近日，《廣州市新型產業用地（M0）準入退出實施指引（試行）》（下稱《實施指引》）印發，旨在為廣州各區政府（含廣州空港經濟區管委會）和市直有關部門有效規範管理新型產業用地（M0）的實施提供遵循，進一步促進工業用地節約集約利用和產業轉型升級。
新型產業用地（M0）是指為適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用於研發、創意、設計、中試、檢測、無汙染生產等環節及其配套設施的用地。伴隨著粵港澳大灣區建設的全面鋪開、縱深推進，廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山等城市均出臺了新型產業用地的相關政策，這類創新的用地形態成為大灣區城市的「寵兒」。
城市發展過程中，人民群眾對生活生產環境要求越來越高，隨著廣州城市更新九項重點工作的深入推進，新型產業用地（M0）為人居環境優化和產業要素引入提供了新的可能。
●南方日報記者 李鵬程 朱偉良
新型產業用地是什麼？
《廣州市新型產業用地（M0）準入退出實施指引（試行）》（下稱《實施指引》）近日印發，文件共分為準入條件、產業監管、分割轉讓、退出機制、部門職責及其他六個部分。這份文件再次將新型產業用地這項新生事物引入公眾的視野。
去年4月，《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》正式印發實施，其中新增了一種工業用地——新型產業用地（M0）。由此，廣州市工業用地利用正式邁入新的時期。
新型產業用地（M0）是指為適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用於研發、創意、設計、中試、檢測、無汙染生產等環節及其配套設施的用地，是在傳統三類工業用地［一類工業用地（M1）、二類工業用地（M2）和三類工業用地（M3）］之外，近年來新出現的工業用地類型。
根據《實施辦法》，新型產業用地（M0）原則上在市級核心區、區級核心區、軌道交通站點周邊500米範圍以外選址。市級核心區包括廣州市主城核心區、第二中央商務區、白鵝潭商務區、東部沿江發展帶（東二環高速西側）、白雲新城地區、廣州南站核心區等地區。區級核心區由各區政府、廣州空港經濟區管委會結合實際情況劃定後報市規劃和自然資源部門備案。
近年來，國家層面及省級政府層面紛紛出臺了相應的政策鼓勵並規範新型產業用地的發展。2018年8月，廣東省政府修訂了《廣東省降低製造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施》，要求各地市劃設工業用地控制線，充分保障工業用地供給，允許對工業項目按照規劃確認的用地圍牆線內面積出讓，允許實行彈性年期出讓供地，降低企業用地成本。
2018年9月，東莞市政府正式印發了《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》，這是國內第一份明確針對新型產業用地（M0）的市級政策。《東莞暫行辦法》從準入條件、規劃管控、土地價格、產權分割、履約監管等方面明確了新型產業用地（M0）管理的基本原則和要求，試行時間3年，總結經驗後在全市範圍內推廣。
廣州規划行業人士告訴記者，新型產業用地在不同地域有不同的名稱，在廣深莞叫M0，在北京是M4，在南京是Mx，在杭州是M創。以廣州為例，新型產業用地的容積率一般在3.0至5.0間（普通工業用地為2.0至4.0），配套設施比例達30％（普通工業用地為14％～15％）。
他表示，按照廣州明確的新型產業地價標準，按同地段的辦公用途地價的20％計收，有效降低了企業的拿地成本。「與開發強度低、風貌差的一般工業用地相比，M0是個尋求突破的性價比最高的土地類型。」
新型產業用地緣何備受青睞？
從市到區，對新型產業用地（M0）愈發關注。
近日，廣州市規劃和自然資源局荔灣區分局根據上級關於疫情期間助企暖企的具體政策和工作要求，率先核發全市首批新型產業用地（M0）規劃條件。目前荔灣區已批准的新型產業用地（M0）包括名創優品、僑銀環保、大翔藥業以及大參林醫藥共4宗，4.79公頃，最大可提供新型產業空間18.59萬平方米，為戰略性新興產業發展提供有力支撐。
早在去年下半年，廣州就已掛牌首宗新型產業用地（M0）。該地塊位於增城區永寧街九如村、白水村。根據地塊出讓條件，該地塊容積率最高可達4.0，產業地塊類型為工業孵化器，競買人須承諾在項目建成5年內入駐高科技企業不少於250家，其中港澳企業不少於50家。最後由廣州雄興孵化器有限公司以6010萬元的底價拿下。
增城區在今年的政府工作報告中提出，優化創新資源要素支撐，強化產業項目用地保障，推出一批新型產業用地（M0），力爭全年新建孵化器面積55萬平方米。精準制定有針對性的政策，加快推進現有創新載體和孵化器建設，引進一大批創新創業項目。
將產業更新與城市更新有機結合，一方面通過產業利導倒逼城市舊貌換新顏，一方面城市日新月異為產業發展鋪設良好生態。在此背景下，新型產業用地（M0）的出爐，被賦予了粘合城市與產業發展的使命期待。
此次出臺的《實施指引》便明確了M0用地在主體、產業和投入產出標準等3個方面的準入要求。總體而言，這些要求透露出較強的產業導向。其中明確，新型產業用地（M0）產業用房的租賃或分割受讓對象，應為C（製造業）、I（信息傳輸、軟體和信息技術服務業）、M（科學研究和技術服務業）行業，優先引進廣州工業和信息化重點發展產業領域的研發、創意、設計、中試、檢測、無汙染生產等環節。
此外，從目前廣州新型產業用地（M0）政策來看，政府鼓勵企業規模化建設開發並自持運營產業項目，更好地維持產業園區的品質管理和產業定位，培育先進產業集群、促進產業園區價值與品質的提升，更好地推動產、城、人融合發展。
「M0的實際好處主要在兩方面，一是整體提高工業用地的容積率，可以實現部分輕量機器的工業上樓，解決用地緊張問題；二是加入研發服務配套功能，滿足企業人才對於工作環境優化的需求，建設產城人融合發展的城市綜合體。」前述規划行業人士透露。
暨南大學教授胡剛表示，M0則可以在寫字樓裡設置生產區域，突破原有的容積率控制。比如電子產業這類新興產業，其工廠大樓可以建設到7層。現在的產業不像之前，處處都要用到大而笨重的機器，新型的機器可以「上樓」了。
為何要實施新型產業用地政策？
目前，廣州正在大力推進城市更新九項重點工作，科學提高社會治理能力和水平，堅決打好三大攻堅戰。
實際上，要科學配置「三生」空間（生產、生活、生態），事關群眾的美好生活需要，事關產業發展，與城市吸引力、競爭力直接相關。
以村級工業園為例。去年底，在廣州市第十五屆人大常委會第三十一次會議召開期間，廣州市人大常委會就2018年度市級預算執行和其他財政收支審計查出問題整改情況舉行專題詢問會。
廣州市工業和信息化局黨組書記張曉波表示，2018年底，工業園區的整改任務確定由工信局牽頭後，該局首先對全市的工業園數量進行徹底摸查。到目前為止，全市共有2705個村級工業園，面積132平方公裡。
根據《關於廣州市2018年度市級預算執行和其他財政收支的審計工作報告》，廣州市工業園區用地存在主導產業不突出、地均產值低等問題。具體來看，填報產業情況的267個工業園區中71.16%的工業園區無主導產業。根據253個園區填報的產值情況分析，僅有19.76％的工業園區2017年地均產值大於5000元/平方米；58.54％的村級工業園無升級改造計劃。
「從目前的情況看，廣州市低效園區確實存在。」張曉波坦言，他現場提供了一組數據，廣州市村級工業園佔全市工業用地面積的30%，但村級工業園區的產值僅佔全市工業企業總產值的10%，稅收僅佔全市工業企業總稅收的6%。主要的低效工業園區集中在村級工業園區。他表示，部分區級工業園區存在主導產業不明顯的問題。新規劃園區產業導向明確，要解決主導產業不突出的問題根本上需要對老舊工業園區進行整改，提升價值。
張曉波表示，目前根據新修訂的《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》，普通工業用地容積率可以達到4.0，新型產業用地可以達到5.0，特殊需求的產業項目，進一步論證後可以研究調整。相信在新規定實施後可以解決容積率偏低問題。
規划行業認為，M0這一類新型產業用地未來將在更多城市逐步推行並完善。它的初衷是為了滿足城市更新過程中產業轉型升級的需求，拋棄以往工業用地需要周邊更多配套的方式，在地塊中允許多用途建設，包括商業辦公和住宅等。
事實上，城市更新的內涵正轉向產城人的價值融合——不僅是老舊小區的微改造，更需要關注舊廠、舊村、工業園區、違法建設等方方面面。
胡剛認為，城市發展過程中，用地情況不能過於單一。在工業區域周圍還要有教育等文化設施，才能吸引人才。「例如廣州科學城發展這麼多年，去年做了提升規劃，就把交通、文化等生活配套融合進去了。」他說，一個工業園區不只是產業區，而是一個產城融合的區域。以前的城市更新更多針對社區改造，提升居民生活環境。現在的廣州城市更新還要引入產業的力量，發展「產城融合」，讓產業人居齊頭並進。
以更大決心、更大力度紮實推進九項重點工作，這是廣州實現老城市新活力、四個出新出彩的重要內容，也是城市發展的迫切需要。M0這一類新型產業用地將發揮重要作用。
■連結
粵港澳大灣區其他城市
新型產業用地政策概況
深圳
2013年1月，深圳率先提出新型產業用地（M0）概念。近年來，深圳在深化城市更新內涵，促進產業轉型升級、加大政府統籌力度、強化產業空間管理等方面提出了多項舉措。
深圳在新型產業用地（M0）方面的實踐，帶動了粵港澳大灣區其他城市對於創新性產業用地的探索。
東莞
2018年9月11日，東莞市政府正式印發了《東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法》，這是國內第一份明確針對新型產業用地（M0）的市級政策。
2019年5月5日東莞在之前政策的基礎上，再次出臺文件，進一步提出試點建立新型產業用地（M0）項目產業用房分割轉讓比例獎勵機制，以及新型產業用地（M0）項目物業貢獻調整觸發機制。
佛山
為了促進產業轉型升級，推動佛山市順德區村級工業園改造升級，佛山市政府大力推進新型產業用地（M0）的規劃和實踐，2019年3月28日，佛山市順德區村級工業園升級改造工作領導小組辦公室印發《順德區村級工業園升級改造新型產業及綜合型產業用地管理暫行辦法（試行）》的通知，這對於村級工業園升級改造具有重要意義。
惠州
2019年6月14日，惠州市自然資源局正式對外發布了《惠州市新型產業用地（M0）管理暫行辦法（徵求意見稿）》，以支持新型產業項目統一規劃，實現產業區功能的適當混合，為創新型企業發展和創新人才的空間需求提供用地保障。
中山
2019年6月27日，中山市人民政府正式對外發布《中山市新型產業用地管理辦法》（以下簡稱「中山辦法」），提出「新型產業用地（M0）」概念，支持新型產業項目發展，為創新型企業發展和創新人才的空間需求提供用地保障。
■對話
細化企業準入條件引導創新要素集聚
南方日報：M0對廣州產業升級的意義是什麼？
廣州市工信局：隨著全球範圍內新一輪科技革命和產業變革蓬勃興起，正在改變工業範式和全球產業格局，新業態、新產業迅猛發展，生產製造與科技研發之間結合程度更高，在空間需求、設施配套、環境品質等方面較以往的工業用地標準更高，具有研發用途比例高、用地類型混合、需求多元化等特徵。
新型產業用地（M0）正是因應這種全球產業發展形勢下產生的新的用地類型，對進一步推動廣州市製造業發展與科技研發創新深度融合，促進廣州融入粵港澳大灣區科技創新體系、融入全球產業體系，提升廣州市創新能力和產業核心競爭力具有重要的意義。
南方日報：廣州將如何通過M0保障創新企業的發展空間？
廣州市工信局：科技型初創企業一般規模較小，難以承受高額的用地成本，《M0實施指引》對產業用房租賃、分割轉讓等作出具體規定，滿足了成長到一定階段的企業租賃、購置辦公場所、產業用房等固定資產的需求，增強了對創新型企業的吸引力。同時廣州已劃定工業產業區塊，進一步保障土地要素和產業載體供給，引導資本、人才、創新等其他要素集聚，結合《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》《廣州市新型產業用地（M0）準入退出實施指引（試行）》等相關政策形成完善的政策體系，精準扶持企業的創新發展，以高品質空間吸引高端人才、高新技術等創新要素加快集聚，提高工業用地利用效率，保障工業用地節約集約利用。
南方日報：對於M0準入條件的設定是出於怎樣的考量？
廣州市工信局：為確保政策精準釋放給企業，《M0實施指引》特從主體準入和產業準入兩個方面細化企業的準入條件，嚴格把控新型產業用地的供應對象主體，建立包括投資強度、土地產出率、地均達產稅收、高新技術企業數量等監管指標體系，對產業用地進行全生命周期的監管，避免出現用地地產化、產業空心化等現象。