兄弟之間借名買房 有書面協議 法院卻未認定借名關係

2020-09-06 易居房產團隊張濤律師

有雙方籤字的書面證明協議，法院為何仍未認定存在借名買房合同關係、不支持過戶訴請？

——薛某等房屋物權歸屬糾紛案（二審）法律解析


【關鍵詞】

借名買房 物權歸屬糾紛 持續佔有使用 拆遷協議


【要點提示】

法院對借名買房的認定，一般有書面約定的，協議內容需為雙方真實意思表示且不存在合同無效的情形；雙方為口頭約定的，應當結合案涉房屋的購買出資、佔有居住、交易憑據資料持有、借名買房的原因等事實判斷雙方真實的意思表示，綜合判定借名買房合同關係是否成立。


【當事人信息】

原告：薛某1（上訴人）

被告：薛某2（被上訴人）


【案情簡介】

王某與薛某3為夫妻，雙方育有子女3人，即薛某1、薛某2、薛某4，共同生活的還有王某的孫子薛某5。薛某3於1996年3月去世，薛某4於2014年1月4日去世，王某於2018年1月27日去世。

202號房屋原系公有住宅，承租方登記為薛某1，出租方為北京市長途汽車公司。2007年6月15日，甲房產開發公司（甲方）與薛某1（乙方）籤訂《拆遷協議》，協議中載明：1、被拆遷房屋為202號房屋；2、乙方現有在冊人口4人，實際居住人口4人，分別是王某（戶主）、薛某4（之女）、薛某5（之孫）、薛某1（之女）；3、拆遷補償款合計344162元，拆遷補助費合計291212.6元。

2007年8月20日，乙房產開發公司與王某籤訂《北京市商品房現房買賣合同》約定乙房產開發公司將102號房屋出售給王某，總房款為325119元（2007年8月17日付309119元，10月31日前付15990元）。2008年5月12日，王某取得該房屋產權證。

薛某1訴請：薛某2協助其將102房屋產權過戶至薛某1名下。

【法院判決】

【一審】

駁回薛某1的全部訴訟請求。

【二審】

駁回上訴，維持原判。

【案件解析】

提供了雙方籤字的書面證明協議，法院為何未判決支持存在借名買房合同關係？

本案庭審時，薛某1提交一份2018年1月20日薛某1與王某籤字的協議，內容為：「102房屋當時購買時大概花了30多元。這筆錢我沒出資金，都是我女兒薛某1一個人出資購置的，當時是應薛某1的要求才登記在我的名下，其他人不得幹涉。該房屋真正的產權人是薛某1。」薛某2提交多份由王某親自書寫或口述列印的、向居委會、派出所出具的材料（含遺囑、遺書等），主張王某不認可102號房屋是薛某1的，且老人與薛某1關係不睦。上述材料中有多處有王某籤字捺印。

關於購房款，薛某1主張由其支付了全部購房款，但也認可款項來源於202號房屋的拆遷款；薛某1主張202號房屋拆遷時薛某1已經將其買為薛某1的私有房屋，沒有王某和其他人的份額。薛某2主張，202號房屋是王某和薛某1的共4間房換的，協議只能寫一個人的名字，但薛某1不是真實的產權人，薛某1對202號房屋只有四分之一的權利。

關於實際居住情況，薛某2主張102號房屋系三居室，自裝修完畢後長期由王某、薛某5、薛某4居住，薛某1在薛某4 2014年去世後才搬過來居住。薛某1主張自己自2008年6月1日就搬至102號房屋居住，有時住客廳，有時薛某5等不在也會住他們的屋子。

法院審查後認為：薛某、薛某2提交的材料在內容上相左。薛某1提交的「協議」日期為2018年1月20日，結合雙方陳述及王某的去世日期（2018年1月27日），此時王某已病重在醫院進行最後的治療，該協議上「王某」的籤字顯示筆跡斷續不連貫，且協議內容為薛某1自己書寫，法院對該協議內容是否為王某本人真實意思不能確認。此外，薛某1本身作為被拆遷人，具備購買涉案房屋的資格，其稱因其配偶欠款為防被他人追索而借用王某名義購房，依據不足。故，法院對薛某1提交的協議及其所述的借名買房的理由，均未予採信。

薛某1庭審中認可承租的202號房屋是薛某3承租的西郊民巷羊毛胡同3間平房和薛某1承租的1間房屋共同置換的，因此，薛某1主張202號房屋的相關權利僅歸屬薛某1所有，依據不足；根據拆遷協議的內容，也顯示被拆遷人或被安置對象包含有王某、薛某5、薛某4；薛某1提交的證人證言屬於間接證據，不能直接證實薛某1在本案中的主張。因此，法院認定202號房屋拆遷款不是薛某1的個人財產，薛某1主張其以個人財產單獨支付102號房屋的全部購房款，依據不足，法院不予確認。

關於實際居住情況，薛某1住客廳或他人房間的說法不合常理，法院不予採信。薛某1無裝修和家具票據，且提交的電費收據、天然氣費發票等形成時間為王某去世之後，不能證明其自購買後持續佔有使用102號房屋。綜上，薛某1無法證明其與王某之間存在借名買房的合意，不能證明其以個人財產單獨支付購房款，再結合居住情況、借名買房的理由等因素，法院對薛某1和王某之間存在借名買房合同關係不予認可。


【涉案法條】

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款

當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條第一款、第二款

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。

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    一、借名買房協議書是不是合法的？借名買房協議書是不是合法的，範本內容如下所述。3、如因購房需要以甲方名義貸款，甲方同意配合，但乙方應保證按時償還銀行貸款，如未按時歸還銀行貸款給甲方造成損失，由乙方負責賠償。在無實際損失或損失不好確定的情況下，甲方有權根據乙方延期支付時間，按每日元的標準要求乙方支付違約金。4、如因本次購房與賣方或中介等相關方產生糾紛，由乙方承擔相關費用並代為處理，甲方提供相應手續配合，一切後果實際由乙方承擔。