雖然北京樓市成交尚未整體回暖，但石景山樓市最近消息不斷。從春節後西黃村純商品房零溢價出讓，到華潤長安九裡、中海長安雲尚發布案名……石景山純商品房的集中亮相，讓區域的限競房興奮起來，首創、新城聯合開發的限競房項目禧悅學府同樣也借勢刷了一波存在感，憑藉 「首付220萬起」、「6號線」、「北大附」、「希望公園」等關鍵詞吸引了不少京西購房者的眼球。
不過，對於禧悅學府重點宣傳的公園等賣點，有些購房者提出了質疑。有購房者稱，禧悅學府在銷售過程中存在虛假宣傳、霸王條款等行為，尤其是項目頻頻提到的希望公園，已經被官方認定了「沒有希望」。對此，鳳凰網房產進行了走訪調查。
宣傳中9.8公頃希望公園 關閉已久且無重建計劃
在《領導留言板》上，有購房者投訴稱，首創禧悅學府涉嫌虛假宣傳，水文觀測大坑宣傳為希望公園，宣傳樓盤為公園境，沙盤也為公園，選的公園房實為坑景房。
（希望公園外圍情況）
在走訪過程中，鳳凰網房產發現，位於石景山西黃村的禧悅學府附近確實有一座希望公園，但卻關閉已久，目前公園無人管理，且因髒亂差問題遭到過投訴。
而在禧悅學府的宣傳資料中，希望公園卻被包裝成總面積為9.8公頃，石景山區第一座方便於京西蘋果園地區居民就近休息、娛樂的百畝公園。園內還建有一座大型水上世界，造浪水池，可供遊人暑天在水上消夏、高臺滑水、戲水遊玩。禧悅學府則被描述成與希望公園僅一牆之隔，所有的房子都能享受到公園的優美景觀，真正的公園地產。
（禧悅學府公眾號發布的文章）
實際上，對於希望公園的情況，北京市及石景山政府曾經多次回復過網友的提問，「希望公園系非公益性公園，是八大處村辦企業八大處農工商總公司為安置勞動力就業於1993年投資建設的村辦公園，以安置農村剩餘勞動力為主，因連年虧損，公園已於2002年關閉。」
（相關部門關於希望公園的回覆）
石景山區一次性農轉居後，該公園於2004年租賃給北京京莫仕源餐飲有限公司及北京鑫仕源度假村有限公司。八大處農工商總公司於2015年10月16日與北京鑫仕源度假村有限公司籤訂協議將希望公園及東側別墅區收回。而北京市八大處農工商總公司已於2016年7月完成集體經濟體制改革，從原來的集體所有制轉換成股份合作制企業。為了企業能夠穩定、持續順利發展以及全體股東的利益，該公司正在申請立項，爭取建設其他項目，以安置公司人員就業。
對於附近居民關心的希望公園是否會改建為公益性公園的相關問題，石景山區集體資產監管辦也給出了明確回應：經與北京八大處均勝投資管理公司溝通，目前公司沒有公園修整重建的規劃，該公園也無法改建為公益性公園。
「如果公園早已關閉，且無法使用，更不可能作為公益公園，開發商在出售房屋時依然以此為由進行宣傳，明顯屬於虛假宣傳，誤導購房人。」 北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師表示，根據《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十條「經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，由監督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照」之規定，工商主管部門應該對開發商進行罰款，甚至吊銷其營業執照。
她表示，購房人可以要求工商主管部門對開發商虛假宣傳的違法行為進行查處，一旦得到主管部門的認定，購房人可以以此為依據向開發商主張賠償，若是合同有約定賠償標準，按照合同約定賠償，若是合同沒有約定，那麼法院通常會自由裁量，自行認定一個賠償數額。
補充協議多項霸王條款 非主體問題不得拒絕收房
除了公園問題，更讓購房者難以心安的是禧悅學府的霸王條款問題。
購房者表示，開發商提供的統一合同中雖然使用了建委預售制式合同，但是所有的重要部分，都被補充協議所替代，導致建委制式合同變成了一紙空文，而補充協議則完全規避了開發商責任，否認所有前期宣傳，樣板間設計和裝修標準都可以隨意變動，這在事實上形成了霸王合同，對於開發商這麼快速翻臉，不承認宣傳賣點和樣板間產品示範，眾多準業主表示非常憤慨。
（曝光合同條款）
從曝光的合同圖片看，合同中所錄入的部分條款對業主確實比較苛刻。比如：除地基基礎、主體結構出現質量問題外，買受人不得以商品房質量問題提出解除買賣合同或拒絕接收商品房；如房屋出現包括但不限於與買賣合同約定的裝修裝飾及設備標準不一致的，買受人不得因此拒絕收房等。
王佳紅律師表示，從合同內容上看，基本上排除了購房人的主要權利，免除了開發商的主要義務，或者加重了購房人的責任，內容不公平、不對等。開發商並沒有向購房人進行充分的提示和說明，也沒有提示購房者進行必要的注意。所以，以上內容都屬於霸王條款，在法律上稱之為格式條款。如果購房人已經籤訂了合同，可以到法院起訴確認條款無效。
「目前，開發商在籤署購房合同的過程中處於較為強勢的地位，所以霸王條款在現實生活中普遍存在，為此購房人和開發商之間的糾紛也是層出不窮。」在現實生活中，如何避免霸王條款成為購房者在購房過程中面臨的重要問題。
對此，王佳紅表示：想要避免霸王條款，第一購房人必須強行要求修改合同內容，若是開發商不同意修改，可以拒絕購買房屋，但實踐中很多購房人都趨於無奈，最後只能默默忍受。第二，希望政府機關加強對開發商的監督和管理，對開發商的「霸王」行為進行規制，予以嚴格的行政處罰，比如開發商若是存在「霸王」行為，一旦被認定，行政機關有權禁止開發商出售房屋、要求整改等。
事實上，有關限競房的質量問題一直備受市場的關注，而近期也有多個限競房曾經的明星項目被曝交房質量堪憂，而像禧悅學府這樣的項目，在銷售之初，就已經通過補充協議規避掉未來收房出現質量時，開發商需要承擔的違約責任，自然難以讓購房人對項目實際交房時的質量存在疑慮。
賣得好，不代表「交」得好，經歷了兩年的建設，今年首批限競房將迎來集中交付，鳳凰網房產將持續關注，如果您遭遇了延期交付、裝修質量等問題，我們將第一時間與您聯繫。