我是曾叔談房 ，資深房產投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。關注曾叔談房 ，帶你成為最會買房的人。
以下內容來自「曾叔談房 」微信公眾號，粉絲提問
提問：曾叔，你好！現在住在濱江半島國際的89方小三房，孩子也準備上小學，想置換套130方的大三房。目前周邊的小區價格都比我們小區便宜，請問我是本小區置換呢，還是買附近比我們單價便宜1萬的房子呢，像春江時代、水印城這樣。或者為了讀好的初中學區，換到江對岸去？讀書搖號細則還沒出，不知道怎麼辦。
回答：你好。首先用不著在周邊選了，你住過半島國際，很難再回到比它早十年的住宅小區中，居住感受會打折扣。可以看看周邊更好的選擇，像曉風印月，雖然是期房，但它的單價比你的房子要便宜1萬，如果時間等得了也搖得上，不失為一個好的選擇。既然花費大力氣換房子，從居住品質上，就要比你現在有所提升。儘量選大牌的開發商，更好的物業，本著這兩個原則去挑，一般不會有錯。如果到江對岸買，你的成本就高多了。一方面這裡很少有130方的新房，二手房為主，但也要7萬+的單價。如果你能承受當然可以，甚至讓孩子小學到這邊讀書也行，南星橋一帶有比較好的小學。只是挑選二手房的時候，也要儘量買大牌房企和物業好的房子。
提問：曾叔，你好，我是溫州人，兒子在杭州上學，想在杭州買房，準備給兒子買個學區房。目前看了伊薩卡，昆盛蕭邦，金雅苑，朗詩花漫裡，預計首付80左右。請曾叔給出最佳選擇！
回答：你好。昆盛蕭邦和伊薩卡皆可考慮。昆盛蕭邦次新房，學區是東城實驗，地段不錯，人車分流，大型社區，總戶數1000餘戶。伊薩卡稱得上江景房，周邊配套完善，周邊含兩所公辦學校，為學正小學，學正中學，是沿江重點學校。
提問：你好！曾叔，目前住在杭州公租房，想請問曾叔，如果住滿5年後能買下來自住嗎？
回答：你好。公租房按照目前的規則，外地戶口符合條件的，最多可以住6年。杭州本地戶口，每三年審查一次，只要符合條件的，可以一直住下去。
提問：曾叔好，如果要在寧波買不限購區域的二手房，主要用來自己住，首付50萬左右，是個首套房，二手房有推薦的小區或者區域嗎？
回答：你好。寧波具體限購範圍：以機場路—鄞州大道—福慶南路—甬臺溫高速—盛莫路—聚賢路—甬江—世紀大道—東昌路—望海南路—北環路所圍區域。首付50萬，首套房，用來自住，二手房可以選擇「東和雅苑」小區。該小區位於鄞州區梅墟街道，掛牌均價2萬元/平，實際成交價格更低。該小區是安置房，總共11棟，層高26層，樓間距符合正常標準，可選戶型70平、92平。距離奧特萊斯廣場500米，自帶公辦幼兒園，讀的中小學是一體化的重點學校。整體來說，符合你的預算與居住需求。
提問：曾叔你好，經常看你寫的文章。我今年打算買房投資，主要想在老家杭州寧波買一套房，作為投資。請問曾叔，我應該選哪個位置買房？
回答：你好。龍湖天曜：老江東，雙地鐵樓盤，寧波第一座天街，總建築面積達到50萬平方米。曉風印月：老海曙，江景房，無地鐵，勉強配套了南塘老街。這兩個樓盤，曉風印月的升值空間更大。總價300萬以內，你可以選擇的新房樓盤：綠城招商·明月江南、綠地海灣、海泉灣。
提問：曾叔你好！ 我有一套杭州大關的房子，屬於小戶型60平方左右，現在想是置換一套90左右的3房用作婚房。如果是二手房，總價希望控制在400萬左右，有不錯的學區，電梯房，次新最好。然後最後在城西或者西湖區，因為我們兩個工作在西溪麗路z空間，希望能近一點。請曾叔薦合適的二手房或者小區。
回答：你好。西湖國際城，2018年12月毛坯交付，總共17棟樓，總戶數1736戶，總車位1876個，總建築面積達到25萬平方米。近3個月成交28套，成交均價33357元/平。可選戶型115平，3室2廳2衛，總價383萬元。該樓盤距離地鐵4號線紫金港路站1公裡，從該樓盤去Z空間的上班距離是10公裡，可以搭乘地鐵2號線解決部分路程。該小區的對應學校是「求是星洲小學」。
提問：曾叔好！我是外地的，想到杭州買房。19年6月到20年4月，資格掛靠，杭州一家公司代交過社保，現在中止。如果續上，是否滿兩年就可以買房？杭州社保能補交嗎？買房看社保是否只要拉出兩年證明就可以？
回答：你好。市級社保因換工作原因補繳的，不用提供情況說明和勞務合同，對補繳次數不作要求，但補繳時間不得超過3個月；省級社保補繳不超過3個月的，則還需提供社保補繳單位蓋公章的補繳情況說明及勞動合同原件及複印件。
提問：曾叔，想來請教請教你，目前寧波東部新城的二手房大概是2w—2.5w左右一平，你覺得未來兩三年，那兒的房子大概能漲到多少一平？
回答：你好。寧波六個市區的11年房價變遷，：前六年，2009年均價8992元/㎡，2010年均價14817元/㎡，2011年均價14085元/㎡，2012年均價13025元/㎡，2013年均價13907元/㎡，2014年均價13149元/㎡。後五年，2015年均價13439元/㎡，2016年均價14203元/㎡，2017年均價18316元/㎡，2018年均價20554元/㎡，2019年均價21063元/㎡。以寧波現有的規劃發展及房價歷史漲幅規律來看，未來兩三年，寧波東部新城的二手房價格平均上浮10個點位。
提問：曾叔，你好！想請問一下。能否先全款在杭州購買二手房，然後再用二手房抵押貸款的方式，來代替直接房貸。可以這樣操作嗎？利率是否比直接貸款低？
回答：你好。可以操作，利率比直接貸款低。
提問：曾叔你好，準備給孩子買學區房。因為有自住的地方，因此只考慮老小區小戶型的房子，有一疑問，如果將來買的房子學區重新被劃分了，會按照我落戶時的政策走，新人新辦法老人老辦法？還是只能被劃到新學區去了？
回答：你好。杭州每年都會劃分一次學區。買學區房，是按照最新的政策走的。買了學區房，只能保證大概率可以讀上理想的學校。尤其是一些熱門公辦小學，近兩年「一表生」數量都遠超計劃招生數，不排除調劑可能。如果學校提前摸排戶籍時沒能充分預估，也有可能「爆表」和出現調劑。家長還是需要提前買好房子，儘量不要出現當年交付、當年入學這樣『掐點』落戶的情況。
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