購房時存在抵押權登記，解押後未及時辦理過戶手續而再次被抵押的，誰承擔責任？

2020-10-20 濟南中院

【裁判要旨】買受人在籤訂房屋買賣合同時，房屋上已存在抵押權登記，在該抵押權消滅後，買受人未及時要求出賣人辦理過戶登記手續，之後該房屋上又設立新的抵押權登記，買受人客觀上不能夠辦理過戶登記。該情形不屬於《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條第四項規定的「非因買受人自身原因未辦理過戶登記」的要件。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2017）最高法民申4723號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：傅建濤，男，****年**月**日出生，漢族，住重慶市綦江縣。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：重慶農村商業銀行股份有限公司綦江支行。住所地：重慶市綦江區文龍街道九龍大道34號。

負責人：郎興雲，該行行長。

原審第三人：重慶古華畜產股份有限公司。住所地：重慶市綦江區古南街道工業園區A區。

法定代表人：楊榮華，該公司董事長，已故。

原審第三人：重慶安邦合成纖維有限公司。住所地：重慶市綦江區工業園區A區。

法定代表人：劉平，該公司總經理。

原審第三人：重慶市綦江區古南豬鬃廠。住所地：重慶市綦江區古南街道工業園區A區。

法定代表人：劉廷兵，該廠總經理。

原審第三人：重慶華上置業發展有限公司。住所地：重慶市綦江區古南街道上升街187#。

法定代表人：肖永蘭，該公司執行董事。

原審第三人：肖永蘭，女，****年**月**日出生，漢族，住重慶市綦江區。

原審第三人：重慶協潤機電有限公司。住所地：重慶市渝北區回興街道雙湖路167號航空花園2幢2-4。

法定代表人：李魚，該公司總經理。

再審申請人傅建濤因與被申請人重慶農村商業銀行股份有限公司綦江支行（以下簡稱農商行綦江支行）、原審第三人重慶古華畜產股份有限公司（以下簡稱古華畜產公司）、重慶安邦合成纖維有限公司（以下簡稱安邦纖維公司）、重慶市綦江區古南豬鬃廠（以下簡稱古南豬鬃廠）、重慶華上置業發展有限公司（以下簡稱華上置業公司）、肖永蘭、重慶協潤機電有限公司（以下簡稱協潤機電公司）案外人執行異議之訴糾紛一案，不服重慶市高級人民法院（以下簡稱重慶高院）（2017）渝民終51號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

傅建濤申請再審稱,（一）二審法院以未辦理過戶系買受人自身原因為由作出判決，但這一理由並非二審爭議焦點，二審法院也未對此問題進行審理，當事人對此判決理由無法行使上訴權，程序違法。（二）本案中購房人的物權期待權在先，農商行綦江支行的抵押權在後。購房人購房的時間是在2011年，農商行綦江支行設定抵押的時間是在2014年，權利產生的時間順序上，傅建濤的物權期待權優先於農商行綦江支行的抵押權。（三）購房人已購買的門面被設定抵押，系因農商行綦江支行的過錯而非購房人的過錯。購房人於2011年購買門面之後，就一直佔有使用該門面，農商行綦江支行也知曉該事實。此外，重慶渝臺信用擔保有限公司(以下簡稱渝臺擔保公司)解除抵押到農商行綦江支行又辦理抵押，前後不過幾天時間，辦證是由開發商代辦，購房人並無機會要求辦證。（四）農商行綦江支行在二審庭審中舉示並經質證的證據，庭審後又撤回並且在案卷中無保存，該證據恰能證明其自身存在重大過錯或故意。綜上，傅建濤根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定，申請再審。

本院經審查認為，本案焦點問題為傅建濤是否享有排除人民法院對案涉房屋強制執行的民事權益。

首先，根據《中華人民共和國物權法》第九條之規定，我國採取物權公示制度，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。經原審審理查明，雖然傅建濤支付了案涉房產購房款並實際佔有了該房產，但並未辦理轉移所有權的過戶登記手續，該訴爭房產的所有權不能依據其已佔有的事實而認定發生物權變動的效果。而在傅建濤與華上置業公司籤訂案涉購房買賣合同時，該房產上已經存在渝臺擔保公司的抵押權登記，該抵押權具有公示效力和物權的優先效力。作為購買訴爭房產的傅建濤，無論在籤訂合同時是否實際注意到了該訴爭房屋已被抵押的事實，在該抵押登記仍然存在的情況下，傅建濤客觀上均不能實現將該訴爭房產變更到自己名下的法律效果。在渝臺擔保公司的抵押權消滅後，傅建濤亦沒有提供有效證據證明其及時要求華上置業公司履行過戶登記手續。後該訴爭房產又被農商行綦江支行設定新的抵押權登記。綜合上述事實，傅建濤提起案外人執行異議之訴，其所依據的事實與理由不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條第四項規定的情形，即買受人非因自身原因未辦理訴爭房產的過戶登記，二審判決以此駁回傅建濤的訴訟請求並無不當。其次，傅建濤申請再審稱，二審判決以新的理由未支持其實體權利，構成程序違法的問題，因上述司法解釋第二十八條規定了權利人實現其權利需要同時具備四個要件，二審判決在認定事實的基礎上認為，傅建濤的訴請不符合該條第四項要件並據此駁回其訴請，並不構成程序違法。至於傅建濤申請再審稱農商行綦江支行將其在二審庭審中出示並經質證的證據撤回，程序違法。本院認為，當事人就其所提主張負有舉證責任，當事人自行放棄舉證或者在訴訟中撤回其所提證據，屬於對自己訴訟權利的處分，如該情形並不違反社會公共利益或者損害他人合法權益的，人民法院對此予以準許並無不當。故傅建濤該項申請再審事由亦不成立。

綜上所述，傅建濤的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：

駁回傅建濤的再審申請。

審 判 長 潘勇鋒

審 判 員 李延忱

審 判 員 郭載宇

二〇一七年十一月二十八日

書 記 員 謝 平

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