「九年制名校」、「雙地鐵口」……當你看到這樣的售房宣傳口號時，有沒有心動的感覺。可你有想過這些五花八門的樓盤廣告傳遞的信息可靠嗎？如果你聽信這樣的宣傳廣告購買了房產，當發現這是誤導性宣傳廣告時，自認為自己遭受了巨大損失提出賠償，你要知道，法院不一定會支持你的訴請。近日，江西省南昌市青雲譜區人民法院就審結了一起因「誤導性宣傳廣告」而引發的商品房買賣合同糾紛，一審依法駁回了原告的訴訟請求。
經審理查明，張某於2018年10月30日與作為某樓盤開發商的被告籤訂了一份《南昌市商品房買賣合同》，就張某向被告購買某樓盤的一套房屋進行了詳細約定，上述合同中第十條約定：「本地塊未配建醫療衛生、幼兒園、學校等設施」。張某已於2018年9月30日為購買上述房屋向被告交付20000元定金，又於2018年10月10日向被告支付購房首付款353371元。2018年11月，部分購買了該樓盤商品房的業主向南昌市青雲譜區市場和質量監督管理局投訴，稱被告在商品房營銷過程中宣稱用於建設該樓盤的地塊附近有一塊規劃的地塊上將建設一所「九年制名校」，而目前相關規劃部門已將該地塊規劃為一所高中，與被告在營銷過程中宣傳的內容不符。
南昌市青雲譜區市場和質量監督管理局立案調查後認為：被告在營銷過程中確實有使用「九年制名校」這一內容進行宣傳，而被告所宣傳的將用作建設「九年制名校」的地塊已經被南昌市城鄉規劃局規劃用於建設某高中，被告的行為違反了《中華人民共和國廣告法》第二十六條第（四）項之規定，屬於誤導宣傳行為；被告銷售商品房的宣傳單中的內容使用了「不可替代」、「不可比擬」和「不可超越」等絕對化詞語，這種行為違反了《中華人民共和國廣告法》第九條第三項之規定，即廣告中禁止使用絕對化用語；被告銷售商品房的過程中所使用的關於「雙地鐵」的宣傳內容與地鐵線路規劃無明顯不符，未違反廣告法的相關規定。南昌市青雲譜區市場和質量監督管理局最終認定被告存在發布誤導性宣傳廣告的行為並於2019年4月30日作出《行政處罰決定書》，對被告處以罰款20萬元的行政處罰，被告已經依法繳納罰款。
一審法院認為，原、被告於2018年10月30日所籤訂的商品房買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性、禁止性規定，合法有效，法院予以確認。
本案爭議的第一個焦點為被告是否存在違約的行為並應就此向原告承擔違約責任。首先，原、被告籤訂的《南昌市商品房買賣合同》中第十條約定：「本地塊未配建醫療衛生、幼兒園、學校等設施」，由此可見原、被告並未就宣傳中關於「九年制名校」內容在合同中進行過約定。其次，被告在商品房營銷過程中宣傳的關於「九年制名校」的內容是否應視為要約，被告是否應就未在合同中進行過約定的宣傳內容對原告負有合同義務。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」依據上述法律規定，如果認定被告在商品房營銷過程中宣傳的關於「九年制名校」的內容屬於要約，那麼該「九年制名校」應在該樓盤開發規劃範圍內，而被告所宣傳的用於建設「九年制名校」的地塊位置處於該樓盤開發規劃範圍外，故被告宣傳中關於「九年制名校」的內容屬於要約邀請而非要約。綜上，被告並不存在違約行為，故無須向原告承擔違約責任。
本案第二個爭議焦點為被告的誤導性宣傳行為是否應成為原告主張損害賠償的事實依據。被告在商品房的營銷過程中確實存在誤導性宣傳，但被告宣傳的目的是為銷售商品房而非侵害原告合法的權益，故被告的行為特徵不符合侵權行為的特徵，原告不能以被告存在誤導性宣傳為由向被告主張損害賠償。綜合以上分析，本院認為原告要求被告承擔損失賠償的訴訟請求既無事實依據也無法律依據，故對原告的訴訟請求依法不予支持。遂依法作出上述判決。