編者按：從1978年到今天，中國改革開放走過整整40年。40年間，中國的房地產業也從「野蠻生長」逐步走向成熟。40年，對於人類歷史來說，不過是彈指一揮間；但對於中國的城市建設和經濟發展而言，卻是影響深遠的40年。樂居財經與新浪財經聯袂推出的「致敬改革開放 地產40人——影響中國地產時代進程」大型策劃，希望通過訪談當年那些最具代表性的親歷者、參與者、見證者，與他們一起重溫歷史，共同回顧中國房地產走過的光輝之路。本期【致敬改革開放 地產40人】提名人物是深圳市國際房地產諮詢股份有限公司董事長、中國城市競爭力研究會執行會長桂強芳。
出品人/賀寅宇 策劃/陳海保 統籌/潘宇凌 採訪/撰寫/溫姑娘 攝像/聶俊傑 編輯/王如意
如果你現在入職中介公司，那你老闆或許是施永青、左暉、陳勁松、梁文華、周忻或者自己。但如果你20年前入行，那你的老闆一定是桂強芳。
他創辦中國大陸第一家中介、諮詢、代理公司——深圳國際地產諮詢公司。是新中國土地資本化探索之旅的探路人之一，20年前被譽為中國房地產中介的「教父」的人物。但如今他名片上有14個頭銜，沒有一個與他曾經的輝煌有關。
在他羅湖國際科技大廈31樓的辦公室裡，放著兩個地球儀，一張世界地圖與中國地圖，三個隨時準備出發的行李箱，以及三條以應對不同場合的領帶。樂居一行人到來他客氣一一握手，氣質謙恭溫和，他對過去的輝煌與失意，侃侃而談。61歲的他，臉上依然洋溢著活力與自信，仿佛那些「第一」剛發生在昨天。
桂強芳，他代表著那個時代的輝煌，那個生機勃勃而又茫然四顧的年代。
深圳首嘗土地「頭啖湯」
1986年11月，桂強芳作為深圳市房地產改革領導小組的一名成員，第一次跨過了羅湖橋到香港考察房地產。「當時一位外國工作人員用英語問我們是不是共產黨員，想學他們香港什麼東西？帶有一種苦澀和挖苦。那時我在想，現在離97回歸還早，取經要緊，笑臉相迎的過關了。」
深圳考察小組一行，被河對岸那奇幻的世界所驚豔。一個人聲鼎沸的國際大賣場，招標、測評、競投、拍賣……熱鬧的香港房地產市場，炙手可熱的土地交易，拍賣官的落錘，競標者歡呼聲，突然間喚醒了桂強芳。
「我們去考察時，剛好碰到李嘉誠舉牌拿地，連拿三塊工業用地，50年產權，溢價了128%。那是一種直面的衝擊，像把我的腦門都敲開了，用現在的話說：還能這波操作。」桂強芳回來後在《文匯報》和《大公報》寫了幾十篇的文章，闡述香港土地的運作模式。
「當時李灝從國務院副秘書長來深圳，他很有開拓精神，支持我們做一些新的改革和嘗試。我們也在深圳本地做了普調，看看大家對待這件事的反應。當時90%的學者和專家們都是反對的，我們也心慌，但是感覺這是唯一的出路。」桂強芳表示，你真的不知道我們有多窮，政府工資都快發不出了。
1987年7月，桂強芳草擬的 「土地管理體制改革方案」被通過。他認為出租使用權，這是過來人（香港）提供的最安全的方法。
方案通過後第一件事就是試行。選了一塊面積5321平方米職工宿舍用地，是深圳政府撥給中國航天部。當時跟他們說，沒用就要收回，這是國有資產。他們說我們也是國有企業，極度不情願。市政府去打了好幾次招呼才把地要了回來。同年9月9日，深圳市以協議方式出讓該地塊給中航工貿中心，低價106萬，使用年限50年。
9月11日，以招標形式出讓第二塊國有土地。「當時選中的地塊是撥給城建集團開發，當時城建老總人稱『湯司令』，他說想要回地沒門，這塊地是政府給我的，怎麼能拿回去呢？地塊正在打基礎。政府秘書長、常務副市長、副市長都要不回來，最後請到市委書記說「湯司令，政府要收回來搞改革的，你支持一下吧，才鬆口。」當時有11家企業參與了競標。
當年眾望所歸的深圳房地產老大深房集團並沒中標，而是一個具有二三級開發資質的深華工程開發公司中標。獲得面積為46355平方米商品住宅用地，地價為1705.88萬元, 使用期限50 年。這兩次的嘗試讓我們覺得找地是件困難的事，但也堅定了我們要在這條路上深耕的意志。」緊接著，桂強芳收到恐嚇電話。
還原第一拍：千人出席，坐無虛席
「協議和招標都試過了，接下來就是籌備拍賣。起先，我們搖旗吶喊到處寫稿投文，把政策向市場推介，但質疑的聲音十分強烈。有人說我們是資本主義的走狗，引進香港的腐朽制度、賣國求榮、違憲且荒唐至極。曾接到電話說，我再敢這樣寫，就讓我自己出門小心點。」桂強芳說，今天看起來荒唐的事，明天就不一定了。
面對混亂又強悍的洶洶輿論，桂強芳借用邱吉爾的話講，真正的智者是引領整個社會和輿論前進的人。深圳這第一代人，或因貧窮的刺激，或是香港富饒的誘惑，他們冒著「違憲」的風險，讓中國從無到有，讓深圳從0到1。
12月1日，中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權。這直接促成了《中華人民共和國憲法修正案（1988年）》在刪除土地不得出租的規定同時，增加了「土地使用權可以依照法律的規定轉讓」的規定。該條例的草擬人就是桂強芳。
這也是在中國土地歷史上重要的一樁交易。拍賣當天，可容納千人的深圳會堂座無虛席。時任國家體改委主任的李鐵映親臨現場，國務院外資領導小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒以及來自全國17個城市的市長、60多名中外記者前來觀摩，香港方面則派出了一個由21人組成的「深圳第一次土地拍賣參觀團」。
「我們設制舉牌前，先要登記核實身份。主要怕他們衝動叫價亂舉牌又不承擔責任，因為我們沒有相關的處罰的法律。如果第一次嘗試就流產了，那問題就嚴重。後來全國一共來了二十多家開發商，都是國有大企業和香港地產商，我們就放心多了。「
當天下午4點拍賣正式開始。當時的拍賣官兩人，一個是劉佳勝即後來的國土局局長，另一位是廖永健，後來的房管局的局長。桂強芳是本次拍賣會策劃成員。
據桂強芳回憶，地塊的起拍價是200萬，叫價幅度起始是五萬。從205萬、210萬到250萬隻花了不到3分鐘時間，250萬後現場有幾分沉靜，沒過一分鐘，就有人開始應價，拍賣官直接把叫價幅度調整為50萬，價格幾分鐘內就到達350萬。
「有一個頭戴鴨舌帽，身穿開襟衣銀行旗下的開發公司老總直接口頭叫價420萬。本來400萬的應價，他當時很激動，他說別50萬了，我出420萬。當時還有深房、深華、特發三家公司舉拍，大家都互不相讓。
為了緩和這種激進的情形，起拍價調回5萬的幅度。「當時怕大家的情緒激動把價格搞得太高，我們不想第一次搞改革，就把價格拉到天價，以後這件事就難進行了。到520萬時，最後剩下兩家，一個是深房。
叫到520萬時，我馬上走到深華老總旁邊讓他考慮一下，是不是到此為止，地價太高，賣不出也是自討苦吃。他說還可以再加。當拍賣官叫到525萬的時候，我看他還在準備投，他就不想把這個牌子拿下來。一邊手舉牌子，一邊手在計算價格。桂強芳讓他把手拿下來，他低頭按計算器的時候，我們拍賣官說「現在價格第一次、第二次、第三次！」他還沒反應過來，就被深房公司總經理駱錦星代表公司以525萬競得,8588平方米宅地，總價525萬。
△圖片來源：新浪圖片
「這是我們的一個策略也是一個小私心，不能再高了，不然600萬、700萬都有可能。這已經是天價了，市長開心到飛起。」 1987年，深圳這三塊土地加起來，政府共得到了2336.88萬元的土地出讓費，等於特區1985年、1986年兩年全部的土地費用收入。
其後，深圳市房地產公司在不到一年的時間裡，在這塊土地上建造了東曉花園，以每平方米1650元的均價出售超過150套房源，不到一小時即售罄，開發商淨賺400萬元。次年4月12日，七屆全國人大第一次會議修改了《中華人民共和國憲法》有關條例，土地流轉的禁錮終於放開。
當時深圳正在組建國土局，在市領導看來桂強芳大好仕途剛要啟程，可他卻揚揚灑灑寫了五千字長文，表示要「出走」。政治精英並不是他的追求，桂強芳笑言。「我的父母右派出身，教我做人不要局限於安穩的生活狀態。」
下海，從輝煌到沉寂
1988年的入秋，桂強芳提出，深圳要發展房地產業，必須建立起一個既不屬於政府部門主管、也不是國營企業的諮詢服務機構。得到批覆後，同年9月，改革開放後，中國大陸第一家房地產代理、交易、評估、資訊和策劃機構 「國際地產諮詢公司」註冊成立。據桂強芳說，國務院還給他們頒了「第一中介」的牌子。
「深圳政府入了5萬股，我三年後以50萬返給他們，公司就成功改制。」創業初期，五個人，桂強芳與員工住在深圳河鹿丹村的鐵皮房。「深圳河臭得要命，當時我們大學同學沒有幾個人願意來深圳的，很多人看了就走了。說我這麼臭怎麼處睡得下去，我說鍛鍊一下嘛。」在當時的桂強芳看來，這只是開始。
由於當時很多企業想從事房地產開發又苦於沒有相關經驗, 桂強芳從開設學習班和諮詢業務人手介入市場, 非常火爆。萬科也是這一時期在國際地產的諮詢指導下進入房地產市場的, 國際地產這樣就淘得了第一桶金。作為當時惟一的政府授權成立的房地產中介機構, 國際地產在深圳三級市場上吸引了大量的買家和賣家, 從此一發不可收拾。
在樓市均價300元/平時，桂強芳開辦的諮詢課程費用就要100元/次。「國際地產最高峰時市場佔有率達70%，那時候房價低，但也是按1.5%代理費收取佣金。」 每天都有來自全國各城市的人來找他諮詢，桂強芳抿嘴開心的回憶道。
1991年，還有分內銷和外銷房。當「年深圳有幾個外銷的商品房案，存在香港人來深圳買房包養二奶的情況。國內不少資深的老教授發文抨擊深圳：早上你打開一些窗戶一看，年輕貌美的少婦在那個地方，這是什麼東西？這是你們深圳搞的是我們改革開放就要這些東西嗎？」當時的深圳，仍然是受到不少質疑。
「有一個在東湖邊上的外銷房，人民幣2千多/平，折合港幣是約1千元/平。大批香港人過來購買，大陸居民買內銷房才300-500元/平。」同一年，萬科在深圳證券交易所成功上市。
1992年，深圳「 地王之王」 地塊公開招標, 地塊面積為1.87萬平方米,以10.3 億元價格成交, 成就了當年深圳土地招標拍賣的奇蹟。同年，深圳舉辦了首屆商品房地產展銷洽談會。大會有182家國內外房地產公司參展, 洽談的人員達數萬人次。這是深圳乃至中國房地產歷史上的第一個高潮。
中介行業的盛宴如影隨行。自桂強芳1988年創辦了第一家中介公司，1991年，深圳地產中介公司才發展到11家。到了1994年，在深圳註冊的地產中介機構就達到186家。其中，僅1993年一年就新批了69家。「由於我的推動，中國地產中介的誕生和發展提前了5至8年的時間。」桂強芳對樂居表示。
但從高潮到低谷，不過五年時間。1993年開始,國家對房地產進行了第一輪一刀切式的宏觀調控，1994年全國房地產出現大規模的資金斷裂, 深圳房地產也和全國房地產一道進入低迷期。而房地產中介的暴利時代也暫告一段落。
1995年，在整個市場不景氣的情況下, 國際地產開始全面萎縮,關閉了除總部外的所有店鋪。很多公司員工也陸續離開國際地產, 另立門戶。桂強芳這位地產中介「教父」也在慢慢隱身於業界,其親手創立的曾經有著巨大聲望的國際地產一統江湖的局面也被現實邊緣化。
「只能說，我趕上了時代而已。」桂強芳感慨道。
深圳投拓圈大佬章這樣形容桂強芳，「桂總，絕對是深圳最有權威的地產鼻祖、祖師爺，我們的一種仰望，地產界的神話。」實則在內心，桂強芳也對這個曾經給過無數榮譽的歷史高光時刻充滿眷念。
長達兩個多小時的採訪過程中，他數次強調他的多個第一。回味完那酣暢的榮光，最後他撐著腮幫子對樂居說，那真的是曾經了。如今他名片上有14個頭銜之多，但沒有一個和他曾經的輝煌有關。「我覺得自己更適合做個文人」，這些年他出版了《香港房地產》等專著十餘部，發表論文六十餘篇。他掀開那張世界地界，玻璃櫥窗內擺放著幾十個城市給他頒發的顧問證書。
他後來的學生，陳勁松、佟捷，李耀智，王波……成為這個時代的主角。有人稱桂強芳為一代梟雄，亦有人說廉頗老矣。人生，也許難的不是攀登高峰，而是攀登結束之後，這下山的路該怎麼去走。
今天的強桂芳依然活躍，他用了20年的時間，走篇了全球256個國家和地區，3022個全球城市，完成了兒時環遊世界的夢想。甚至在全球遊玩考察的過程中寫過三次遺書。明天，他說要繼續深度遊玩這個世界。
桂強芳簡歷:
1957年生於貴州省獨山縣；
1984年畢業於貴州財經學院；
1997年獲美國東西方大學MBA 碩士學位；
2002年美國加州大學管理學博士；
1988年創立中國第一家房地產中介機構——深圳市國際房地產諮詢股份有限公司, 任董事長、總經理；
現致力於中國城市競爭力的發展與研究，
任職中國城市競爭力研究會執行會長、中國城市發展策劃顧問；
文章來源:樂居財經