模要求之高可想而知。
3.各地新型產業用地試行特點盤點
創新型產業用地由來已久，在廣深莞，它叫M0；在北京是M4，在南京是M科，在杭州是M創，在惠州是M+，本質相似而名稱不同。
MO（深圳、東莞、珠海、溫州等）以東莞為例
產業類型：研發、創意、設計、中試、無汙染生產等創新型產業
分割轉讓：嚴格限制MO的分割
轉讓比例：不超過49%
產業類型：研發、創意、設計、中試、無汙染生產等創新型產業
地塊年限：一般為40年,不可分割M0可延長至50年
開發強度：工改M0為50年不低於3.0,不超過5.0配套比例配套用房計容建面不得超過30%
M4（北京、上海等）以北京為例
產業類型：高新技術產業
分割轉讓：禁止分割
地塊年限：土地租賃最長期限不超過15年，出讓方式實行彈性。
開發強度：1.5-5.0不等配套比例建築規模不超過地上總建築規模15%的配套設施
M科（南京、無錫、宜興等）以南京為例
產業類型：生產研發類產業
分割轉讓：分為不可分割銷售(自用型)和可分割銷售兩種
地塊年限：允許分割產權年限不超過50年
開發強度：容積率基本在1.5-4.0之間配套比例可統籌配建不超過項目總建築面積的15%的配套服務設施
M創（杭州、福州、青島、威海、武漢等）以杭州為例
產業類型：以產品研發、核心技術產品生產試驗為主的產業
分割轉讓：可分割銷售不超過50%的面積，政府享有優先回購權
地塊年限：鼓勵類產業用地的土地出讓年限可按50年確定,實行一次性
開發強度：原則上不低於2.0配套比例商業配套一般不超過總建築面積的10%
M+（惠州）以惠州為例
產業類型：研發、創意、設計、中試、環境友好型生產等的創新型產業
分割轉讓：分割項目產業用房基本單元建築面積不得小於300平方米
地塊年限：土地使用年限不超過40年
開發強度：原則上不低於2.5 (含2.5)配套比例配套用房計容建築面積不得高於總計容積率建築面積的30%
參考文獻
1.《M0和創新，會有什麼關聯？》2.《關於進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》3.鄭州市政府正式印發《關於高新技術產業開發區新型產業用地試點的實施意見》。4.《M0新型產業用地變城市更新的「香餑餑」？》5.《5分鐘讓你了解M0創新型產業用地的政策導向》
未完待續，明日繼續
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