[公告]*ST 中鎢:深圳市金洲精工科技股份有限公司資產評估說明

2020-12-19 中國財經信息網

[公告]*ST 中鎢：深圳市金洲精工科技股份有限公司資產評估說明

時間：2012年06月26日 21:31:17&nbsp中財網

中鎢高新材料股份有限公司擬向

湖南有色金屬股份有限公司發行股份

購買其持有的株洲硬質合金集團有限公司100%股權

資產評估說明

中和評報字（2012）第BJV1009D001號

（共七冊，第六冊）

長期投資-深圳市金洲精工科技股份有限公司評估說明

中和

二○一二年六月二十二日

第一部分企業簡介 ............................................................................................................................................ 2

第二部分評估對象與評估範圍說明 ................................................................................................................. 3

第三部分資產核實情況總體說明 ..................................................................................................................... 6

第四部分資產基礎法評估技術說明 ............................................................................................................... 11

流動資產評估技術說明................................................................................................................................... 11

投資性房地產評估技術說明 ............................................................................................................................ 20

房屋建築物評估技術說明............................................................................................................................... 27

機器設備評估技術說明................................................................................................................................... 52

在建工程-設備評估技術說明 .......................................................................................................................... 73

土地使用權評估技術說明............................................................................................................................... 74

其他無形資產評估技術說明 ............................................................................................................................ 89

遞延所得稅資產評估技術說明 ........................................................................................................................ 94

負債評估技術說明 .......................................................................................................................................... 95

第五部分收益法評估技術說明 ..................................................................................................................... 100

第六部分評估結論及其分析 ......................................................................................................................... 134

第一部分企業簡介

企業名稱：深圳市金洲精工科技股份有限公司

住所：深圳市龍崗區中心城龍城北路高科技工業園區

法定代表人：楊伯華

註冊資金：人民幣61,108,992元

經濟性質：股份有限公司

經營範圍：生產經營印製電路板用精密微型鑽頭、銑刀及與IT行業相

關的刀具、各類精密模具。

深圳市金洲精工科技股份有限公司原名深圳金洲硬質合金有限公司，

系1986年6月10日經深圳市人民政府深府[1986]313號批准成立的合資經

營企業，成立時股東為株洲硬質合金集團有限公司、深圳市機械工業公司、

中國有色金屬深圳聯合公司新材料開發公司、香港中利投資有限公司，持

股比例為50%，5%，20%，25%。中間經歷兩次變更，股東增加至35人。2004

年4月6日深圳市人民政府深府股[2004]10號同意本公司以發起方式改組

設立深圳市金洲精工科技股份有限公司，股本為人民幣61,108,992.00元，

並於2004年5月18日辦理工商登記，領取深司字N87877號企業法人營業

執照。

深圳市金洲精工科技股份有限公司主要產品及提供的勞務：各型硬質

合金微型鑽頭、園片切刀。

第二部分評估對象與評估範圍說明

（一）評估對象與評估範圍內容

根據本次評估目的，評估對象是深圳市金洲精工科技股份有限公司的

股東全部權益價值。評估範圍是深圳市金洲精工科技股份有限公司經審計

後帳面上列示的全部資產及相關負債。

本次評估的資產總額638,226,147.54元，其中：流動資產350,980,512.31

元，投資性房地產86,935.47元，固定資產281,309,013.40元，在建工程

379,329.05元，無形資產4,930,199.99元，遞延所得稅資產540,157.32元；

負債總額429,643,098.30元，其中：流動負債254,717,049.67元，非流動負

債174,926,048.63元，淨資產208,583,049.24元。詳細見下表：

2011年12月31日資產負債表

金額單位：人民幣元

資產

金額

負債及所有者權益

金額

流動資產：

—

流動負債：

—

貨幣資金

24,192,945.63

短期借款

205,000,000.00

應收票據

6,253,826.29

應付票據

應收帳款

117,696,760.94

應付帳款

27,710,919.17

減：應收帳款--壞帳準備

345,391.64

預收款項

2,384,957.89

應收帳款淨額

117,351,369.30

應付職工薪酬

預付款項

30,642,559.30

應交稅費

6,281,142.29

應收股利

其中：應交稅金

6,215,057.52

應收利息

應付利息

114,000.00

其他應收款

23,319,787.24

應付股利

減：其他應收款--壞帳準備

其他應付款

1,226,030.32

其他應收款淨額

23,319,787.24

一年內到期的非流動負債

12,000,000.00

存貨

142,038,438.24

其他流動負債

其中:原材料

63,908,854.17

流動負債合計

254,717,049.67

庫存商品(產成品)

55,798,069.47

非流動負債：

—

減：存貨跌價準備

2,818,413.69

長期借款

170,000,000.00

存貨淨額

139,220,024.55

應付債券

一年內到期的非流動資產

長期應付款

其他流動資產

10,000,000.00

專項應付款

流動資產合計

350,980,512.31

預計負債

非流動資產：

—

遞延所得稅負債

2,526,048.63

資產

金額

負債及所有者權益

金額

發放貸款及墊款

其他非流動負債

2,400,000.00

可供出售金融資產

非流動負債合計

174,926,048.63

持有至到期投資

負債合計

429,643,098.30

長期應收款

所有者權益（或股東權益）：

—

長期股權投資

實收資本（股本）

61,108,992.00

投資性房地產

86,935.47

國家資本

固定資產原價

581,894,878.11

集體資本

減：累計折舊

300,148,621.17

法人資本

55,048,901.00

固定資產淨值

281,746,256.94

其中：國有法人資本

55,048,901.00

減：固定資產減值準備

437,243.54

集體法人資本

固定資產淨額

281,309,013.40

個人資本

6,060,091.00

在建工程

379,329.05

外商資本

工程物資

實收資本（或股本）淨額

61,108,992.00

固定資產清理

資本公積

5,880,000.00

生產性生物資產

減：庫存股

油氣資產

專項儲備

無形資產

4,930,199.99

盈餘公積

36,038,253.34

開發支出

其中：法定公積金

34,367,136.81

商譽

任意公積金

1,671,116.53

長期待攤費用

一般風險準備

遞延所得稅資產

540,157.32

未分配利潤

105,555,803.90

其他非流動資產

歸屬於母公司所有者權益合計

208,583,049.24

非流動資產合計

287,245,635.23

*少數股東權益

所有者權益合計

208,583,049.24

資產總計

638,226,147.54

負債和所有者權益總計

638,226,147.54

以上評估範圍與委託評估的範圍及被評估單位所申報評估的資產範圍

一致，並且經大華會計師事務所有限公司審計。

深圳市金洲精工科技股份有限公司位於廣東省深圳市龍崗區高科技園

內，及羅湖區水貝二路（龍崗如意路與龍翔大道交匯處）的水貝廠房，廠

區總佔地面積27,017.87平方米，取得了國有土地使用權證，房屋建築面積

20,794.20平方米，均取得了房屋所有權證，主要生產經營印製電路板用精

密微型鑽頭及與IT行業相關的模具、各類精密模具。生產經營狀況正常。

（二）實物資產的分布情況及特點

本次評估範圍內的實物資產集中分布在深圳市金洲精工科技股份有限

公司廠區內，即位於廣東省深圳市龍崗區高科技園內，以及羅湖區水貝二

路，龍崗如意路與龍翔大道交匯處，羅湖區太白西路的水貝廠房，廠區總

佔地面積27,017.87平方米。

本次深圳市金洲精工科技股份有限公司申報評估的實物資產主要包

括：投資性房地產、房屋建築物、構築物、機器設備、車輛、電子設備、

在建工程、土地以及存貨等。

1. 存貨帳面價值139,220,024.55元，包括材料採購、原材料、在庫周

轉材料、委託加工物資、產成品、在產品和發出商品。

2. 投資性房地產帳面原值1,738,709.40元，帳面淨值86,935.47元，房

屋為框架結構，建於1988年10月。

3. 房屋建築物類帳面原值59,071,265.51元，帳面淨值37,425,554.35

元，房屋以鋼混結構為主，建於1987-2007年。按使用功能可劃分為以下幾

類：生產性用房、輔助性生產用房、辦公用房、生活用房。

4. 設備類帳面原值522,823,612.60元，帳面淨值243,883,459.05元，

包括機器設備、車輛和電子設備。

5. 在建工程帳面價值379,329.05元，主要包括精視誠自動銑刀套環檢

測視覺系統、外徑檢測機和上海電通高級排產系統等項目。

6. 土地使用權帳面價值4,298,409.29元，截至評估基準日，宗地已與

地上建築物一同設定抵押權，抵押給中國銀行股份有限公司深圳東門支行

及深圳市中小企業信用擔保中心，其中地上建築物為微鑽廠房的土地部分，

抵押權人為中國銀行股份有限公司深圳東門支行，土地抵押期限自2011年

11月15日至2012年11月14日，除此以外不存在對外租賃、其他抵押、

融資租賃情況，未設定地役權、地上地下權等他項權利。

第三部分資產核實情況總體說明

一、資產核實人員組織、實施時間和過程

1、清查組織工作

接受委託後，我公司評估人員根據深圳市金洲精工科技股份有限公司

提供的資產評估清查申報明細表（初步），組成評估工作小組，並制定了詳

細的現場清查實施計劃，於2012年2月27日至2012年3月17日深入現

場，對實物資產主要採用逐項清查和抽查的方式，現場清查核實了深圳市

金洲精工科技股份有限公司所申報評估資產的存在和使用情況，驗證其所

提供的文件資料。在此基礎上，補充或調整了原評估申報明細表。

2、清查實施步驟

第一步：指導公司財務與相關資產管理人員在資產清查的基礎上，按

照評估機構提供的「資產清查評估明細表」、「資料清單」及其填寫要求，進行

登記填報，同時收集被評估資產的產權歸屬證明文件和反映性能、狀態、

經濟技術指標等情況的文件資料。

第二步：初步審查被評估單位提供的資產清查評估明細表

評估人員通過了解涉及評估範圍內具體對象的詳細狀況，然後審查各

類資產清查評估明細表，檢查有無填寫不全、錯填、漏填、資產項目填寫

不明確等現象，並要求公司人員及時更正。

第三步：現場實地勘察

評估人員依據資產評估明細表，於2012年2月27日至2012年3月17

日對申報資產進行清點和現場勘察，對實物資產主要採用逐項清查和抽查，

針對不同的資產性質及特點，採取不同的勘察方法。在現場勘察過程中，

對機器設備，查閱了主要設備的竣工驗收記錄、運行日誌等技術資料和文

件，並通過與設備管理人員和操作人員的廣泛的交流，了解設備的購臵日

期、產地、各項費用的支出情況，查閱設備的運行和故障記錄，填寫設備

現場勘察記錄等；對房屋建築物逐一進行現場勘察，查閱了主要房屋建築

物的預(決)算書及施工圖紙等，根據房屋的技術狀況和檢修記錄填寫房屋現

場勘察記錄表；收集相關權證資料，查閱了相關帳、證等原始資料並作了

現場勘察記錄。

第四步：補充、修改和完善資產評估明細表

根據現場實地勘察結果，進一步完善資產評估明細表，以做到「表」「實」

相符。

第五步：核實產權證明文件

對評估範圍的房屋建築物、存貨、設備、土地使用權、無形資產的產

權進行調查，以確認做到產權清晰。

3、各項資產清查過程

★貨幣資金的清查：包括庫存現金、銀行存款和其他貨幣資金。

（1）庫存現金：存放在企業財務部的保險柜中。我們核對了總帳、現

金日記帳和會計報表，與企業財務人員一起對現金進行了現場盤點，並根

據盤點日至評估基準日間的收入支出倒推到評估基準日現金的餘額，經盤

點金額無差異。

（2）銀行存款：我們查閱了2011年12月31日銀行對帳單和餘額調

節表，對大額的未達帳項進行了核實，同時對各個帳戶進行了函證，函證

都一一收回，與對帳單相符。

（3）其他貨幣資金：主要是銀行卡和保證金，我們查閱了2011年12

月31日銀行對帳單，同時對各個帳戶進行了函證，函證都一一收回，與對

帳單相符。

★往來帳款的清查：納入本次評估範圍的往來帳款主要有應收票據、

應收帳款、預付帳款、其他應收款等。首先將申報表與會計報表、明細帳、

總帳進行核對，對每筆往來款項進行逐項清查核實，並進行必要的取證核

實，對大額款項進行函證。

★存貨的清查：首先將申報表與會計報表、明細帳、總帳進行核對，

並查閱相關的會計記錄和原始憑證。同時根據評估申報表對存貨進行了監

盤，對於價值較大的存貨進行逐一盤點，對於單位價值較小數量繁多的存

貨進行了抽查，抽查比例為60%左右。在盤點結果的基礎上，根據盤點日至

評估基準日的出入庫倒推出評估基準日的數量。在盤點過程中，同時關注

存貨存放環境、存放時間、使用情況等。

★機器設備的現場勘察：評估人員進駐評估現場後，根據資產評估申

報表，評估小組對設備進行了逐臺清查核對，注意核對有無未入帳的和已

核銷的設備，並向設備管理和使用人員了解設備的使用維護、修理和技術

改造情況。

對車輛進行現場核查，了解企業車輛資產的使用特點和維護保養情況，

掌握車輛的性能狀態，同時核對企業申報的機動車行駛證。

對機器設備除現場勘察外，還結合企業填寫的「設備狀況調查表」對

設備進行了核實。對漏填、錯填、重填的返回企業補充完善。

★建築物的現場勘察：本次委託評估的建築物為微鑽廠房、工模廠房

等。我公司評估人員進駐評估現場後，對於建、構築物，根據企業提供的

建築物、構築物評估申報表，所列項目的項數、面積、結構類型、其它主

要參數、裝飾及給排水、供電照明、採暖通風等設備配備情況，詳細進行

了現場清查核實，結合查閱主要建、構築物的相關圖紙，對申報表與實物

不符的部分進行糾正，除核對建築物、構築物的數量及內容是否與申報情

況一致外，主要查看：建築物結構、裝修、設施，配套使用狀況；構築物

的結構形式、狀況等情況。

評估人員對於房屋建(構)築物進行全面的清查，逐個核實資產的情況。

對於帳實不符的根據實際情況，在徵求企業有關人員意見的前提下，按照

實際情況進行調整。

★在建工程的清查：對在建工程，首先了解在建工程項目的設計概況

及目前狀態，逐項清點核實了各已開工子項工程，了解其工程內容、核實

其具體開工日期、合同；檢查資產評估明細表各項內容填寫情況，核實資

產評估明細表中數據與財務報表在建工程帳面數量是否一致，了解在建項

目的主要內容和資產狀況；根據申報的土建工程和設備安裝工程項目，審

查其合同內容，並通過與財務人員交談了解工程實際進度情況及工程款項

支付情況，分析帳面值的構成及其合理性；現場實地勘察在建工程的形象

進度，核實是否按照合同條款執行。

★無形資產的清查：本次委託評估的無形資產主要是指管理、辦公軟

件和專有生產技術等，我們針對其專有技術進行了核實並取得了專利權證

書複印件，對辦公、管理軟體我們收集了其購買憑證、合同及發票等，並

對其使用情況進行了核實。

★土地使用權的清查：評估人員核實了與土地使用權有關的相關權證、

出讓合同、繳款憑證等資料，並向有關人員了解情況、對委估宗地的四至

及利用現狀進行了調查。

★負債的清查：為流動負債和非流動負債，主要為長短期借款、應付

帳款、預收帳款、應交稅費、應付利息、其他應付款、一年內到期的非流

動負債、遞延所得稅負債和其他非流動負債。在清查時，將申報表與會計

報表、明細帳、總帳進行核對，同時查閱了相關原始憑證及合同，對每筆

款項逐一核實，確認其債務的存在與否，並對大額款項進行函證。

二、影響資產核實的事項及處理方法

無影響資產核實的事項。

三、核實結論

通過對評估範圍內的資產產權進行核實，對實物資產的數量和狀況進

行現場盤點和勘察，對其他資產及負債進行真實性檢查，除企業申報的帳

外的專利及專有技術外，沒有發現與帳面記錄存在差異，達到了帳帳、帳

實、帳表相符。

第四部分資產基礎法評估技術說明

流動資產評估技術說明

一、資產概況

評估範圍為深圳市金洲精工科技股份有限公司申報評估的各項流動資

產，包括貨幣資金、應收票據、應收帳款、預付帳款、其他應收款、存貨

和其他流動資產。上述資產在評估基準日的帳面值如下所示：

金額單位：人民幣元

資產項目

帳面價值

佔流動資產比例

貨幣資金

24,192,945.63

6.89%

應收票據

6,253,826.29

1.78%

應收帳款

117,351,369.30

33.44%

預付帳款

30,642,559.30

8.73%

其他應收款

23,319,787.24

6.64%

存貨

139,220,024.55

39.67%

其他流動資產

10,000,000.00

2.85%

流動資產合計

350,980,512.31

100.00%

二、評估依據

（一）深圳市金洲精工科技股份有限公司提供的原始會計資料、資產

評估申報明細表及相關的證明材料等；

（二）銀行提供的基準日銀行對帳單等；

（三）評估人員現場了解和掌握的資料；

（四）深圳市金洲精工科技股份有限公司所在地的價格信息資料；

（五）其他與評估有關的資料。

三、評估過程

評估過程主要劃分為以下三個階段：

第一階段：準備階段，時間從2012年2月24日-2月26日；

對確定的評估範圍內的流動資產的構成情況進行初步了解，提交評估

準備資料清單和評估申報明細表示範格式，按照評估規範化要求，指導企

業填寫流動資產申報明細表；

第二階段：現場調查階段，時間從2012年2月27日-3月17日；

1.核對帳目：根據企業提供的流動資產評估申報資料，首先對報表、總

帳、財務明細帳和資產評估申報表進行互相核對,然後將存貨科目和倉庫明

細帳進行相互核對。對流動資產各科目名稱或數量不符、重複申報、遺漏

未報項目進行改正，由企業重新填報。做到帳表相符。

2.現場查點：評估人員、財務部等部門有關人員，對2011年12月31

日基準日的各項實物流動資產進行了現場盤點。填寫了「現金盤點表」和「存

貨抽查盤點記錄」。

第三階段：綜合處理階段，時間從2012年3月18日-5月25日；

1.將核實調整後的流動資產申報明細表，錄入計算機，建立相應資料庫；

2.對各類資產，遵照評估準則、規範和對資產評估管理的規定，確定其

在評估基準日的市場價值，編制相應評估匯總表；

3.提交流動資產的評估技術說明。

四、評估方法

（一）貨幣資金的評估說明

1.庫存現金的評估說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司庫存現金帳面值328,477.36元。庫

存現金由財務部出納專人保管存放於保險柜。我們對庫存現金進行了盤點，

由財務負責人、出納、註冊資產評估師參加，註冊資產評估師監盤，按面

額逐張核實，盤點完成後參加人員籤字並編制庫存現金盤點表。對於人民

幣現金，本次評估以核實後的帳面值確認評估值；對於外幣現金，本次評

估以核實後的帳面金額乘以基準日外幣匯率中間價作為評估值。

經評估，庫存現金的評估值為328,392.60元，評估增值-84.76元，增值

率為-0.03%。減值原因是由於基準日外幣匯率的變化導致評估減值。

2.銀行存款的評估說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司銀行存款帳面值23,756,517.65元，

明細如下：

序號

開戶銀行

帳號

幣種

外幣帳面金額

評估基準

日匯率

帳面價值

中行東門支行

810400421008091001

人民幣

12,041,554.32

中行東門支行

810400421008093013

港幣

11,725.04

0.8107

9,523.08

中行東門支行

810400421008093014

美元

548,801.61

6.3009

3,466,615.13

中行東門支行

810400421008093038

歐元

41,290.64

8.1625

340,540.42

中行東門支行

810400421008093012

英鎊

706.71

9.7116

6,965.97

中行東門支行

810400421008093001

人民幣

9,759.30

平安銀行羅湖支行

0102100169826

人民幣

704,600.25

民生銀行龍崗支行

1811014140000450

人民幣

1,284,788.13

財務公司

2110025

人民幣

80,953.03

招商銀行深圳龍崗支行

816082782810001

人民幣

3,138,772.03

國家開發銀行深圳市分行

44301560040285640000

人民幣

108,209.10

發展銀行深圳江蘇大廈支行

11008479557801

人民幣

4,052.17

平安銀行桂園支行

0122100554958

人民幣

1,285.62

進出口銀行

156221010011474

人民幣

3,491.16

發展銀行深圳水貝支行

11009567107801

人民幣

5,533.12

工商銀行九州支行

4000020619200721597

人民幣

1,953,411.67

招商銀行長沙東塘支行

755901131710201

人民幣

8,742.35

中行水庫新村支行

752358199633

人民幣

334,549.00

平安銀行營業部

0012100781201

人民幣

100.00

深圳發展銀行徐匯支行

11005437992501

人民幣

233,456.09

招行田林路支行

121908509510201

人民幣

19,615.71

合計

23,756,517.65

評估人員主要通過查閱銀行對帳單、銀行餘額調節表進行核實並向相

關銀行進行了函證。對於銀行存款中的外幣存款帳戶，我們以2011年12

月31日人民幣的匯率乘以外幣帳面金額做為評估值，其他人民幣存款帳戶

以核實後的帳面值作為評估值。

經評估，銀行存款的評估值為23,744,220.73元，評估增值-12,296.92

元，增值率為-0.05%。減值原因是由於基準日外幣匯率的變化導致評估減值。

3.其它貨幣資金的評估說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司其它貨幣資金帳面值107,950.62元，

明細如下：

序號

名稱及內容

幣種

帳面價值

信用卡

人民幣

49,175.22

國信證劵

人民幣

58,775.40

合計

107,950.62

評估人員通過查閱對帳單進行核實，以核實後的帳面值作為評估值。

（二）應收票據的評估說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司應收票據帳面值6,253,826.29元，主

要是尚未收回的貨款。

首先將評估申報表與總帳、明細分類帳、會計報表進行核對，帳表一

致，所有票據均為不帶息的銀行承兌匯票，評估人員查閱了相關的入帳憑

證，盤點了現場日企業所持有的應收票據。本次評估以核實確認後帳面值

作為評估值。

經評估，應收票據評估值為6,253,826.29元。

（三）應收帳款的評估說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司應收帳款評估基準日帳面原值

117,696,760.94元，壞帳準備345,391.64元，帳面淨值117,351,369.30元，

主要是尚未收回的貨款。

評估人員首先將評估申報表與總帳、明細分類帳、會計報表進行核對，

在帳、表一致的基礎上，查閱有關會計憑證和相關合同，核實各款項發生

的真實性、合理性、合法性。在清查核實的基礎上，對重大款項進行函證，

進一步核實債權的真實性。本次評估過程中，評估人員參考企業及會計師

計提壞帳準備的方法採用帳齡分析及個別認定相結合的方法對該部分應收

帳款預計風險損失，壞帳準備評估為零。

經評估，應收帳款評估值為117,351,369.30元。

（四）預付帳款的評估說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司預付帳款評估基準日帳面值

30,642,559.30元，主要是預付的材料款和設備款等。

評估人員查閱了相關原始憑證、原始單據並詢問了有關財務、業務人

員，對預付款項進行了調查核實。經核實認為其業務發生正常，入帳價值

準確，以清查核實後帳面值作為評估值。

經評估，預付帳款評估值為30,642,559.30元。

（五）其他應收款的評估說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司其他應收款評估基準日帳面值

23,319,787.24元，主要核算的是企業應收的押金、職工的備用金和內部往

來款。

評估人員查閱了相關原始憑證、原始單據並詢問了有關財務、業務人

員，對其他應收款請款進行了調查核實。我們經核實認為其業務發生正常，

入帳價值準確。以核實後的帳面值確認評估值。

經評估，其他應收款評估值為23,319,787.24元。

（七）存貨的評估說明

1、基本情況

截止至評估基準日存貨的帳面值為139,220,024.55元，主要是包括材料

採購、原材料、在庫周轉材料、委託加工物資、產成品、在產品、發出商

品。明細如下：

科目名稱

帳面值

佔比

材料採購

200,293.20

0.14%

原材料

63,708,560.97

44.85%

在庫周轉材料

989,249.56

0.70%

委託加工物資

691,437.18

0.49%

產成品

38,537,962.63

27.13%

在產品

23,113,303.32

16.27%

發出商品

14,797,631.38

10.42%

存貨合計

142,038,438.24

100.00%

存貨跌價準備

2,818,413.69

存貨淨值

139,220,024.55

100.00%

2、評估說明

1）評估人員首先將評估申報表與總帳、明細分類帳、會計報表進行核

對，在帳、表一致的基礎上，查閱有關會計憑證，核實存貨帳務處理的真

實性、合理性。

2）根據企業提供的申報明細表，評估人員抽查盤點了部分原材料、在

庫周轉材料、產成品和在產品，並根據企業的進出庫記錄倒推至評估基準

日以確定相應存貨數量。對於在途物資、委託加工物資和發出商品，評估

人員採用詢證的方法進行核實。本次盤點金額佔總金額的60%左右。

經盤點，產成品中有部分滯銷產品，其餘存貨狀況良好。

3）評估值確定

（1）材料採購

評估基準日材料採購帳面值為200,293.20元，核算的是尚未驗收入庫

的原材料及備品備件等款項。評估人員以詢證的方法進行核實，並以經核

實後的帳面值確認評估值。

（2）原材料

評估基準日原材料帳面值為63,708,560.97元，核算的是倉庫中企業外

購的各類型備品備件和物資材料。經過現場勘察和盤點，申報的數量無誤。

對於外購的各類型備品備件和物資材料，由於該類原材料大多都為近

期採購，且周轉時間較短，成本價基本反映了基準日市場價格，以成本價

確定評估值。

（3）在庫周轉材料

評估基準日在庫周轉材料帳面值為989,249.56元，核算的是企業倉庫

中的包裝物、低值易耗品等。經過現場勘察和盤點，申報的數量無誤。

對於在庫周轉材料，我們採用與原材料相同的方法評估。

（4）委託加工物資

評估基準日委託加工材料帳面值為691,437.18元，核算外委託加工的

材料款。主要的委託加工單位為：愛恩邦德（無錫）技術有限公司廣州分

公司、普威特塗層(東莞)有限公司、深圳市興錦業硬質合金有限公司、深圳

市宇成五金製品有限公司和深圳鑫鑽機械加工有限公司。

對於委託加工材料，我們採用與原材料相同的方法評估。

（5）產成品（庫存商品）

本次委估產成品評估基準日帳面值為38,537,962.63元。對於正常銷售

的產成品的評估，以企業基準日對外銷售的不含稅單價扣除銷售費用、附

加稅金、所得稅、部分利潤後的餘額確認評估單價。對於滯銷的產成品，

以可變現淨值確認評估值。

案例：微鑽129Φ0.75-9.5（明細表序號8）

129Φ0.75-9.5刀具，帳面單價為3.09元， 2011年度銷售費用佔銷售收

入的比例為3.76%，主營業務稅金佔收入的比例為0.57%，所得稅佔銷售收

入的比例為2.24%，淨利潤佔銷售收入的比例為14.37%，現行銷售單價(不

含稅)為7.52元，帳面數量24,347支。

評估單價=銷售單價-銷售費用-銷售稅金及附加-所得稅-部分利潤

評估值=評估單價×評估數量

評估單價=7.52×(1-3.76% -0.57% -2.24% - 14.37%×50%)

=6.49元（取整）

評估值=6.49×24,347

=158,012.03（元）

（6）在產品

評估基準日在產品帳面值23,113,303.32元，為產品生產投料成本。

評估人員通過查閱成本核算明細表帳簿，在產品均為近期生產。經核

實實際入帳成本合理,以其帳面價值確認為評估值。

（7）發出商品

評估基準日發出商品帳面值14,797,631.38元，核算的是已出庫但未到

達銷售單位的產成品。

對於發出商品，我們採用與產成品相同的方法評估。

經評估，發出商品評估值為21,830,081.64元，評估增值7,032,450.26

元，增值率為47.52%。

經評估，存貨評估值為163,345,743.40元，增值24,125,718.85元，增

值率為17.33%。

（8）存貨跌價準備

由於存貨評估過程中已經考慮各種減值因素對評估值可能產生的影

響，因此，存貨跌價準備評估為0元。

（八）其他流動資產的評估說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司其他流動資產評估基準日帳面值

10,000,000.00元，為企業購買的中銀對公理財產品。

評估人員通過查閱「中銀對公理財」產品認購確認書、原始單據及人

民幣委託理財產品協議書對該資產進行了核實，經核實認為其業務發生正

常，入帳價值準確，以清查核實後帳面值作為評估值。

經評估，其他流動資產評估值為10,000,000.00元。

五、評估結論及分析

深圳市金洲精工科技股份有限公司流動資產評估結果見下表:

深圳市金洲精工科技股份有限公司流動資產評估結果

編號

科目名稱

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

3-1

貨幣資金

24,192,945.63

24,180,563.95

-12,381.68

-0.05

3-2

交易性金融資產

3-3

應收票據

6,253,826.29

3-4

應收帳款

117,351,369.30

3-5

預付帳款

30,642,559.30

編號

科目名稱

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

3-8

其他應收款

23,319,787.24

3-9

存貨

139,220,024.55

163,345,743.40

24,125,718.85

17.33

3-11

其他流動資產

10,000,000.00

流動資產合計

350,980,512.31

375,093,849.48

24,113,337.17

6.87

流動資產增值24,113,337.17元，增值的主要原因是：貨幣資金由於基

準日外幣匯率發生變化，形成評估減值；存貨由於基準日部分產成品市場

價格扣除必要的稅費後高於帳面成本單價，形成評估增值。

投資性房地產評估技術說明

一、評估範圍及對象

評估範圍：深圳市金洲精工科技股份有限公司擁有的全部投資性房地

產。

評估對象：水貝廠房4，5棟5號東半座第一、二、三、四、五層。其中

第一、二、三、五層企業在投資性房地產中核算，帳面原值1,738,709.40元，

帳面淨值86,935.47元；水貝廠房第四層企業在固定資產中核算，經調查，

水貝廠房第四層已出租，因此本次也在投資性房地產中進行評估。

水貝廠房房屋產權證為「深房地字第2000261950號，建築面積2936.52

平方米，宗地面積6405.1平方米，土地使用權為30年，從1984年7月30日至

2014年7月29日止。

二、工程概況描述

深圳市金洲精工科技股份有限公司此次申報的投資性房地產共1項，主

要為工業廠房4，5棟5號東半座，總建築面積2,936.52平方米，建於1988年

10月，建築結構為框架結構五層、層高3.2米；地面部分鋪地板磚、部分刷

普通防靜電漆；入戶為卷閘門、部分為不鏽鋼玻璃地彈門、塑鋼推拉窗、

安裝防盜欄；內牆刷仿瓷塗料、外牆貼瓷片。

評估人員現場了解到，深圳市金洲精工科技股份有限公司對房屋建築

物的日常維護保養已經規範和制度化。評估人員現場勘查發現被評估房屋

建築物維護、保養能滿足房屋的基本使用要求及被評估單位正常的租賃經

營。

三、評估方法

投資性房地產的評估，採用收益法。其計算公式：

V＝A/R×[1-1/（1＋R）n]

其中：V——收益法評估價格

A——房地產年純收益

R——房地產資本化率

n——房地產收益年期

四、評估過程

(一) 評估準備

評估人員根據深圳市金洲精工科技股份有限公司提供的投資性房地產

清查評估申報表所列內容，明確評估範圍和對象，擬定評估工作計劃和實

施方案，搜集準備相關資料。

(二) 房屋建築物現場勘查及評估調查

1、評估人員協同深圳市金洲精工科技股份有限公司的基建工程技術

人員、資產管理人員，深入建築物現場，逐項勘查、核對實物、查看核實

建築面積。勘查結果詳細記入《房屋建築物現狀勘查表》中作為評估計算

的重要依據。

2、核查資產帳面價值，做到帳表相符，帳實相符，向基建管理人員調

查了解建築物基本情況，查詢建築物相關結算資料。

3、對被評估房屋建築物所在地的房地產市場發展水平、被評估房地產

同一供需範圍類似房地產的建造成本、與被評估資產購建及交易有關的稅

費進行調查諮詢，收集被評估房屋建築物所在地在此次評估基準日有效的

房地產工程造價信息、造價管理文件及房地產開發相關費用等資料。

(三) 評定估算

依照此次評估目的要求，根據現場勘查所掌握的資料，對房屋建築物逐

一做出合理的評估計算。

(四) 匯總整理

1、匯總評估結果；

2、撰寫評估情況詳細說明並整理工作底稿。

五、評估價值的確定

委估房地產的土地登記使用年限為30年，自1984年7月30日至2014

年7月29日。根據深圳市人民政府關於印發《深圳市到期房地產續期若干

規定》的通知（深府2004）73號），到期房地產，業主需繼續使用該土地

的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年限。

本次評估假設被評估單位繼續延期土地使用年限至2034年7月29日。

本次評估按房屋、土地使用年限孰短原則，確定收益年限。

1、計算有效年總收入:

有效年總收入=租金收入+押金利息收入

租金收入=年租金×出租率

根據調查委估宗地上建築物的月租金收益平均水平，工業用房每月客

觀租金收益平均約為55元/平方米，調查周邊同類物業的出租率較高，故本

次評估考慮其空臵率取5%。合同期間付款方式多為押二付一。

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年至2034年7月

物業租金收入

1,841,198

物業押金收入

10,740

總收入

1,851,938

1,080,297

2、估價對象的年總費用

（1）稅金

包含房產稅和兩稅一費（即營業稅、城市維護建設稅及教育費附加），

房產稅為租金收入的12%，營業稅佔租金收入的5%，城市維護建設稅佔營

業稅的7%，教育費附加佔營業稅的5%。

（2）管理費用

指對出租房屋進行的必要管理所需的費用，結合估價對象的實際情況，

按年房地產總收益的2%計。

（3）租賃手續費

按年房地產總收益的0.1%計。

（4）維修費

指為保證房屋正常使用而需每年支付的修繕費，按重臵全價的0.8%計，

委估房地產的重臵全價為8,798,707.00元，各年維修費為70,383元。

（5）保險費

指房產所有人為使自已的房產避免意外損失而向保險公司支付的費

用，一般可按房屋重臵價或現值乘以保險費率計算。因此本次評估按房屋

重臵價的0.15%

3、年純收益

年純收益＝年總收入－年總費用

4、估計資本化率（還原利率）

還原利率是以將純收益還原為價格的利率，其實質是一種資本投資的

收益率。一般來講，收益率的大小與投資風險的大小成正比，風險越大，

收益率越高，風險越低，收益率也就越低。由此可見，收益法中所採用的

還原利率應等同於取得房地產所產生的純收益具有同等風險的資本的收益

率。由於房地產投資與開發受到許多不確定因素的影響，諸如政治環境、

經濟狀況的起伏、產業政策的變化、利率的升降等。房地產位臵固定性的

特點使其逃避風險的能力很低，而且房地產投資規模大、開發周期長、使

用期長，目前國內房地產市場在管理制度上還存在著一定的不完善之處，

因此一般認為房地產業是一個典型的較高風險行業。

此次評估我們採用無風險報酬率加風險報酬率來確定資本化率，其中

無風險報酬率我們取一年期的銀行定期存款利率3.5％，風險報酬率我們綜

合考慮委估商用房地產的經營特點、收益水平，將投資該項目風險與其他

項目投資的風險進行比較分析，並考慮同類房地產正常投資回報率，根據

經驗判斷風險報酬率取值，確定資本化率為7％。

5、根據委估的建築物尚可使用壽命及土地剩餘使用年限孰低確定剩餘

收益年限：

委估物業的土地使用權證的終止日期為2014年7月29日, 按有關規定

可續期至50年，其土地剩餘使用年限為22.58年，而房屋為框架結構經濟

使用壽命為50年，尚可使用用限為26.78年，因此該物業的剩餘收益年限

為22.58年。

6、土地續期需補交地價

根據深圳市人民政府關於印發《深圳市到期房地產續期若干規定》的

通知（深府2004）73號），在國家規定的最長土地使用年限減去已使用年

期的剩餘年期的範圍內約定年期的，補交地價數額為相應用途公告基準地

價的35%並按約定年期修正，補交地價一次性支付。

根據深圳市2006年公告的基準地價，被評估物業所屬宗地位臵的工業

用地基準地價（樓面地價）為701元/平方米。約定年期的年期修正係數為

0.518。

需補交地價=建築面積×基準地價×35%×年期修正係數

=2936.52×701×35%×0.518

= 373,206.14元

7、運用具體的收益法公式計算價格:

計算公式：

具體測算過程見下表：

]

)1(

11[nrraV

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年至2034年

一、收入

物業租金收入

1,841,198

物業押金收入

10,740

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年至2034年

總收入

1,851,938

二、稅前成本

1.兩稅一費

103,107

2.房產稅

220,944

3.租賃手續費及印花稅

1,852

4.保險費

13,197

7,698

5.維修費

70,383

41,056

6、管理費

37,039

10,803

7、補交地價

373,206

總成本

446,521

819,727

446,521

385,460

三、稅前利潤

1,405,418

1,032,211

1,405,418

1,466,478

七、淨現金流量

1,405,418

1,032,211

1,405,418

1,466,478

折現率

7.0%

折現年期

1.00

2.00

3.00

4.00

折現係數

0.9346

0.8734

0.8163

0.7629

7.7813

各年收益現值

1,313,474

1,227,546

842,592

1,072,186

11,411,086

收益價格（RMB）

15,866,885

收益性房地產的評估值為=15,866,885元。

七、評估結果及分析

經過履行資產核查、取價依據調查和評定估算等程序，對深圳市金洲

精工科技股份有限公司申報的投資性房地產於此次評估基準日的評估結果

匯總如下：單位：人民幣元

編號

科目名稱

帳面值

評估價值

原值

淨值

投資性房地產

1,738,709.40

86,935.47

15,866,885

合計

－

1,738,709.40

86,935.47

15,866,885

本次評估投資性房地產整體評估增值的主要原因為：

近年深圳市羅湖區水貝工業區房地產市場的迅速發展及周邊配套服務

設施的完善，促使被評估房地產所在區域的工業用房租賃市場相當發育,已

形成一個完善的工業加工生產基地，故引起房地產評估增值。

八、需說明事項

投資性房地產（深房地字第2000261950號），建築面積2,936.52平方

米。該建築於1988年10月建成，至評估基準日已取得《中華人民共和國

房地產證》（深房地字第2000261950號），其土地登記使用年限為30年，

自1984年7月30日至2014年7月29日。本次評估按投資性房地產在土

地使用權到期後，土地使用權續期至50年進行價值評估。

房屋建築物評估技術說明

一、評估範圍及對象

評估範圍：深圳市金洲精工科技股份有限公司擁有的全部房屋建築物、

構築物及附屬設施。

評估對象：主要包括生產廠房、辦公用房、員工宿舍和輔助用房等。

這些房屋建築物分別位於廣東省深圳市龍崗區高科技園內及羅湖區水貝二

路，龍崗如意路與龍翔大道交匯處，羅湖區太白西路。

截至2011年12月31日，深圳市金洲精工科技股份有限公司申報評估的

房屋建築物共有25項，總建築面積為20,794.204平方米，帳面原值

56,378,265.51元，帳面淨值36,752,357.51元；構築物10項，帳面原值

2,693,000.00元，帳面淨值673,196.84元。具體構成見下表：

編號

科目名稱

帳面價值（元）

原值

淨值

房屋建築物

56,378,265.51

36,752,357.51

構築物及其他輔助設施

2,693,000.00

673,196.84

合計

59,071,265.51

37,425,554.35

二、工程概況描述

1、基本概況

本次評估範圍內的房屋建築物屬於深圳市金洲精工科技股份有限公司

所有，其中微鑽廠房、工模具廠房、食堂-員工宿舍位於廣東省深圳市龍崗

區高科技園廠區內，其北側和西面為工業園的主要道路，東鄰河堤，南接

其它廠區，園區場地東西最長266米，南北長136米，呈比較規則的梯型，

交通便利。整個場地相對平整，場地穩定性較好。

建築物主要包括微鑽廠房、工模具廠房、食堂-員工宿舍、空壓房等，

構築物包括噴泉廣場、籃球場、道路、圍牆及大門、廠區綠化工程等設施。

辦公管理和微鑽廠房組成廠區的重點，也是廠區的標誌性建築，以此為中

心廠區前留有80米寬的廣場和大片綠地，廠房為內廊式格局，微鑽廠房三

層半樓，地下室露出地面約1.5米，正長方形布局，坐南朝北正對廠大門；

工模具廠為2層樓房，呈L型布局，食堂-員工宿舍為六層樓房分為A、B兩棟

由食堂連接，整個廠區分為兩部分，廠區和生活區，生活區位於東南角與

廠區分開便於管理，建築微鑽廠房外牆採用鋁板，玻璃，不鏽鋼等材料，

微鑽廠房屋頂上飄大片鏤空花架，整個園區以淡藍色為主色調。

從結構形式上看，建築物主要為鋼混結構，基礎多採用鋼筋混凝土人

工灌樁基礎樁、現澆鋼筋混凝土獨立基礎，其房屋建築物多建成於2005年4

月。

為了方便公司職工和管理人員的居住，深圳市金洲精工科技股份有限

公司先後於1987年12月和1996年2月以及2007年12月購買了二十套公寓，分

別位於羅湖區的貝麗花園17號樓102室、大地花園東座1703、1702、1705、

1712號房及位於龍崗區的龍城華府4號樓15套住宅；除羅湖區的貝麗花園17

號樓為多層磚混結構商品住宅外，其它住房均為22-24層高層框架結構商品

住宅，建築面積共計1165.96平方米，土地使用權類型為國有出讓，目前這

些住房作為精工科技管理人員、職工的住宅使用。

2、建築物特點

（1）主要房屋建(構)築物結構

委估微鑽廠房結構為鋼混結構，長達78米，現澆鋼筋混凝土基礎樁、

現澆鋼筋混凝土獨立基礎，現澆鋼筋混凝土柱、梁、平板樓板厚100mm。

粘土磚外牆及內牆，現澆鋼筋混凝土屋面板。外裝修為牆面貼條型瓷磚或

抹灰噴塗料，全玻璃大門、鋁合金窗或塑鋼窗。內裝飾為木門、樓地面貼

地板磚，內牆抹灰噴塗料，頂板抹灰噴塗料或輕鋼龍骨石膏板吊頂。樓梯

為花崗巖或地板磚踏步板、不鏽鋼管攔杆及扶手。衛生間牆面貼面磚、吊

頂。屋面有保溫層及石油瀝青瑪蹄脂卷材防水層。

配套工程：給排水系統為給水PVC管、排水PVC管，品牌衛生潔具；電

氣系統為螢光燈照明，局部射燈和筒燈照明，中央控制空調，消防系統為

消防栓及煙感噴淋系統，弱電網絡系統為電話、網絡通訊等。

（2）室外配套工程

廠區室外配套工程，主要分為公共設施配套，包括噴泉廣場、道路、

圍牆及大門、廠區綠化工程和燈光照明等。

三、評估方法

廠區內房屋建築物的評估，採用重臵成本法。其計算公式：

評估淨值＝評估原值×成新率(%)

市內商品住宅則採用市場比較法。

市場比較法是將估價對象與評估基準日近期發生過交易的類似房地產

進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對

象客觀合理價值的評估方法。

估價對象房地產評估價值=比較案例房地產的價格×交易情況修正系

數×交易日期修正係數×區域因素修正係數×個別因素修正係數

四、評估過程

(一) 評估準備

評估人員根據深圳市金洲精工科技股份有限公司提供的固定資產-房屋

建築物清查評估申報表所列內容，明確評估範圍和對象，擬定評估工作計

劃和實施方案，搜集準備相關資料。

(二) 房屋建築物現場勘查及評估調查

1、評估人員協同深圳市金洲精工科技股份有限公司的基建工程技術

人員、資產管理人員，深入建築物及構築物現場，逐項勘查、核對實物、

丈量核實建築面積。詳查建築結構，建築物質量，完工日期、平立面形狀、

室內外裝修情況，水、暖、電等配套設施的安裝使用情況，以及建築物的

拆、改、擴建情況等，將測量數據及勘查結果詳細記入《房屋建築物現狀

勘查表》中作為評估計算的重要依據。

2、核查資產帳面價值，做到帳表相符，帳實相符，向基建管理人員調

查了解建築物基本情況，查詢並收集有關圖紙，技術文件和工程預（決）

算等資料。

3、對被評估房屋建築物所在地的工程造價水平、被評估房地產同一供

需範圍類似房地產的交易價格、與被評估資產購建及交易有關的稅費進行

調查諮詢，收集被評估房屋建築物所在地在此次評估基準日有效的建築安

裝工程概預算及費用定額、工程造價信息及造價管理文件等資料。

(三) 評定估算

依照此次評估目的要求，根據現場勘查所掌握的資料，對房屋建築物

逐一做出合理的評估計算。

(四) 匯總整理

1、匯總評估結果；

2、撰寫評估情況詳細說明並整理工作底稿。

五、評估原值的確定

評估人員選擇同類用途和結構中有一定代表性的典型房屋和構築物進

行測算，利用測出的典型房屋和構築物的評估原值，根據建築面積、層高、

簷高、建材及施工工藝、裝修及設備設施配臵等，將其餘房屋和構築物與

典型房屋和構築物進行類比分析，通過調整差異求得其評估原值。

評估原值＝建築安裝工程造價+前期費用及其他費用+資金成本

（一）建築安裝工程造價的確定

建築安裝工程造價＝建築工程造價+裝飾工程造價+安裝工程造價

建築安裝工程造價指建設單位直接投入工程建設，支付給承包商的建

築費用，主要採用預決算調整法或重編預算法和類比法計算。

評估人員按被評估建築物的用途分類歸集、選則同類用途和結構中有

一定代表性的建築物進行決算指標調整，根據當地有關土建（建築及裝飾）、

安裝等工程造價資料，將有代表性的參照建築物的價格調至評估基準日建

築安裝工程造價。

本次評估中評估人員獲得了部分被評估房屋建築物的建築安裝工程施

工合同和工程結算審計資料，以及被評估房屋建築物所在地的建設工程概

預算定額及造價信息，這為評估人員結合專業知識、利用所搜集的工程設

計及現場勘查資料採用決算調整法獲得有代表性房屋建築物的建築安裝工

程造價創造了條件。

對其他房屋建築物，則以所計算的有代表性建築物的建築安裝工程造

價、評估人員所搜集的類似工程建築安裝造價為基礎，結合房屋建築物評

估常用的數據與參數，採用類比法，將被評估房屋建築物的具體施工用料、

建築面積、層高、簷高、跨度、進深、開間、平面形式、寬長比、裝修等

影響其造價的參數與評估人員選定的類似房屋建築物進行類比，通過差異

調整測算出這些房屋建築物的建築安裝工程造價。

（二）前期費用及其他費用

前期費用及其他費用指工程建設應發生的，支付給工程承包商以外的

單位或政府部門的其他費用。包括工程監理費、勘察設計費、可行性研究

等。具體包括如下內容：

前期費用及其他費用表

項目

標準

計費基礎

依據

前期工作諮詢費

0.50%

建安工程造價

計價格[1999]1283號

勘察設計費

2.60%

計價格[2002]10號

招標代理服務費

0.30%

計價格[2002]1980號

建設工程監理費

1.80%

發改價格[2007]670號

建設單位管理費

1.20%

財建[2002]394號

環境評價費

0.03%

計價格[2002]125號

小計

6.43%

白蟻預防費

7元

建築面積

粵價[2002]370號

新牆體材料專項基金

10元

粵財綜【2009】53號

散裝水泥專項資金

0.6元

深建材規［2009］1號

小計

17.6元

（三）資金成本

根據委估房屋建築物的建築規模，評估人員核定其合理建設工期，選

取評估基準日有效的相應期限貸款利率，並假設投資建設資金均勻投入，

計算其資金成本。即：

資金成本=（建築安裝工程造價+前期費用及其他費用）×1/2×貸款利率

×合理工期

六、綜合成新率的確定

被評估房屋建築物成新率的測算採用使用年限法和勘察評分法兩種方

法的加權平均結果確定。

被評估構築物成新率的測算採用使用年限法計算。

（一）、使用年限法

以房屋建築物尚可使用年限佔其全部經濟壽命年限的比率作為該房屋

建築物的使用年限成新率，用公式表示即為：

房屋建築物使用年限成新率＝房屋建築物尚可使用年限÷（房屋建築物

已使用年限+房屋建築物尚可使用年限）×100%

對於正常維護保養的房屋建築物，評估人員根據國家規定的房屋建築

物經濟壽命年限，減去其已使用年限，求取其尚可使用年限。對使用環境

和維護保養特殊的房屋建築物應結合其使用維護狀況對以公式計算的尚可

使用年限進行修正。

（二）、勘察評分法

依據房屋建築物成新率的評分標準，對被評估房屋建築物的不同構成

部分進行勘查、對比、打分，匯總得出其的現場勘查成新率。

根據《房屋完損等級評定標準》和《鑑定房屋新舊程度的參考依據》

以及《房屋不同成新率的評分標準及修正係數》進行現場勘查，主要勘查

內容為：

1、結構部分

地基基礎有無足夠承載能力，是否有不均勻沉降現象，對上部結構是

否產生影響：承重構件如屋架、屋面板、柱、牆是否產生下沉開裂等：非

承重牆牆體有無輕微裂縫、面層破損，牆板節點是否牢固；屋面防水、隔

熱、保溫、排水設施是否完好；樓地面整體面層是否牢固，有無空鼓、起

砂、下沉裂縫等。

2、裝飾部分：

門窗開關是否靈活、玻璃、五金、油漆是否齊全完好，內外粉飾是否

完整粘結牢固，有無空鼓、裂縫、剝落。清水溝縫砂漿是否密實等；頂棚

面層有無損壞、下垂變形等。

3、設備部分：

水衛系統上下水管道是否暢通，有無鏽蝕，各種衛生器具是否完好無

損，零件是否齊全，電器線路及各種照明裝臵是否老化、零亂，不符合絕

緣要求，暖通管道、設備是否完好，有無堵漏、鏽蝕等。

根據上述標準，按房屋的結構、裝修、設備等組成部分實際狀況分別

計取結構部分、裝修部分、設備部分的成新率分值，再根據以下公式測算

打分法的成新率。

打分法成新率=結構部分得分×G+裝修部分得分×S+設備部分得分×B

G：結構部分的評分修正係數；

S：裝修部分的評分修正係數；

B：設備部分的評分修正係數；

綜合成新率的確定

綜合成新率結合使用年限法和打分法的結果，綜合（加權）判定。

綜合成新率＝打分法確定的成新率×60%＋年限法確定的成新率×40%

七、典型案例分析

案例一：微鑽廠房序號為表4-6-1，No.7

微鑽廠房是此次被評估房屋中面積、帳面原值及帳面淨值最大的房屋，

也是深圳市金洲精工科技股份有限公司的主要房產之一。現以該房屋為例，

說明運用重臵成本法測算房屋建築物評估值的過程。

工程特徵

該房屋位於深圳市龍崗區高科技園（龍崗鎮）精工科技廠區內，建成

於2005年4月，鋼混結構，建築面積9,118.41平方米。

微鑽廠房為該公司辦公用房及微型鑽頭生產廠房為一體的綜合廠房，

由深圳市建築設計研究總院設計，泛華工程有限公司深圳分公司承建土建

工程，湘安公司承建安裝工程，深圳市澳嘉裝飾公司承建裝飾公程；該棟

建築有2部電梯，客貨各一部上下。廠房底面長78米，寬36米，呈正長

方型狀，總層數為3.5層，地下半層為油庫油濾間，配電房等設備機房，第

一層為大廳和辦公用房和微鑽車間，第二和第三層前部為辦公室後面為加

工車間和質檢車間。辦公用房層高3.5米，車間用房層高為4.8米，簷高18.4

米，最高處標高20.7米。現澆鋼筋混凝土樁、現澆鋼筋混凝土獨立基礎，

現澆鋼筋混凝土柱、梁，平板樓板厚100mm，外牆為200mm加氣砼砌塊牆。

現澆鋼筋混凝土屋面板。外牆正面為藍色玻璃隔牆，外裝飾為玻璃大門、

銀色鋁合金片掛牆裝飾，鋁合金推窗；後背牆面抹灰噴銀色塗料；室內內

牆刷乳膠漆，一樓大廳內牆全部貼瓷磚，樓地面貼600mm×600mm玻化地

磚，木包門與玻璃推拉門，頂板抹灰噴塗料或輕鋼龍骨石膏板吊頂。樓梯

為不鏽鋼管攔杆及扶手、地板磚踏步板，衛生間牆面貼面磚、石膏吸音板

吊頂。屋面水泥砂漿找平層有保溫層及石油瀝青瑪蹄脂卷材屋面防水層，

頂部前部建有大片鋼筋混凝土鏤空花架。

配套工程：給排水系統為給水用PVC管、排水PVC管，名牌衛生潔具；

日光燈及射燈照明，中央空調各單元獨立控制，電氣系統為格柵燈照明，

消防系統為消防栓和自動噴淋系統，弱電網絡系統為電話、網絡等。廠房

在半地下室設油汙處理間、配電房、制冷機房等設備機房，並且各自為獨

立的防火分區。

廠房從半地下室到頂層，每層均設臵2部封閉疏散樓梯間，作為2個

安全出口，樓梯寬度1.5米，走道2米，滿足疏散的要求。

(一) 評估原值的確定

建築安裝工程造價

根據該房屋的實體特徵及深圳市永達信工程造價諮詢有限公司審定的

微鑽廠房分部分項工程量及微鑽廠房單位工程造價，依據《深圳市建設工

程工程量清單計價辦法》（深建價.2010.53號）和《關於公布二○一一年

度人工工日單價的通知》（深建價.2011.27號），參考《深圳建設工程價

格信息》2011 年第12期反映評估基準日深圳市建築市場人工、材料等價

格信息資料調整工程單價，匯總後得出其建築安裝工程造價。

2、建築工程造價

建築工程計價程序

序號

項目名稱

計算公式

費率

金額（元）

分部分項工程量清單計價合計

1.1+1.2+1.3

13,171,500.00

1.1

人工費

2,107,440.00

1.2

材料費

10,010,340.00

1.3

機械費

1,053,720.00

安全防護、文明施工措施費

1*費率

2.50%

329,288.00

企業管理費

（1.1+1.3*0.1）*費率

15.00%

331,922.00

利潤

（1+3）*費率

5.00%

675,171.00

規費

5.1+5.2+5.3

689,890.00

5.1

工程排汙費

（1+2）*費率

0.33%

44,553.00

5.2

社會保障費

645,337.00

其中:1養老保險費

（1+2）*費率

0.25%

33,752.00

2失業保險

(1+2)*費率

1.86%

251,115.00

3工傷保險

(1+2)*費率

0.18%

24,301.00

4醫療保險

(1+2)*費率

0.19%

25,651.00

5住房公積金

(1+2)*費率

2.30%

310,518.00

5.3

其他規費

按政府部門有關規定執行

不含稅工程造價

1+2+3+4+5

15,197,771.00

稅金

6*費率

3.41%

518,244.00

單位工程總造價

6+7

15,716,015.00

3、裝飾工程造價

裝飾工程計價程序

序號

項目名稱

計算公式

費率

金額（元）

分部分項工程量清單計價合計

1.1+1.2+1.3

3,452,625.00

1.1

人工費

517,894.00

1.2

材料費

2,469,076.00

1.3

機械費

465,656.00

安全防護、文明施工措施費

1*費率

0.50%

17,263.00

序號

項目名稱

計算公式

費率

金額（元）

企業管理費

（1.1+1.3*0.1）*費率

15.00%

84,669.00

利潤

(1+3)*費率

5.00%

176,865.00

規費

5.1+5.2+5.3

177,312.00

5.1

工程排汙費

（1+2）*費率

0.33%

11,451.00

5.2

社會保障費

165,861.00

其中:1養老保險費

（1+2）*費率

0.25%

8,675.00

2失業保險

（1+2）*費率

1.86%

64,540.00

3工傷保險

（1+2）*費率

0.18%

6,246.00

4醫療保險

（1+2）*費率

0.19%

6,593.00

5住房公積金

（1+2）*費率

2.30%

79,807.00

5.3

其他規費

按政府部門有關規定執行

不含稅工程造價

1+2+3+4+5

3,908,734.00

稅金

6*費率

3.41%

133,288.00

單位工程總造價

6+7

4,042,022.00

4、安裝工程造價

安裝工程計價程序

序號

項目名稱

計算公式

費率

金額（元）

分部分項工程量清單計價合計

1.1+1.2+1.3

6,135,976.00

1.1

人工費

552,238.00

1.2

材料費

5,093,136.00

1.3

機械費

490,602.00

安全防護、文明施工措施費

1*費率

1.00%

61,360.00

企業管理費

(1.1+1.3*0.1)*費率

15.00%

90,195.00

利潤

(1+3)*費率

2.50%

155,654.00

規費

5.1+5.2+5.3

316,683.00

5.1

工程排汙費

（1+2）*費率

0.33%

20,451.00

5.2

社會保障費

296,232.00

其中:1養老保險費

（1+2）*費率

0.25%

15,493.00

2失業保險

（1+2）*費率

1.86%

115,270.00

3工傷保險

（1+2）*費率

0.18%

11,155.00

4醫療保險

（1+2）*費率

0.19%

11,775.00

5住房公積金

（1+2）*費率

2.30%

142,539.00

5.3

其他規費

按政府部門有關規定執行

不含稅工程造價

1+2+3+4+5

6,759,868.00

稅金

6*費率

3.41%

230,511.00

單位工程總造價

6+7

6,990,379.00

房屋建築安裝工程造價=建築工程造價+裝飾工程造價+安裝工程造價

=15,716,015.00+4,042,022.00＋6,990,379.00

=26,748,416.00 元

5、前期費用及其他費用

根據國家、廣東省和深圳市政府相關部門對建設項目所涉行政事業性

收費的規定標準、相關專業機構對經營性服務的收費水平，結合業界慣例，

確定該房屋建築物在評估基準日應計取的前期費用及其他費用如下：

序號

費用名稱

取費基數

費率

金額（元）

前期工作諮詢費

建安工程造價

0.50%

133,742.00

勘察設計費

建安工程造價

2.60%

695,459.00

招標代理服務費

建安工程造價

0.30%

80,245.00

建設工程監理費

建安工程造價

1.80%

481,471.00

建設單位管理費

建安工程造價

1.20%

320,981.00

環境評價費

建安工程造價

0.03%

8,025.00

白蟻預防費

建築面積(m2)

63,829.00

新牆體材料專項基金

建築面積(m2)

91,184.00

散裝水泥專項資金

建築面積(m2)

0.6

5,471.00

合計

1,880,407.00

6、資金成本

根據委估房屋建築物所在企業的投資項目特點及建築規模，評估人員

核定其合理建設工期為1.0年，選取評估基準日中國人民銀行1年期銀行貸

款利率6.56%，並假設投資建設資金均勻投入，計算其資金成本。即：

資金成本＝（建築安裝工程造價+前期費用及其他費用）×1/2×貸款利率

×合理工期

＝（26,748,416.00 +1,880,407.00）×1/2×6.56%×1.0

＝939,025.00元(取整)

7、評估原值

評估原值＝建築安裝工程造價＋前期費用及其他費用＋資金成本

＝26,748,416.00 +1,880,407.00+939,025.00

= 29,567,848.00元取整29,567,800.00元

(二)綜合成新率的確定

1、使用年限法

以估測出的房屋建築物尚可使用年限佔其全部經濟使用壽命年限的比

率作為其年限法成新率，用公式表示即為：

年限法確定的成新率＝建築物尚可使用年限/經濟壽命年限×100%

微鑽廠房為鋼筋混凝土結構管理和生產用房，相關評估規範規定，鋼

筋混凝土結構生產用房的經濟壽命年限為50年。評估對象於2005年04月

26日建成，至此次評估基準日被評估房屋已使用6.68年，依據相關評估規

範和被評估房屋的結構、用途及使用環境，結合精工科技對該房屋的改善、

維修，評估人員將被評估房屋的尚可使用年限確定為43.32年。

據此估算微鑽廠房的年限法綜合成新率為：

年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

×100%

＝43.32/（6.68+43.32）×100%

=86.64%

2、勘察評分法

對被評估房屋進行現場勘查後，依據房屋現場勘查評分標準，分別對

被評估房屋的結構、裝修、設備三部分進行打分，並依據權重係數計算出

該房屋的現場勘查成新率，詳見下表。

房屋建築物現場記錄及分數評定表

序號

分項

標準分

評定分

評定依據

結構

基礎

有承載能力,無明顯下沉

承重構件

有承載能力,有細小裂縫、混凝

土無剝落

序號

分項

標準分

評定分

評定依據

非承重結構

節點牢固,有輕微裂紋

屋面

面層、隔熱、保溫較好

地面

輕度磨損

100

(1+2+3+4+5)×權重(0.6)=48.6

裝修

門窗

局部損壞

外牆

稍有空鼓,剝落

內牆

稍有空鼓,剝落

頂棚

面層稍有風化、裂紋、鬆動

其他

使用正常

小計

100

(1+2+3+4+5)×權重

(0.15)=11.4

設備

水衛

基本通暢、器具小有破損、個別

零件殘缺損壞

電照

基本完好，無漏電

暖通

基本完好,使用正常

其他

使用正常

小計

100

(1+2+3+4)×權重(0.25)=19.5

勘察成新率

A+B+C=79.5

3、綜合成新率

打分法得出的綜合成新率基於評估人員對被評估房屋實際狀況的勘

查、評定，但卻不能充分反映不可見部位因材料劣化、疲勞對相關房屋成

新水平的影響；年限法得出的綜合成新率則基於被評估房屋實際使用年限

及評估人員所判斷的相關房屋尚可使用年限，而尚可使用年限則是評估人

員依據被評估房屋結構、用途、使用環境及評估規範所規定的對應經濟壽

命年限，結合被評估房屋的改善、維修狀況加以判定的。兩種判斷結果均

有其合理性。按使用年限法和打分法分別40%和60%的權重比例計算被評

估房屋的綜合成新率：

綜合成新率＝79.5%×60%+86.64%×40%=82%

（三）評估淨值的確定

評估淨值＝評估原值×成新率

＝29,567,800.00元×82%

＝24,245,596.00元(取整)

案例二：龍城華府6D公寓序號為表4-6-1，No.17

1、建築物概況描述

深圳龍崗區位於深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接深圳主城

區，西連寶安區，北靠惠州市、東莞市，地理位臵得天獨厚。

龍城華府位於龍崗區中心區如意路與龍翔大道的交匯處，龍城華府一

期建成於2006年，總層數：地上18層，地下1層，其中1樓至3樓面對

如意路為商鋪和綜合服務用房，樓上4-18層為商住房，結構為框架結構，

外立面塗銀色牆漆及落地玻璃牆，內牆:內牆乳膠漆；電梯:2部奧的斯電梯；

門窗:實木門，節能中空玻璃鋁合金窗，整棟樓坐北朝南，南面視野開闊，

周圍交通便利。

估價對象位於公寓樓的6層，通過對房產的現場勘察：房屋地基基礎

無不均勻沉降，承重構件完好，屋面未見滲漏，門窗開啟靈活，內外粉刷

完整，頂棚牢固無變形，上下水管暢通無阻，各種衛生器具完好，零件齊

全，電器設備良好；作為職工生活用進行了一般裝修，能夠滿足居住的需

要。

委估對象龍城華府6D公寓是精工科技為了引進人才和方便職工工作

於2007年12月29日購買的，建築面積63.44㎡；為二房二廳一衛布局，

朝向北；權證記載設計用途：住宅；權證號：深房地字第6000309680號，

產權人：深圳市金洲精工科技股份有限公司。

截止評估基準日，被評估房屋由精工科技作為職工居住用途使用。

2、評估方法

採用市場比較法。

市場比較法是將估價對象與評估基準日近期發生過交易的類似房地產

進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對

象客觀合理價值的評估方法。

估價對象房地產銷售單價=比較案例房地產的價格×交易情況修正系

數×交易日期修正係數×區域因素修正係數×個別因素修正係數

3、評估過程

評估人員在廣泛收集深圳市房地產交易案例資料的基礎上，經過對所

掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與評估對象屬於同一供需圈、

用途相同、條件相近的正常交易案例作為可比實例，通過交易日期、交易

情況、區域因素及個別因素等一系列修正調整後，得到試算比準價格，對

其進行進一步分析調整後，得出最終比準價格。評估過程如下：

（1）選取與評估對象房地產所處地區相近、結構及用途相同的三個房

地產為比較案例作為評估對象的可比實例。

（2）比較修正

①、交易情況修正：可比實例若為非正常交易的，將其修正為正常交

易價格。

②、交易日期修正：可比實例交易日期與估價時點交易價格有漲跌，

將其修正為估價時點交易價格。

③、區域因素修正：根據評估房地產的特點，選取商業繁華程度、交

通便捷度、商業環境、公共設施配套完備程度、城市規劃等區域因素修正，

以評估對象的狀況為100，將實例與評估對象區域因素進行比較。

④、個別因素修正：根據房地產的特點，選取距公交車站距離、建築

外觀、平面布臵、建築結構等個別因素修正，以評估對象的狀況為100，將

實例與評估對象個別因素進行比較。

（3）計算比準價格（評估單價）

將以上修正後的係數運用市場比較法公式可分別計算出評估對象的三

個試算比準價格，從測算結果來看，三個交易案例經修正後的價格水平差

別不大，求取它們的算術平均值作為評估對象的比準價格。

（4）計算評估價值

計算公式為：估價對象房地產銷售單價=比較實例房地產價格×交易情

況修正係數×交易日期修正係數×區域因素修正係數×個別因素修正係數。

評估價值=評估單價×建築面積

4、評估計算

（1）交易實例的選取

評估人員通過調查和收集近期發生的類似房地產交易實例，選出比較

接近估價對象房地產。

實例A：龍城華府，52㎡，價格：53萬元，10192元/㎡,戶型：2室2

廳1廚1衛，精裝修，第9層，開發商：深圳中現實業有限公司，成交日

期：2012年3月。

實例B：龍城華府，47㎡，價格：53萬元，11276元/㎡,戶型：2室2 廳

1廚1 衛，簡單裝修，第5層，開發商：深圳中現實業有限公司，成交日

期：2012年3月。

實例C：龍城華府，47㎡，價格：51萬元，10851元/㎡,戶型：2室2 廳

1廚1衛，簡單裝修，第7層，開發商：深圳中現實業有限公司，成交日期：

2012年3月。

現列表如下：

樓盤對比表

估價對象

龍城華府

案例A：龍城華府

案例B：龍城華府

案例C：龍城華府

位置

龍崗中心區如意路

龍崗中心區龍翔大道

公共配套

實施

綜合商場：歲寶百

貨、萬佳百貨、昌盛

百貨、世貿百貨、新

綜合商場：歲寶百貨、

萬佳百貨、昌盛百貨、

世貿百貨、新一佳、天

綜合商場：歲寶百

貨、萬佳百貨、昌盛

百貨、世貿百貨、新

綜合商場：歲寶百貨、

萬佳百貨、昌盛百貨、

世貿百貨、新一佳、

估價對象

龍城華府

案例A：龍城華府

案例B：龍城華府

案例C：龍城華府

一佳、天虹商場、國

美電器、蘇寧電器,

幼兒園：自配幼兒

園、雅庭名苑幼兒

園、愛聯幼兒園中小

學：愛聯學校龍城中

學、教苑中學等醫

院：龍城醫院、深圳

仁安醫院、龍崗人民

醫院、龍崗婦幼保健

院、龍崗預防保健

院，銀行：中國銀行、

工商銀行、交通銀

行、農業銀行、招商

銀行、浦發銀行、民

生銀行

虹商場、國美電器、蘇

寧電器, 幼兒園：自配

幼兒園、雅庭名苑幼兒

園、愛聯幼兒園中小

學：愛聯學校龍城中

學、教苑中學等醫院：

龍城醫院、深圳仁安醫

院、龍崗人民醫院、龍

崗婦幼保健院、龍崗預

防保健院，銀行：中國

銀行、工商銀行、交通

銀行、農業銀行、招商

銀行、浦發銀行、民生

銀行

一佳、天虹商場、國

美電器、蘇寧電器,

幼兒園：自配幼兒

園、雅庭名苑幼兒

園、愛聯幼兒園中小

學：愛聯學校龍城中

學、教苑中學等醫

院：龍城醫院、深圳

仁安醫院、龍崗人民

醫院、龍崗婦幼保健

院、龍崗預防保健

院，銀行：中國銀行、

工商銀行、交通銀

行、農業銀行、招商

銀行、浦發銀行、民

生銀行

天虹商場、國美電器、

蘇寧電器, 幼兒園：自

配幼兒園、雅庭名苑

幼兒園、愛聯幼兒園

中小學：愛聯學校龍

城中學、教苑中學等

醫院：龍城醫院、深

圳仁安醫院、龍崗人

民醫院、龍崗婦幼保

健院、龍崗預防保健

院，銀行：中國銀行、

工商銀行、交通銀行、

農業銀行、招商銀行、

浦發銀行、民生銀行

臨路狀況

如意路與龍翔大道

交匯處

如意路與龍翔大道交

匯處

如意路與龍翔大道

交匯處

如意路與龍翔大道交

匯處

建築結構

框架

樓內配套

設施

電梯、消防、總控

公交：

353路、351路、866

路、380路、863路、

309路、811路、366

路、329路、358路、

361路、365路、869

路等地鐵:3號線愛

聯站

353路、351路、866

路、380路、863路、

309路、811路、366

路、329路、358路、

361路、365路、869

路等地鐵:3號線愛

聯站

353路、351路、866

路、380路、863路、

309路、811路、366

路、329路、358路、

361路、365路、869

路等地鐵:3號線愛

聯站

353路、351路、866

路、380路、863路、

309路、811路、366

路、329路、358路、

361路、365路、869

路等地鐵:3號線愛

聯站

環境和景

觀因素

餘石嶺公園、龍城廣

場、龍潭公園、文體

中心

小區內部配套：遊泳

池、會所、籃球場、

停車場、咖啡廳、棋

牌室、餐廳、美容美

發、兒童遊樂場

餘石嶺公園、龍城廣

場、龍潭公園、文體中

心

小區內部配套：遊泳

池、會所、籃球場、停

車場、咖啡廳、棋牌室、

餐廳、美容美髮、兒童

遊樂場

餘石嶺公園、龍城廣

場、龍潭公園、文體

中心

小區內部配套：遊泳

池、會所、籃球場、

停車場、咖啡廳、棋

牌室、餐廳、美容美

發、兒童遊樂場

餘石嶺公園、龍城廣

場、龍潭公園、文體

中心

小區內部配套：遊泳

池、會所、籃球場、

停車場、咖啡廳、棋

牌室、餐廳、美容美

發、兒童遊樂場

（2）比較因素的選擇

根據可比實例情況與估價對象進行比較，並根據估價對象與三個可比

實例在交易情況、交易日期、區域因素和個別因素等方面的比較進行係數

修正，得出委估房產的比準價格。

A、交易情況：是否為正常、公開、公平、自願的交易。

B、交易日期：是否要考慮物價波動變化。

C、區域因素：主要有商服繁華度、交通便捷度、環境、景觀因素、公

共配套設施完備度及周邊物業類型、區域規劃。

D、個別因素：建築結構、臨路狀況、裝修狀況、平面布臵、建築面積、

所在樓層、所在樓層及樓內配套設施完善度、所在樓層。

可比案例具體情況詳見表1：

表1：比較因素說明表

估價對象及比較實例

比較參數

估價對象

龍城華府

案例A：龍城華

府

案例B：龍城

華府

案例C：龍城

華府

比

較

因

素

交易價格

10192

11276

10851

交易情況

正常

業主售價

剩餘使用年限

64.5

交易期日

2011.12.31

2012.03

區

域

因

素

商服繁華度

高

交通便捷度

便捷

環境、景觀因素

好

公共配套設施完備度

齊全

周邊物業類型

商住區

區域規劃

好

個

別

因

素

建築結構

框剪

臨路狀況

優

裝修狀況

簡單裝修

精裝修

簡單裝修

平面布置

不受限

樓內配套設施完善度

優

物業交付方式

現房

所在樓層

建築面積

63.44

根據可比實例情況與估價對象進行比較，並根據估價對象與三個可比

實例在交易情況、交易日期、區域因素和個別因素等方面的比較進行係數

修正，得出委估房產的的比準價格。

（3）確定可比實例修正係數依據

A、交易情況：所選取的交易案例均為房地產市場買賣雙方協商成交,

因不做修正；

B、交易日期：待估實例交易日期為2011年12月31日，所選取的對

比案例交易日期為2012年3月，房價波動幅度較大；

C、剩餘使用年限：待估實例和對比實例剩餘使用年限均為64.5年，因

不做修正；

D、區域因素：所選取的案例均在同一區域內，周圍環境和商服配套，

公共配套設施完備度及周邊物業類型相類似，因此不做修正；

E、個別因素：建築結構、臨路狀況、裝修狀況、平面布臵、建築面積、

所在樓層、所在樓層及樓內配套設施完善度、所在樓層的差異進行調整，

調整值詳見表2、表3。

表2：比較因素條件指數表

估價對象及比較實例

比較因素

龍城華府

案例A：龍城華府

案例B：龍城華府

案例C：龍城華

府

交易情況

100

土地級別

100

用途

100

交易期日

100

103

區

域

因

素

辦公聚集度

100

交通便捷度

100

環境、景觀因素

100

公共配套設施

完備度

100

區域規劃

100

個別因素

臨街狀況

100

樓齡

100

所在層數

100

103

101

朝向

100

103

102

103

建築結構

100

裝修

100

103

100

新舊程度

100

設施設備

100

表3：比較因素修正係數表

估價對象及比較實例

比較因素

案例A：龍城華府

案例B：龍城華府

案例C：龍城華府

交易情況

100/100

土地級別

100/100

估價對象及比較實例

比較因素

案例A：龍城華府

案例B：龍城華府

案例C：龍城華府

用途

100/100

交易期日

100/103

區

域

因

素

辦公聚集度

100/100

交通便捷度

100/100

環境、景觀因素

100/100

公共配套設施完備

度

100/100

區域規劃

100/100

個別因素

臨街狀況

100/100

樓齡

100/100

所在層數

100/103

100/99

100/101

朝向

100/103

100/102

100/103

建築結構

100/100

裝修

100/103

100/100

新舊程度

100/100

設施設備

100/100

比準係數

0.8885

0.9615

0.9333

比準價格 (元/平方米)

9056

10842

10127

對上述結果採用算術平均法求得委估對象的比準價格。

比準價格＝（9056+10842+10127）/3

＝10008（元/平方米、取整）

評估值=建築面積×比準價格

=63.44平方米×10008元/平方米

=634,908.00（元）（取整）

案例三：廠區道路1序號為表4-6-2，No.5

廠區道路是此次被評估構築物中面積及帳面原值及帳面淨值較大的構

築物，也是深圳市金洲精工科技股份有限公司的主要構築物之一。現以該

資產為例，說明運用重臵成本法測算構築物評估值的過程。

工程特徵

廠區道路1建於2005年4月，面積為2,037平方米。

廠區道路由湖南省工業設備安裝工程公司深圳分公司承建，道路結構

層為砼結構，路床經壓路機反覆碾壓，主幹道寬7米，長291米。20cm厚

人工鋪裝砂礫石底層，15cm厚水泥混凝土路面，鋸縫機鋸縫，人工做伸縮

縫，填瀝青瑪蹄脂。道路周邊採用安砌側園弧石，埋有電器配管，其廠區

前的道路也是構成噴泉廣場的一部分。

根據評估人員實地查勘，截止評估基準日，廠區公路目前使用正常，

維護保養較好，未發現不均勻沉降特徵、但局部有小的裂縫等的現象。

(一) 評估原值的確定

建築安裝工程造價

根據該道路的實體特徵及深圳市龍崗區工程造價管理站審定的分部分

項工程量及確定廠區道路的工程造價，依據《深圳市建設工程工程量清單

計價辦法》（深建價.2010.53號），參考「深圳市工程造價信息網」等反映

評估基準日深圳市建築市場人工、材料等價格信息資料調整工程單價，匯

總後得出其建築安裝工程造價。

1、建築工程造價

序號

項目名稱

計算公式

費率

金額（元）

分部分項工程量清單計價合計

1.1+1.2+1.3

328,800.00

1.1

人工費

39,456.00

1.2

材料費

272,904.00

1.3

機械費

16,440.00

安全防護、文明施工措施費

1*費率

2.50%

8,220.00

企業管理費

（1.1+1.3*0.1）*費率

15.00%

6,165.00

利潤

（1+3）*費率

5.00%

16,748.00

規費

5.1+5.2+5.3

17,222.00

5.1

工程排汙費

（1+2）*費率

0.33%

1,112.00

5.2

社會保障費

16,110.00

其中:1養老保險費

（1+2）*費率

0.25%

843.00

2失業保險

(1+2)*費率

1.86%

6,269.00

3工傷保險

(1+2)*費率

0.18%

607.00

4醫療保險

(1+2)*費率

0.19%

640.00

5住房公積金

(1+2)*費率

2.30%

7,751.00

5.3

其他規費

按政府部門有關規定執行

不含稅工程造價

1+2+3+4+5

377,155.00

稅金

6*費率

3.41%

12,861.00

單位工程總造價

6+7

390,016.00

廠區道路1工程造價=390,016.00元（取整）

2、前期費用及其他費用

根據國家、廣東省和深圳市政府相關部門對建設項目所涉行政事業性

收費的規定標準、相關專業機構對經營性服務的收費水平，結合業界慣例，

確定該房屋建築物在評估基準日應計取的前期費用及其他費用如下表

前期費用及其他費用表

序號

費用名稱

取費基數

費率

金額（元）

前期工作諮詢費

建安工程造價

0.50%

1,950.00

勘察設計費

建安工程造價

2.60%

10,140.00

招標代理服務費

建安工程造價

0.30%

1,170.00

建設工程監理費

建安工程造價

1.80%

7,020.00

建設單位管理費

建安工程造價

1.20%

4,680.00

環境評價費

建安工程造價

0.03%

117.00

合計

25,077.00

3、資金成本

根據委估房屋建築物所在企業的投資項目特點及建築規模，評估人員

核定其合理建設工期為1年，選取評估基準日中國人民銀行半年期銀行貸

款利率6.56%，並假設投資建設資金均勻投入，計算其資金成本。即：

資金成本＝（建築安裝工程造價+前期費用及其他費用）×1/2×貸款利率

×合理工期

＝（390,016.00+25,077.00）×1/2×6.56%×1

＝13,615.00元（取整）

4、評估原值

評估原值＝建築安裝工程造價＋前期費用及其他費用＋資金成本

＝390,016.00+25,077.00＋13,615.00

= 428,708.00元取整428,700.00元

(二) 成新率的確定

以估測出的構築物尚可使用年限佔其全部經濟使用壽命年限的比率作

為其成新率，用公式表示即為：

年限法確定的成新率＝建築物尚可使用年限/(建築物已使用年限+尚可

使用年限)×100%

評估對象於2005年4月26日建成，至此次評估基準日被評估道路已

使用6.68年，依據相關評估規範和被評估構築物的結構、用途及使用環境，

結合精工科技對該道路維修、保養，評估人員將被評估的道路經濟壽命年

限定為20年，尚可使用年限確定為13.32年。

據此估算廠區道路1的使用年限法成新率為：

年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

×100%

＝13.32/20≈67%

（五）評估淨值的確定

評估淨值＝評估原值×成新率

＝428,700.00元×67%

＝287,229.00元（取整）

八、評估結果及分析

深圳市金洲精工科技股份有限公司申報評估的房屋建築物，截至2011

年12月31日，帳面原值為59,071,265.51元，帳面淨值為37,425,554.35元；

評估原值64,575,475.00元，評估淨值55,064,068.00元，評估淨值增值額

17,638,513.65元，增值率為47.13%。

評估結果見下表：

資產項目

帳面價值

評估價值

增值額

增值

率%

原值

淨值

原值

淨值

房屋建築物類合計

59,071,265.51

37,425,554.35

64,575,475.00

55,064,068.00

17,638,513.65

47.13

房屋建築物

56,378,265.51

36,752,357.51

61,861,375.00

52,953,283.00

16,200,925.49

44.08

構築物及其他輔助設施

2,693,000.00

673,196.84

2,714,100.00

2,110,785.00

1,437,588.16

213.55

房屋建(構)築物資產評估增值17,638,513.65元，增值率47.13%，其主

要原因為：

1、評估基準日的建築材料、人工單價相對於建設當期有較大的提高，

從而引起評估增值。

2、企業會計制度將房屋的折舊年限定為20年，而評估是按實物的實

際狀況進行成新率的評判的，經濟耐用年限與折舊年限不同，引起評估增

值。

3、由於全國的房地產價格漲幅較大，深圳市的房價特別是二手房市場

有所升值，故導致評估增值。

九、有關特殊事項的說明

深圳市金洲精工科技股份有限公司申報評估的房屋建築物除「貝麗花

園17棟102」外，均設定抵押權利，抵押權人深圳市中小企業擔保中心，抵

押期限為2007年11月25日至2012年11月24日。

機器設備評估技術說明

一、評估範圍

本次參與評估的是深圳市金洲精工科技股份有限公司申報的機器設

備、車輛、電子設備。根據申報的資料，截至2011年12月31日，深圳市

金洲精工科技股份有限公司機器設備帳面原值為 515,768,722.08 元，帳面

淨值為242,018,931.44元；車輛帳面原值為5,152,899.34元，帳面淨值

948,563.26元；電子設備帳面原值為1,901,991.18元，帳面淨值915,964.35

元。

設備申報匯總表

單位：人民幣元

類別

帳面值

帳面原值

帳面淨值

機械設備

515,768,722.08

242,018,931.44

車輛

5,152,899.34

948,563.26

電子設備

1,901,991.18

915,964.35

合計

522,823,612.60

243,883,459.05

二、機器設備概況

1、主要設備情況簡介

深圳市金洲精工科技股份有限公司位於深圳市龍崗區，是中國最大的

設計和生產硬質合金鑽頭、銑刀、特殊精密刀具的高科技企業。公司建立

了完整的質量和環境保證體系，1999年，公司獲得ISO9001質量保證體系

認證；2005年，公司獲得ISO14000環境體系認證，嚴格按照國際標準要求

進行管理和控制質量和環境。

(1)微鑽生產部：

微鑽生產部主要完成公司硬質合金鑽頭、銑刀加工。主要設備有自動

精磨機52臺、自動磨槽磨尖機100臺、精度周邊磨削機160臺、精度粗切

徑機140臺、自動磨槽機125臺、插焊機、切斷機、無心磨床等設備200

餘臺，以及配套的油霧處理、除塵設備，進口設備較多，自動化程度高，

生產環境優良。

(2)模具生產部：

模具生產部有數控加工中心8臺、衝床9臺、各類磨床、車床、銑床

30餘臺以及各類輔助設備，模具生產部主要產品六十餘種，涉及電子、微

電機製造、精密機械等行業。

(3)刀具生產部：

刀具生產部有數控設備8臺，基本為進口設備，各類磨床、機加工設

備、檢測設備20餘臺，刀具生產部主要產品是非標硬質合金刀，包括：圓

片切刀、化纖刀、雕刻刀、旋轉刀具等。

(4)質量保證部：

質量保證部有自動化設備80餘臺以及各類檢測儀器20餘臺，質保部

主要負責公司所有產品的檢測、包裝。

公司主要生產設備基本購臵於2004年到2011年，至評估基準日，設

備維護、保養良好,使用正常。

2、工藝流程圖

打字

磨槽磨尖

成品檢查

出貨

切斷

焊接

磨柄徑

定長

拉力全檢

入中間倉庫

磨鑽徑

半成品檢查

鋼柄檢驗

合金檢驗

3、設備日常維護及保養制度

1999年公司通過了ISO9001質量保證體系認證；2005年公司獲得

ISO14000環境體系認證質量管理體系認證，根據質量管理體系的條款要求，

制定了一整套完善的設備管理制度，技術中心裝備部為設備的主管部門，

各車間、部門配有專門的設備管理人員，對全廠設備進行全面管理。

根據公司的設備管理制度，每臺設備均根據設備類別編制了設備資產

編號，主要生產設備建立單機設備檔案及隨機資料、驗收報告、單據複印

件、各類設備的驗收報告、使用說明書等，設備檔案由檔案室統一管理，

其存檔期直至設備轉移或報廢。公司對設備實行定人定機、持證操作，使

在用設備保持在良好的技術狀態。公司還制定了各種作業指導書，配合設

備管理一級管理制度、設備管理責任制、設備使用違章處罰條例、固定資

產管理規定等各種管理，建立了多級設備管理網絡。

各部門設備每季度行進行臺時統計，根據設備運行情況進行維護保養，

設備主管部門聯合設備使用部門每周進行設備檢查，對設備維護保養情況

進行抽查。設備的維護保養及設備使用狀況良好，主要設備運行完好率在

99%以上。

三、機器設備清查情況說明

評估人員於2012年3月6日至3月7日對委託方申報評估的全部機器

設備、車輛、電子設備進行了清查，同時對設備的使用環境、工作負荷、

維護保養情況、自然磨損情況、及日常維護等情況進行了考察。在進行清

核過程中，對申報表上有關設備的名稱、型號、規格、生產廠家、啟用日

期等不規範的作了更正，並對申報表上的缺項作了補充。

評估人員通過與設備管理人員及操作人員的廣泛接觸，詳細了解設備

的管理、使用情況，以及對設備管理制度的貫徹執行情況；對機器設備進

行了勘察；對重點設備，查閱了相關技術資料、索取原始合同複印件並作

出現場技術鑑定。通過問、觀、查，詳細了解設備現狀，以確定其成新率。

通過現場清查，深圳市金洲精工科技股份有限公司此次申報評估的設

備共計1417臺(套)，截止2011年12月31日，機器設備帳面原值

522,823,612.60 元，帳面淨值為243,883,459.05元。待報廢設備共31臺，

帳面原值7,019,851.15元，帳面淨值為958,942.23元。

詳見固定資產--機器設備清查評估明細表、固定資產--車輛清查評估明

細表、固定資產--電子設備清查評估明細表。

四、評估依據

(一)深圳市金洲精工科技股份提供的設備申報明細表；

(二)深圳市金洲精工科技股份提供的設備各種相關資料；

(三) 評估人員對評估對象進行勘察核實及技術鑑定記錄；

(四)《機電產品報價手冊》（2011年）；

(五)機械工業部頒布《機械工業建設項目概算編制辦法及各項概算指

標》；

(六)深圳市金洲精工科技股份提供的車輛行駛證等產權證明；

(七)國經貿經[1997]456號《關於發布汽車報廢標準的通知》、國經貿資

源[2000]1202號《關於調整汽車報廢標準若干規定的通知》、國經貿[1998]407

號《關於調整輕型載貨汽車報廢標準的通知》、2001年國務院第294號令《中

華人民共和國車輛購臵稅暫行條例》；

(八)評估人員向市場搜集的其他各種信息資料。

五、評估過程

(一)評估準備階段：

根據評估資產的構成特點，按照我公司評估規範化要求指導企業填寫

《固定資產--機器設備清查評估明細表》、《固定資產--車輛清查評估明細

表》、《固定資產--電子設備清查評估明細表》，並根據填報的明細內容進行

帳表核對，做到帳表相符。

(二)現場調查階段：

1.根據深圳市金洲精工科技股份有限公司的具體情況，評估人員對其申

報評估的機器設備、電子設備、車輛進行現場調查核實；

2.評估人員在現場對機器設備進行了勘察、核實，對清查中發現的問題，

評估人員進行了詳細記錄；

3.評估人員現場向設備管理人員了解委估設備的運行情況、維護情況，

對於重點設備進行了現場鑑定，查閱了相關的運行維護記錄、技術檔案；

4.收集重點設備的購臵合同等設備資料。

(三)綜合處理階段：

1.了解重點設備目前的市場行情，查閱設備的訂購合同，並在可能的情

況下對重點設備進行詢價，以確定設備的重臵價值；

2.根據現場核實情況及鑑定表，並結合設備的使用年限綜合確定設備的

成新率；

3.在確定設備成新率和重臵價值的基礎上計算設備的評估值，以反映其

在評估基準日的公允市場價格；

4.匯總評估結果並編寫評估說明。

六、評估方法

根據本次評估對象的實際情況，本次評估採用重臵成本法：

即：評估價值 = 重臵全價×綜合成新率

七、評估計算

(一)設備重臵價值的確定

1.機器設備

(1)標準機器設備：對於機器設備，如有近期成交的，我們參照最近一

期成交的價格，以成交價為基礎，再考慮相應的運費、安裝調試費、前期

工程費及資金成本等確定其重臵價值；對於無近期成交的設備，如目前市

場仍有此種設備，我們採用詢價方式，通過向廠家直接詢價，再考慮相關

費用確定其重臵價值；對於無法詢價也無替代產品的設備，我們在核實其

原始購臵成本基本合理的情況下，採用物價指數調整法來確定其重臵價值。

(2)非標、自製設備：按類別填制《非標設備調查表》，分別統計主材重

量、特殊材料重量及主要外購件數量和規格型號，據此計算主、輔材和外

購件價格，再考慮主體部件製造費、安裝調試費、設計費、利潤、稅金等

費用，以計算其重臵全價。

2.進口設備

對於這部分設備，評估人員向企業相關專業人員及設備採購員諮詢，

了解該類設備近幾年市場價格變化趨勢；選取其中重點設備，搜集其原始

購臵合同，並向生產廠家詢價，對詢價資料進行分析，選取其有效部分與

其原始購臵合同價進行比較，進而確定該類設備的年價格變化比率。並與

已了解到的價值變動趨勢進行分析比較，對該比率予以修正。

進口設備購臵基本價確定方法如下:

(1)對於有近期成交的進口設備, 以其原始購臵合同價作為購臵基本價;

(2)對於無近期成交但已取得詢價回函的進口設備,分析其回函報價,確

定其購臵基本價;

(3)除上述情況外的其他進口設備,通過該設備的原始購臵合同價與修正

後的年價格變化比率乘積確定其購臵基本價.

進口設備重臵全價按下述公式分析確定：

進口設備重臵全價=設備購臵基本價+關稅+銀行手續費+商檢費+國內

運雜費+安裝調試費+資金成本+其他費用。

3.車輛

車輛的重臵價值，按照評估基準日同類車輛現行市場價，並考慮其相

應的購臵附加稅、牌照費及手續費等費用確定。

4.電子設備

我們主要查詢當期相關報價資料確定其重臵價值。

(二)設備綜合成新率的確定

1.設備

評估人員對深圳市金州精工科技股份有限公司的設備進行了現場核

實，了解了設備的運行情況、維護情況，查看了設備的運行記錄及維護制

度，對主要設備進行了現場鑑定，填寫了鑑定表。深圳市金州精工科技股

份有限公司的設備維護情況較好，設備利用率較高。評估人員在進行現場

調查的情況下，採用年限法、現場鑑定法兩種方法加權平均後綜合確定設

備的成新率，

公式為：

綜合成新率=年限法成新率×40%+現場鑑定成新率×60%

其中：

年限法成新率=(規定使用年限-已使用年限)/ 規定使用年限×100%

現場鑑定成新率：評估人員現場對設備進行了綜合鑑定，填寫了技術

鑑定表、打分表，確定現場鑑定成新率。

對於價值量較小的輔助設備和電子設備，主要採用年限法確定理論成

新率，並在理論成新率的基礎上，再以設備的開工率、負荷、維護保養情

況、原始製造質量等進行調整。

2.車輛

首先根據現行的汽車報廢標準採用規定使用年限法和規定行駛公裡數

法並按孰低原則確定理論成新率，然後根據車輛的現場勘察情況等進行調

整。

理論成新率= MIN[(1-已使用年限/規定使用年限)×100%，(1-已行駛公裡

數/規定行駛公裡數)×100%]

八、評估案例

案例一全自動納米磨床機

設備名稱:全自動納米磨床機

評估明細表位臵:機器設備評估明細表第196項

規格型號: CNC4000XD

生產廠家: 瑞士ROLLOMATIC

啟用日期: 2008年1月1日

購臵日期： 2008年1月1日

帳面原值: 2,384,569.35元

帳面淨值: 1,640,974.31元

1、設備基本情況

該工具機主要用於微鑽的磨槽磨尖加工,通過FANUC 310i系統控制，

4000XD工具機是一臺全自動化的多工位工具機，工具機4個工位被設計在一個完

整的轉塔上，工位之間轉換隻需要0.6秒時間，4個工位分別是機械手上下

料，磨槽加工工位，磨尖加工工位，磨背/UC加工工位，工具機運轉時，四個

工位同時加工，極大的提高加工效率，工具機上的調機裝臵採用了具有專利

技術的「Nanoset」裝臵，調機微動裝臵沒有任何軸承導軌等滑動部件，而

是集中在一個完成的部件上，而且此部件在工具機之外能設臵好，調試好後

裝上工具機無需要在調節任何部件，即可以開機生產。工作頭裝夾工件時是

活動的，工件轉動時跳動能控制到最少，確保工件加工的精度和表面光潔

度。

主要參數：

加工直徑範圍：.0.025-0.5mm

加工長度範圍：0-40mm

柄徑夾持範圍：.2.0/3.175 mm

工件加工循環時間：13秒

工具機各工作站參數：

工作站1：

此工作站完成工件的裝料和卸料工作，料盤容量：2000支

工作站2：

此工作站完成工件的磨槽加工，磨槽砂輪直徑150mm，砂輪軸功率

300W，最大轉速：10000RPM

工作站3：

此工作站完成工件的磨尖加工，磨尖砂輪直徑75mm，砂輪軸功率300W，

最大轉速：10000RPM

工作站4：

此工作站完成工件的磨背和UC加工，磨背砂輪直徑150mm，磨UC砂輪

100mm，砂輪軸功率300W，最大轉速：10000RPM

工具機功率：10KW；

工具機重量：2800KG

2、重臵全價的確定

委估企業位於深圳，所在的行業為國家政策支持的行業，進口設備的

關稅、增值稅全免。進口設備到岸價即為到廠價(國內運雜包含在到岸價

內)。該設備直接從廠家瑞士rollomatic購進，經詢價,現行購臵價(到岸價)

為282,000瑞士法郎。

重臵成本＝（CIF價格）×現行外費費率＋進口關稅＋增值稅＋銀行手

續費+外貿手續費+海關監管費+商檢費＋安裝調試費＋前期及其他費用+資

金成本

詳細計算過程如下表：

設備名稱

全自動納

米磨床機

規格型號

4000XD

進口國

瑞士

進口合同號

設備價格

價格方式

CIF

幣種

CHF

價格

282000

合同籤約日期

離岸港口

香港

到岸港口

深圳

有關項目

項目數值

項目

計算公式

金額（元）

費率名稱

費率指標

A到岸人民幣

價

=CIF（外幣）×基準日匯率=

1,897,493.00

基準日匯率

6.7287

B關稅

=A×關稅率=

關稅率

C增值稅

=（A+B）×增值稅率=

增值稅率

D銀行手續費

=FOB×銀行手續費率=

7,279.00

銀行財務費率

0.40%

E外貿手續費

=A×外貿手續費率=

28,462.00

外貿手續費率

1.50%

F海關監管費

=A×海關監管費率=

0.00

海關監管費率

G商檢費

=FOB×商檢費率=

4,549.00

商檢費率

0.25%

H國內運雜費

=A×國內運雜費率=

運雜費率

I安裝調試費

=A×安裝調試費率=

安裝調試費率

J基礎費

=A×費率=

基礎費率

K其他費用

=（A+B+C+D+E+F+G+H+I+J）×其他費率=

59,296.00

建設單位管理費率

3.06%

L資金成本

=[（A+B+C+D+E+F+G+H+I+J）×安裝周期×固定資

產貸款利率]/2=

65,504.00

固定資產貸款利率

6.56%

安裝周期

M重置全價

=A+B+C+D+E+F+G+H+I+J+K+L=

2,062,580.00

3、成新率的確定

評估人員經現場勘察，了解了設備的現場安裝情況，並對該設備進行

了現場勘測，填寫了機器設備技術鑑定表。據以上資料採取年限法、現場

勘查法綜合確定設備成新率,其公式如下:

綜合成新率=年限法成新率×40%+現場勘查法成新率×60%

（1）年限法成新率

該設備至基準日已使用4年，經濟使用壽命按14年取，

年限法成新率=(規定使用年限-已使用年限)/ 規定使用年限×100%

=（14-4）/14×100%

= 71%（取整）

（2）現場勘查法成新率

評估人員經現場詳細勘察，查詢有關設備運行記錄，經專業人員現場

勘察打分，確定現場勘查法成新率為65%.

序號

部位

技術狀況

標準分

評估分

外觀及防護系統

外觀清潔，檢測區域保護門開合較靈敏開啟靈敏

刀具夾持裝置

主軸的旋轉精度良好,運動穩定性基本可靠；夾持機構夾持工

件基本可靠；夾持機構在調整好後的夾持精度的保持一般

電控系統

主線路保養良好，元器件無明顯缺損及老化現象，接地良好，

絕緣無明顯破損；控制電氣系統保養良好，控制指示燈無不工

作、錯誤顯示、異常報警現象，儀表完好無損，顯示較清淅、

正確，元器件無老化、絕緣無破損現象

數據採集裝置

光源架的運動精度良好,運動穩定性基本可靠；採集數據的時

間間隔基本正常；光源發光正常；光源的自動調整基本滿足採

集數據的要求

合計

100

（3）綜合成新率

綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察打分法成新率×60%

=71%×40%+65％×60%

=67%

4、評估淨值的確定

評估淨值=評估原值×綜合成新率

=2,062,580.00×67%

=1,381,929.00元（取整）

案例二立式加工中心

設備名稱: 哈斯立式加工中心

評估明細表位臵:機器設備評估明細表第415項

規格型號: VF-4

生產廠家: 廣州無線電集團有限公司(哈斯自動化公司)

啟用日期: 2011年9月1日

購臵日期： 2011年9月1日

帳面原值: 615,384.62元

帳面淨值: 600,769.24元

1、設備基本情況

該設備是強有力的中型立式加工中心，具有中型工具機的全部可靠性和

精確度。擁有40錐度的主軸箱，由20馬力的矢量雙驅動（Y-Delta）馬達

驅動。在1400 rpm低轉速下產生75英尺-磅的轉矩，或在450 rpm和配備

可選件2速變速箱的情況下，產生250英尺-磅的轉矩，也可以在1.2秒內

加速至7500 rpm用以加工鋁。

主要參數：

X/Y/Z軸行程：1270mm×508mm×635mm

主軸端至工作檯：(最小) 102 mm（最大）737mm

T型槽中心距：長度1321mm，寬度457mm

T型槽寬度：15.875 mm

T型槽數：5

主軸錐孔：NO.40

主軸最高轉速： 8100 RPM

最大扭矩：610 Nm -450 rpm

軸承潤滑氣/油注入冷卻液

主軸電機功率：14.9KW

X/Y/Z軸快進速度：25.4m/min

刀庫容量：20把

冷卻方式：冷卻液冷卻

重量：3300kg

2、重臵全價的確定

經評估人員向廠商詢價和對各項資料綜合對比分析，確認其評估基準

日設備購臵價為710,000元（含增值稅及運費、安裝費）。

重臵全價=設備購買價+運雜費+安裝調試費+設備基礎費+資金成本-可

抵扣增值稅

詳細計算過程如下表：

序

號

項目名稱

標準(費

率)

計算基

數

計算公式

金額

計算依據

設備購置價

710,000

運雜費

0.00%

B=A×費率

購置價包含運雜費

設備基礎費

0.00%

C=A×費率

根據實際安裝情況

安裝調試費

0.00%

D=A×費率

購置價包含安裝費

小計

E=A+B+C+D

710,000

建設單位管理

費

1.20%

F=E×費率

8,520

財建[2002]394號

可行性研究費

0.03%

G=E×費率

213

計委計價格[1999]1283號

環境評價費

0.03%

H=E×費率

213

計委環保總局計價格[2002]125

號

工程設計費

1.30%

I=E×費率

9,230

計委建設部計價[2002]10號文

聯合試運轉費

0.50%

J=E×費率

3,550

參考機械計[1995]1041號文

小計

K=F+G+…+J

21,726

資金成本

6.10%

L=(E+K)×合理工期×利

率/2

11,159

按半年商貸利率確定

小計

M=E+K+L

742,885

含增值稅

增值稅

A、B

103,162

重置全價(取整)

O=M-N

639,720

不含增值稅

3、成新率的確定

評估人員經現場勘察，了解了設備的現場安裝情況，並對該設備進行

了現場勘測，填寫了機器設備技術鑑定表。據以上資料採取年限法、現場

勘查法綜合確定設備成新率,其公式如下:

綜合成新率=年限法成新率×40%+現場勘查法成新率×60%

（1）年限法成新率

該設備至基準日已使用0.33年，經濟使用壽命按14年取，

年限法成新率=(規定使用年限-已使用年限)/ 規定使用年限×100%

=（14-0.33）/14×100%

= 98%（取整）

（2）現場勘查法成新率

評估人員經現場詳細勘察，查詢有關設備運行記錄，經專業人員現場

勘察打分，確定現場勘查法成新率為96%.

序號

部位

技術狀況

標準分

評估分

外觀及防護系統

外觀清潔，檢測區域保護門開合較靈敏開啟靈敏

切削裝置

各主軸的運動精度良好，運動穩定性是否可靠；工作檯的運

動精度良好，運動穩定性可靠；夾持機構夾持工件可靠；夾

持機構在調整好後的夾持精度的保持良好

電控系統

變頻器運行良好，主線路保養良好，元器件無缺損、老化現

象，接地良好，絕緣無破損；控制電氣系統保養良好，控制

指示燈無不工作、錯誤顯示、異常報警現象，儀表完好無損，

顯示清淅、正確，元器件無老化、絕緣無破損現象

自動裝卸料裝置

機械手的運動精度良好，運動穩定性可靠；機械手在裝置內

裝卸料可靠；機械手從料盤的裝卸料可靠

合計

100

（3）綜合成新率

綜合成新率=年限法成新率×40%+勘察打分法成新率×60%

=98%×40%+96％×60%

=97%

4、評估淨值的確定

評估淨值=評估原值×綜合成新率

=639,720.00×97%

=620,528.00元（取整）

案例三奔馳轎車

設備名稱：梅賽德斯奔馳S350

評估明細表中位臵：車輛清查評估明細表第13項

車輛牌號: 粵BUK732

型號規格：梅賽德斯奔馳WDDNG56X56A

生產廠家：梅賽德斯-奔馳(中國)

購臵時間： 2007年2月1日

已行駛裡程: 157950公裡

帳面原值: 1,438,247.00元

帳面淨值: 117,456.84元

主要配臵及技術參數

基本信息

保修政策

兩年不限公裡

排量（升）

3.5L

變速器型式

7檔手自一體

基本性能

綜合工況油耗

10.0L/100km

百公裡等速油耗

9.7L(綜合)

網友油耗

16.3L/100km

加速時間(0—100 km/h)

7.1s

最小轉彎半徑

6.100m

驅動方式

後輪驅動

乘員人數（含司機）

整備質量

2039kg

滿載質量

2610kg

最高車速

250km/h

車身結構

車門數

車身型式

三廂

天窗型式

全景

外部尺寸

長

5230mm

寬

1871mm

高

1485mm

軸距

3165mm

內部尺寸

行李箱容積

560L

燃油&發動機

燃油箱容積

90L

燃料類型

汽油 97#

供油方式

直噴

排量

3498mL

最大功率—功率值

225kW

最大功率—轉速

6500r/min(rpm)

最大扭矩—扭矩值

370Nm

最大扭矩—轉速

3500-5250r/min(rpm)

氣缸排列型式

V型

發動機位置

前置

進氣型式

自然吸氣

汽缸數

每缸氣門數

缸徑

92.9

行程

壓縮比

12:01

缸體材料

環保標準

歐4

最大馬力

306Ps

底盤操控

變速箱類型

手自一體

檔位個數

前制動類型

盤式

後制動類型

盤式

手剎類型

電子

前懸掛類型

麥弗遜式

後懸掛類型

多連杆式

輪轂材料

鋁合金

前輪胎規格

255/45 R18

後輪胎規格

255/45 R18

備胎類型

全尺寸

經評估人員現場觀察並詢問車輛駕駛人員，該車發動機系統怠速及加

速時聲音正常，扭矩輸出正常，動力性能好；底盤無變形，氣缸、油泵壓

力正常，油路無滲漏。內部裝飾、門窗、開關完好，前後輪制動系統工作

正常，手動制動器靈敏有效。換擋時變速箱齒輪無異響，檔位轉換靈活，

轉向操縱正常；儀表完整、顯示正確。該車整體運行狀況正常。

1.重臵全價的確定

評估人員經過市場調查、詢價，同廠家相同配臵車輛目前價格為

1,180,000.00元左右，評估分析確定該車輛的售價為1,180,000.00元，再

考慮購臵附加稅及當地購車所需的其他費用後，確定此車的重臵價值：

重臵全價=車輛購買價+車輛購臵附加稅+其他雜費

其中:車輛購臵附加稅=含稅車輛購臵款/(1+17%)×10%

重臵全價=車輛購買價+車輛購臵附加稅+其他費用

=1,180,000.00+1,180,000.00/(1+17%)×10%+500.00

=1,281,360.00元（取整）

2.成新率的評定

評估人員分別採用年限法和裡程法計算其成新率, 取二者之中的最低

值作為理論成新率，以此為限，評估人員依據對車輛的現場鑑定情況，對

理論成新率予以修正，將修正後的理論成新率作為其綜合成新率。

依據六部委國經貿「1997」456號文「汽車報廢標準」及公安部[2001]2號

文《關於實施「關於調整汽車報廢標準若干規定的通知」有關問題的通知》

評估人員對該車輛的綜合成新率確定如下：

1.年限法確定的成新率

年限法成新率=（規定行駛年限-已行駛年限）/規定行駛年限×100%

=（15-4.92/15）×100%

= 67%（取整）

2.行駛裡程法確定的成新率

裡程法成新率=（規定行駛裡程-累計已行駛裡程）/規定行駛裡程×100%

=(500,000-157,950)/500,000×100%

=68%（取整）

則：該車輛的理論成新率為67%，根據對該車輛的現場鑑定，車況較好，

使用正常，修正係數取100%,最終確定該車的綜合成新率為67%。

3.評估值的確定

評估值=重臵全價×綜合成新率

=1,281,360.00×67%

=858,511.00元（取整）

案例四筆記本電腦

設備名稱：聯想筆記本電腦

評估明細表中位臵：電子設備清查評估明細表第246項

型號規格： ThinkPad X201

生產廠家：聯想集團

購臵時間： 2011年5月1日

帳面原值: 13,130.00元

帳面淨值: 11,674.77元

1.設備概況

基本參數

處理器

Intel Core i5-540M(2.53GHz)

核心/線程

雙核心/四線程

核心架構

Arrandale 32nm雙核

處理器類型

酷睿i5

處理器主頻

2.53GHz

三級緩存

L3 3M

主板晶片組

Intel QM57

系統總線

2.5 GT/S

產品定位

商用辦公本

作業系統

Windows 7 Professional

存儲設備

內存容量

4GB

內存類型

DDR3

硬碟類型

機械硬碟

硬碟參數

7200轉

硬碟容量

500GB

光碟機類型

無光碟機

顯示屏

屏幕尺寸

12.1英寸

顯示屏描述

寬屏

LED背光

16:10比例

解析度

1280×800

音頻視頻

顯卡類型

集成

顯卡晶片

Intel GMA HD

顯存容量

共享內存容量

顯卡性能

支持DirectX 10

音頻系統

內置音效晶片

揚聲器

內置揚聲器

通訊

無線通訊

802.11b/g/n無線網卡

藍牙2.0+EDR

網卡

內置10-100-1000M網卡

輸入輸出

輸入設備

觸摸板

指點杆

USB

2個USB2.0

其它接口

Esata Combo(eSATA/USB2.0)

VGA接口

RJ45聲音輸入聲音輸出孔直流電源插孔安全鎖孔

結構特徵

規格

1.515

特色設備

內置攝像頭

指紋識別器

帶指紋識別器

2.重臵全價的計算

經過網上報價及市場詢價，確定基準日購臵價為12,800.00元./臺。

重臵全價=設備購臵價/1.17=12,800.00/1.17=10,900.00元（取整）

3.成新率的計算

採用年限法成新率

經查閱有關資料並向專業人員諮詢, 該設備的理論年限為5年,則:

年限法成新率=（設備規定使用年限-已使用年限）/設備規定使用年限

×100%

=(5-0.67)/5×100%

=87%(取整)

4.評估結果

評估值 =重臵全價×成新率

=10,900.00×87%

=9,483.00元（取整）

九、評估結果

深圳市金洲精工科技股份有限公司此次申報評估的機器設備帳面原值

合計522,823,612.60元，帳面淨值為243,883,459.05元。評估原值為

455,971,938.00元，評估淨值為273,424,659.00元，評估淨值比帳面淨值增

值29,541,199.95元，增值率為12.11%。

機器設備評估結果匯總表

單位：人民幣元

資產項目

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

帳面原值

帳面淨值

評估原值

評估淨值

固定資產-機器設備

515,768,722.08

242,018,931.44

450,325,620.00

270,013,298.00

27,994,366.56

11.57

固定資產-車輛

5,152,899.34

948,563.26

4,476,618.00

2,652,921.00

1,704,357.74

179.68

固定資產-電子設備

1,901,991.18

915,964.35

1,169,700.00

758,440.00

-157,524.35

-17.20

合計

522,823,612.60

243,883,459.05

455,971,938.00

273,424,659.00

29,541,199.95

12.11

十、機器設備評估減值原因分析

本次深圳市金洲精工科技股份有限公司委託評估的設備評估增值

29,541,199.95元，增值率為12.11%。原因分析如下：

(1) 機器設備

機器設備評估原值減值的主要原因，進口設備較多，隨著工藝、材料研

發技術的進步，行業競爭等因素，現行設備的生產成本低於以前生產的設

備；另外近幾年人民幣升值較快，匯率降低，購臵價下降較多。

機器設備評估淨值增值的主要原因，是企業會計折舊年限短於該類設備

的經濟壽命年限。

(2) 車輛

車輛評估原值減值的主要原因，是汽車市場價格逐年走低所致。

車輛評估淨值增值的主要原因，是企業會計折舊年限短於該類設備的經

濟壽命年限。

(3)電子設備

電子設備評估原值減值的主要原因，一是該類設備技術更新速度比較

快，目前市場上同類產品的價格普遍低於其購臵時的水平；二是部分設備

超期服役，本次評估採用二手市場價格確定其重臵價；三是依據2009 年1

月1 日起實施的《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《實施細則》的有

關規定，企業購入的機器設備所含進項稅額可在銷項稅額中抵扣，設備的

購臵價中不包括增值稅。

十一、需要說明的問題

經現場勘查，深圳市金洲精工科技股份有限公司有31臺設備由於達不

到使用狀態，處於報廢狀態，帳面原值7,019,851.15元，帳面淨值為

958,942.23元。

在建工程-設備評估技術說明

在建工程－設備項目為2011年3月開工的一臺自動銑刀套環檢測視覺

系統、2011年4月開工的3臺外徑檢測機、2011年11月開工的高級排產系

統，截至評估基準日，自動銑刀套環檢測視覺系統和外徑檢測機該處於驗

收階段，高級排產系統已完工70%。

評估人員在現場核實了相關明細帳、入帳憑證等資料，查看了在建工

程-設備安裝工程的實物，與項目工程技術人員等相關人員進行了座談，確

認委估的在建工程-設備安裝工程項目進度基本上是按計劃進行的，實物質

量達到了設計要求，實際支付情況與帳面相符，基本反映了評估基準日的

購建成本。故評估時以帳面值確認評估值379,329.05元。評估結果詳見在

建工程-設備清查評估明細表。

土地使用權評估技術說明

一、估價對象描述

1、土地基本狀況

待估宗地為一宗地，具體的土地登記狀況、土地證號、宗地位臵、設定

用途、宗地面積、終止日期、使用權類型等詳見下表：

序

號

土地權證編號

宗地

名稱

土地位

置

取得日期

用地

性質

土地

用途

準用

年限

開發

程度

面積(m2)

備註

深房地字第

6000143133號

土地

龍崗區

高科技

園

2004-05-01

出讓

工業

用地

五通

一平

27,017.87

宗地號為

G09108-5

該地塊為高新技術生產項目用地，已享受地價優惠政策；該地塊建成

投產後，必須生產高新技術產品，否則，政府有權責成用地單位補交全額

市場地價，或依法收回土地。

2、土地權利狀況

待估宗地的土地所有權屬國家所有，宗地土地使用權類型為出讓，土

地使用權人為深圳市金洲精工科技股份有限公司，宗地已與地上建築物一

同設定抵押權，抵押給中國銀行股份有限公司深圳東門支行及深圳市中小

企業信用擔保中心，其中地上建築物為微鑽廠房的土地部分抵押權人為中

國銀行股份有限公司深圳東門支行，土地抵押期限自2011年11月15日至

2012年11月14日，除此以外不存在對外租賃、其他抵押、融資租賃情況，

未設定地役權、地上地下權等他項權利。

3、建築物和地上附著物狀況

待估宗地上為深圳市金洲精工科技股份有限公司的生產用房、倉庫、

辦公樓等建築物以及噴泉、籃球場等構築物，建築面積為19040.94平方米。

二、地價影響因素分析

（一）一般因素

1、地理位臵

深圳市地處廣東省南部沿海，位於北回歸線以南。陸域位臵東經113°46′

至114°37′，北緯22°27′至22°52′。她東臨大鵬灣，西連珠江口，南與香港

新界接壤，北靠東、惠州兩市。深圳經濟特區是深圳市的一部分。她枕山

面海，山湖風光優美，東起大鵬灣背仔角，西連珠江口之安樂村，南與香

港新界接壤，北靠梧桐山、羊臺山脈，東西長49公裡，南北寬平均7公裡，

是我國主要進出口岸之一。全境地勢東南高，西北低，大部分為低丘陵地，

間以平緩的臺地，西部沿海一帶為濱海平原。區內最高山峰梧桐山海拔943.7

米。深圳市行政轄區內的土地總面積2020平方公裡，其中，深圳經濟特區

（以下或簡稱特區）土地面積327.5平方公裡。

2、自然環境

深圳屬亞熱帶向熱帶過渡型海洋性氣候，風清宜人，降水豐富。常年

平均氣溫22.5℃，極端氣溫最高38.7℃，最低0.2℃。無霜期為355天，平

均年降雨量1924.3毫米，日照2120.5小時，適合常年開展旅遊。最冷的一

月平均溫：15.4℃（平均最高：20℃，平均最低氣溫：12℃，天氣和暖，冷

空氣侵襲時有陣寒）。最熱的七月平均溫：28.8℃，夏秋季的颱風因受山巒

阻擋，直接襲擊深圳市平均每年不到一次。

3、社會經濟狀況

全市上下堅決貫徹落實科學發展觀，按照黨中央、國務院和省委、省

政府的部署，有效應對國際金融危機衝擊，勝利完成「十一五」規劃的目標和

任務，在推進科學發展的新徵程上邁出了重大步伐。經濟總量連續實現五

個千億元大跨越。2011年，深圳市生產總值突破1.1萬億元，同比增長超

過10%，其中，規模以上工業增加值突破5000億元，達到5150億元，增

長12.5%。財政收入增長情況較好，財政收入達到4,000億元，比上年增長

14%，其中：實現中央級收入2,661億元，比上年增長11%；完成地方公共

財政預算收入1,339億元，增長21%。進出口總額達到4,141億美元，同比

增長19.4%。其中，出口總額2,455.25億美元，增長20.2%，進口總額1,685.74

億美元，增長18.2%。出口總額仍居國內大中城市第一位，保持出口19連

冠。在經濟總量取得突破的同時，深圳經濟社會發展質量也在提升。2011

年深圳全社會研發投入佔GDP的地中佔3.66%，在新一代移動通信、超材

料、基因測序和基因組分析等技術上取得國際領先地位，PCT國際專利申

請全球五強企業中，深圳佔據了兩個席位；深圳生物、網際網路、新能源三

大戰略性新興產業整體增速高於GDP增速2倍以上，高新技術產品產值增

速高於工業增速7個百分點，現代服務業稅收增速高於一般服務業稅收增

速11.7個百分點；同時，深圳市生態節能取得成效，深圳萬元GDP的建設

用地下降11.9%、能耗和水耗分別下降0.47噸標準煤和18.7立方米，消耗

水平處於全國低位，化學需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放量也繼

續下降。

（二）區域因素

1、區域概況

估價對象位於深圳市龍崗區五聯一路7號。屬深圳市高新技術產業園，

龍崗區地形東北高、西南低，地勢屬低山丘陵濱海區，區內最高的山峰是

位於大鵬半島的七娘山，海拔867米。龍崗區依山傍海，海岸線長達133

公裡，沙灘、島嶼、礁石、海蝕崖、洞、橋、柱等海積海蝕地貌發育齊全，

是廣東省乃至全國海岸風光最優美的地段，素有「深圳明珠」與「東方小夏威

夷」之稱。

2、交通條件

龍崗交通發達，區內有貫通東西走向的深惠公路、惠鹽高速公路、鹽

壩高速公路等三條，區內村鎮公路網已經建成，村村通汽車。

估價對象位於深圳市龍崗區五聯一路7號，東至百富城項目用地，南

至香玉兒工業園用地，西至怡豐公司項目用地，北臨龍西東路。

3、基礎設施

估價對象宗地紅線外「五通」(即通路、通電、通信、通上水、通下水)及

宗地紅線內「場地平整」，基礎設施完善度高。

4、產業集聚規模

該工業園區以工業為主體，多種產業配套協調發展的綜合性工業經濟

園區。園區規劃總面積27017.87平方米，位於深圳市龍崗區龍崗鎮中心城區。

形成了以專業設計、生產PCB用微型鑽頭、銑刀和精密五金模具的產業聚集

圈。

（三）個別因素

（1）宗地位臵：深圳市龍崗區五聯一路7號；

（2）宗地面積：估價對象總土地使用權面積為27,017.87平方米。

（3）用途：工業用地；

（4）宗地形狀：形狀較規則；

（5）項目四至：東至百富城項目用地，南至香玉兒工業園用地，西至

怡豐公司項目用地，北臨龍西東路；

（6）基礎設施條件：待估宗地的基礎設施狀況均已達到宗地紅線外「五

通」（通路、通電、通訊，上水，下水）及宗地內地面平整。

道路：臨龍西東路，道路寬度約10米，屬於生活型次幹道；

供電：由廣電公司深圳分公司供電局供電，供電保證率達99%；

供水：由深圳市龍崗區自來水公司供水，供水保證率大於99%；

排水：採用雨汙合流方式，經宗地內排水管排入宗地外汙水管道，排

水通暢，保證率大於99%；

通訊：接城市通訊系統，通訊保證率大於99%。

（7）用地限制：該地塊為高新技術生產項目用地，已享受地價優惠政

策；該地塊建成投產後，必須生產高新技術產品，否則，政府有權責成用

地單位補交全額市場地價，或依法收回土地。

三、估價原則

（一）替代原則

土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同、條件相似的土地市場交

易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。根

據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致

相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時

存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之後來決定的。土地價

格也同樣遵循替代規律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地

塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。

（二）最有效利用原則

判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身條件、法律法規政策及

規劃限制、市場需求和最佳利用程度等。由於土地具有用途的多樣性，不

同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所

佔有的土地上獲取更多的收益，並以能滿足這一目的為確定土地利用方式

的依據。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發揮為前提的。

（三）供需原則

土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，並充分考慮土地供需的

特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取

決於供求的均衡點。供小於求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由

於土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估

價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特徵。

（四）報酬遞增遞減原則

土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地

投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。

（五）貢獻原則

土地總收益是由土地及其生產要素共同作用的結果。

（六）變動原則

指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規律，準確地

評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發生變動

的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果，而

這些價格形成因素經常處於變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作

用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地

的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發生變動的一般因素、

區域因素及個別因素。由於這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之

間的因果關係及其變動規律，以便根據目前的地價水平預測未來的土地價

格。

四、評估依據

（一）國家有關部門頒布的法律、法規

1、《中華人民共和國土地管理法》；

2、《中華人民共和國房地產管理法》；

3、國土資源部《關於印發有企業改革和發展的若干意見>的通知》（國土資發[1999]433號）；

4、國土資源部《關於做好當前土地登記和城鎮地籍調查工作的通知》

（國土資發[2000]105號）；

5、國土資源部《關於印發的通知》（國土資發[2001]255號）

（二）有關部門頒布的法規、通知文件

1、《關於發布深圳市2006年度公告基準地價的通告》（深國房.2006.

282號）；

2、關於地價測算工作的通知（深國房[2004]8號）；

（三）有關技術標準

1、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）

2、中華人民共和國國家標準《城鎮土地分等定級規程》(GB/T

18507-2001)

（四）其他資料

1、委託方提供的有關資料

2、估價人員現場勘察、調查、收集的相關資料

五、地價定義

待估宗地價格為評估對象在設定用途為工業，開發程度為宗地外「五通」

（通路、通電、通訊、通上水、通下水）宗地內場地平整，於評估基準日

2011年12月31日的出讓土地使用權價格。

六、估價方法與估價過程

根據估價人員現場勘查情況，考慮到待估宗地主要為工業用途，按照

《城鎮土地估價規程》的要求，結合待估宗地的區位、用地性質、利用條

件及當地土地市場狀況，考慮到待估宗地所在區域土地交易市場較發育，

故本次評估選用市場比較法和基準地價法。

（一）市場比較法測算過程

將估價對象與在估價基準日近期有過交易的類似土地進行比較，對這

些類似土地的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象土地使用權價值

的方法。

1、計算公式

估價對象市場價格=可比實例價格×交易情況修正×交易期日修正×區域

因素修正×個別因素修正

2、可比實例選擇

根據替代原則,選取近期交易的三個項目為可比實例。

可比實例一：位於坪山新區金沙片區，用途為工業用地，土地面積為

3.8955公頃，東臨金輝路，南臨盧輝路，西臨微芯生物有限責任公司，北

臨錦繡東路；該區域以工業園區為主，形成了以工業為主的產業聚集圈。

交通便捷度較差，宗地形狀較規整，可利用程度較高。宗地紅線外達到「五

通一平」，交易方式為協議出讓，成交日期為2011年4月12日，宗地成交

地面單價為729.67元/平方米；

可比實例二：坪山新區聚龍山地區，用途為工業用地，土地面積為0.9072

公頃，東至聚龍山四號路，南臨聚龍山二號路，西臨翠景路，北至青松西

路，道路通達度較差；宗地形狀較規整，可利用程度較高。宗地紅線外達

到「五通一平」，交易方式為協議出讓，成交日期為2011年4月12日，宗地

成交地面單價為926.44元/平方米；

可比實例三：坪山新區聚龍山地區，用途為工業用地，土地面積為1.1

公頃，東至聚龍山四號路，南臨聚龍山二號路，西臨翠景路，北至青松西

路，交通便捷度較差，宗地形狀較規整，可利用程度較高。宗地紅線外達

到「五通一平」，交易方式為協議出讓，成交日期為2011年4月12日，宗地

成交地面單價為912.96元/平方米；

3、比較因素的選擇

根據估價對象的宗地條件,影響估價對象價值的主要因素有:

A、交易情況:是否為正常、公平、公開、自願的交易；

B、交易方式：可分為協議、招標、拍賣、掛牌；

C．交易時間：確定地價指數；

D．土地用途：是否均為工業用地；

E、區域因素:主要有工業用地等級、產業聚集度、交通便捷度、區域土

地利用方向、基礎設施狀況、環境狀況；

F、個別因素:主要有地基承載力、宗地形狀及可利用程度、臨路狀況、

宗地面積、土地剩餘使用年限。

4、編制比較因素條件說明表

比較因素條件說明表

比較因素

估價對象

實例1

實例2

實例3

土地價格

（元/平方米）

待估

729.67

926.44

912.96

位置

龍崗鎮高科技園

坪山新區金沙片區

坪山新區聚龍山地區

交易情況

正常

交易方式

出讓

交易時間

2011-12-31

2011-4-12

土地用途

工業用地

區

域

因

素

產業聚集

度

該工業園區以工業

為主體，多種產業配

套協調發展的綜合

性工業經濟園區。形

成了以專業設計、生

產PCB用微型鑽頭、

銑刀和精密五金模

具的產業聚集圈。

該區域以工業園區

為主，北面為雷柏科

技工業園區。園區面

積38955。位於深圳

市龍崗區龍崗鎮。形

成了以工業為主的

產業聚集圈。

該區域以工業園區為

主，北面為上村旭光化

工機械公司，南臨格蘭

達裝備產業園。土地面

積9072平方米，位於深

圳市龍崗區龍崗鎮。形

成以工業為主的產業聚

集圈。

該區域以工業園區為

主，北面為上村旭光化

工機械公司，南臨格蘭

達裝備產業園。土地面

積11000平方米，位於

深圳市龍崗區龍崗鎮。

形成以工業為主的產業

聚集圈。

交通便捷

度

區域內有惠深路、新

碧路、龍城大道等交

通主幹路，交通較便

捷。

北臨幹道錦繡東路，

可至主幹道丹梓中

路、蘭景路。

西可至交通型主幹道蘭

景路，南可至蘭竹東路

西可至交通型主幹道蘭

景路，南可至蘭竹東路

區域土地

利用方向

區域內土地用途大

多數為工業用地，估

價對象與該區域整

體土地利用方向一

致

區域內土地用途大

多數為工業用地，估

價對象與該區域整

體土地利用方向一

致

區域內土地用途大多數

為工業用地，估價對象

與該區域整體土地利用

方向一致

區域內土地用途大多數

為工業用地，估價對象

與該區域整體土地利用

方向一致

基礎設施

狀況

五通一平

環境狀況

估價對象所在區域

多為工業企業，環境

狀況較好

估價對象所在區域

多為工業企業，環境

狀況一般

估價對象所在區域多為

工業企業，環境狀況一

般

估價對象所在區域多為

工業企業，環境狀況一

般

個

別

因

素

容積率

0.7

≤2.5

宗地形狀

及可利用

程度

形狀較規則，可利用

程度較好

形狀較規則，可利用

程度較好

形狀較規則，可利用程

度較好

形狀較規則，可利用程

度較好

臨路狀況

東至百富城項目用

地，南至香玉兒工業

園用地，西至怡豐公

司項目用地，北臨龍

西東路

東臨金輝路，南臨盧

輝路，西臨微芯生物

有限責任公司，北臨

錦繡東路

東至聚龍山四號路，南

臨聚龍山二號路，西臨

翠景路，北至青松西路

東至聚龍山四號路，南

臨聚龍山二號路，西臨

翠景路，北至青松西路

宗地面積

27017.87

38955.00

9072

11000

剩餘使用

年期

40.7

5、編制比較因素條件指數表

根據估價對象與可比實例的差異，以估價對象的各因素條件為基礎，

指數均設定為100，確定可比實例各因素的相應指數。

案例各因素的相應指數，比較因素指數確定如下：

A．交易情況：根據估價人員調查，比較案例均以正常情況交易，因此

確定指數均為100。

B．交易方式：根據估價人員調查，估價對象和比較案例均為公開方式

交易，交易方式與交易價格較符合正常的市場價格水平，因此確定指數均

為100。

C．交易時間：估價基準日為2011年12月31日，交易案例成交日期

均為2011年4月，將估價對象交易日期因素指數設為100，根據估價對象

周邊土地市場並結合估價人員對估價對象所在區域土地市場調查，確定可

比實例交易日期修正係數均為100。

D．土地用途：估價對象和比較案例均為工業用地，因此確定指數均為

100。

■區域因素：

A、產業聚集度：將產業聚集度分為高、較高、一般、較低、低五個級

別，估價對象與可比實例均位於深圳市龍崗區，龍崗區是聞名全國的重工

業基地，工業企業雲集，產業聚集度高，因此其因素指數均為100；

B、交通便捷度：將交通便捷度分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、

不便捷五個等級，此確定估價對象因素指數均為100，各可比實例距中心區

較遠，區域的交通便捷程度一般因素指數為95，；

D、區域土地利用方向：將區域土地利用方向分為一致、較一致、不一

致三個級別，估價對象與各可比實例區域土地利用方向均為工業用地，與

區域土地利用方向一致，因此確定估價對象與各可比實例因素指數均為

100；

E、基礎設施狀況：將估價對象基礎設施狀況因素指數設為100，估價

對象與可比實例所在的區域均已達到「五通一平」，因此確定估價對象與各可

比實例因素指數均為100；

F、環境質量狀況：將環境質量狀況分為好、較好、一般三個級別，將

估價對象環境質量狀況因素指數設為100，由於估價對象所在區域多為重工

業企業，環境狀況一般，因此確定估價對象與各可比實例因素指數均為100；

■個別因素：

A、容積率：容積率高地價較高，將估價對象容積率因素指數設為100，

確定各可比實例容積率因素指數130;

B、宗地形狀及可利用程度：將宗地形狀分為規則、較規則、一般三個

級別，將估價對象宗地形狀及可利用程度因素指數設為100;

C、臨路狀況：將臨路狀況分為好、較好、一般、較差、差五個級別，

將估價對象臨路狀況因素指數設為100，各可比實例與其相比，每上升或下

降一個級別，因素指數上升或下降5;

D、宗地面積：將宗地規模分為大、較大、一般、較小、小五個級別，

將估價對象宗地面積因素指數設為100，各可比實例與其相比，每上升或下

降一個級別，因素指數增加或減少1。

E、土地剩餘使用年期：估價對象剩餘使用年期為40.7年，可比實例均

為50年，根據剩餘使用年期修正係數，確定因素指數；

★比較因素條件指數表：

比較因素條件指數表

比較因素

估價對象

實例1

實例2

實例3

土地價格（元/平方米）

待估

729.67

926.44

912.96

比較因素

估價對象

實例1

實例2

實例3

位置

100

交易情況

100

交易方式

100

交易時間

100

土地用途

100

區域

因素

產業聚集度

100

交通便捷度

100

區域土地利用方向

100

基礎設施狀況

100

環境狀況

100

個別

因素

容積率

100

130

宗地形狀及可利用程度

100

臨路狀況

100

102

宗地面積

100

105

104

剩餘使用年期

86.90

100

6、編制因素比較修正係數表

因素比較修正指數表

比較因素

實例1

實例2

實例3

土地價格（元/平方米）

729.67

926.44

912.96

位置

100/95

交易情況

100/100

交易方式

100/100

交易時間

100/100

土地用途

100/100

區域

因素

產業聚集度

100/100

交通便捷度

100/94

區域土地利用方向

100/100

基礎設施狀況

100/100

環境狀況

100/100

個別

因素

容積率

100/130

宗地形狀及可利用程度

100/100

臨路狀況

100/102

宗地面積

100/97

100/105

100/104

剩餘使用年期

86.9/100

修正因素

0.7566

0.6989

0.7057

比準價格

552

648

644

比較因素

實例1

實例2

實例3

土地單價（元/平方米）

615

7、地價的確定

單位地面地價=615元/平方米

（二）基準地價係數修正法

基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評

估成果,按照替代原則,對待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域

的平均條件相比較,並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行

修正,進而求取待估宗地在估價基準日價格的方法。

1、基準地價成果介紹及內涵

根據深圳市國土資源和房產管理局《關於發布深圳市2006年度公告基

準地價的通告》（深國房.2006.282號）的規定，深圳市公告基準地價是

指以網格地塊為單元，分土地不同用途為商業、辦公、住宅、工業等土地

利用類型，按照各用途土地的法定最高出讓年期（商業40年、辦公50年、

住宅70年、工業50年），在設定的土地利用狀況及土地開發條件下的土地

使用權平均市場價格。深圳市區基準地價於2006年4月25日開始施行。

基準地價係數修正法評估宗地地價的計算公式為：

總地價＝基準地價×建築(土地)面積×K1×K2×K3×K5

式中： K1──用地類型修正係數

K2──土地容積率修正係數

K3──土地年期修正係數

K4──估價期日修正係數

2、確定待估宗地的土地基準地價

待估宗地用途為工業用地,經查詢深圳市基準地價圖可以得到，深圳市

金洲精工科技股份有限公司廠區所在地基準地價為305元/平方米。

3、建築面積(土地面積)

待估宗地的用地面積27,017.87平方米,計及容積率的建築面積為

19040.94平方米,其中:廠房14516.56平方米,宿舍食堂4524.38平方米.

4、修正係數

根據深圳市國土資源和房地產管理局文件《關於地價測算的通知》（深

國房[2004]8號），各修正係數如下：

① 用地類型修正係數K1：工業廠房1；工業類配套宿舍1.3；

② 容積率修正係數K2：根據（深府[2006]103號）文，容積率小於

1，按1.5倍修正，

③ 年期修正係數K3：宗地出讓年期為50年，至評估基準日宗地剩

餘使用年期為40.70年，則年期修正係數為0.879；

④ 估價期日的修正係數K4：根據深圳市工業用地的市場變化和趨

勢，綜合判斷取修正係數1.15；

5、地價測算

用途

建築面積

基準地價(元

/平方米)

用地類型修

正係數K１

容積率修正

係數K2

年限修正系

數K3

期日修正

係數K4

總地價(元_

廠房

14516.56

305

1.00

1.5

0.8790

1.1500

6,713,623.69

食堂宿舍

4524.38

305

1.30

1.5

0.8790

1.1500

2,720,167.88

總地價

9,433,791.57

樓面地價=總地價/建築面積

=9,433,791.57/19040.94

= 495.45元/平方米

因宗地容積率為0.7小於1.根據深國房(2006)282號文的相關規定,容積率

大於1的用地按建築面積計價,容積率小於1的用地按土地面積計價,故:

地面地價=樓面地價= 495.45元/平方米

（三）地價的確定

市場比較法和基準地價修正法計算的結果有一定的差距，由於基準地

價為2006年頒布的，距評估基準日時間較長，因此本次評估採用市場比較

法的結果。

評估值=宗地面積×單價

= 27,017.87×615元/平方米

= 16,615,990.05元

土地增值的主要原因為：

近年深圳市龍崗區高新科技園產業化，規模化的程度逐步擴大，周邊

基礎設施及公共配套設施日益完善，促使土地價格上漲引起評估增值。

七、需要特別事項說明

（一）評估結論是建立在委估宗地的取得符合國家相關法律、法規，

並且是按照合法的方式使用的。

（三）評估結論是對評估基準日資產公允價值的反映。

（四）評估結論只有在上述原則、依據、前提存在的條件下成立。

（五）本次評估沒有考慮委估資產將來可能承擔的抵押、擔保事宜，

以及特殊的交易方可能追加付出或折價等對其評估價格的影響。也未考慮

國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產價格的

影響。

其他無形資產評估技術說明

一、評估範圍

本次納入評估範圍的無形資產—其他無形資產為深圳市金洲精工科技

股份有限公司申報的專利及專有技術和各類辦公軟體等。根據申報資料，

截至評估基準日2011年12月31日，無形資產—其他無形資產帳面價值

631,790.70元。

二、評估依據

1. 深圳市金洲精工科技股份有限公司提供的中華人民共和國國家知識

產權局頒布的專利證書；

2. 深圳市金洲精工科技股份有限公司提供的2008-2010年度審計報告；

3. 深圳市金洲精工科技股份有限公司提供未來年度收益預測、及經營

計劃；

4.評估人員收集的行業其他相關資料。

三、評估方法

1. 軟體評估

按照同類軟體評估基準日市場價格確認評估值。

2. 專利及專有技術評估

根據本次評估目的和委估資產的特點，本次專利及專有技術採用收益

法評估。

收益法是指通過估算被評估資產的未來預期收益，採用適當的折現率

折算成現值，確定被評估資產的價值的一種資產評估方法。利潤分成法是

收益法在無形資產評估中的具體應用。無形資產的未來預期收益由下面兩

個因素確定1）無形資產與其它資產同時作用下所帶來的總收益；2）無形

資產所帶來的預期收益在預期總收益中所佔的比重即分成率。本次評估無

形資產評估所採用的分成率為利潤分成率。即通過預測專利技術之產品未

來所年份可為企業帶來的利潤、屬於非專利技術、專利技術和非專利技術

所形成的利潤的比重，而估算非專利技術、專利技術和非專利技術的未來

預期收益，經折現後確定為非專利技術、專利技術和非專利技術的評估

值。

計算公式：A=.

i=1n

Ri(1＋r)-i

其中：A為無形資產評估值

n為無形資產經濟壽命期

Ri為無形資產第i年帶來的利潤

r為折現率

(三) 評估過程說明

1. 對於辦公軟體，評估人員查閱了有關合同及購貨發票，並向有關管

理人員了解了軟體的使用情況，由於軟體不存在實物形態的磨損，故評估

人員直接以市場價格確定評估值，評估結果詳見其他無形資產評估明細

表。

2. 專利及專有技術評估

根據本次評估目的和委估資產的特點，本次專利及專有技術採用收益

法評估。

收益法是指通過估算被評估資產的未來預期收益，採用適當的折現率

折算成現值，確定被評估資產的價值的一種資產評估方法。利潤分成法是

收益法在無形資產評估中的具體應用。無形資產的未來預期收益由下面兩

個因素確定1）無形資產與其它資產同時作用下所帶來的總收益；2）無形

資產所帶來的預期收益在預期總收益中所佔的比重即分成率。本次評估無

形資產評估所採用的分成率為利潤分成率。即通過預測專利技術之產品未

來所年份可為企業帶來的利潤、屬於非專利技術所形成的利潤的比重，而

估算非專利技術的未來預期收益，經折現後確定為非專利技術的評估值。

計算公式：A=.

i=1n

Ri(1＋r)-i

其中：A為無形資產評估值

n為無形資產經濟壽命期

Ri為無形資產第i年帶來的利潤

r為折現率

1）、評估對象說明

本次評估的發明專利及專有技術為深圳市金洲精工科技股份有限公司

在生產過程中發明的專有生產工具、生產設備、生產技術、模具及包裝。

2）、經濟壽命期的確定

本次委估的專利及專有技術所包含的內容較為豐富，並且在公司生產

和銷售產品的過程中包括材料、工藝、設備等各個方面發揮作用。本次評

估結合專利及專有技術所涉及產品的更新換代、應用領域實際盈利能力和

發展速度，綜合確定非專利技術的收益年限為自評估基準日起至 2020年末

止。

3）、分成率的確定

按三分法理論，利潤的取得是資金、營利能力（經營）和專利或專有

技術的價值三部分形成，其比例為20%：40%：40%，即專利或專有技術佔

利潤的最高比例為40%。

技術分成的原理是基於利潤分享原則。技術資產具有附著性特點，任

何一項技術，無論其有多先性，水平多高，都必須通過有形資產及人員的

組織實施和管理經營才能獲得利潤或效益，技術本身只是獲得利潤的條件

之一，因此，技術也只能分享獲得利潤的一部分，分享的比例應根據技術

本身在獲利過程中所起的作用或貢獻來確定。通過對委估技術在技術指標

（包括技術水平、技術成熟程度、技術實施條件、同類技術更新速度等）、

經濟指標（包括經濟效益、市場供求關係、機會成本等）、外部因素指標（包

括行業地位、技術保護、宏觀政策等）的分析，確定技術分成率為：

序號

評價指標

權重A（%）

評價

評分B（%）

C=A×B（%）

技術水平

20.00%

1.00%

0.20%

經濟效益

25.00%

1.50%

0.38%

技術保密

10.00%

1.00%

0.10%

產業政策

5.00%

50.00%

2.50%

轉讓條件

40.00%

普通使用權

1.00%

0.40%

合計

3.58%

技術分成率=40%×3.58%=1.43%

4)、折現率的確定

我們首先運用加權平均資本成本估價模型(「WACC」)來計算投資者加

權資本成本，在此基礎上確定深圳市金洲精工科技股份有限公司委估專利

權未來淨現金流的折現率。

計算得出深圳市金洲精工科技股份有限公司的WACC為12.95%，過程

詳見收益法評估技術說明。WACC指的是將企業股東和債權人投資的預期

回報率。企業資產由流動資產、固定資產和無形資產等組成。通常投資流

動資產所承擔的風險相對最小，固定資產次之，無形資產最高，評估人員

對深圳市金洲精工科技股份有限公司的各類資產進行了分析，並結合評估

經驗及專家意見，認為委估無形資產組折現率應在WACC基礎上增加3.00%

較為適宜，即確定專利權折現率為15.95%。

4、根據企業對未來年度的經營預測，詳細數據見收益法評估技術說

明，專利及專有技術評估值計算結果如下：

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

淨利潤：

6,290

7,521

7,923

8,319

8,735

分成率

1.43%

分成額

89.95

107.55

113.3

118.96

124.91

折現率

15.95%

折現年限

0.5

1.5

2.5

3.5

4.5

5.5

6.5

7.5

8.5

折現係數

0.9287

0.8009

0.6908

0.5957

0.5138

0.4431

0.3822

0.3296

0.2842

折現值

83.54

86.14

78.27

70.86

64.18

55.35

47.74

41.17

35.5

評估值

562.75

經評估，專利及專有技術評估值為5,627,500.00元。

四、評估結論

本次納入評估範圍的無形資產—其他無形資產帳面價值631,790.70元，

評估值為6,616,588.53元。

遞延所得稅資產評估技術說明

遞延所得稅資產帳面價值540,157.32元，屬可抵扣暫時性差異影響的

所得稅費用，評估人員首先審核遞延所得稅資產報表、總帳、明細帳的一

致性，向有關財務人員了解遞延所得稅資產形成的原因、時間、原始發生

額和內容，查閱了相關文件，遞延所得稅資產包括應收款項壞帳準備的影

響、存貨和固定資產減值準備的影響，這些影響的所得稅費用均可以在期

後隨著帳務處理的變化進行衝回，故本次按核實後的帳面值確認評估值。

負債評估技術說明

一、評估範圍

評估範圍為深圳市金洲精工科技股份有限公司申報的負債，包括流動

負債和非流動負債。流動負債主要為短期借款、應付帳款、預收帳款、應

交稅費、應付利息、其他應付款和一年內到期的非流動負債；非流動負債

主要為長期借款、遞延所得稅負債和其他非流動負債。負債評估基準日帳

面值如下：

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

佔比

短期借款

205,000,000.00

47.71%

應付帳款

27,710,919.17

6.45%

預收款項

2,384,957.89

0.56%

應交稅費

6,281,142.29

1.46%

應付利息

114,000.00

0.03%

其他應付款

1,226,030.32

0.29%

一年內到期的非流動負債

12,000,000.00

2.79%

流動負債合計

254,717,049.67

59.29%

長期借款

170,000,000.00

39.57%

遞延所得稅負債

2,526,048.63

0.59%

其他非流動負債

2,400,000.00

0.56%

非流動負債合計

174,926,048.63

40.71%

負債總計

429,643,098.30

100.00%

二、評估方法

（一）短期借款

深圳市金洲精工科技股份有限公司短期借款評估基準日帳面值為

205,000,000.00元，為企業向中國工商銀行龍崗支行、中國招商銀行東塘支

行、中國招商銀行龍崗支行和中國銀行東門支行借入的還款期在一年以內

的借款。

評估人員查看了相關借款合同、抵押合同、相關憑證等，經評估核實

認為入帳無誤，本次評估以清查核實後帳面值確認評估值。

短期借款評估值為205,000,000.00元。

（二）應付帳款

深圳市金洲精工科技股份有限公司應付帳款評估基準日帳面值

27,710,919.17元，主要核算企業應付未付的材料款等。

評估人員在清查工作中，首先將申報表餘額與評估基準日的資產負債

表、明細帳及總帳進行核對，清查結果，帳表一致。評估人員對每筆款項

產生的原由及相關的會計資料和原始入帳憑證進行審查核實。清查時對重

大款項進行函證，對未回函和未進行函證的款項採用了替代程序加以清查

核實。經清查，沒有無需支付的款項，本次評估清查核實後帳面值確認評

估值。

應付帳款評估評估值為27,710,919.17元。

（三）預收帳款

深圳市金洲精工科技股份有限公司預收帳款評估基準日帳面值為

2,384,957.89元，核算企業預收的貨款等。

評估人員在清查工作中，首先將申報表餘額與評估基準日的資產負債

表、明細帳及總帳進行核對，清查結果，帳表一致。對每筆款項產生的原

由及相關的會計資料和原始入帳憑證進行審查核實。清查時對重大款項進

行函證，對未回函和未進行函證的款項採用了替代程序加以清查核實。經

清查，企業預收帳款入帳價值準確無誤，本次評估以清查核實後帳面值確

認評估值。

預收帳款評估值為2,384,957.89元。

（四）應交稅費

深圳市金洲精工科技股份有限公司應交稅費評估基準日帳面值

6,281,142.29元，是企業應交未交的增值稅、營業稅、城建稅、教育稅附加

等。

評估人員核查了企業相關帳簿、憑證、納稅申報表等資料。經核實帳

面價值無誤，在此基礎上，以經核實後帳面值確認評估值。

應交稅費評估值為6,281,142.29元。

（五）應付利息

深圳市金洲精工科技股份有限公司應付利息評估基準日帳面值

114,000.00元，是企業向中國國家開發銀行舉借借款的相關利息支出。

評估人員查看了相關借款合同、抵押合同、相關憑證等，經評估核實

認為入帳無誤，本次評估以清查核實後帳面值確認評估值。

應付利息評估值為114,000.00元。

（六）其他應付款

深圳市金洲精工科技股份有限公司其他應付款評估基準日帳面值為

1,226,030.32元，主要是應付的工程尾款、房屋和設備押金等。

評估人員首先將申報表餘額與評估基準日的資產負債表、明細帳、總

帳進行核對，清查結果帳表一致。對每筆款項產生的原由及相關的會計資

料和原始入帳憑證進行審查核實。清查時對重大款項進行函證，對未回函

和未進行函證的款項採用了替代程序加以清查核實。經清查，沒有無需支

付的款項，本次評估以清查核實後帳面值確認評估值。

其他應付款評估值為1,226,030.32元。

（七）一年內到期的非流動負債

深圳市金洲精工科技股份有限公司一年內到期的非流動負債評估基準

日帳面值12,000,000.00元，為企業發放的中小企業集合債券。

評估人員查閱相關文件、入帳原始憑證，認為入帳無誤，本次評估以

清查核實後帳面值確認評估值。

一年內到期的非流動負債評估值為12,000,000.00元。

（八）長期借款

深圳市金洲精工科技股份有限公司長期借款評估基準日帳面值

170,000,000.00元，主要為向湖南有色金屬控股集團有限公司借入的、還款

期在一年以上的借款。

評估人員查閱相關文件、入帳原始憑證，認為入帳無誤，本次評估以

清查核實後帳面值確認評估值。

長期借款評估值為170,000,000.00元。

（九）遞延所得稅負債

深圳市金洲精工科技股份有限公司遞延所得稅負債評估基準日帳面值

2,526,048.63元，為企業固定資產改變折舊年限導致與稅法折舊金額不一致

產生的納稅差異。

評估人員查閱原始入帳憑證等相關資料，認為入帳無誤、真實。本次

評估以清查核實後帳面值確認評估值。

遞延所得稅負債評估值為2,526,048.63元。

（十）其他非流動負債

深圳市金洲精工科技股份有限公司其他非流動負債評估基準日帳面值

2,400,000.00元，為深圳市財政局撥發的微鑽技改項目政府補貼。

該款項非企業實際所需承擔的債務，本次評估以帳面值乘以企業所得

稅率作為評估值。

其他非流動負債評估值為360,000.00元。

負債評估結果匯總表

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

短期借款

205,000,000.00

應付帳款

27,710,919.17

預收款項

2,384,957.89

應交稅費

6,281,142.29

應付利息

114,000.00

其他應付款

1,226,030.32

一年內到期的非流動負債

12,000,000.00

流動負債合計

254,717,049.67

長期借款

170,000,000.00

遞延所得稅負債

2,526,048.63

其他非流動負債

2,400,000.00

360,000.00

-2,040,000.00

-85.00

非流動負債合計

174,926,048.63

172,886,048.63

-2,040,000.00

-1.17

第五部分收益法評估技術說明

一、評估方法的選擇

對企業價值進行評估的基本方法包括市場法、收益法和資產基礎法。

市場法是以現實市場上的參照物來評價評估對象的現行公平市場價值，它

具有評估數據直接來源於市場，評估結果有較強的市場參考性特點。收益

法強調的是企業整體資產的預期盈利能力，收益法的評估結果是企業整體

資產預期獲利能力的量化與現值化。資產基礎法是從資產重臵的角度間接

地評價資產的公平市場價值，它是從企業的資產現值的角度來確認企業整

體價值。

目前，國際上一般多採用市場法或收益法。現在隨著我國市場體系的

日益完善和成熟，上市公司信息披露逐步規範化、及時化和公開化，以及

加入WTO後市場開放程度的日益提高，相關信息獲取的渠道大大增多，國

內在評估中已越來越多地採用國際通用的市場法或收益法。

本次評估不考慮採用市場法，主要是因為國內外與深圳市金洲精工科

技股份有限公司相類似的公司交易案例很少或難以取得，因此無法獲得可

比且有效的市場交易參照對象。

企業存在的根本目的是為了盈利，在整體資產或企業股權的買賣交易

中，人們購買的目的往往並不在於資產本身，而是資產的獲利能力。採用

收益法對企業整體價值進行評估所確定的價值，是指為獲得該項資產以取

得預期收益的權利所支付的貨幣總額，企業整體價值與資產的效用或有用

程度密切相關，資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。

綜上所述，本次資產評估的目的為確定深圳市金洲精工科技股份有限

公司的全部股東權益價值，為以股權為交易對象的行為提供價值參考依據，

結合委估資產特點和歷史收益情況分析，本次評估對象具備了採用收益法

進行評估的基本條件，同時採用收益法評估。

二、收益法的概述及應用

（一）收益法概述

收益法是通過估算被評估單位在未來的預期收益，並採用適當的折現

率折現成基準日的現值，求得被評估單位在基準日時點的企業營業性資產

價值，然後再加上溢餘資產價值、非經營性資產價值、長期股權投資價值，

減去有息債務得出股東全部權益價值。

在採用收益法評估中，要求被評估單位價值內涵和運用的收益類型以

及折現率的口徑必須是一致的。

1. 關於收益類型——自由現金流

本次評估採用的收益類型為企業全部資本所產生自由現金流，自由現

金流等於企業的無息稅後淨利潤（即將公司不包括利息收支的利潤總額扣

除實付所得稅稅金之後的數額）加上折舊及攤銷等非現金支出，再減去營

運資本的追加投入和資本性支出後的餘額，它是公司所產生的稅後現金流

量總額，可以提供給公司資本的所有供應者，包括債權人和股東。

2. 關於折現率

有關折現率的選取，我們採用了加權平均資本成本估價模型(「WACC」)。

WACC模型可用下列數學公式表示：

式中：

——加權平均資本成本；

——權益資本成本；

——債務資本成本；

..1edEDWACCKKTEDED

......

WACC

——所得稅率；

——權益的市場價值；

——債務的市場價值。

計算權益資本成本時，我們採用資本資產定價模型(「CAPM」)。CAPM

模型是普遍應用的估算投資者收益以及股權資本成本的辦法。CAPM模型可

用下列數學公式表示：

式中:

——權益期望回報率，即權益資本成本；

——無風險利率；

——貝塔係數；

——市場期望回報率；

——長期市場預期回報率；

——特別風險溢價；

為股權市場超額風險收益率，稱ERP。

......])([)(2fm1feRRERRE

)(eRE

1fR

)(mRE

2fR

])([2fmRRE.

3. 關於收益期

本次評估採用永續年期作為收益期。其中，第一階段為2012年1月1

日至2016年12月31日，預測期為5年。在此階段中，根據對公司的歷史

業績及未來市場分析，收益狀況逐漸趨於穩定；第二階段為2017年1月1

日至永續經營，在此階段中，深圳市金洲精工科技股份有限公司的淨現金

流在2016年的基礎上將保持穩定。

本次評估通過將自由現金流折現還原為基準日的淨現值，確定出評估

基準日的企業全部資本（含投入資本和借入資本）的公允價值，再扣減企

業借入資本價值，計算出委估資產的整體價值。

（二）收益法適用條件

運用收益法，是將評估對象臵於一個完整、現實的經營過程和市場環

境中，對企業整體資產的評估。評估基礎是對企業資產未來收益的預測和

折現率的取值，因此被評估資產必須具備以下前提條件：

委估資產持續經營並能產生經營收益，且經營收益可以用貨幣計量；

委估資產在未來經營中面臨的風險可以計量。

（一）收益法評估思路

本次評估按照如下基本思路進行：

1．對深圳市金洲精工科技股份有限公司主營業務的收益現狀以及市

場、行業、競爭等環境因素和經營、管理、成本等內部條件進行分析；

2．對深圳市金洲精工科技股份有限公司的主營業務及未來收益進行

合理的預測；

3．對深圳市金洲精工科技股份有限公司的主營業務及未來收益趨勢

進行判斷和估算；

4．選擇適合的評估模型；

5．根據評估模型和確定的相關參數估算深圳市金洲精工科技股份有

限公司的股東權益價值。

（二）收益法評估公式

採用收益現值法評估的基本思路是：任何資產(包括企業和股權)的價

值是其產生的未來現金流量的現值。

運用企業折現現金流量模型評估公司權益價值，是用公司的企業價值

減去債務價值。企業價值和債務價值等於它們相應的折現現金流量，折現

率要能反映這些現金流量的風險。

根據本次選定的評估模型，確定計算公式如下：

股東全部權益價值＝企業整體價值－有息負債

企業整體價值＝營業性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產價值

有息債務是指評估基準日被評估單位帳面上需要付息的債務，主要為

短期借款。

營業性資產價值的計算公式為：

])1(/)1([11nnniirrRrRiP.

......

其中：P——評估基準日的企業營業性資產價值

Ri——企業未來第i年預期自由淨現金流

r ——折現率, 由加權平均資本成本確定

i ——收益預測年份

n——收益預測期

（三）收益預測的基礎和假設

1. 收益預測的基礎

對深圳市金洲精工科技股份有限公司的收益預測是根據目前的銷售狀

況和能力以及評估基準日後該公司的預期經營業績及各項財務指標，考慮

該公司主營業務類型及主要產品目前在市場的銷售情況和發展前景，以及

該公司管理層對企業未來發展前途、市場前景的預測等基礎資料，並遵循

國家現行的法律、法規和企業會計制度的有關規定，本著客觀求實的原則，

採用適當的方法編制。

2. 預測的假設條件

對深圳市金洲精工科技股份有限公司的未來收益進行預測是採用收益

法進行評估的基礎，而任何預測都是在一定假設條件下進行的，本次評估

收益預測建立在以下假設條件基礎上：

（1）一般性假設

① 深圳市金洲精工科技股份有限公司在經營中所需遵循的國家和地方

的現行法律、法規、制度及社會政治和經濟政策與現時無重大變化；

② 深圳市金洲精工科技股份有限公司將保持持續經營，並在經營方式

上與現時保持一致；

③ 國家現行的稅賦基準及稅率，稅收優惠政策、銀行信貸利率以及其

他政策性收費等不發生重大變化；

④ 不考慮通貨膨脹對經營價格和經營成本的影響；

⑤ 假設相關單位提供的資料真實；

⑥ 無其他人力不可抗拒及不可預見因素造成的重大不利影響。

（2）針對性假設

① 假設深圳市金洲精工科技股份有限公司各年間的技術隊伍及其高級

管理人員保持相對穩定，不會發生重大的核心專業人員流失問題；

② 深圳市金洲精工科技股份有限公司各經營主體現有和未來經營者是

負責的，且公司管理層能穩步推進公司的發展計劃，保持良好的經營態勢；

③ 深圳市金洲精工科技股份有限公司未來經營者遵守國家相關法律和

法規，不會出現影響公司發展和收益實現的重大違規事項；

④ 深圳市金洲精工科技股份有限公司提供的歷年財務資料所採用的會

計政策和進行收益預測時所採用的會計政策與會計核算方法在重要方面基

本一致(或者是已經調整到一致)；

三、收益法評估過程

本次評估過程介紹如下：

1. 接受委託，以2011年12月31日為評估基準日，對深圳市金洲精

工科技股份有限公司的股東權益價值進行評估，根據評估目的和對象，擬

定評估工作方案；

2. 聽取深圳市金洲精工科技股份有限公司工作人員關於業務基本情

況及資產財務狀況的介紹，收集有關經營和基礎財務數據；

3. 分析深圳市金洲精工科技股份有限公司的歷史經營情況，特別是前

三年收入、成本和費用的構成及其變化原因，分析其獲利能力及發展趨勢；

4. 分析深圳市金洲精工科技股份有限公司的綜合實力、管理水平、盈

利能力、發展能力、競爭優勢等因素；

5. 根據深圳市金洲精工科技股份有限公司的財務計劃和戰略規劃及

潛在市場優勢,預測公司未來期間的預期收益、收益期限，並根據經濟環境

和市場發展狀況對預測值進行適當調整；

6. 建立收益法評估定價模型；

7. 確定折現率，估算委估對象的公允價值。

四、宏觀經濟分析

2011年，面對複雜多變的國際形勢和國內經濟運行出現的新情況新問

題，黨中央、國務院以科學發展為主題，以轉變發展方式為主線，堅持實

施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，不斷加強和改善宏觀調控，國民經

濟繼續朝著宏觀調控預期方向發展，實現了「十二五」時期經濟社會發展

良好開局。

http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101854666.gif

初步測算，全年國內生產總值471564億元，按可比價格計算，比上年

增長9.2%。分季度看，一季度同比增長9.7%，二季度增長9.5%，三季度增

長9.1%，四季度增長8.9%（註：創兩年新低）。分產業看，第一產業增加

值47712億元，比上年增長4.5%；第二產業增加值220592億元，增長10.6%；

第三產業增加值203260億元，增長8.9%。從環比看，四季度國內生產總值

增長2.0%。

1. 農業生產穩定增長，糧食連續八年增產

全年全國糧食總產量達到57121萬噸，比上年增產2473萬噸，增長

4.5%，連續八年增產。其中，夏糧產量12627萬噸，比上年增長2.5%；早

稻產量3276萬噸，增長4.5%；秋糧產量41218萬噸，增長5.1%。全年棉

花產量660萬噸，比上年增長10.7%；油料產量3279萬噸，增長1.5%；糖

料產量12520萬噸，增長4.3%。全年豬牛羊禽肉產量7803萬噸，比上年增

長0.3%，其中豬肉產量5053萬噸，比上年下降0.4%。生豬存欄46767萬

頭，比上年增長0.7%；生豬出欄66170萬頭，比上年下降0.8%。全年禽蛋

產量2811萬噸，比上年增長1.8%；牛奶3656萬噸，增長2.2%。 http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101854819.gif

2. 工業生產平穩較快增長，企業利潤繼續增加

http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101854978.gif

全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長13.9%。分登

記註冊類型看，國有及國有控股企業增加值比上年增長9.9%，集體企業增

長9.3%，股份制企業增長15.8%，外商及港澳臺商投資企業增長10.4%。分

輕重工業看，重工業增加值比上年增長14.3%，輕工業增長13.0%。分行業

看，39個大類行業增加值全部實現比上年增長。分地區看，東部地區增加

值比上年增長11.7%，中部地區增長18.2%，西部地區增長16.8%。分產品

看，全年468種產品中有417種產品比上年增長。其中，發電量增長12.0%，

鋼材增長12.3%，水泥增長16.1%，十種有色金屬增長10.6%，乙烯增長7.4%，

汽車增長3.0%，其中轎車增長5.9%。全年規模以上工業企業產銷率達到

98.0%，比上年下降0.1個百分點。規模以上工業企業實現出口交貨值101946

億元，比上年增長16.6%。12月份，規模以上工業增加值同比增長12.8%，

環比增長1.1%。

1-11月份，全國規模以上工業企業實現利潤46638億元，同比增長

24.4%。在39個大類行業中，36個行業利潤同比增長，3個行業利潤同比

下降。1-11月份，規模以上工業企業主營業務成本佔主營業務收入的比重

為84.98%，比前三季度微降0.09個百分點。11月份，規模以上工業企業

主營業務收入利潤率為7%。

3. 固定資產投資保持較快增長，投資結構繼續改善

http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101855133.gif

全年固定資產投資（不含農戶）301933億元，比上年名義增長23.8%

（扣除價格因素實際增長16.1%）。其中，國有及國有控股投資107486億元，

增長11.1%。分產業看，第一產業投資6792億元，比上年增長25.0%；第

二產業投資132263億元，增長27.3%；第三產業投資162877億元，增長

21.1%。在第二產業投資中，工業投資129011億元，比上年增長26.9%；其

中，採礦業投資11810億元，增長21.4%；製造業投資102594億元，增長

31.8%；電力、燃氣及水的生產和供應業投資14607億元，增長3.8%。全年

基礎設施（不包括電力、燃氣及水的生產與供應）投資51060億元，比上

年增長5.9%，增速比上年回落14.3個百分點。分地區看，東部地區投資比

上年增長21.3%，中部地區增長28.8%，西部地區增長29.2%。從到位資金

情況看，全年到位資金334219億元，比上年增長20.3%。其中，國家預算

內資金增長10.8%，國內貸款增長3.5%，自籌資金增長28.6%，利用外資增

長8.2%，其他資金增長9.0%。全年新開工項目計劃總投資240344億元，

比上年增長22.5%；新開工項目332931個，比上年增加431個。從環比看，12月份固定資產投資（不含農戶）下降0.14%。

4. 房地產開發呈回落態勢，商品房銷售增速回落

全年全國房地產開發投資61740億元，比上年名義增長27.9%（扣除價

格因素實際增長20.0%），增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落

5.3個百分點；其中住宅投資增長30.2%，分別回落5.0和2.6個百分點。

房屋新開工面積190083萬平方米，比上年增長16.2%，增速比前三季度回

落7.5個百分點，比上年回落24.4個百分點；其中住宅新開工面積增長

12.9%，分別回落8.4和25.8個百分點。全國商品房銷售面積109946萬平

方米，增長4.9%，增速比前三季度回落 8.0個百分點，比上年回落5.7個

百分點；其中住宅銷售面積增長3.9%，分別回落8.2和4.4個百分點。全

國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比前三季度回落11.1個百

分點，比上年回落6.8個百分點；其中住宅銷售額增長10.2%，分別回落

11.0和4.6個百分點。全年房地產開發企業土地購臵面積40973萬平方米，

比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。全國商品房待售面積

27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。全年房地

產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比前三季度

回落8.6個百分點，比上年回落12.1個百分點。其中，國內貸款增長與上

年持平，自籌資金增長28.0%，利用外資增長2.9%，其他資金增長8.6%。 http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101855289.gif

5. 市場銷售平穩增長，汽車銷售回落幅度較大

http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101855448.gif

全年社會消費品零售總額181226億元，比上年名義增長17.1%（扣除

價格因素實際增長11.6%）。其中，限額以上企業（單位）消費品零售額84609

億元，比上年增長22.9%。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額156908

億元，比上年增長17.2%；鄉村消費品零售額24318億元，增長16.7%。按

消費形態分，餐飲收入20543億元，比上年增長16.9%；商品零售160683

億元，增長17.2%。在商品零售中，限額以上企業（單位）商品零售額78164

億元，增長23.2%。其中，汽車類增長14.6%，增速比上年回落20.2個百

分點；家具類增長32.8%，回落4.4個百分點；家用電器和音像器材類增長

21.6%，回落6.1個百分點。12月份，社會消費品零售總額同比名義增長

18.1%（扣除價格因素實際增長13.8%），環比增長1.41%。

6. 進出口保持較快增長，外貿順差繼續收窄

http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101855605.gif

全年進出口總額36421億美元，比上年增長22.5%；出口18986億美元，

增長20.3%；進口17435億美元，增長24.9%。進出口相抵，順差1551億

美元，比上年減少264億美元。貿易方式繼續改善。進出口總額中，一般

貿易進出口19246億美元，增長29.2%，佔進出口總額的52.8%，比上年提

高2.7個百分點；加工貿易進出口13052億美元，增長12.7%。出口額中，

一般貿易出口9171億美元，增長27.3%；加工貿易出口8354億美元，增長

12.9%。進口額中，一般貿易進口10075億美元，增長31%；加工貿易進口

4698億美元，增長12.5%。

7. 貨幣供應量平穩回落，新增貸款有所減少

http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101855787.gif

12月末，廣義貨幣（M2）85.2萬億元，比上年末增長13.6%，增速比

上年末回落6.1個百分點；狹義貨幣（M1）29.0萬億元，增長7.9%，回落

13.3個百分點；流通中現金（M0）5.1萬億元，增長13.8%，回落2.9個百

分點。全年金融機構人民幣各項貸款餘額54.8萬億元，新增人民幣各項貸

款7.5萬億元，比上年少增3901億元。人民幣各項存款餘額80.9萬億元，

各項存款增加9.6萬億元，比上年少增2.3萬億元。

8. 市場物價同比上漲，7月份後同比漲幅連續回落

全年居民消費價格比上年上漲5.4%。其中，城市上漲5.3%，農村上漲

5.8%。分類別看，食品上漲11.8%，菸酒及用品上漲2.8%，衣著上漲2.1%，

家庭設備用品及維修服務上漲2.4%，醫療保健和個人用品上漲3.4%，交通

和通信上漲0.5%，娛樂教育文化用品及服務上漲0.4%，居住上漲5.3%。7

月份居民消費價格同比漲幅達到高點6.5%後，漲幅連續回落。12月份，居

民消費價格同比上漲4.1%，環比上漲0.3%。全年工業生產者出廠價格比上

年上漲6.0%，12月份同比上漲1.7%，環比下降0.3%。全年工業生產者購

進價格比上年上漲9.1%，12月份同比上漲3.5%，環比下降0.4%。 http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117101855947.gif

9. 城鄉居民收入穩定增長，農村居民收入增速快於城鎮

http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117103037304.gif

http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117103037461.gif

全年城鎮居民人均總收入23979元。其中，城鎮居民人均可支配收入

21810元，比上年名義增長14.1%，扣除價格因素，實際增長8.4%。在城鎮

居民人均總收入中，工資性收入比上年名義增長12.4%，轉移性收入增長

12.1%，經營淨收入增長29.0%，財產性收入增長24.7%。農村居民人均純

收入6977元，比上年名義增長17.9%，扣除價格因素，實際增長11.4%。

其中，工資性收入比上年名義增長21.9%，家庭經營收入增長13.7%，財產

性收入增長13.0%，轉移性收入增長24.4%。全年城鄉居民收入比為3.13：

1（以農村居民人均純收入為1，上年該比值為3.23：1）。全年農民工總量

25278萬人，比上年增加1055萬人，增長4.4%；其中本地農民工9415萬

人，外出農民工15863萬人。外出農民工月均收入2049元，比上年增長

21.2%。

10. 人口總量低速增長，城鎮人口首超農村

2011年末，中國大陸總人口（包括31個省、自治區、直轄市和中國人

民解放軍現役軍人，不包括香港、澳門特別行政區和臺灣省以及海外華僑

人數）134735萬人，比上年末增加644萬人。出生人口1604萬人，人口出

生率為11.93‰；死亡人口960萬人，人口死亡率為7.14‰；人口自然增

長率為4.79‰。從性別結構看，男性人口69068萬人，女性人口65667萬

人；總人口性別比為105.18（以女性為100，男性對女性的比例）；出生人

口性別比為117.78，比上年末下降0.16。從年齡構成看，60歲及以上人口

18499萬人，佔總人口的13.7%，比上年末提高0.47個百分點；65歲及以

上人口12288萬人，佔總人口的9.1%，比上年末增加0.25個百分點；15-64

歲勞動年齡人口100283萬人，佔總人口的比重為74.4%，比上年末微降0.10

個百分點。從城鄉結構看，城鎮人口69079萬人，比上年末增加2100萬人；

鄉村人口65656萬人，減少1456萬人；城鎮人口佔總人口比重達到51.27%，

比上年末提高1.32個百分點。 http://img.jrjimg.cn/2012/01/20120117103037611.gif

當前，國際經濟環境複雜嚴峻，國內經濟發展中不平衡、不協調、不

可持續的矛盾和問題仍很突出。要堅決貫徹落實中央經濟工作會議的決策

部署，把握好穩中求進的工作總基調，繼續實施積極的財政政策和穩健的

貨幣政策，保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性、靈

活性、前瞻性，繼續處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和通脹

預期三者關係，加快推進經濟發展方式轉變和經濟結構調整，努力實現經

濟平穩較快發展。

五、行業分析及未來發展趨勢

（一）硬質合金刀具的現狀

硬質合金刀具有硬度高、耐磨、強度和韌性較好、耐熱、耐腐蝕等一

系列優良性能，近年來，汽車工業的發動機，傳動器零件中採用矽鋁合金、

鎂合金和新的高強度鑄鐵等難加工材料的比例持續增加，航空航天工業採

用鈦合金、鎳基合金以及超耐熱合金等難加工材料的比例進一步增加，能

否高效加工這些材料，直接關係到我國汽車、航空、航天、能源等重要工

業領域的發展速度和製造業整體水平。一般認為硬質合金刀具是汽車、航

空航天、精密工具機、能源、軍工、模具和電子等行業能否迅速發展的重要

因素，原因如下：

1、汽車氣缸等加工生產線用數控刀片和精密立銑刀、絲錐和鉸刀，是

汽車零部件加工的關鍵工具，而這些關鍵工具的材質主要是硬質合金。

2、高檔數控工具機、大型飛機、船舶、載人飛船等製造中大量使用鈦合

金、超耐熱合金、矽鋁合金、鎂合金和新的高強度鑄鐵和先進的非金屬復

合材料等難加工材料，其加工迫切需要各種高性能硬質合金及其精密專用

刀具。

3、電子和信息產業同樣需求大量加工集成線路板的高品質硬質合金微

型刀具，微細化的大規模集成電路加工也離不開高效、高精度微型刀具。

4、冶金、機械、礦山地質、能源交通和建築等行業不可缺少的關鍵部

件，例如地質勘探、建築和採礦用的鑿巖工具和鑽頭、破碎設備上的工具、

石材和木材加工用的鋸片等等這些行業技術與裝備水平的不斷提高，對此

類硬質合金鑿巖工具、鑽頭、鋸片的要求也越來越高。

中國正逐步成為世界製造業的中心，對高效、高精度硬質合金刀具需

求巨大。國家「十一五」發展規劃指出，到2020年我國將成為汽車、大

型飛機船舶、電子元器件、大規模集成電路、高檔數控工具機等關鍵成套設

備和先進科學儀器的製造基地，而這一切無不需要高效的精密硬質合金刀

具作為支持。

但國內硬質合金刀具行業起步晚，基礎比較薄弱，由於缺乏高性能的

刀具材料、高力學性能的刀型、槽型和高強度的塗層等，核心競爭力低，

使得國產硬質合金及其刀具在市場競爭上往往只有價格優勢，技術與品牌

優勢較小。高性能硬質合金材料、先進的數控刀片刀具、超細晶金剛石塗

層和多層複合塗層刀片刀具更是被歐、日、美等工業大國所壟斷，使我國

不僅需要每年花費幾十億元甚至上百億元人民幣進口精密刀具，製造業水

平的提高和發展也陷於被動局面。在數控工具機精密加工中，國內數控刀片

市場年需求量達到35億元左右，並以超過15%的速度逐年遞增，國外刀具

集團佔領了中國數控刀片90%以上的份額，國產數控刀片不論是質量還是品

種都遠遠不能滿足需要，無法分享到國內工業迅猛發展的盛宴。在一些大

型汽車製造廠，國產化刀具只佔總量10%左右，IT產業中印刷電路板加工

用的微型鑽90%以上來自於國外。近年來，國外硬質合金公司雖紛紛在中

國設廠，但其核心技術卻處在嚴格的保密和防護中。

高效、高精度硬質合金刀具的主要成分為鎢，是鎢材料產業鏈應用最

廣泛的終端產品，其水平直接反映了鎢行業技術水平。因此硬質合金精密

刀具技術水平直接決定我國是否能由鎢大國向鎢強國轉化。

我國是舉世公認的鎢大國，鎢的儲量、產量、出口量和消費量均居世

界首位。但我國的鎢資源優勢還遠遠沒有轉化為產業優勢。高性能硬質合

金材料及其高檔刀具的供應掌握在發達國家特別是歐洲、美國、以色列和

日本等國手中。國內每年需花10億美元以上進口硬質合金切削刀具、微鑽

和塗層數控刀片等高檔產品。而國內硬質合金雖然年出口量3000噸，佔國

際市場總流通量38%左右，但其銷售額不及總流通額的5%。這種狀況與鎢

資源大國的地位極不相稱。

總的來說，國內「大量出口初級、低中檔產品，進口高精尖材料和刀

具」的局面仍未有大的改觀，必須加大從鎢粉末材料、高性能硬質合金材

料和刀具設計、加工等方面技術和設備的開發，培育鎢產業鏈關鍵環節上

的技術和產業優勢，才能帶動國內硬質合金及其刀具整體技術和產品質量

水平的提高，使我國從鎢資源大國向鎢製造強國轉變。

（二）硬質合金刀具未來發展情況

1、切削技術發展方向

從目前國內外發展情況看，在比較長的一段時間內，硬質合金領域不

會出現新的刀具材料取代硬質合金地位，產生具有革命性的技術改變的可

能性不大。化學塗層，物理塗層刀具在未來五年內，甚至更長的時間內，

仍佔有主導支配地位，PCBN、PCD份額會大幅上升，成為新的熱點，金屬

陶瓷和非金屬陶瓷將作為有效的補充。因此我們較長的一段時期應立足於

對硬質合金基礎理論的深入研究和現有製備技術及工藝的研究與優化，實

現硬質合金刀具品種系列的拓展、性能和質量穩定的提升。

切削製造業刀具技術向「三高一專」、節能環保加工、複合多功能刀

具等方面發展。對刀具工藝技術要求進一步提高，同時向提供更加完整的

高效加工工藝解決方案發展。

2、產品發展方向

（1）. 隨著製造技術的高速發展，汽車、航空航天以及模具等行業對

可轉位刀具提出了更高的要求，推動了可轉位刀具的持續發展。切削技術

快速發展。高速切削、硬切削、幹切削繼續快速發展，應用範圍和需求將

不斷擴大。

（2）. 性能優越的超細顆粒硬質合金材料在製作可轉位刀片和小規格

鑽頭、立銑刀、絲錐等數控刀具以及常規刀具方面廣泛應用的勢頭強勁。

數控刀具材料和塗層技術是新的發展領域，每一種新產品的上市，都將帶

動國內市場客戶加工技術躍上一個新的臺階。

（3）. 新型刀具材料應用增多。陶瓷、金屬陶瓷、氮化矽陶瓷、

PCBN、PCD等刀具材料的韌性進一步增強，應用場合日趨增多。

（4）. 隨著行業的快速發展，市場對刀具供應商要求提供產品的重點

不再是通用材料和通用結構。面對複雜多變的應用場合和加工條件，研發

針對性更強的刀片槽形結構、牌號及相應配套刀具取代通用的槽形、牌號

的刀片及刀具的趨勢會不斷體現，對公司的快速反應機制不斷提出挑戰。

（三）企業經營環境分析

縱觀全球經濟走勢，特別是中國經濟仍然保持著樂觀向上的發展態勢，

預計未來PCB用微型鑽頭呈增長態勢。加之國家政策對PCB行業的扶持，

根據我國信息產業部《信息產業科技發展「十一五」規劃和2020年中長期

規劃綱要》，印刷電路板（特別是多層、柔性、柔剛結合和綠色環保印刷線

路板技術）是我國電子信息產業未來5-15年重點發展的15個領域之一。

下遊產業會持續快速增長。此外。電子通訊設備、電子計算機、家用電器

等電子產品產量的持續增長為印刷電路板行業的快速增長提供了強勁動

力，3G牌照發放引發大規模電信投資，並帶動對伺服器、存儲、網絡設備

的大量需求。這些都為金州的發展提供了有利的外部條件。IT、中國汽車、

家電行業的發展，也為模具和微型刀具市場提供了廣闊的發展空間。

PCB下遊產業涵蓋範圍廣泛，即涉及一般消費性電子產品、信息、通訊、

醫療等行業，也輻射至航天科技產品等領域。由於絕大多數電子設備或產

品均需配備印製電路板，因此PCI有著「電子產品之母」之稱。隨著科學

技術的發展，各類產品的電子信息化處理需求逐步增強，PCB產品的用途和

市場也將不斷擴展。

2001年-2019年，世界PCB行業一直保持著快速增長的態勢，儘管自

2008年下半年起出現全球範圍內的金融危機，但在2010-2015年的未來幾

年裡，全球的PCB產業，尤其是亞洲，特別是中國的PCB產業，穩步增長

態勢仍然不會改變。

中國將會更加鞏固其全球市場份額的龍頭地位。2009年中國PCB產業

的產值為150億美元，2010-2015年中國PCB產業產值的綜合平均年增長率

為7.4%，2015年PCB產值達到215億美元，國際市場份額將會達到37.2%，

約為日本市場份額的2倍。同時PRISMARK的研究表明，未來幾年PCB發展

的動力仍來源於撓性線路板、封裝基板和微孔板。這類線路板的突出特點

是孔德直徑小，因此開發小直徑微型鑽頭的開發和產業化是各大PCB微鑽

生產廠高度關注的戰略性課題。

中國內地是世界PCB產值增長最快的地區，中國在PCB產業中的比重

不斷提高，2006年已經確立世界第一的PCB大國地位。2008年即使受金融

危機的影響，我國的PCB產量仍然保持著增長。隨著我國電子信息產業的

快速發展以及國外電子信息製造業向中國的產業轉移，國內PCB需求旺盛，

從長遠看，行業面臨難得的市場機遇。

微鑽是PCB加工過程中的主要耗材，其需求將與PCB的發展保持相同

或更高的增長速度。由於新的高檔消費電子產品層出不窮，如手機、數碼

相機、筆記本電腦、液晶電視、汽車導航儀等，人們對高檔消費電子產品

的需求持續增長，而且在功能上要求越來越多，故未來PCB板的發展趨勢

將是向著高多層板，小孔徑方向發展，這對PCB孔鑽成型刀具的質量要求

會越來越高，數量要求會越來越多。特別是小孔徑的刀具比例會大大增加。

考慮PCB板向多層化、小孔徑發展，微鑽消耗量會大大增加，未來三

年PCB微鑽的增長會超過PCB板的增長速度，預計未來三年全球PCB刀具

市場的增長在7%-8%，我國PCB微鑽市場規模至少有13%的持續增長。

（四）企業發展策略

1、金州在PCB用鑽頭市場具有的優勢

（1）地域優勢：地處中國大陸PCB最發達最集中的珠江三角洲地

區，在國內市場有靠近市場的天時、地利、人和之優勢。

（2）成本優勢：和發達國家在製造成本方面具有成本的優勢。

（3）技術優勢：擁有世界一流的裝備。擁有從瑞士ROLLOMATIC公

司引進的CNC2000XD、CNC4000XD、CNCNP4、CNC100P2、CNC148P4等200多

臺高精度、高自動化程度、高生產效率、代表當今世界最先進生產水平的

微鑽生產設備；以及全自動鑽尖檢測儀等。具有雄厚的技術力量，不斷提

高員工的技術水平，掌握了先進的工藝技術，製造水平不斷提高，微鑽生

產機硬質合金加工工藝已達到世界領先水平。

（4）品牌優勢：以優良的品質、良好的服務打造出「中國第一、

世界一流」的「金州」品牌。

（5）營銷網絡優勢：建立了遍布全球的營銷網絡並有效運行，為

公司實行「走出去」戰略和今後的大規模擴產奠定了市場基礎。

2、防範和降低風險對策

（1）業務擴展風險：針對市場拓展風險，立足於現有客戶，發展

並鞏固有行業領先地位的核心客戶等手段，進一步提高公司產品在全球範

圍內的市場佔有率；繼續遵循以技術質量為中心的原則，不斷提高產品的

精度、壽命，充分發揮質量、技術、價格、信譽和售後服務的優勢。在完

善產品性能和擴大產品生產能力的前提下，布點開發新技術，力爭降低成

本。

（2）技術風險：以主業突出、合理延伸為產品開發指導原則，已

形成生產、開發、儲備的良性循環機制，顯示出較強的技術更新和產品開

發能力。建立穩定的研發猶如機制，保證產品技術不斷發展和更新。不斷

完善科研技術人員的激勵機制，加強國際技術交流與合作，保持業內技術

領先地位。明確新產品的市場定位，避免產品開發的盲目性。為防止核心

技術失密，公司執行嚴格的保密制度。大力做好人員引進培育工作，做到

可持續發展。

（3）市場風險：密切跟蹤市場發展態勢，預測產品的市場需求，

及時調整產品結構和研發方向。加強技術創新，提高產品質量和科技含量，

提高產品升級換代的速度，利用技術優勢提高產品附加值。加強營銷網絡

建設，加大品牌宣傳力度，進一步拓寬銷售渠道。

（4）政策風險：關注國內外經濟形式的變化，及時調整經營戰略，

爭取各項決策能夠順應國家宏觀經濟政策的變化。保持自身的創新能力，

保持技術領先優勢。

六、深圳市金洲精工科技股份有限公司主營業務概況

深圳市金洲精工科技股份有限公司經營範圍包括生產經營印製電路板

用精密微型鑽頭、銑刀及與IT行業相關的刀具、各類精密模具。主要產品

及提供的勞務：各型硬質合金微型鑽頭、園片切片。

深圳市金洲精工科技股份有限公司近期資產負債表如下表所示：

金額單位：人民幣萬元

序號

科目名稱

歷史年度

2009年

2010年

2011年

流動資產：

貨幣資金

2,017.97

1,945.10

2,419.29

交易性金融資產

應收票據

276.98

1,019.10

625.38

應收帳款

8,547.01

11,786.80

11,735.14

預付帳款

4,335.06

4,089.49

3,064.26

應收利息

應收股利

其他應收款

242.22

248.90

2,331.98

序號

科目名稱

歷史年度

2009年

2010年

2011年

存貨

9,055.50

10,689.14

13,922.00

一年內到期的非流動資產

其他流動資產

1,000.00

流動資產合計

24,474.74

29,778.53

35,098.05

非流動資產：

可供出售金融資產

持有至到期投資

長期應收款

長期股權投資

投資性房地產

8.69

固定資產

22,695.90

26,561.56

28,130.90

在建工程

53.07

60.90

37.93

工程物資

固定資產清理

生產性生物資產

油氣資產

無形資產

453.67

498.74

493.02

開發支出

商譽

長期待攤費用

遞延所得稅資產

43.57

47.26

54.02

其他非流動資產

非流動資產合計

23,254.90

27,177.15

28,724.56

資產總計

47,729.65

56,955.69

63,822.61

流動負債：

短期借款

7,500.00

11,000.00

20,500.00

交易性金融負債

應付票據

應付帳款

4,501.52

6,728.95

2,771.09

預收款項

239.11

454.30

238.50

應付職工薪酬

172.20

4.86

應交稅費

131.19

125.08

628.11

應付利息

60.95

42.80

11.40

應付股利

其他應付款

265.49

158.27

122.60

一年內到期的非流動負債

1,200.00

其他流動負債

20.00

流動負債合計

12,890.46

19,714.25

25,471.70

非流動負債：

長期借款

15,000.00

17,000.00

應付債券

4,000.00

1,200.00

長期應付款

專項應付款

300.00

預計負債

遞延所得稅負債

104.42

207.24

252.60

其他非流動負債

347.20

280.00

240.00

非流動負債合計

19,751.62

18,687.24

17,492.60

負債合計

32,642.09

38,401.49

42,964.31

所有者權益（或股東權益）：

序號

科目名稱

歷史年度

2009年

2010年

2011年

實收資本（或股本）

6,110.90

減：已歸還投資

實收資本（或股本）淨額

6,110.90

資本公積

288.00

588.00

盈餘公積

2,445.66

3,006.76

3,603.83

其中：法定公益金

未分配利潤

6,243.00

8,848.54

10,555.58

所有者權益合計

15,087.56

18,554.20

20,858.30

負債和所有有所者合計

47,729.65

56,955.69

63,822.61

與2010年相比，2011年公司的資產負債率和產權比率均有所下降，分

別為67.32%和205.98%，債權人承擔的風險有所降低，償債能力有所增強。

2011年公司資產總額63,822.61萬元，較年初增加6,866.93萬元，增

長情況主要是：流動、非流動資產分別增長5,319.52萬元、1,547.41萬元；

各佔總資產的比重為：54.99%、45.01%。

2011年公司負債總額為42,964.31萬元，較年初增加了4,562.82萬元。

深圳市金洲精工科技股份有限公司的利潤表如下：

金額單位：人民幣萬元

科目名稱

歷史年度

2009年

2010年

2011年

一、營業收入

28,331.36

40,042.87

42,522.57

減:營業成本

16,964.49

24,091.27

25,893.53

營業稅金及附加

95.12

57.89

235.15

銷售費用

1,242.70

1,783.21

1,563.15

管理費用

4,602.40

6,452.97

6,250.46

財務費用

1,644.66

1,624.68

2,051.94

資產減值損失

171.75

31.51

45.04

加:公允價值變動收益

投資收益

其中:對聯營企業和合營企業投資收益

二、營業利潤

3,610.24

6,001.34

6,483.30

加:營業外收入

709.76

534.52

463.72

減:營業外支出

38.70

4.94

45.01

其中:非流動資產處置損失

27.18

2.59

0.80

三、利潤總額

4,281.30

6,530.92

6,902.00

減:所得稅費用

587.08

919.92

931.35

四、淨利潤

3,694.22

5,611.00

5,970.65

2011年公司實現銷售收入42,522.57萬元，同比增長6.19%，營業成

本25,893.53萬元，主營業務毛利16,394萬元，同比增加500萬元；毛利

率為38.55%。截止評估基準日企業經營情況較好。

七、收益及費用的預測

（一）銷售收入的預測

1、銷售量的預測：

深圳市金洲精工科技股份有限公司自1988年從德國KEMMER引進30萬

支微鑽生產線以來，通過二十年的艱苦創業，生產能力不斷的擴大，市場

不斷的擴展，近幾年的銷售以每年28%的速度增長。目前企業生產能力為年

產1.7億支微鑽鑽頭和模具刀具。此次評估根據前三年實際產量和目前的

銷售情況推算未來銷售量，並以此作為對以後年度的預測依據。

未來年度銷售量情況：

銷售量

計量單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

產品 (鑽頭）

萬支

15,000.00

18,000.00

21,000.00

25,000.00

30,000.00

由於模具以及刀具相對產量較少，計量單位不統一，此次評估僅按金

額列示。

2、銷售價格的預測

深圳市金洲精工科技股份有限公司的產品主要有三大類，主要是微鑽

鑽頭、模具以及刀具，從2009年-2011年月銷售統計情況分析，隨著原材

料市場價格的回落，微鑽產品以及相關產品的銷售價格將有所下降；此外，

企業通過技術改造，使得主要材料的成本降低，為了進一步擴大市場佔有

率，將適當對價格進行下調。

未來年度銷售價格情況：

銷售價格

計量

單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

產品 (鑽頭）

元

2.60

2.55

2.50

3、銷售收入的預測

銷售收入=銷售量×銷售價格

根據深圳市金洲精工科技股份有限公司制定的規劃和預算，結合

2009-2011年經營業績和市場需求，對銷售收入預測如下：

項目

計量

單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

產品1(鑽頭）

萬元

39,000.00

45,900.00

52,500.00

62,500.00

75,000.00

產品2（模具產品）

萬元

4,000.00

6,500.00

8,000.00

10,000.00

產品3（刀具產品）

萬元

3,200.00

5,500.00

8,000.00

10,000.00

其他業務收入

800.00

1,000.00

營業收入合計

萬元

47,000.00

58,900.00

69,500.00

83,500.00

96,000.00

其他業務收入主要為租賃廠房、以及銷售原、輔材料收入，根據基準

日實際發生情況進行預測。

（二）銷售成本的預測

成本主要包括直接材料、輔助材料、燃料動力、直接人工、製造費用

等，評估人員主要考慮了原、輔料價格上漲的因素，直接人工及製造費用

的變動，結合歷史銷售成本率水平，對銷售成本預測如下：

項目

計量

單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

營業成本合計

萬元

28,698.11

37,082.69

45,339.24

56,403.63

66,209.31

（三）營業稅金及附加

深圳市金洲精工科技股份有限公司的實際稅負為城建稅，稅率為流轉

稅的7%；教育費附加，稅率為流轉稅的5%；深圳市金洲精工科技股份有限

公司流轉稅主要是增值稅稅率17%。根據歷史稅負與收入之間的關係對未來

的稅金及附加進行了預測。主營業務稅金及附加預測如下：

項目

計量

單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

營業稅金及附加

萬元

163.64

205.07

241.97

290.72

334.24

（四）期間費用的預測

銷售費用主要包括職工薪酬、差旅、運輸費和佣金及手續費等，由於

銷售費用與銷售量、銷售收入呈一定比例關係，故未來年度銷售費用按照

銷售收入比例預測。

管理費用主要依據費用的性質進行預測。預測未來年度管理費用有所

增長。影響未來管理費用的主要因素包括：管理人員職工人數及單位人工

成本增長水平、各項計繳社會保費費率水平的提高，研發支出的增加、修

理成本上升等。

財務費用包括借款利息支出、利息收入、手續費及其他財務費用支出，

由於利息收入、手續費及其他財務費用支出金額較小，本次不予考慮，利

息支出按照評估基準日企業銀行借款金額、借款利率預測未來財務費用。

期間費用預測如下：

名稱

計量

單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

期間費用

萬元

11,307.58

13,333.78

15,166.67

17,587.46

19,748.88

銷售費用

萬元

1,960.78

2,457.23

2,899.45

3,483.51

4,005.00

管理費用

萬元

6,918.61

8,479.83

9,870.50

11,707.23

13,347.17

財務費用

萬元

2,428.20

2,396.72

（五）所得稅

根據深圳市金洲精工科技股份有限公司享受高新技術企業所得稅優惠

政策，目前的所得稅率為15%，故本次評估預測適用所得稅率為15%。假設

預測期間其稅率不發生變化。

（六）營業外收入

項目

單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

營業外收入

萬元

569

（七）折舊及攤銷與資本性支出

1．折舊及攤銷

固定資產折舊由兩部分組成，即（1）對基準日現有的固定資產按企業

會計政策計提折舊的方法計提折舊。（2）對基準日後新增的固定資產，按

完工投產日作為轉固日期開始計提折舊，年折舊額=固定資產×年折舊率

2．資本性支出

未來年度的資本性支出主要是用於機器設備資產的更新和補充。評估

人員通過與企業的交流及對未來收入的預測判斷企業未來的資本性支出數

額。本次預測資本性支出考慮公司現有資產更新及改造支出。

名稱

計量

單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

折舊和攤銷

萬元

5,867.22

6,193.42

6,538.45

6,924.82

6,516.10

資本性支出

萬元

5,000.00

（八）運營資本的增量

營運資金是按每年經營性流動資產與經營性流動負債的差額。經了解，

深圳市金洲精工科技股份有限公司經營性流動資產包括必要現金、應收票

據、預付帳款、應收帳款、存貨和經營性其他應收款。經營性流動負債包

括應付帳款、預收帳款、應付職工薪酬和應交稅費。評估人員根據歷史年

度營運資金佔營業收入的比例測算預測年度的營運資金，以每年營運資金

與上一年的差額確定每年的營運資金增量。

名稱

計量

單位

預測

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

營運資金增量

萬元

2,937.17

7,324.68

6,524.51

8,617.27

7,694.00

（九）溢餘資產

在評估基準日，企業帳面貨幣資金2,419.29萬元，評估時考慮最低保

障現金需求後，將剩餘部分作為溢餘資金加回，溢餘現金1,568.84萬元。

（十）非經營性資產

非經營性資產是指與企業收益無直接關係的，不產生效益的資產。此

類資產不產生利潤，會增大資產規模，降低企業利潤率。

具體明細如下表：

單位：人民幣萬元

名稱

帳面值

評估值

在建工程

37.93

預付款（設備）

2,899.25

遞延所得稅資產

54.02

其他流動資產

1,000.00

資產小計

3,991.20

其他應付款

122.60

遞延所得稅負債

252.60

其他非流動負債

240.00

36.00

應付利息

11.40

負債小計

626.61

422.61

非經營性資產

3,364.60

3,568.60

（十一）付息債務

評估基準日有息負債金額為38,700.00萬元。

八、折現率等重要參數的獲取來源和形成過程

為了確定委估企業的價值，我們採用了加權平均資本成本估價模型

(「WACC」)。WACC模型可用下列數學公式表示：

WACC= ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]

其中：ke = 權益資本成本

E = 權益資本的市場價值

D = 債務資本的市場價值

kd = 債務資本成本

t = 所得稅率

計算權益資本成本時，我們採用資本資產定價模型(「CAPM」)。CAPM模

型是普遍應用的估算投資者收益以及股權資本成本的辦法。CAPM模型可用

下列數學公式表示：

E[Re] = Rf1 +β×(E[Rm] - Rf2) + Alpha

其中: E[Re] = 權益期望回報率，即權益資本成本

Rf1 = 長期國債期望回報率

β = 貝塔係數

E[Rm] = 市場期望回報率

Rf2 = 長期市場預期回報率

Alpha = 特別風險溢價

(E[Rm] - Rf2)為股權市場超額風險收益率，稱ERP

（一）運用CAPM模型計算權益資本成本

CAPM模型是國際上普遍應用的估算投資者股權資本成本的辦法。

在CAPM分析過程中，我們採用了下列步驟：

1．長期國債期望回報率（Rf1）的確定。本次評估採用的數據為評估基

準日距到期日十年以上的長期國債的年到期收益率的平均值，經過匯總計

算取值為3.89%（數據來源：Wind資訊）。

2．ERP，即股權市場超額風險收益率（E[Rm] - Rf2）的確定。一般來講，

股權市場超額風險收益率即股權風險溢價，是投資者所取得的風險補償額

相對於風險投資額的比率，該回報率超出在無風險證券投資上應得的回報

率。目前在我國，通常採用證券市場上的公開資料來研究風險報酬率。

（1）市場期望報酬率（E[Rm]）的確定：

在本次評估中，我們藉助Wind資訊的數據系統，採用滬深300指數中

的成份股投資收益的指標來進行分析，採用幾何平均值方法對滬深300成份

股的投資收益情況進行分析計算。得出各年度平均的市場風險報酬率。

（2）確定1999-2011各年度的無風險報酬率（Rf2）：

本次評估採用1999-2011各年度年末距到期日十年以上的中長期國債的

到期收益率的平均值作為長期市場預期回報率。

（3）按照幾何平均方法分別計算1999年12月31日至2011年12月31

日期間每年的市場風險溢價，即E[Rm] - Rf2，我們採用其平均值7.10%作為股

權市場超額風險收益率。

3．確定可比公司市場風險係數β。我們首先收集了多家硬質合金上市

公司的資料；經過篩選選取在業務內容、資產負債率等方面與委估公司相

近的5家上市公司作為可比公司，查閱取得每家可比公司在距評估基準日

36個月期間的採用周指標計算歸集的相對與滬深兩市（採用滬深300指數）

的風險係數β（數據來源：Wind資訊），並剔除每家可比公司的財務槓桿後

（Un-leaved）β係數，計算其平均值作為被評估企業的剔除財務槓桿後

（Un-leaved）的β係數。無財務槓桿β的計算公式如下：

βU=βL/ [1+(1-t)(D/E)]

其中：βU = 無財務槓桿β

βL = 有財務槓桿β

t = 所得稅率

D = 債務資本的市場價值

E = 權益資本的市場價值

根據被評估企業的財務結構進行調整，確定適用於被評估企業的β系

數。計算公式為：

βL =βU×[1+(1-t)(D/E)]

其中：βU = 無財務槓桿β

βL = 有財務槓桿β

t = 所得稅率

D = 債務資本的市場價值

E = 權益資本的市場價值

4．特別風險溢價Alpha的確定，我們考慮了以下因素的風險溢價：

規模風險報酬率的確定

世界多項研究結果表明，小企業要求平均報酬率明顯高於大企業。通

過與入選滬深300指數中的成份股公司比較，根據我們的比較和判斷結果，

評估人員認為追加1%（通常為0%-4%）的規模風險報酬率是合理的。

個別風險報酬率的確定

個別風險指的是企業相對於同行業企業的特定風險，個別風險主要有：

（1）企業所處經營階段；（2）歷史經營狀況；（3）主要產品所處發展階段；

（4）企業經營業務、產品和地區的分布；（5）公司內部管理及控制機制；

（6）管理人員的經驗和資歷；（7）對主要客戶及供應商的依賴；（8）財務

風險。

出於上述考慮，我們將本次評估中的個別風險報酬率確定為1%（通常

為0%-3%）。

根據以上分析計算，我們確定用於本次評估的權益期望回報率，即股

權資本成本為22.35%。

（二）運用WACC模型計算加權平均資本成本

WACC模型是國際上普遍應用的估算投資資本成本的辦法。WACC模型

可用下列公式表示：

WACC= ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]

其中：ke = 權益資本成本

E = 權益資本的市場價值

D = 債務資本的市場價值

kd = 債務資本成本

t = 所得稅率

在WACC分析過程中，我們採用了下列步驟：

1．權益資本成本（ke）採用CAPM模型的計算結果。

2．對企業的基準日報表進行分析，確認企業的資本結構。

3．債務資本成本(kd)採用目標公司債務的加權平均利率6.08%。

4．所得稅率(t)採用目標公司適用的法定稅率15%。

1．根據以上分析計算，我們確定用於本次評估的投資資本回報率，即

加權平均資本成本為12.95%。

九、評估結論

通過實施必要的評估程序，經過上述分析和估算，使用收益法評估出

的深圳市金洲精工科技股份有限公司的股東權益於2011年12月31日的市

場價值為人民幣32,027.29萬元。

第六部分評估結論及其分析

一、評估結論

我們分別採用資產基礎法、收益法對深圳市金洲精工科技股份有限公

司的全部股東權益價值進行了評估。

（一）資產基礎法評估結果：經評估，深圳市金洲精工科技股份有限

公司總資產帳面價值為63,822.61萬元，評估價值為74,360.15萬元，增值

額為10,537.54萬元，增值率為16.51%；總負債帳面價值為42,964.31萬元，

評估價值為42,760.31萬元，增值額為-204.00萬元，增值率為-0.47%；淨資

產帳面價值為20,858.30萬元，淨資產評估價值為31,599.84萬元，增值額

為10,741.54萬元，增值率為51.50%。評估結果詳見下列評估結果匯總表：

資產評估結果匯總表

評估基準日：2011年12月31日單位：人民幣萬元

項目

帳面價值

評估價值

增減值

增值率％

C=B-A

D=C/A×100

流動資產

35,098.05

37,509.38

2,411.33

6.87

非流動資產

28,724.56

36,850.77

8,126.21

28.29

其中：可供出售金融資產

持有至到期投資

長期應收款

長期股權投資

投資性房地產

8.69

1,586.69

1,578.00

18158.80

固定資產

28,130.90

32,848.87

4,717.97

16.77

在建工程

37.93

0.00

工程物資

固定資產清理

生產性生物資產

油氣資產

無形資產

493.02

2,323.26

1,830.24

371.23

開發支出

商譽

長期待攤費用

遞延所得稅資產

54.02

0.00

其他非流動資產

項目

帳面價值

評估價值

增減值

增值率％

C=B-A

D=C/A×100

資產總計

63,822.61

74,360.15

10,537.54

16.51

流動負債

25,471.70

0.00

非流動負債

17,492.60

17,288.60

-204.00

-1.17

負債合計

42,964.31

42,760.31

-204.00

-0.47

淨資產（所有者權益）

20,858.30

31,599.84

10,741.54

51.50

（二）收益法評估結果：經採用收益法評估，深圳市金洲精工科技股

份有限公司淨資產（股東權益）評估價值為32,027.29萬元，增值額為

11,168.99萬元，增值率為53.55 %。

（三）資產基礎法與收益法結果差異產生的原因分析：

資產基礎法評估淨資產價值為31,599.84萬元，收益法評估淨資產價值

為32,027.29萬元，兩者相差427.45萬元，差異率為1.35%.

資產基礎法是對企業帳面資產和負債的現行公允價值進行評估，收益

法是通過預測評估對象的未來收益的途徑來預測經營期限的淨現金流，再

進行折現後確定出企業的價值，是以企業的預期收益能力為導向求取評估

對象價值的一種方法。收益預測是基於對未來宏觀政策和經濟市場的判斷

和預期基礎上進行的，由於現行經濟、市場環境不穩定，不確定因素較多，

因此我們認為，本次採用資產基礎法的評估結果作為推薦結論較為合適。

綜合考慮，且結合本次評估目的，本次評估以資產基礎法確定的評估

價值31,599.84萬元作為公司的股東全部權益價值。

二、評估結果與帳面值比較變動情況及原因

1. 本次流動資產評估增值2,411.33萬元，增值率6.87%。增值原因主要

為：存貨由於基準日部分產成品市場價格扣除必要的稅費後高於帳面成本

單價，形成評估增值。

2. 本次投資性房地產評估增值1,578.00萬元，增值率18158.80%，增值

的主要原因是由於建成時間較早，當時的建設成本較低，並已計提多年折

舊，因此較低，而本投資性房地產仍有一定的獲利能利，形成評估增值。

3.此次房屋建(構)築物資產評估增值1,763.85萬元，增值率47.13%，其

主要原因為：評估基準日的建築材料、人工單價相對於建設當期有較大的

提高，從而引起評估增值。企業會計制度將房屋的折舊年限定為20年，而

評估是按實物的實際狀況進行成新率的評判的，經濟耐用年限與折舊年限

不同，引起評估增值。由於全國的房地產價格漲幅較大，深圳市的房價特

別是二手房市場有所升值，故導致評估增值。

4.本次深圳市金洲精工科技股份有限公司委託評估的設備評估增值

2,954.12萬元，增值率為12.11%。增值主要原因是企業計提折舊年限短於

設備的經濟壽命年限。

5.本次土地使用權評估增值1231.76萬元，增值率286.56 %，由於近年

深圳市龍崗區高新科技園產業化，規模化的程度逐步擴大，周邊基礎設施

及公共配套設施日益完善，促使土地價格上漲引起評估增值。

本次其他無形資產評估增值598.48萬元，增值率947.28 %，增值的主

要原因是，企業的專利及專有技術未入帳，形成評估增值。

6.負債評估減值204.00萬元，減值率為0.47%。減值原因為其他非流動

負債為非實際負債扣除應付的所得稅後，形成評估增值。

7.收益法評估增值11,168.99萬元，增值率為53.55 %。主要原因為企業

具有較強的潛在盈利能力。

三、評估結論成立的條件

1.評估結論是根據上述原則、前提、依據、方法、程序得出。

2.本評估結論僅為本評估目的服務。

3.評估結論是對評估基準日資產公允價值的反映。

4.評估結論只有在上述原則、依據、前提存在的條件下成立。

5.本次評估沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易

方可能追加付出的價格等對其評估價格的影響。也未考慮國家宏觀經濟政

策發生變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。

6.本評估結論沒有考慮控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價，也

未考慮流動性對評估對象價值的影響。

7.評估結論是本評估機構出具的，受本評估機構評估人員的職業水平和

能力的影響。

四、特別事項說明

1、截止基準日2011年12月31日，深圳市金洲精工科技股份有限公司

部分建築物已設立抵押權利，清單如下：

序號

抵押物名稱

權證編號

抵押權人

抵押起始日期

抵押結束日期

大地花園1702

深房地字第

2000221308號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

大地花園1703

深房地字第

2000221309號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

大地花園1705

深房地字第

2000221307號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

大地花園1715

深房地字第

2000221306號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

水貝廠房四樓

深房地字第

2000261950號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

微鑽廠房

深房地字第

6000195225號

中行東門支行

2011.11.15

2012.11.14

工模廠房

深房地字第

6000195229號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

空壓房

深房地字第

6000195227號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

食堂宿舍

深房地字第

6000195231號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

序號

抵押物名稱

權證編號

抵押權人

抵押起始日期

抵押結束日期

龍城華府4C

深房地字第

6000308938號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府6C

深房地字第

6000308937號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府8C

深房地字第

6000309950號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府10C

深房地字第

6000309682號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府4D

深房地字第

6000309679號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府5D

深房地字第

6000309328號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府6D

深房地字第

6000309680號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府7D

深房地字第

6000308973號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府8D

深房地字第

6000309683號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府9D

深房地字第

6000308736號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府5E

深房地字第

6000308922號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府6E

深房地字第

6000309372號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府7E

深房地字第

6000309951號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府8E

深房地字第

6000308939號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

龍城華府9E

深房地字第

6000309678號

深圳市中小企業擔保中心

2007.11.25

2012.11.24

2、經現場勘查，深圳市金洲精工科技股份有限公司有31臺設備由於

達不到使用狀態，處於報廢狀態，帳面原值7,019,851.15元，帳面淨值為

958,942.23元。

3、此次評估的土地已與地上建築物一同設定抵押權，抵押給中國銀行

股份有限公司深圳東門支行及深圳市中小企業信用擔保中心，土地抵押期

限自2011年11月15日至2012年11月14日。

五、評估基準日的期後事項說明及對評估結論的影響

評估基準日至評估報告提交日所評估資產無重大變化，資產價格標準

也無重大變化。在評估有效期以內，資產數量及作價標準發生變化時，不

能直接使用評估結果，應根據原評估方法對資產額進行相應的調整；若資

產價格標準發生變化、並對資產評估值產生明顯影響時，委託方應及時聘

請評估機構重新確定評估值。

六、資產結論的效力、使用範圍與有效期

1.本評估結論系評估專業人員依據國家有關規定出具的意見，具有法律

規定的效力。

2.本報告專為委託人所使用，並為本報告所列明的目的而作。除按規定

報送有關政府管理部門外，本報告的全部或部分內容除獲得我公司預先同

意外，皆不得轉載於任何文件、公告及聲明。

3. 本評估結論為2011年12月31日評估值，有效使用期限為一年，超

過2012年12月30日該評估結果無效。

　中財網

[公告]*ST 中鎢:深圳市金洲精工科技股份有限公司資產評估說明

[公告]*ST 中鎢：深圳市金洲精工科技股份有限公司資產評估說明

相關焦點

[公告]*ST 中鎢:株洲硬質合金集團有限公司資產評估說明

...的深圳市航通智能技術股份有限公司股東全部權益價值資產評估報告

深圳市特爾佳科技股份有限公司關於重大資產重組停牌進展公告

...和支付現金收購深圳市雅視科技股份有限公司股權項目資產評估說明

深圳市新綸科技股份有限公司公告(系列)

[公告]*ST光華(000703)資產出售項目資產評估說明

深圳市金新農科技股份有限公司公告(系列)

深圳市宇順電子股份有限公司公告(系列)

深圳市奮達科技股份有限公司公告(系列)

[公告]*ST 中鎢:自貢硬質合金有限責任公司資產評估說明

深圳市機場股份有限公司公告(系列)

[公告]*ST 中鎢:株洲硬質合金集團有限公司-鉭鈮事業部資產評估...

深圳市奮達科技股份有限公司非公開發行股份上市流通提示性公告

四川德恩精工科技股份有限公司第二屆董事會第二十五次會議決議公告

深圳市特力(集團)股份有限公司董事會關於出售資產事項的公告

長城資管遼寧分公司出手 *ST金洲債務危機化解有望?

深圳市科陸電子科技股份有限公司2018年度報告摘要

深圳市奮達科技股份有限公司發行股份及支付現金購買資產並募集...

鳳形股份:擬購買康富科技股份有限公司股權項目資產評估說明

[公告]格林美:江蘇凱力克鈷業股份有限公司資產重組項目評估說明

[公告]*ST 中鎢:深圳市金洲精工科技股份有限公司資產評估說明

[公告]*ST 中鎢：深圳市金洲精工科技股份有限公司資產評估說明

相關焦點

[公告]*ST 中鎢:株洲硬質合金集團有限公司資產評估說明

...的深圳市航通智能技術股份有限公司股東全部權益價值資產評估報告

深圳市特爾佳科技股份有限公司關於重大資產重組停牌進展公告

...和支付現金收購深圳市雅視科技股份有限公司股權項目資產評估說明

深圳市新綸科技股份有限公司公告(系列)

[公告]*ST光華(000703)資產出售項目資產評估說明

深圳市金新農科技股份有限公司公告(系列)

深圳市宇順電子股份有限公司公告(系列)

深圳市奮達科技股份有限公司公告(系列)

[公告]*ST 中鎢:自貢硬質合金有限責任公司資產評估說明

深圳市機場股份有限公司公告(系列)

[公告]*ST 中鎢:株洲硬質合金集團有限公司-鉭鈮事業部資產評估...

深圳市奮達科技股份有限公司非公開發行股份上市流通提示性公告

四川德恩精工科技股份有限公司 第二屆董事會第二十五次會議決議公告

深圳市特力(集團)股份有限公司董事會關於出售資產事項的公告

長城資管遼寧分公司出手 *ST金洲債務危機化解有望?

深圳市科陸電子科技股份有限公司2018年度報告摘要

深圳市奮達科技股份有限公司發行股份及支付現金購買資產並募集...

鳳形股份:擬購買康富科技股份有限公司股權項目資產評估說明

[公告]格林美:江蘇凱力克鈷業股份有限公司資產重組項目評估說明

四川德恩精工科技股份有限公司第二屆董事會第二十五次會議決議公告