民法典最新重大規定：抵押過的房屋可以賣了，而且不用經過同意

引言（本故事由普法杜撰）

大郎是一個小型企業的老闆，最近需要資金流動，於是向當地的小土豪西門借了50萬，利息若干，為了保證自己能夠還錢，於是把自己的住房向西門抵押了，且進行了登記。

本來正常情況下，到年底時，大郎能夠通過企業盈利把錢還上，可是到年中時碰上了特殊的形勢，經濟萎縮，西門企業也受影響，不但還不上錢，企業還很難支持下去。

於是大郎就向西門再借一點，西門表示自己沒有多餘的錢了，不能再借。

大郎沒有辦法，只好和西門商量把自己抵押給他的房子賣掉，好歹也能賣個150萬，用來給企業渡過難關，也為將來還西門的債創造條件。

可西門如認為，只要自己手握房屋抵押權就很牢靠，等還錢的日期一到，大郎如果不還錢，就拍賣房屋抵債就好，現在大郎把房子賣了，自己的債權有沒有到期不好要債，萬一大郎拿著錢再投入企業虧損了怎麼辦？那自己的50萬借款不是打水漂了嗎？

所以，西門堅決不同意大郎把房屋賣掉！

而現在大郎陷入了困境，企業陷入了困境沒有資金周轉，又借不到錢，而自己的房子又被抵押了，抵押權人西門又不同意自己賣房，他心裡嘆了一口氣：我真的是太難了！

問題

1.抵押人大郎想賣房，抵押權人西門不同意，那大郎到底能不能夠賣房呢？

2.如果大郎把房子賣了，債主兼抵押權人西門怎麼保障自己利益呢？

法理分析

這個問題真的是值得關注與學習的，因為在《民法典》實施前與實施之後，是有截然不同的規定的。

在《民法典》實施前，此類問題適用《擔保法》以及相關司法解釋，它規定抵押人要出賣抵押財產必須經過抵押權人同意才可以。

所以根據這個規定，如果西門不同意，大郎是不可以賣房子的，如果賣的話，屬於無權處分，而且由於抵押權有登記，買受人就不屬於不知情的善意人，就算他不介意有抵押而買房，就算是以合理的對價受讓，也是無法善意取得房屋所有權的。

而在《民法典》實施以後，根據第406條的規定，在抵押期間，除非有特別規定，抵押人可以不經過抵押權人同意，直接出賣抵押物。當然，也不是對抵押權人完全沒有保障，所以它又規定了，抵押權人對抵押物的抵押權有追及效力，而且抵押人要賣抵押物要通知抵押權人。如果抵押權人能夠證明抵押權人出賣抵押物會對自己的債權有不利消極影響的，可以提出出賣抵押物的物上請求權，或者提存。

解讀：根據這個規定，民法典以後大郎想要賣房渡過難關的話，不用廢話，直接賣！屬於有權處分，買受人可以獲得房屋所有權。但是呢抵押權人西門的抵押權依然有效，可以追到新的買主那裡去，將來大郎不還債的話，債主西門仍然可以拍賣這個房子。

而且規定了，大郎賣房雖然不用抵押權人西門同意，但是要通知西門，如果西門能夠證明這個房子賣掉以後，自己將來很難再實現抵押權了，對自己將來的債權實現有不利影響，可以主張拿到房款的大郎現在就提前還債，或者把錢交到公證機構提存。

筆者覺得，還是照顧到雙方的各種合理需求和利益了。

小結

在2021年1月1日以後，《民法典》就要正式實施，而《擔保法》將被廢除，所以我們還是以民法典作為解析的標準。

如果是按照民法典第406條的相關規定，可以得出以下結論：

1.房子抵押人大郎可以直接賣掉自己的房屋。

2.房屋的買主可以得到房屋所有權，是繼受取得，因為賣家大郎是有權處分。

3.房屋買主的所有權有權利瑕疵，那就是負擔著原抵押權人西門的債權。

4.大郎賣抵押房屋要通知抵押權人西門。

5.西門如果證明大郎賣房不靠譜，會影響自己拿到錢，那麼可以要求大郎把房款先還給自己，或者交給公證機構。

筆者的話

抵押期間，出賣抵押物是否需要抵押權人同意，經歷了不需要同意，到需要同意，又再到不需要同意的三個階段，可見，在現實生活中，這個問題非常複雜，為了保障債主兼的抵押權人的權益，最好規定需要他的同意，而為了營造更好的營商環境，促進商品的流通呢，現在又重新改為不需要抵押權人同意，但是為了保障抵押權人的權益，又規定了抵押權的追及效力和物上請求權，與之前相比較，應該是更加完善了。但是在實務中起到的作用怎麼樣，還有待觀察在運用中的效果。

那麼，對於這件事，你怎麼看，歡迎留言交流！