房屋拆遷中的常見問題，涉及到補償、違建等，你遇到過嗎？

房屋拆遷是一項非常重要的事情，不管是在城市還是農村房屋拆遷，都關係到老百姓自身的切身利益，與百姓的生活息息相關。就此現狀律師對房屋拆遷中存在的問題做了一個總結。

一、房屋拆遷中存在的主要問題

（一）被拆遷房屋的性質、面積認定困難

一是住宅用房與附屬設施界定難。這主要與農村房屋管理不規範有關。農村住宅用房與附屬設施的區分，存在著是按房屋的使用性質還是按房屋的結構來劃分的問題。房屋拆遷補償安置是以房屋的性質、用途為依據來確定住宅用房或附屬設施。

二是住宅與非住宅認定難。有的祖傳房屋早期是住宅，後來一直用作經營商業或開辦企業，但沒有有效的非住宅產權證明；有的農民因生活需要將住宅用房自行改做經營用房，但未辦理改變使用用途手續；也有的原來是企業廠房，後賣給農民作為居住用房，但未辦理相關手續。在拆遷中，對這幾類房屋，到底是按住宅補償還是按非住宅補償較難確定。

三是農村宅基地和房屋基礎資料管理薄弱，導致被拆遷房屋的性質、面積認定困難。

（二）違章建築成為農村房屋拆遷中的難點

農村房屋拆遷涉及大量的違章建築，使得拆遷工作難度增加。對這些違章建築的認定主要困難在於建造時間的準確認定，往往建造時間越早，認定難度越大。按責任分，違章建築分為四種：

一是搭建人不符合宅基地審批條件，建造前雖經村鎮二級收費，但最終未獲依法批准。

二是本村村民居住條件困難，且符合宅基地審批條件，但因用地指標及規劃控制等原因未獲批准而自行建造房屋。

三是因經濟利益驅動搭建違章建築，但政府有關職能部門未及時查處。

四是違章建築因錯誤發證，或通過其他關係補辦土地證及房產證，使其合法化。

二、房屋拆遷補償中存在的問題

（一）拆遷補償安置不全面。

按照現行法律的規定，拆遷補償的範圍為被拆除的房屋及其附屬物、被拆除的未超過批准期限的臨時建築物。但是事實上，被拆遷人在拆遷過程中的損失除建築物的價值以外還有更重要的部分——國有土地使用權，拆遷的真正目的就是要取得房屋及其附屬物的土地使用權，而且，「合法取得的土地使用權應當屬於公民的財產權並受到相應的保護。」

（二）拆遷補償程序模糊不清。

拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進行協商，部分地區甚至只是簡單地發布一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補償進行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補償程序，對於這樣的拆遷補償，被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處於對立關係之中，同時，部分被拆遷人還可以通過走關係獲取更多的拆遷補償，使得被拆遷人之間原本平等的關係轉變為不平等的關係。

（三）拆遷補償標準偏低。

按照《條例》的規定，第二十四條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。但在實踐操作中往往補償標準會低於市場標準，特別是對於被拆遷房屋區位價值、用途價值拆遷人一般會採取的避免的方式迴避。特別是拆遷評估往往不會正確的評估被拆遷房屋的價值，很多時候拆遷人指定的補償標準就是評估單位作出評估結果的唯一依據。

　（四）拆遷補償不及時。

「房屋拆遷補償不及時的情況在我國非常嚴重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進行補償的資力時，就開始拆遷行為，導致被拆遷人長期得不到相應的補償，對被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響，嚴重侵害了被拆遷人的財產權利。

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