前 言
2020年依據《河南省成品住宅評價標準》對鄭州在售成品住宅且可說明交付標準的樣板套進行了採樣，涉及鄭東新區北龍湖片區、經開區、金水區、惠濟區、二七區、管城區、高新區、中原區、航空港區、中牟片區（包含鄭東新區白沙片區、中牟的綠博片區）10大片區，約69個項目，約147個樣板套。
01
《鄭州成品住宅樣板套品質榜（2020）》
總體分析
區域成品住宅樣板套品質平均分排名如下：
2020年樣板間採樣區域、樣板套總數與2019年一樣，項目總數少1個，但2020年採樣的數據不包含建面約200㎡以上的樣板套。
2019年採樣項目數量，前四名分別是中牟片區、金水區、高新區和經開區；2020年依然是這四個區域成品住宅項目較多，排名依次是經開區、金水區和中牟片區、高新區。
受房價上漲的影響，整體房地產市場戶型呈現緊湊型，從這兩年的採樣情況來看，戶型面積集中在86-145㎡之間，多為三居室和四居室。受今年疫情的影響，不論是剛需項目還是改善項目，戶型更為緊湊，86-145㎡的戶型呈現增長趨勢，大面積戶型呈減少趨勢。
2020年開售的成品住宅項目所做的樣板套數量較多，普遍在2個及以上，可給購房者更直觀、更清晰的感受，增強體驗感。
功能空間組合、布局趨向合理
從功能空間來講，大部分項目都能實現南北通透，功能空間組合合理。
2020年與2019年相比，空間布局及戶型設計略好，未出現馬桶在淋浴間等情況，甚至在有限的面積之內考慮雙陽臺、套內前廳以及拓展收納等。
根據採樣的結果，2019年設置獨立餐廳的約佔65%，2020年設置獨立餐廳的約佔73%，越來越注重居住的舒適度。
除起居室、臥室、廚房和衛生間外，其餘都為拓展功能空間，2020年和2019年表現一致，前四名依然是：綜合陽臺、套內前廳、書房及多功能房以及收納。
材料部品以基本配置為主
材料部品以基本配置為主，相對於2019年，廚房配置略有下降，但對於人性化的細節設計稍有提升，但仍有待提高。
收納系統中除廚房和衛生間收納外，配置較多的就是玄關櫃，大部分的玄關櫃集鞋櫃、置物臺、掛衣櫃為一體，部分項目甚至會考慮集換鞋凳、穿衣鏡為一體的玄關櫃。
部品配置方面，廚房配置仍以基本的煙機、灶具為主，淨水器配置相對較高，約佔53%，部分項目還配置蒸箱、烤箱、洗碗機、消毒櫃、冰箱等。
2020年廚房配置相對2019年，整體略有下降，但更注重人體使用方便，如大部分廚房櫥櫃的尺寸等設置在合理的範圍之內。
2020年樣板套廚房設可燃氣體濃度探測器約佔35%，略有提升。隨著人們對健康安全住宅的重視度提高，廚房設可燃氣體濃度探測器的比例將會呈增長趨勢。
對於衛生間，除了基本的淋浴器、坐便器、洗面器外，會考慮設置鏡櫃、壁龕、智能馬桶等方便使用的部品，部分項目甚至會把鏡子升級為魔鏡，配置壓力水槍、助力扶手等。
從採樣的結果來看，約41%的樣板套沒有在臥室或者老人房設置夜燈，也有相當一部分的樣板套僅在衛生間門口設置夜燈，不方便使用。2020年與2019年相比，設置感應燈的佔比略有上升。
大部分部品配置符合人體工程學
大部分部品配置符合人體工程學，室內照明仍是短板，智能化雖以基礎配置為主，但部分項目可進行智能化加載。
廚房的正確動線應為：拿、洗、切、炒、盛。2020年採樣結果變化不大，約30%的樣板套操作動線合理且順暢，大部分的樣板套廚房炊事操作流程滿足洗、切、炒、盛。
2020年採樣結果來看，大部分的衛生間能實現乾濕分離，僅有約5%的樣板套衛生間未分區，相較於2019年，略有降低。
室內照明也是成品住宅的重要組成部分，燈具分為集成燈、射燈、燈帶、筒燈、吸頂燈、吊燈和感應燈等。除個別品質較高的項目外，普遍未結合功能合理設置光源。
室內智能化方面，除了個別項目做到解放雙手和部分項目的智能化配置較高外，其他項目還以基本的智能門禁為主，部分項目可實現智能化加載。
室內環境的重視度有待提高
根據採樣的結果，2019年有約29%的樣板套採用中央空調或三恆系統，2020年中央空調的配置率有所降低。
和2019年相比，除經開區、惠濟區外，航空港、中原區、二七區、中牟片區、管城區和高新區的新風配置率呈增長趨勢。
2020年整體新風系統的配置率達到約90%，和2019年一致。
新風系統的設置趨向合理，其中今年大多數仍為正壓新風系統，但市場上已無負壓新風系統，熱交換的新風系統佔比也在逐步提升。
根據採樣的結果，約31%的樣板套使用熱交換新風，但對於新風出風口、迴風口以及新風量的設計，仍需要提高。
02
《鄭州成品住宅樣板套品質榜（2020）》
區域分析
北龍湖
北龍湖區域成品住宅項目的品質遠優於其他區域，且是河南省成品住宅的標杆。對應《河南省成品住宅評價標準》，大多數都是三星級的高品質住宅。
功能空間：面積都較大，除基本功能空間外，都會考慮拓展功能空間，如：套內前廳、走廊收納、飄窗收納、書房或多功能房、家政間等。
材料部品：廚房除煙機灶具外，都配置有熱水器或24小時持續熱水，大部分樣板套配置有淨水器、冰箱和垃圾處理器，部分樣板套還配置蒸箱、烤箱、洗碗機等。
金水區
金水區的成品住宅項目主要集中在楊金片區，臨近北龍湖，是除北龍湖之外，部品配置較多的區域。全部配置有新風系統，注重使用功能和人體工程，甚至把適老化設施考慮在內。
惠濟區
惠濟區的在售成品住宅項目相對較少。此區域的項目更注重功能性和實用性，全部樣板套配置玄關櫃，除萬科·民安江山府配置較高外，其餘項目以基本配置為主。
中原區
中原區在售成品住宅項目比2019年多，位於常西湖片區和老城區，大部分屬於改善項目， 整體品質較高。新風系統和淨水器配置率較高，部分項目考慮配置熱水器、消毒櫃、垃圾處理器、微波爐、烤箱等。
經開區
經開區的成品住宅項目較多，且集中在濱河國際新城和經開國際物流園區。濱河國際新城的項目品質相對較高，本區域的成品住宅不論是功能空間、人體工程等方面，都呈現均好性。國際物流園區的項目以剛需為主，配置以基本配置為主，整體的品質一般。
二七區
二七區的成品住宅項目較少，都位於南四環附近，屬於剛需盤，功能空間較為合理，除配置有玄關櫃外，衛生間和廚房都屬於基本配置，整體的品質感一般。
中牟片區
中牟片區的成品住宅項目較多，且品質不一，白沙片區的星聯·楓橋灣、亞新·紫藤公館品質較高，其餘品質一般，總體來看，不論是功能空間還是材料部品的配置，都較符合中原人的生活習慣，新風系統和玄關櫃的配置率較高。
航空港區
航空港區在售項目較少，配置相對較低，新風系統配置率僅為約58%，雙鶴湖片區的項目品質高於其他項目，永威·望湖郡的部品與建築實現模數協調。
管城區
管城區只有2個在售的成品住宅項目，且屬於剛需盤。功能空間緊湊合理，新風系統配置約為100%，其他部品的配置較少，現場的體驗感一般。
高新區
高新區的成品住宅項目較多，但大部分都屬於剛需剛改項目。戶型設計都較為合理，新風系統的配置率約為100%，其次是玄關櫃，但是洗碗機、淨水器、消毒櫃、垃圾處理器等的配置率較低。
03
《鄭州成品住宅樣板套品質榜（2020）》
小結
成品住宅是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或塗飾、管線及終端安裝、門窗、廚房和衛生間的基本設施配備，已具備使用功能的新建住宅。
根據《河南省成品住宅評價標準》，功能空間和人體工程是投入較少，提升品質較顯著的指標，其次是集成部品、綠色材料的投入，再者是環境控制和新能源的投入，2020年的整體部品配置較2019年略有降低，但對於功能空間、施工質量和人性化細節的重視度正在逐步提升。目前市場上的成品住宅都能滿足人們的基本需求，那麼成品住宅的品質高低以及未來的側重點應在於施工質量和基礎設施，以及為消費者提供居住生活可預見的拓展功能。
成品住宅和個性化需求並不衝突，在基礎設施做好的同時，並不建議將所有家具電器全部配置到位，應預留足夠的空間，滿足不同人群的個性化需求。
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