北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥您好，想問一下，如果是自住，買商住房是否可行，因為手裡錢有限，正好家旁邊很近一個小區是商住房，同樣的價錢商住是兩室一廳南北通透，而住宅確實一室一廳，朝向也不好。想買來給老人住，我說的商住小區其實就是旭輝奧都，但擔心50年產權過後會不會房子就被收了，或是國家佔地什麼的，總之就是不太放心，想問一下您是商住房怎麼看，我們這種情況可不可以買旭輝奧都的商住房？
回答：
1、 我對商住房當然是沒什麼好看法了，也不建議買。當然，有不少人也和你的想法一樣，都是說就是想自住，根本就不考慮投資什麼的，那就可以買唄。
但是可想好了，自己到底是不是真的不考慮投資回報，別騙自己。畢竟在中國，只要是房子，人們就會本能的想到投資獲利。所謂嘴裡說不考慮的，大多數不過是投資失敗的說辭罷了。
2、 50年土地使用權到期之後的問題誰也不知道怎麼辦，等著法律出臺吧。但我建議是別抱太大的幻想，既然土地性質已經被明確為「商業」了，而且已經蓋成房子，那就沒有變性的可能。
從這點上來說，商住還不如小產權呢。小產權好歹還有個盼頭，或許會交錢什麼的成為國有出讓土地。而商住則不可能，全國人大不可能為了小業主的利益去修改《土地法》。
3、 國家佔地不用多想，犯不上，老破小還拆不過來呢，誰會來拆這五環外的商住小區？
但也別信網上什麼商住公寓拆遷「拆一賠三」的說法，純屬胡說八道。商住的本質就是「商辦」，跟所有的商業沒區別，如果商住能一賠三，那所有的商鋪寫字樓就都能一賠三了，人家拆遷辦有那麼傻嗎？憑什麼啊！
4、 旭輝奧都自住肯定沒問題，很好的小區，租金收益也挺高。但就是升值不怎麼樣，嚴重跑輸住宅大盤。
這裡是2007年開盤的，均價8000，不算高，和當時全北京的均價基本一致。那今天北京的均價是6萬出頭，這裡是3萬多不到4萬吧。每十年跑輸大盤30-40%，這幾乎是所有公寓的通例。
而且這還是在不計入槓桿的情況下計算的，那如果算入貸款比例，這收益率的差距可就太刺激了。很多當年的剛需買了這些公寓，現在還是剛需。而同時期買住宅的哪些人，現在應該已經算中產了。
就拿旭輝奧都說，2007年，用40萬能買100㎡，貸款50%，十年期。那到現在貸款還完了，房產價值350萬吧。
如果買住宅，都不按當年的20%首付算，就算是30%，40萬能買130萬的住宅，160㎡。到今天價值1000萬，減去貸款還剩900多萬吧。如果是面對這種收益差距，覺得有多少人能淡定的說：「我不在乎投資，就考慮自住」？
5、 總之吧，只要是真的考慮好了，就在乎自住和租金，決不考慮投資收益，那就可以買。畢竟房子是用來住的。僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！
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