稍微了解西安樓市格局的人都知道， 西安的中心區域新房屈指可數，即便有新盤推出，不是價格讓普通人望而卻步，就是搖號搖個昏天黑地。
因此，對於許多購房者來說，二手房也是重點選擇對象。
然而，二手房交易可比新房複雜的多，在二手房交易過程中，最核心的或許不是和房東砍價，而是避坑！
今天我們給大家整理了一份二手房交易過程中需要注意的幾個點。
建議：請果斷收藏！
西安二手房交易全流程
二手房交易手續繁雜，加上房產過於大宗，往往需要依靠中介運作，雖然手續費較高，但比起私下交易的風險，這點錢還是值得花的。
西安二手房交易的流程大致如下：
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、買賣雙方通過協商，對房屋成交價格、戶型面積等各因素達成一致意見後，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方籤訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。雙方籤訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。
4、房地產管理部門查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
5、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
6、繳納稅費。
7、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
8、對需要貸款的買房來說，在與賣方籤訂完房屋買賣合同後，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續。
9、買方領取房屋所有權證、付清房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
在二手房交易的過程中存在多次資金、證件的交換和手續往來，一個靠譜的中介，能讓你絕對的省時省心省力。
以上就是二手房交易全流程，所有過程均有中介參與，只要找個靠譜的中介，跟著他的安排走就好啦。
除了總房款，你還需要交多少錢？
在二手房的交易過程中，最讓人頭疼的就是算稅費了，除了總房款外，你還需要掏多少錢？大多數買家都是兩眼一抹黑，中介算多少就是多少，根本不會自己仔細算。
那麼，交易一套二手房要繳納多少稅費，具體怎麼算呢？
名義上來說，稅費由買房和賣房雙方承擔，但在實際的操作中，所有的稅費很多情況都是由買方來繳納的。
總稅費公式=契稅（1% ~2%）+個稅1%+七七八八工本費（300元以內）+中介費（3%）+增值稅5.6%+評估費+土地增值稅≈總房價的5%~10%左右
也就是說，一套總房價100萬的房子，在沒有增值稅的情況下，稅費大概在6萬左右，如果房子沒有滿兩年，稅費則能達到10萬甚至11萬！！
西安市二手房稅費參考如下：
契稅：
稅率跟我們購買的房子類型有關，比如我們購買90平以下的住宅，首套房和二套房契稅稅率為1%；購買90平以上的普通住宅，首套房契稅稅率為1.5%，二套房契稅的稅率為2%。
增值稅：成交價*5.6%
1、普通住宅房本滿2年（含2年）免徵。
2、普通住宅房本未滿2年，全額徵收。
個人所得稅：成交價*1%
1、普通住宅滿2年（含2年），且為賣方家庭唯一住房，免徵。
2、轉讓受贈住房一律按差額的20%徵收。
3、直系贈與，看老證，滿5年免徵。
中介費：3%
西安市中介服務費為總房價的3%，均為買家承擔。
二手房交易注意事項
1
二手房交易最關鍵，確權！
千萬別交易流程走到了一半了，發現房子無法購房。（雖然一般正規的中介都不會發生這種情況，不過萬一呢，對吧？）
確權，即審核產權——確認房子是否可以出售。
第一，所要購買的房子，必須具備「三證」（即《房屋所有權證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》）或不動產證。
第二，需要確認所要購買的房子是否滿二滿三。
2018年西安二手房交易條件由之前的「滿二滿五」放開至了「滿二滿三」，即你購買房子網籤合同滿三年，可以上市交易過戶，契稅票滿兩年，則交易不會產生增值稅。
注意！增值稅5.33%非常兇狠！一套房子隨便一搞就是100萬，5%的增值稅馬上吃掉你5萬！
第三、需要審核產權人
1、審核相關人員身份證信息，查看是否是權屬證書上產權人或共有權人
2、非產權人無處置房屋出售的權利
3、共有權人或產權人如要出售或出租房屋的，需要取得產權人的公證委託書
第四，非產權人本人來籤訂（買賣）意向，必須要求受託人提供的資料
1、房產三證原件
2、產權人身份證件
3、受託人身份證原件
4、公證的授權委託書
5、若授權委託書未經公證，原則上不能籤訂《購房意向合同》，特殊情況另行處理，但一律不能轉定。
需要特別注意的是，以下房屋即便取得三證（即《房屋所有權證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》），也不能出售：
1、經濟適用房取得產權未滿5年，或滿5年未補交土地價款的
2、產權被查封凍結
3、購房落戶未滿時間期限的房屋
另外還有一種比較特殊的情況，即房改房的產權人單身且未滿35周歲，也不能出售。
2
籤約雙方意向時，必須注意這幾點！
在看好房子，和房東議好價後，就差不多要籤訂雙方意向了，在籤訂雙方意向時，也有一些注意點必須留意：
1、校訂買賣雙方資料。
賣方：審核房屋權屬證書、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關資料。
買方：是否有購房資格、徵信情況、能否貸款、是否具備還款能力（收入證明至少是還款額2倍）。
2、明確中介費用。
經紀服務費必須標準金額，全西安市目前均未3%，均由賣家承擔。
3、意向金轉定金。
一般買方付了意向金，在規定的日期內是不得退意向金的，如在此期間賣方籤字確認，並收取了意向金，則轉變為定金。那麼此時如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還或違約金條款。
4、房款支付事項。
買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經確認，不按約履行是要承擔相應責任的。
其他常識科普
在二手房交易過程中，定金和訂金很容易產生混淆，很多二手房買賣糾紛也會因為一個字的差別而產生。實際上訂金和定金是兩個不同的概念，若二手房買賣交易取消，其中一個可以退還，另外一個卻不可以。
關於訂金和定金的區分，以及購房意向金和購房意向合同的法律概念，具體如下：
1、定金
定金是一個規範的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自願約定的一種擔保形式。
在房屋買賣交易中，買家履行合同後，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，賣家不履行合同的，應雙倍返還定金。
我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同的標準的額的20%。
2、訂金
訂金並非一個規範的法律概念，實際上它具有預付款的性質，它只是當事人的一種支付手段，並不具備擔保性質。
在房屋買賣交易中，如買家不履行合同義務，並不表示他喪失了請求返還訂金的權利，反之若賣家不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這並不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
3、購房意向金
購房意向金不是法律上的概念，購房意向金指購房者為訂購看中的由中介公司推薦的房屋而向中介公司支付的，並委託中介公司送交房屋賣方籤收，賣方籤收後轉為定金的，一定數額的款項，通常為房屋總價的1%，或稱誠意金或意向金。
意向金在房東籤收前為訂金的性質，可主張收回；在房東籤收後為定金的性質，不可隨意收回。
4、購房意向合同的法律性質
購房意向合同其實是買受方與中介公司之間的居間合同，其內容主要約定買受方與中介公司之間的權利義務，特別應當注意的是，該類合同都有買受方委託中介公司將意向金送交賣方，賣方籤收後該意向金轉為定金的條款，該條款意味著，如果買受方反悔，將可能喪失要求返還意向金的權利。
如何避免給付意向金的法律風險？
可以從幾個方面慎重操作：
（1）看房一定要仔細慎重，多看幾次，反覆比較，千萬不要冒然倉促交付意向金。
（2）如果當日不能確定是否購買所看房屋，而中介公司一定要求支付意向金的，應在意向書上註明：意向金轉交房東的要件。
（3）如果意向金已經轉為定金後，發現房屋有問題不想購買的，應及時諮詢律師，探討是否還有挽回的可能。
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