拆遷新動態：「協商搬遷」備受熱議，這4點被徵收人有權監督

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

近日，天津市靜海區團泊湖別墅拆遷項目啟動「協商搬遷」引發了網友們的熱議。事實上，在啟動國有土地上房屋徵收補償程序前先通過「協商搬遷」進行操作已成為一些地方的常見做法，其合理性也為最高法的相關判例所認可。那麼，「協商搬遷」究竟要遵循哪些原則呢？被徵收人又能在哪些層面上對其合法、合理性進行監督呢？

【協商搬遷、協議搬遷與預籤約】

首先需要明確的是，《國有土地上房屋徵收與補償條例》中沒有關於「協商搬遷」的規定，即「協商搬遷」更多的是一種政策上的創新、探索，並不具有行政法上的依據。

同時要講明的一點是，這裡所說的「協商搬遷」 既不同於發生在棚戶區改造類項目中的「預籤約」行為，又與通常所說的「協議搬遷」存在差異，三者的區別如下：

簡言之，「協商搬遷」並不考慮同意籤約的比例問題，只要籤約期限屆滿，政府就會對剩餘的未籤約戶作出房屋徵收決定，這就與「預籤約」存在本質上的差異。

而三者之間最大的共同點就在於都會設置獎勵金政策以鼓勵被拆遷人積極配合籤約，逾期未籤約時損失獎勵金將是註定的。

【「協商搬遷」中被徵收人的4大監督要點】

「協商搬遷」與「協議搬遷」雖只一字之差，但其往往具有更為顯著的行政性——後者可以允許反覆、長期商談協議，達不到絕對多數同意的比例一般不會實施拆除行為，但前者則是徵收拆除的「預告片」，多用於牽涉環境生態保護等領域的「不拆不行」的項目中。

對於這一新事物，被徵收人可從以下4點對其進行監督，並作為是否配合籤約的決策依據：

1.「協商搬遷」不得逼籤。既然是協商，那麼你情我願是基礎，任何逼籤行為都是不該在此期間發生的，否則被徵收人有權通過報警、向公安機關申請人身財產安全保護、就逼籤行為提起訴訟等途徑維護自身合法權益。

2.「協商搬遷」的補償標準、項目、方式、期限等應當基本滿足《條例》所規定的原理，不得畸低。如前所述，「協商搬遷」是政府行為，且後續指向的是徵收拆遷，那麼其在補償利益的保障上應當不低於《條例》所規定的內容。

倘若行政機關先用一個較低的標準與被徵收人協商進而「促籤」，這顯然是對先籤約群眾利益的不負責任。

換句話說，儘管協商搬遷所籤訂的「協商搬遷協議」與正式的徵收補償協議並無法律上的關聯，但其在條款設置和標準上應當是大致統一的。被徵收人可以參照《條例》對徵收補償協議的規定來審查這份率先出現的協商搬遷協議。

我們舉個例子來說明這一問題。譬如某項目在協商搬遷方案中指出，選擇產權調換協商搬遷的，需要被徵收人在領取補償費用後自行與可選房源的開發商辦理購房手續。

請注意，這一操作並非徵收領域中的「房屋產權調換」，而更近似於一些項目中的「貨幣化安置」。從嚴格的意義上講，其是否保障了被徵收人享有房屋產權調換的權利是值得商榷的。

在這樣的「交房—領錢—購房」的過程中，會不會存在影響被徵收人權益、便捷性的新問題，這是需要大家認真考慮的。

再比如「非住宅房屋只能選擇貨幣補償方式」的表述顯然與《條例》的規定不符，那麼在「協商搬遷」階段被徵收人能否接受這樣的補償方式，就需要我們自己去把握。

3.「協商搬遷」應設置充分、暢通的溝通渠道。既然是協商，就需要有充分有效的溝通作為保障，而不能直接將單方準備好的方案、協議文本硬塞給被徵收人，什麼都不去解釋說明。

被徵收人對方案、協議文本產生疑問時，可以直接找區、鄉鎮政府領導對話，這樣有助於消解分歧增進共識，避免不必要的對立和矛盾。

4.「協商搬遷」不應減損徵收決定作出後被徵收人的救濟權利。在明律師的這個表述略有些不合邏輯，但在實踐中這樣的問題卻是大家不得不防的。

譬如在有些項目中，「協商搬遷」後的徵收行為往往「提速」推進，出現籤約期限僅10天，徵收補償決定以公告形式直接作出卻不分戶送達等不規範操作，協商不成就強拆的也有發生。

我們要鄭重強調的是，「協商搬遷」不應影響被徵收人依法享有的對徵收決定、違建認定結論、評估報告、補償決定的救濟權利，更不應發生複議、訴訟難以被立案受理等非正常現象。

總之，需要廣大被徵收人和地方政府牢記的是，拆除房屋必須依法而為，協商也必須依法協商。在此基礎上，雙方通過持續不斷地溝通、談判相互理解和配合才是應當的，尤其徵收方更應當在此過程中保持適度的謙抑和態度上的友好。畢竟，「協商搬遷」要處理的往往是一些棘手的難題，房子住不下去了首先受到重大影響的是被徵收人群體。只要徵收方充分考慮到這些，真正站在老百姓的立場上去想問題，那麼協商搬遷也不失為一種解決此類問題的好方法。

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