村民房屋遇拆遷突然被認定為違建，四封律師函解決補償問題
2020-12-22 北京在明律師事務所■本文作者： 北京在明律師事務所
近些年，國內基礎設施建設飛速發展，一座座高鐵新城拔地而起，這背後自然少不了徵地拆遷，許多農村土地被劃入拆遷的範疇，被拆遷的村民往往能獲得一筆可觀的補償款。但是，河北省某村的田先生，怎麼也沒想到自己非但沒有從拆遷中賺到錢，反而因為房子被認定為違法建築，還將面臨房屋被強制拆除。
2019年4月，當地政府以高鐵新城及線路建設項目實施搬遷，田先生的房屋及宅基地在搬遷範圍內。令田先生困惑的是，自己住了許多年的房屋，平日並沒有任何單位告知是違建，怎麼如今遇到拆遷就成了違法建築？田先生找到北京在明律師事務所的梁律師。
經過律師了解，田先生房屋被認定為違建的過程涉及兩大違法點：
1、該項目根本沒有徵地批文、項目立項等合法手續，這不是依法徵收、拆遷，而是平等自願基礎上的協議搬遷。此時以違建名義拆除田先生房屋，明顯是「以拆違代搬遷」，為降低成本，以非法手段逼迫田先生搬遷， 以實現其儘快搬遷的目的。
2、鎮政府對田先生房屋作出的限期拆除違建決定書，沒有保障田先生申請陳述、申辯及聽證的權利，程序明顯違法。
基於以上兩大違法點，律師分別向當地縣政府、鎮政府、村委會及搬遷指揮部發了律師函，以此告知和警示當地政府要依法實施徵收拆遷。
四封律師函所陳述的全面、專業的分析，引起了當地政府及有關部門領導的高度重視。政府積極主動與田先生協商，了解其訴求，最終雙方協商一致，籤訂了滿意的補償協議。
本案從代理至結案，僅僅用了一周時間，極大高效地保障了被徵收人的合法權益！
本案為我們在遇到違法徵收及拆遷時提供了新的思路，在訴訟前可以先行向對方發送律師函，使問題在短時間內得以解決。事實上，律師函在拆遷案件中扮演著重要角色：
1、先禮後兵。通過律師函的方式告知徵收方，委託人已知曉其徵收行為違法，並已經委託律師介入處理；委託人本著支持徵收項目的態度，可與徵收方先行協商解決問題，否則就會通過正當的法律程序來解決問題。
2、引起重視。基於所託律所的地位和律師的專業身份，律師函更容易引起徵收方的重視，督促徵收方及時解決相關問題。
3、制止違法行為。在徵收過程中，徵收方可能會採取強拆、斷水、斷電等違法方式逼迫被徵收人搬遷。此時，可以通過發送律師函，告知徵收方存在不法侵害的事實，督促徵收方停止違法行為。
在實際拆遷中，不少地方都會出現「以拆違代搬遷」的現象，其背後的真正原因是拆遷方希望通過拆除違法建築的方式來降低拆遷成本、壓低補償金額甚至不予補償。當自家房屋被認定為「違法建築」時，被拆遷人一定要冷靜對待，並正視責令限期拆除通知書，在法律規定期限內及時申請行政複議或者提起行政訴訟，被拆遷人一定要在第一時間聯繫專業的拆遷律師，維護自身的合法權益。
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少證的房屋就會被認定為違建嗎？拆遷能有補償嗎？
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拆遷中房屋被認定為「違建」該怎麼處理？
隨著國家的法律法規愈加完善，徵地拆遷本應該是一件值得高興的事，豐厚的拆遷補償讓很多拆遷戶都過上幸福的生活。但在一些地方,由於歷史遺留等原因，老房子往往沒有取得房產證，一旦被拆遷，很容易直接被認定為違建，使得被徵收人得不到一分錢的補償。「為什麼買房幾十年了，平時沒什麼事，為什麼一到拆遷的時候就被認定為違章建築？還沒有一分錢補償？」 -
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農民的這8種建房行為蓋得都是違建，遇拆遷沒補償
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所導讀：辛辛苦苦蓋的房子住了沒兩年，趕上拆遷卻被認定為違建進而來個不予補償，這無疑是最令農民朋友糟心的經歷了。那麼，究竟怎樣的農村建房行為會極大可能地面臨不予補償的結果呢？農民朋友們又該怎樣規避「違法建設」的風險呢？ -
2020年拆遷來臨，你的房屋還在「被違建」嗎？
導讀：實踐中，以拆違來促進拆遷的案例比比皆是，大家應該明確知道自己的房屋是否屬於違建，以及違建的具體認定標準是什麼，是否認為應該能夠獲得補償，即使被認定為違建，我們該通過哪些方式來保護合法利益？本文，律師就來和大家談談這個問題。 -
拆遷前先認定成違建，小心了
拆遷前先認定成違建，這也不是棚戶區改造最新政策，是違法。由於國家的不斷發展，即使大家的法律意識逐漸加強，依舊有很多法律問題是不懂的。為了讓大家早搬遷，儘快籤字，最常用的手段就是將被拆遷徵收的房屋認定成違法建築，下發《限期拆除違法建築通知書》，要求在一定的期限內拆除。 -
拆遷律師答疑：被拆房屋如果是違建，那拆遷是不是就沒有補償？
提問：律師你好，我家的房子要拆遷，可是拆遷人員說我的一個房屋屬於違章建築不予補償，這樣可以麼？來碩拆遷律師答疑：如果你的房屋真的屬於違章建築或超過批准使用期限的臨時建築，是完全可以不予賠償的。因為依法拆除違章建築和超過批准使用期限的臨時建築是不予補償。拆除未超過批准使用期限的臨時建築,應當給予適當補償,但在臨時建築規劃許可證中載明因城市建設需要時無條件拆除的,不予補償。但是在實踐的操作中，也是有部分違章建築會給予少量補償的。 -
無證房屋就是違建？拆遷不予補償？合法嗎？
碰到徵地拆遷，沒有相關證件的房屋常常令被徵遷人頭疼不已。「無證房屋就是違建，不予補償」，「無證的自建房不進行補償」，「無證房屋即使以前處罰過了，拆遷也不予補償」等說法到處都可以看到，但是事實真的是這樣嗎？本文小編就帶大家了解這些看法。 -
自建房屋拆遷補償安置標準,應該這樣計算!
1、被徵地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置 1)可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。 2)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建築面積。 -
房屋拆遷中的常見問題，涉及到補償、違建等，你遇到過嗎？
房屋拆遷是一項非常重要的事情，不管是在城市還是農村房屋拆遷，都關係到老百姓自身的切身利益，與百姓的生活息息相關。就此現狀律師對房屋拆遷中存在的問題做了一個總結。這主要與農村房屋管理不規範有關。農村住宅用房與附屬設施的區分，存在著是按房屋的使用性質還是按房屋的結構來劃分的問題。房屋拆遷補償安置是以房屋的性質、用途為依據來確定住宅用房或附屬設施。二是住宅與非住宅認定難。 -
農村房屋無房產證問題：是否屬於違建，如何面對拆遷？
在我國農村，有很多老房子都是手續不全的，也沒有辦理房產證，那一旦遇到拆遷是否就會被定義為「違章建築」 從而不能夠獲得拆遷補償呢？無證建築就一定是違章建築嗎？答案是不一定，無證房屋不一定是違建。無證房屋就算被認定為違章建築也需要補償。經相關部門調查認定為違法建築的違法部分不予補償。對於合法部分，應當給予等價的補償。02無證房屋是否能拿到補償？ -
同樣是「違建」拆遷，為什麼有人高補償有人沒補償？
律師目前收到了許多當事人有關「違建」拆遷的詢問和委託，很多被拆遷人一開始詢問都有同一個疑惑：為什麼一樣是「違建」，某些拆遷戶獲得了很多的補償，而拆遷方卻對自己說「沒補償」？結合一部分被拆遷人在留言和詢問中反映的案例情形，律師為群眾歸納出了兩個影響「違建」拆遷補償的重大因素，期望能給予被拆違的被拆遷人老百姓們一些啟蒙。 -
好好的房屋遇拆遷突然成了「違建」，原來一切都是拆遷方的套路
，這是一種客觀現實，不是農村居民能夠克服和解決的，其不存在過錯。但在一些徵收拆遷案件中，相關部門卻藉此「以拆違代拆遷」。此時，專業律師又會怎樣幫助農民朋友維護權益呢？當事人在某村擁有合法宅基地及房屋，因棚戶區（城中村）改造拆遷安置項目被納入徵收範圍內。但徵收方並未按照合法的徵收程序進行徵收，也未與當事人籤訂安置補償協議，而是認為當事人所建涉案房屋系違法建築，欲通過責令限期拆除程序拆掉該建築。 -
面積決定補償!你的房屋拆遷面積認定合法嗎?
徵收拆遷中，被徵收房屋面積大小直接決定拿到的補償金額，大面積的房屋補償金額多，小面積的自然補償金額就少，而實踐中，會出現房屋面積和補償金額相差較多的情況，那麼，被徵收房屋面積如何認定？遇到面積和補償相差特別大的情形該如何維權？北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師為您總結如下。 -
無證房屋遇拆遷，能否獲得補償？
無證房屋在我國是客觀存在的，特別是農村，由於以前法律法規不健全，所以大量的房屋一直處於無證的狀態，那麼，遇到拆遷徵收，無證房屋到底能不能獲得補償，能夠獲得補償的話，法律依據又在哪裡？今天從行政法的依法行政原則、程序正當原則、行政合理性原則為出發點給大家進行分析。 -
兩封律師函解決拆遷安置問題,就是這麼快!
但是一直沒有解決問題，無奈之下找到劉勇進律師團隊尋求幫助。律師分析：在接到範先生的諮詢後，劉勇進律師團隊第一時間來到其房屋所在地進行了實地調查，根據調查得知，此次拆遷沒有任何的書面文件，對於安置問題也沒有書面的通知，全憑村裡和鄉鎮口頭進行的傳達。目前給範先生安置的3口人房屋也需要其支付1萬多差價，範先生和其妻子已經生活30多年，村裡都知道，安置房也還有4口人的房屋，並且準備進行出售。 -
證件齊全的房屋面臨拆遷，突然成了「違建」？律師來以案說法
這種形式一般出現在平房房屋徵收或是農村的房屋徵收中。那麼房屋被納入徵收範圍之後，到底能不能再被認定成違建，且下發《限期拆除決定書》呢？【基本案情：國有土地使用權上的自建房遇拆遷成違建2019年中旬，為了達到儘快促其搬遷的目的，相關單位對王先生的附屬房屋作出了一份《責令限期拆除決定書》，將王先生證外附屬房屋及設施認定為違法建築，責令3日內拆除。 -
拆遷部門：無證房屋就是違建！法律：對部分無證房屋應足額補償
在徵地拆遷期間，對於拆遷補償問題，拆遷部門一般會先與拆遷戶進行談判，而如果無法達成一致、拆遷戶又不願意妥協讓步，那麼拆遷部門就很可能會採取違法拆遷行為，而在徵地拆遷期間，拆遷部門集中將無證房屋鑑定成違建、集中強拆則是其中典型的一種，難道無證房屋真的就不能獲得補償嗎？ -
房屋手續不全，就可以被作為「違建」拆除不補償嗎？
房屋手續不全，就可以被作為「違建」拆除不補償嗎？農村外來戶常常遇到的一個問題是獲取合法宅基地較難，建房手續不全。當面臨徵遷時，手續不全的問題往往會導致無法獲得合理的補償，甚至被當成違法建築強拆。市規劃局作出的限期拆除決定書，內容過於簡單，內容不明確具體，不能確定其處罰所涉及的建築物就是本案被拆除房屋，且該決定書沒有合法送達黃先生，所以徵收方辯稱以拆除「違法建築物」的名義將涉案房屋強制拆除，缺乏事實根據，徵收方的行為的實質是以「拆違」為名而行的徵收拆遷之實。最終，法院判決確認徵收方強制拆除涉案房屋的行為違法。 -
違建是想認定就能認定的嗎？律師：沒經過相應證明，不能認定違建
我最近在與同事討論案情的時候，有個諮詢打到我這裡來了，當事人主要問我「違建是行政機關想認定就能認定的嗎？有什麼辦法可以解決這種情況發生嗎？」對於這類問題，我想咱們廣大被徵收人在面對徵地拆遷中又或是違建查處中，行政機關說你住了幾年或十幾年的房子突然就是違建，應當予以拆除且徵地拆遷時是沒有任何補償的情況時是接受不了的。