來源： 自媒體
為了助力中國信創谷建設發展，降低企業拿地成本，培育壯大已有企業，吸引招商項目落地。經過大量前期的調研工作，2020年11月6日，由市規劃資源局濱海分局會同高新區管委共同研究草擬的《新型產業用地高效複合利用暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）經濱海新區區政府116次常務會議審議通過。該《暫行辦法》的實行，為濱海新區實現高質量發展提供堅強保障。待政府正式印發公布後予以執行。
來源：天津高新區
關於支持新型產業用地高效複合利用暫行辦法（報審稿）
為實施創新驅動戰略,加快產業轉型升級和新動能引育，支持新產業新業態發展，推進濱海新區高質量發展，根據《關於支持國家級新區深化改革創新加快推動高質量發展的指導意見》（國辦發﹝2019﹞58號）、《加快推進新時代濱海新區高質量發展的意見》（津黨發﹝2019﹞23號）、《關於支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》（國土資規﹝2015﹞5號）、《天津市優化工業用地管理促進產業結構調整升級實施辦法》（津政辦發﹝2018﹞55號）等文件精神，落實濱海新區作為全國綜合配套改革試驗區先行試驗一些重大的改革開放措施等方面要求,在借鑑國內其它省市先進經驗的基礎上,結合濱海新區的發展實際，制定本辦法。
第一條 本意見所稱新型產業用地(M0)是指符合國家、天津市及濱海新區產業政策導向，對居住和公共環境無幹擾、無汙染和安全隱患，原則上應屬於《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2017）中C（製造業）、I（信息傳輸、軟體和信息技術服務）、M（科學研究和技術服務業）行業，融合研發、創意、設計、中試、無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。
第二條 為鼓勵新型產業發展,加快新動能引育,降低實體經濟企業用地成本,在國土空間規劃用地分類實施前暫將新型產業用地(M0)納入M1進行管理，規劃用地性質界定為M1(新型產業用地),在土地分類中對應土地用途為「工業用地」（新型產業用地）。此類用地的配套用房包括配套管理用房、宿舍、食堂、小型商業等生活設施及其他配套輔助用房等，配套用房計容面積不得超出項目地上總建築面積的30%。
第三條 本辦法適用於現有工業研發用地（原M4用地）、存量工業用地提升改造為新型產業項目及本辦法出臺後新出讓的新型產業用地項目。
按照試點運行、政策成熟後推廣的原則，本辦法適用範圍僅限於經開區(東區、濱海-中關村)、高新區（華苑片區、海洋片區）、中新天津生態城、保稅區空港片區、東疆保稅港區範圍（具體位置見附圖）。根據經濟發展需要，經區政府批准後，可擴大政策適用範圍。
第四條 新型產業用地原則上容積率大於1.5、小於4.0，建築密度不小於30%，綠地率不小於20%,鼓勵屋頂綠化和垂直綠化,提高綠化覆蓋率。根據發展需要,在滿足城市空間品質、公共服務設施、市政設施等承載能力的前提下，經充分論證，可適當提高容積率上限要求。
第五條 新型產業用地的建築形態應與產業類型、業態相匹配，不得採用住宅類建築的套型平面、建築布局和外觀形態，其中生產製造用房，應符合工業建築設計規範；研發類產業用房可參照辦公建築設計規範進行設計，最小單元面積不得小於100平方米，商業辦公類最小單元面積可參照該要求執行。
第六條 結合區域產業定位和市場需求，合理確定新型產業用地布局及用地規模；涉及除M1(一類工業用地)外，其它用地性質調整為新型產業用地的、新型產業用地容積率指標調整的，應履行控規修改程序；控規中M1（一類工業用地）調整為新型產業用地的、新型產業用地除容積率外其它指標調整的應履行細分導則調整程序。
第七條 鼓勵產城融合發展。在符合環保、城市安全的前提下，鼓勵新型產業用地與居住用地、公共管理與公共服務設施用地、商業用地、道路與交通設施用地、公用設施用地、綠地與廣場用地等混合使用，需在控規中明確不同性質用地的比例。
第八條 根據新型產業生命周期採取彈性出讓年限和公開租賃方式進行土地供應，新型產業用地最高出讓年限不超過40年。租賃期滿申請續期的,可採取協議方式。涉及新型產業用地與居住用地混合使用的,應採取公開出讓方式。
新型產業用地土地出讓工作不適用「見章換章、見文換文」流程，市規劃資源局濱海分局負責試點範圍內新型產業用地出讓管理工作。各開發區規劃土地部門負責出讓方案組卷工作，將項目管理協議（含項目管理協議徵求意見情況及管委會審定意見）作為組卷要件一併上報市規劃資源局濱海分局，市規劃資源局濱海分局審核後上報區政府審批。
第九條 新型產業用地的市場評估地價不得低於相同地段工業用途基準地價的1.5倍。與新型產業用地融合發展的其它用地，按對應規劃用地性質分別計算土地出讓金、出讓年限和不動產登記,按照一宗地開展土地出讓工作。受讓人在付清出讓金（租金）後，向不動產登記部門申請辦理不動產登記。
第十條 在符合規劃、產業準入等前提下，新型產業用地提高土地利用率、增加容積率的，不再增收土地出讓價款，土地部門不再進行土地評估及公示程序，規劃部門履行控規（細分導則）調整程序、變更土地規劃條件後，直接籤訂補充合同；涉及以現有工業研發用地（原M4用地）、存量工業用地提升改造為新型產業用地的，應按照本辦法第九條要求補交土地差價後，籤訂補充合同。
第十一條 新型產業用地地上建築物企業自持部分不得低於50%。新型產業項目建成投產後，因企業發展, 需要將建築物進行分割轉讓、抵押的，由項目所在地開發區管委會對新型產業用地的土地出讓合同及產業監管協議的履行、消防安全等情況進行綜合審查，審查同意後，出具同意分割轉讓、抵押的審查書面意見。
對於已辦理銷售許可的項目，按照銷售許可確定的建築物基本單元進行不動產登記；未辦理銷售許可的項目，在完成建築物首次登記後,確需按幢、層、間進行房產分割登記的，採取土地共用的方式，並應符合以下條件：擬分割單元應當為權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間；項目所在開發區管委會出具同意分割轉讓、抵押的審查書面意見；對於按層、間進行分割登記的，審查意見應附分割後的界線範圍圖。
第十二條 新型產業用地及其地上建築物首次轉讓、出租及再次轉讓、轉租對象，應當為濱海新區依法註冊登記的企業，且符合新型產業類型，並需取得所在開發區管委會同意。首次轉讓後，5年內不能再次轉讓。為培育產業鏈，鼓勵分割轉讓的新型產業用房優先用於引進產業鏈上下遊的夥伴企業。
第十三條 各開發區管委會負責制定產業監管協議，明確產業準入條件、投產時間、投資強度、產出效率、節能環保、股權變更約束、土地及地上建築物轉讓條件、產業用房自持比例、退出機制、違約責任等相關條款，其中違約責任需具有可量化的處置措施，包括違約金、土地及建（構）築物的處置措施等。
第十四條 建立事中事後監管機制，各開發區管委會在土地出讓後依據產業監管協議進行定期考核，建立新型產業項目用地臺帳和評估機制，分別在項目建成投產、投產後每隔2年、出讓（租賃）年期到期前1年等階段對產業發展監管協議約定事項的履行情況進行核查，並根據履約核查情況依法依規進行處置後，形成履約核查處理報告上報濱海新區人民政府。
第十五條 按照行政管理職能，新區各行政主管部門配合開發區管委會對企業履約情況實施共同監管，依職責做好相關工作。
第十六條 新型產業用地項目單位應依法依規從事開發建設和生產經營活動。對存在弄虛作假、違法違規經營活動以及擅自改變土地用途或者審批用途的新型產業項目單位，各開發區管委會會同區有關職能部門依法依規進行查處，並將企業納入失信黑名單。
第十七條 本辦法自印發之日起實施,有效期3年。市規劃資源局濱海分局負責本辦法的具體解釋工作。其它未約定事項按照國家及天津市有關規定執行。
新聞連結：M0新型產業用地變城市更新的「香餑餑」？
隨著城市更新推進節奏加快，M0（新型產業用地）進入了業界的視野。在廣東省，以廣州、深圳和東莞為代表的三個城市，均出臺了M0的相關政策。拿地成本低，單位土地開發強度更大，可配建商業辦公甚至配套型住宅，多項優點導致M0引發大量關注。
M0（新型產業用地）是在工業用地（M類）中增加新型產業用地，主要為了滿足產業轉型升級需求。然而，因為可配建商業辦公甚至住宅類，所以，M0趨熱會不會使得產業用地成為變相的房地產開發地塊？
城市更新核心轉向產業回歸
據了解，廣州今年計劃城市更新項目723個，重點督辦「三舊」改造續建、新開工項目355個，其中舊村項目30個，舊廠項目86個，老舊小區微改造項目231個。
「城市更新正在從單純改善居住環境的第二階段向第三階段產城融合的新社區演進」，戴德梁行廣州產業地產部助理董事張婷婷表示，城市更新的核心正在轉向產業的回歸。以廣州為例，今年加大了對舊廠房更新的支持力度：在「工改工」方面，2017年舊政是以協議方式供地的，按市場評估地價40%計收出讓金，今年新政則無需繳交土地出讓金；移交公益性用地方面，2017年舊政策規定，將不低於該項目總用地面積15%的用地用於城市公建配套等公益性建設，建成後無償移交政府，今年的「工改工」僅需按控規移交公益性用地。
在城市更新重心轉向產業的大背景下，M0新型產業用地顯得頗為引人注目。
多項優點讓M0更「搶手」
M0是為適應傳統工業向新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業用地（M類）中增加新型產業用地（M0），是指：融合研發、創意、設計、中試、無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。
在2018年9月，東莞出臺了《創新型產業用地（M0）管理暫行辦法》，是國內將M0管理辦法較為完整地寫入地方性政策規章的城市。廣州和深圳也出臺了有關規定。
M0備受青睞的原因與它自身的優點密切相關。
首先，容積率的規定使得M0的單位土地開發強度更大。從廣州、深圳和東莞的三城規定來看，廣州和東莞規定M0容積率原則上不低於3.0，不高於5.0；深圳給出的範圍是4.0~6.0之間。而根據《工業項目建設用地控制指標》，傳統產業用地容積率一般不小於0.6，各地方城市一般為1.0~2.0，不超過3.0。
其次，M0的用地形式更加豐富。如：廣州和東莞都規定，配套行政辦公及生活服務設施計容建築面積不大於總計容面積的30%，其中，東莞還允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓。而傳統工業用地配套不超過總用地的7%，或不超過15%的總建築面積。並且，土地在滿足一定條件下，可以分割登記、轉讓，非常靈活。
最為關鍵的一點是，M0的拿地成本比商服用地要低。
供地前後政府監管極為嚴格
應該看到，M0的先天優勢必然使其頗受歡迎。披著新型產業的外衣，利用M0配建面積進行寫字樓、公寓類住宅的房地產開發獲利，會不會成為新的「鑽空子」手段？
據了解，M0供地前後，政府的監管極為嚴格，如廣州和東莞都要求供地前要籤署投入產出監管協議，且將協議納入土地供應文件，對投資強度、年產出比均有詳細的規定；供地後，要根據協議內容進行驗收、評估和考核。東莞即規定，只有通過驗收之後，才允許可分割轉讓部分的產業用房申請不動產轉移登記。
「地價成本優勢將推動M0成為城郊寫字樓市場的強力競爭者。」張婷婷認為，監管政策與分割再轉讓限制體現政府杜絕產業地產房產化的決心；獲取工業大戶、納稅大戶等產業資源支持將成為M0拿地重要手段。
南方日報記者 許蕾
來源：城市更新網URNET