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ASK：張老師好，我資金有限，購買學區房只能買到老破小這級別的，60-70平總價也要800萬了，戶型很差。我有個疑問，這種房子未來真的有人接盤嗎？下一批購買主力就是90後，這批孩子和上一代人明顯的不同，寧願背幾百萬負債，住進60平老破小嗎？
ANSWER：學區房沒有投資價值或者說學區房本身的價值並不遵循房產投資的邏輯。
學區房理論上只有佔坑的價值，入學之後就建議賣掉。
實際操作中很多人考慮到居住的功能性和上學的便利度會選擇60-70平的小三居，但其實是有替代方案的。
北京的租售比常年維持在1.5%左右，租住一個心怡的房子成本並不算高，只是很多人覺得錢在手裡越來越毛買個房子才安心，投資和自住兩者一結合買了自住的大房子。
但實際上投資和自住這兩個需求是可以獨立滿足的，之前我們講過投資的邏輯，往往適合自住的房子並不適合投資，反之亦然。
最好的辦法是投住分離，投資我們就買一個漲幅最好的房子不考慮其他，自住我們就租一個住的最舒服的房子不考慮成本。
有過投資房產經歷的人都知道，房子一旦漲起來，租金多個幾千一萬的完全不夠看，房價半年可能就漲出幾百萬。
ASK：張老師好！家庭在京一套房，京外2套房。
女兒剛工作可以按首套按揭買房，現在雙井租房，未來是否在京工作不定。
有300W，考慮女兒剛需和家庭投資結合，想在CBD，雙井，或大望路，或朝陽公園買套房，主要考慮朝陽區請問該如何選擇？
ANSWER：300萬保守一點買600萬的房子，激進一些可以買到800多萬的房子。
最有投資價值的房子是買入時沒有什麼配套，過5-6年賣出時配套充分兌現。按照這個標準的話cbd、雙井、大望路、朝陽公園都不算太合適的區域，因為這些區域已經充分成熟價值早已體現在價格上了。
不過考慮到還有一些自住的需求，只要不跑輸大盤即可，畢竟每年資產會隨著M2自然增值。
儘可能買這些區域的次新房的緊湊兩居或緊湊三居，如雙井的蘋果社區南區、朝陽公園的麗水嘉園、青年路的潤楓水尚和華紡易城。
ASK：您好，炫特家園西北一居室，和甘露園南裡二區南向電梯兩居，單價相同，投資角度，該選哪個？急盼回復，多謝
ANSWER：從現有信息來看甘露園南裡更好一些，雖然我一直強調儘可能選次新房，但朝向和功能性這兩個維度也一定要有所考慮。
北方人對南向的執念是非常深重的，畢竟緯度高光照相對稀缺，南向的房子一天都有採光是個巨大的加分項。
北京普遍南向房子比不帶南向的房子單價貴20%。
另外就是一居室的使用性很差，很多人住個2、3年一結婚就要換兩居甚至三居。
ASK：張老闆你好， 本人單身京戶，現有現金400萬，房山綠城百合330平頂層複式一套約900萬（自己名下）西城真武廟老公房1500萬（父母名下，64，67歲）均無貸款。我人在國外無國內流水。想投資，問 1.北上廣深可投資哪裡？ 請推薦些盤 2.上海、廣州、深圳公寓是否可以考慮，深圳中洲灣二期公寓、寶創紅禧公館如何？ 3.房山綠城百合是否保值，是否該賣掉置換新房？
ANSWER：房山的房子現在就掛上，掛個高價吊著賣，不要著急。
北京35版新總規房山沒有什麼產業上的提升，只有高端的產業才能帶來購買力。另外900萬的標的金額也遠超房山的主流區間，未來流動性很差。
真武廟老公房也不是很好的資產，雖然月壇的學區在西城可以排前三，但學區房的風險我們一直在強調不在房產本身也不可控。
你人在國外目前沒有任何的學區需求何不把學區溢價的老公房換掉換個純居住屬性的房子給老人改善一下呢。
公寓不建議買，國內的公寓漲幅普遍嚴重跑輸商品房。