蘇州市民田女士去看房時，銷售人員承諾頂樓贈送閣樓，被此吸引的田女士決定買房。然而她收房時卻發現，頂樓上是有窗無門的悶頂，根本不是閣樓，更麻煩的是，購房合同中壓根沒提關于贈送閣樓的內容。日前，蘇州市中級人民法院終審判決開發商返還田女士購房款13萬元。承辦法官提醒市民，「悶頂」通常算入公攤面積，而「閣樓」則是有產權的，買房時千萬別被忽悠。 通訊員 馬俐 揚子晚報全媒體記者 於英傑
閣樓變悶頂拒絕收房
2013年，某地產公司在蘇州市吳中區開發了一個花園式小區。田女士去看房時，銷售人員熱情推介頂樓房源，稱頂樓房價雖比其他樓層每平方米貴3000元左右，但贈送不計入產權的70到80平方米閣樓，其中約28平方米的層高高於2.2米。不僅算下來和其他樓層均價差不多，還可免費獲得低於2.2平方米的閣樓部分的使用權，並節省閣樓部分的物業費和契稅。
開盤當天，田女士預定了8幢504室頂樓房屋。籤約時，她發現合同上沒有任何關於閣樓的內容，銷售人員解釋說，格式合同不能改動，同時承諾頂樓業主有閣樓部分的專有使用權。基於對某地產公司品牌的信任，田女士還是以198萬餘元購買了這套建築面積為123平米的房屋。
收房時，田女士發現房內並無通向閣樓的通道，便向開發商提出異議並拒絕收房。交涉無果後，田女士將對方訴至吳中法院，要求返還多付的購房款40萬元。
銷售時承諾算不算數
開發商認為，雙方籤訂的商品房買賣合同，約定的價款及面積均不含閣樓，田女士以沒有開洞通向閣樓為由拒絕收房，缺乏依據。
法庭上，田女士出示了銷售人員出具的證明和談話錄音等一系列證據，證明銷售人員曾作出「房屋頂層閣樓可以由業主使用」和「頂樓帶閣樓」「贈送閣樓」等表述。錄音裡，銷售人員在開盤時面對業主提出的「閣樓未體現在合同中，權利如何保障」的疑問時，明確表示合同不能改動，送的閣樓不能體現在合同中。
法院調查發現，本案中所謂的閣樓並非真正閣樓，小區並未對頂樓作閣樓設計，而是對頂樓與斜立面之間的空間作了封閉處理，稱為悶頂。開發商表示，銷售人員表述不規範，並認可銷售人員作出的允許田女士使用悶頂的承諾，承認頂樓價格比其他樓層高是因為有悶頂以及20多平方米露臺。
法院判開發商還13萬
吳中法院經審理認為，出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。
本案所涉房屋在規劃設計時，其頂層即為悶頂結構。雖然根據該房現有結構設計，該悶頂層對於相應的頂層業主具有一定使用價值，但被告在房屋銷售時，對該悶頂結構及功能未作適當的解釋說明，而是宣傳為頂層附贈的不計入產權的閣樓，在客觀上影響了購房者對該頂層房屋價值的判斷。
鑑於被告交付的房屋所附的是悶頂層而非閣樓，原告據此要求被告返還部分房款，應予支持。考慮到本案所涉房屋所附的悶頂層在客觀上具有一定的使用價值，結合層高、朝向、位置、面積、附屬物等多種因素，吳中法院判決由被告返還原告購房款13萬元。一審判決後，田女士及某地產公司均不服上訴。日前，蘇州中院判決駁回上訴，維持原判。
■法官提醒
「悶頂」算公攤 你可別被忽悠了
日常生活中，許多人認為「悶頂」就是閣樓，其實二者存在很大區別。
承辦法官表示，閣樓是指位於自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋加添、加建的暗樓；「悶頂」則是利用頂樓與坡面之間的空間做的封閉處理，位於自然層外。從利用價值上說，閣樓可以由業主專有使用，「悶頂」則不行。因為根據建設部及江蘇省地方規定，閣樓是部分計入產權面積的，「悶頂」通常計入公攤面積。
目前，有些開發商將「悶頂」設計稱為「閣樓」，作為頂樓的贈送部分出售，這類房子的單價往往要高出其他樓層。但是，由于贈送的所謂「閣樓」在規劃中沒有通過正常審批，所以不能辦理產權證。
購買「頂樓帶閣樓」的房屋時，購房者要注意查看兩點：一是購房合同上會載明閣樓的面積、概況等內容，二是房產證的附記中會對閣樓信息予以明確。同時滿足這兩點，市民買到的才是一個合法正規的閣樓。