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股票簡稱：五洲明珠 股票代碼：600873 公告編號：2008-015
五洲明珠股份有限公司
轉讓濰坊五洲明珠房地產有限公司股權關聯交易公告
本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺
漏，並對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。重要內容提示：
●交易內容：公司第一股東山東五洲投資集團有限公司控股的濰坊五洲房地產開發有限公司、濰坊鳶洲擔保投資有限公司作為收購方，以截止到 2008 年6 月30 日的評估值 1466.75 萬元收購公司以及公司控股子公司濰坊長安鐵塔股份有限公司合併持有的濰坊五洲明珠房地產有限公司的 100%股權，合計溢價 342.81
萬元。
●本交易構成關聯交易，關聯董事龐培德、孫連武、郄兆興先生按照有關規定迴避表決。
●本次交易將有助於突出公司主營業務，降低資產負債率，改善公司流動資金不足的現狀。
一、交易概述
將公司及控股子公司濰坊長安鐵塔股份有限公司（以下簡稱「長安鐵塔」）持有的濰坊五洲明珠房地產有限公司（以下簡稱「明珠房地產」）100%股權（本公司佔 60%；公司控股子公司長安鐵塔佔40%）轉讓給公司大股東山東五洲投資集團有限公司（下稱「五洲集團」）控股的濰坊五洲房地產開發有限公司、濰坊鳶洲擔保投資有限公司，轉讓價格以經山東博會有限責任會計師事務所評估的截止到2008年6月30 日淨資產評估值1466.75萬元為準。
股權轉讓完成後，公司及控股子公司長安鐵塔不再持有明珠房地產股份，明珠房地產總註冊資本1200萬元不變。
二、轉讓對象概況
公司名稱：濰坊五洲明珠房地產有限公司
註冊地址：濰坊高新區北宮東街193號
註冊資本：1200萬元人民幣
經營範圍：房地產開發、經營；工程承包與建築裝潢；銷售：建築材料、裝飾材料、鋁合金、鋼木門窗及五金交電材料。
該公司自設立以來，業務開展緩慢。根據山東天恆信有限責任會計師事務所對濰坊五洲明珠房地產有限公司出具的魯天恆信審報字【2008】第 1501 號審計報告，截至 2008 年 6 月
30日，公司淨資產額為1123.940498萬元。根據山東博會有限責任會計師事務所對濰坊五洲明珠房地產有限公司出具的博會評報字【2008】第20號評估報告，截至2008年6月30日，公司淨資產評估值為1466.75萬元。
三、關聯方概況
1、名稱：濰坊五洲房地產開發有限公司
註冊地址：山東省濰坊市高新區桐蔭街197號
註冊資本：7000萬元人民幣
企業類型：有限責任公司
法定代表人：孫連武
主營業務範圍：進行城市房地產開發、建設、經營；銷售建築材料、裝飾材料、鋁合金、鋼木門窗及五金交電；承包建築裝飾、裝修工程。
濰坊五洲房地產開發有限公司是五洲集團控股的子公司。
2、名稱：濰坊鳶洲擔保投資有限公司
註冊地址：山東省濰坊市高新區桐蔭街197號
註冊資本：10000萬元人民幣
企業類型：有限責任公司
法定代表人：郄兆興
主營業務範圍：融資貸款擔保及諮詢服務；項目投資、推介與管理。
濰坊鳶洲擔保投資有限公司是五洲集團控股的子公司。
四、股權收購概況
1、收購價格：五洲集團控股子公司濰坊五洲房地產開發有限公司以現金880.05萬元（由山東博會有限責任會計師事務所對明珠房地產公司整體資產評估後折合成60％股權的價值）收購公司持有的明珠房地產 60%股權；另外五洲集團控股子公司濰坊鳶洲擔保投資有限公司以現金 586.7 萬元（由山東博會有限責任會計師事務所對明珠房地產公司整體資產評估後折合成40％股權的價值）收購公司控股子公司長安鐵塔持有的明珠房地產其餘40%股權。
2、關聯交易收益：公司預計可實現股權投資收益 205.69 萬元，公司控股子公司長安鐵塔可實現股權投資收益137.12萬元，合計收益342.81萬元。
截至披露日，公司與五洲房地產開發有限公司發生的關聯交易累計金額為880.05萬元，公司與濰坊鳶洲擔保投資有限公司發生的關聯交易累計金額為586.7萬元。
3、價款支付：協議籤定並生效後一個月內一次性付清轉讓款。
4、生效條件：經雙方籤字後生效。
五、轉讓目的及對公司的影響
在國家宏觀調控、緊縮銀根的形勢下，房地產市場目前存在著較大的不確定性風險。同時由於房地產開發初期對資金的需求量很大，鑑於目前公司的現狀，很難組織大規模資金進行開發建設。本次股權轉讓，一方面體現了大股東五洲集團對公司的支持，另一方面可進一步突出公司主營業務，集中精力做優、做強電氣主營產品，同時降低資產負債率，改善公司流動資金不足的現狀。
六、審議程序
1、濰坊五洲房地產開發有限公司、濰坊鳶洲擔保投資有限公司均為五洲集團控股子公司，五洲集團為本公司第一股東，根據《上海證券交易所股票上市規則》的規定，本次交易構成了公司的關聯交易。在審議該關聯交易時，公司關聯董事龐培德、孫連武、郄兆興先生迴避表決，公司獨立董事對此事前也發表了獨立意見。
2、公司董事會五屆八次會議於2008年8月22 日召開，經董事會6名非關聯董事投票表決，以全票贊成，零票反對，零票棄權審議通過了《關於轉讓濰坊五洲明珠房地產有限公司股權的議案》。本次交易無需公司股東大會批准。
七、獨立董事意見
本次股權轉讓行為構成公司關聯交易，公司關聯董事龐培德、孫連武、郄兆興先生按照有關規定迴避表決。我們認為本次關聯交易表決程序嚴格按照上市規則及公司章程對關聯交易決策權力和程序的規定進行，合法合理。本次關聯交易有利於突出公司主營業務，降低資產負債率，改善公司流動資金不足的現狀，且股權轉讓價格合理溢價，沒有損害公司中小股東的利益，對於關聯交易雙方而言是公平、公正和公允的。
八、備查文件目錄
1、公司董事會五屆八次會議決議。
2、股權轉讓協議。
3、獨立董事意見。
4、山東天恆信有限責任會計師事務所審計報告（魯天恆信審報字【2008】第1501號）。
5、山東博會有限責任會計師事務所評估報告（博會評報字【2008】第20號）。
五洲明珠股份有限公司
2008年8月22日
濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註
濰坊五洲明珠房地產有限公司
2008 年半年度財務報表附註
一、公司簡介
濰坊五洲明珠房地產有限公司（以下簡稱公司或本公司）於2006 年9 月25 日由五洲明珠股份有限公司、濰坊長安鐵塔股份有限公司共同出資組建，其中：五洲明珠股份有限公司出資人民幣720 萬元，佔註冊資本的60%；濰坊長安鐵塔股份有限公司出資人民幣480 萬元，佔註冊資本的40%。公司註冊號：3707261802006；法定代表人：龐培德；註冊資本：1200 萬元；住所：濰坊高新區北宮東街 193 號。
公司經營範圍：房地產開發、經營；工程承包與建築裝潢；銷售：建築材料、裝飾材料、鋁合金、鋼木門窗及五金交電材料。（以上均不含國家法律法規規定的前置審批項目及限制、禁止經營項目，涉及後置審批制度的須憑有效許可證、資質證書開展經營活動）（房屋無償使用至2016 年9 月25 日）
二、財務報表編制基準
本報告期財務報表是以公司持續經營假設為基礎，根據實際發生的交易和事項，按照《企業會計準則——基本準則》和其他 38 項具體會計準則的規定進行確認和計量，並基於本財務報表附註「三」所述重要會計政策、會計估計進行編制的。
三、重要會計政策、會計估計
(一)會計年度
本公司採用公曆年制，即自公曆 1 月 1 日起至12 月31 日止為一個會計年度。
(二)記帳本位幣
本公司以人民幣為記帳本位幣。
(三)記帳基礎和計量屬性
本公司以權責發生制為記帳基礎，除交易性金融資產、可供出售金融資產、符合條件的投資性房地產、非同一控制下的企業合併、具有商業目的的非貨幣性資產交換、債務重組、投資者投入非貨幣資產、交易性金融負債、衍生工具等以公允價值計量外，
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濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註均以歷史成本為計價原則。
(四)外幣業務核算方法
對發生的外幣經濟業務以業務發生時的市場匯率折合人民幣記帳，月末對外幣帳戶按照月末匯率折合為記帳本位幣，按照月末匯率折合的記帳本位幣金額與帳面記帳本位幣金額之間的差額，作為匯兌損益。
公司發生的匯兌損益，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或生產的，予以資本化，計入相關資產成本；其他情況發生的匯兌損益計入當期損益。
(五)現金等價物的確定標準
本公司將持有的期限短（從購買日起三個月內到期）、流動性強、易於轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資視為現金等價物。
(六)金融資產和金融負債的核算方法
1、金融資產
本公司將持有的金融資產分成以下四類：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、持有至到期投資、貸款及應收款項、可供出售類金融資產。
金融資產在初始確認時以公允價值計量，對於不屬於以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，在初始確認時還包括可直接歸屬於該金融資產購置的交易費用。
(1)以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產包括為交易而持有的金融資產，或是初始確認時就被管理層指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。為交易而持有的金融資產包括為了在短期內出售而買入的金融資產，以及衍生金融工具。這類金融資產在後續計量期間以公允價值計量，所有已實現和未實現的損益均計入當期損益。
(2)持有至到期投資
持有至到期投資是指具有固定或可確定回收金額及固定到期日的，且本公司有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資產。持有至到期投資以實際利率法計算的攤餘成本減去減值準備計量。當持有至到期投資終止確認、發生減值或在攤銷時所產生的利得或損失，均計入當期損益。
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濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註
(3)貸款及應收款項
貸款及應收款項是指具有固定或可確定回收金額，缺乏活躍市場的非衍生金融資產，且本公司沒有意圖立即或在短期內出售該等資產。貸款及應收款項的價值以按實際利率法計算的攤餘成本減去減值準備計量。當貸款及應收款項終止確認、發生減值或在攤銷時所產生的利得或損失，均計入當期損益。
(4)可供出售金融資產
可供出售金融資產是指那些被指定為可供出售的非衍生金融資產，或未劃分為貸款及應收款項、持有至到期投資或以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產這三類的其他金融資產。在後續計量期間，該類金融資產以公允價值計量。可供出售金融資產的公允價值變動在資本公積中單項列示，直至該金融資產終止確認或發生減值時，以前計入在資本公積中的累計公允價值變動轉入當期損益。
2、金融資產的減值
本公司在每個資產負債表日對金融資產的帳面價值進行檢查，以判斷是否有證據表明金融資產已由於一項或多項事件的發生而出現減值（即減值事項）。減值事項是指在該等資產初始確認後發生的、對預期未來現金流量有影響的，且本公司能對該影響做出可靠計量的事項。
(1)以攤餘成本計量的金融資產
如果有客觀證據表明貸款及應收款項或以攤餘成本計量的持有至到期投資發生減值，則損失的金額以資產的帳面金額與預期未來現金流量（不包括尚未發生的未來信用損失）現值的差額確定。在計算預期未來現金流量現值時，應採用該金融資產原始有效利率作為折現率。資產的帳面價值應通過減值準備科目減計至其預計可收回金額，減計金額計入當期損益。
本公司對單項金額重大的金融資產進行單項評價，以確定其是否存在減值的客觀證據，並對其他單項金額不重大的資產，以單項或組合評價的方式進行檢查，以確定是否存在減值的客觀證據。已進行單獨評價，但沒有客觀證據表明已出現減值的單項金融資產，無論重大與否，該資產仍會與其他具有類似信用風險特徵的金融資產構成一個組合再進行組合減值評價。已經進行單獨評價並確認或繼以確認減值損失的金融資產將不被列入組合評價的範圍內。
對於以組合評價方式來檢查減值情況的金融資產組合，未來現金流量的估算，本
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濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註公司將參考與該資產組合信用風險特徵類似的金融資產的歷史損失經驗確定。
(2)以成本計量的金融資產
如有證據表明由於無法可靠地計量其公允價值，所以未以公允價值計量的無市價權益性金融工具出現減值，減值損失的金額應按該金融資產的帳面金額與以類似金融資產當前市場回報率折現計算所得的預計未來現金流量現值之間的差額進行計量。
(3)可供出售金融資產
如果可供出售資產發生減值，原直接計入資本公積的因公允價值下降形成的累計損失，予以轉出，計入當期損益。
3、金融負債
金融負債分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債以及其他金融負債。
(1)以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債包括為交易而持有的金融負債和初始確認時管理層就指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債。該類金融負債公允價值的變動均計入當期損益。
(2)其他金融負債以攤餘成本計量。
4、衍生金融工具
衍生金融工具初始以衍生交易合同籤訂當日的公允價值進行確認，並以其公允價值進行後續計量。公允價值為正數的衍生金融工具確認為一項資產，公允價值為負數的確認為一項負債。
因公允價值變動而產生的任何不符合套期會計規定的利潤或損失，直接計入當期損益。
(七)應收款項壞帳核算方法
1、壞帳的確認標準：因債務人破產或死亡，以其破產財產或遺產清償後確實不能收回的應收款項；因債務人資不抵債、現金流量嚴重不足等有確鑿證據表明確實無法收回的應收款項；以及公司董事會認可的其他情形。根據公司的管理權限，經股東大會或董事會批准作為壞帳損失。
2、壞帳損失的核算方法：對於單項金額重大的應收款項，以及單項金額不重大但按信用風險特徵組合法組合後風險較大的應收款項，單獨進行減值測試，根據其未
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濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註來現金流量現值低於其帳面價值的差額，確認減值損失，計提壞帳準備。類似信用風險特徵組合由本公司及所屬子公司根據實際情況確定，包括但不限於行業分布、區域分布、逾期狀態及帳齡等。其他的應收款項，按帳齡分析法計提壞帳準備，確定壞帳準備計提的比例為：帳齡在 1 年以內的，計提比例為 5%；帳齡在1－2 年的，計提比例為 10%；帳齡在2－3 年的，計提比例為20%；帳齡在 3 年以上的，計提比例為 50%。
(八) 存貨核算方法
存貨按房地產開發產品和非開發產品分類。房地產開發產品包括已完工開發產品、在建開發產品和擬開發產品。非開發產品包括原材料、庫存商品、低值易耗品。
存貨以成本與可變現淨值孰低計量。各項存貨按實際成本計價。低值易耗品在領用時按一次性攤銷或分期攤銷。
年末，在對存貨進行全面盤點的基礎上，對存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低於成本等原因，預計其成本不可收回的部分，按單項、按其可變現淨值低於成本的差額提取存貨跌價準備。房地產開發產品的可變現淨值是指單個開發成本、開發產品在資產負債表日以估計售價減去估計完工成本及銷售所必需的估計費用後的價值。
已完工開發產品是指已建成、待出售的物業；在建開發產品是指尚未建成、以出售為開發目的的物業；擬開發產品是指所購入的、已決定將之發展為出售或出租物業的土地。項目整體開發時，全部轉入在建開發產品；項目分期開發時，將分期開發用地部分轉入在建開發產品，後期未開發土地仍保留在本項目。
公共配套設施按實際成本計入開發成本，完工時，攤銷轉入住宅等可售物業的成本，但如具有經營價值且開發商擁有收益權的配套設施，單獨計入「投資性房地產」或「已完工開發產品」。
(九)固定資產核算方法
1、固定資產的確認條件、分類和折舊方法：固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有並且使用年限超過一年的有形資產。本公司固定資產分為房屋建築物、機器設備、電子設備、運輸設備及其他等五類。公司採用直線法計提固定資產折舊。
2、固定資產按照成本進行初始計量。對棄置時預計將產生較大費用的固定資產，公司將預計棄置費用，並將其現值計入固定資產成本。購買固定資產的價款超過正常
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濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，固定資產的成本以購買價款的現值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現值之間的差額，除按規定應予資本化的以外，在信用期間內計入當期損益。
3、各類固定資產的使用壽命、預計淨殘值和折舊率
類別 使用壽命 預計淨殘值 折舊率
房屋建築物 20-40 年 5% 4.75%-2.375%
機器設備 5-20 年 5% 19.4%-4.75%
運輸設備 6 年 5% 15.83%
電子設備 5 年 5% 19.40%
無法為企業產生收益或暫時未使用（季節性停用除外）的固定資產，作為閒置固定資產。閒置固定資產需重新估計預計使用壽命和折舊率，折舊直接計入當期損益。
(十)在建工程的核算方法
1、在建工程的類別和計價：在建工程是指為建造或修理固定資產而進行的各項建築和安裝工程，包括新建、改擴建、大修理等工程。在建工程的成本包括各項建築和安裝工程所發生的實際支出，以及改擴建工程轉入的固定資產淨值。與在建工程有關借款費用，在相關工程達到預定可使用狀態前所發生的計入工程成本，在相關工程達到預定可使用狀態後所發生的計入當期損益。
2、在建工程結轉為固定資產的標準和時點：在建工程於所建造資產達到預定可使用狀態時轉入固定資產。如果所建造固定資產已達到預定可使用狀態，但尚未辦理竣工決算手續，按工程造價、預算或實際成本暫估轉入固定資產。
(十一)長期股權投資、固定資產、在建工程、無形資產和商譽等資產的減值準備的確定方法
公司在資產負債表日對長期股權投資、固定資產、在建工程和使用壽命有限的無形資產等資產進行檢查，判斷該等資產是否存在可能發生減值的跡象。若該等資產存在減值跡象時，將估計其可收回金額。對於可收回金額低於其帳面價值的差額，計提相應的資產減值準備。資產減值損失一經確認，在以後會計期間不轉回。
可收回金額根據資產的公允價值減去處置費用後的淨額與資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。
因企業合併所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在減值跡
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濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註象，每年都進行減值測試。
(十二)職工薪酬的核算方法
職工薪酬是指公司為獲得職工提供的服務而給予各種形式的報酬以及其他相關支出，包括職工工資、獎金、津貼和補貼，職工福利費，養老保險、失業保險、工傷保險等社會保險費，住房公積金，工會經費和職工教育經費，非貨幣性福利，因解除與職工的勞動關係給予的補償，其他與獲得職工提供服務的相關支出。
在職工為公司提供服務的會計期間，將應支付的職工薪酬確認為負債。除因解除與職工的勞動關係給予的補償外，職工薪酬根據職工提供服務的受益對象，分別計入固定資產、無形資產、產品或勞務等成本。除上述之外的職工薪酬直接計入當期損益。
為職工交納的養老保險、失業保險、工傷保險、住房公積金、工會經費、職工教育經費等，按照工資總額的一定比例計算。
(十三)預計負債的核算方法
1、確認原則：公司將與或有事項（包括對外擔保、未決訴訟或仲裁、產品質量保證、裁員計劃、虧損合同、重組義務、固定資產棄置義務等）相關的義務同時滿足下列條件的，確認為預計負債：(1)該義務是公司承擔的現時義務；(2)該義務的履行很可能導致經濟利益流出企業；(3)該義務的金額能夠可靠地計量。
2、計量方法：公司對預計負債按照履行相關現時義務所需支出的最佳估計數進行初始計量。貨幣時間價值影響重大的，則通過對相關未來現金流出進行折現後確定最佳估計數。公司清償預計負債所需支出全部或部分預期由第三方補償的，補償金額只有在基本確定能夠收到時才能作為資產單獨確認，確認的補償金額不超過預計負債的帳面價值。公司在資產負債表日對預計負債的帳面價值進行覆核，如果有確鑿證據表明該帳面價值不能真實反映當前最佳估計數的，則按照當前最佳估計數對該帳面價值進行調整。
(十四)收入的確認標準
1、商品銷售：公司已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，公司不再對該商品實施與所有權有關的繼續管理權和實際控制權，與交易相關的經濟利益能夠流入企業，相關的收入和成本能夠可靠計量時，確認為營業收入的實現。
2、提供勞務：勞務總收入和總成本能夠可靠的計量，與交易相關的經濟利益能
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濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註夠流入企業，勞務的完工程度能夠可靠地確定時，確認勞務收入的實現。
3、讓渡資產使用權：與交易相關的經濟利益能夠流入企業，收入金額能夠可靠計量時，確認收入的實現。
(十五)所得稅的核算方法
1、所得稅的會計處理方法：本公司採用資產負債表債務法。
2、遞延所得稅資產的確認依據：當暫時性差異在可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額時，確認遞延所得稅資產。公司在確認遞延所得稅資產時，對暫時性差異在可預見的未來能夠轉回的判斷依據，是公司在未來可預見的期間內持續經營，沒有跡象表明公司盈利能力下降、無法獲得足夠的應納稅所得額用來抵扣可抵扣暫時性差異。
在資產負債表日，公司對遞延所得稅資產的帳面價值進行覆核。如果未來期間很可能無法獲得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產的利益，則減記遞延所得稅資產的帳面價值。在很可能獲得足夠的應納稅所得額時，減記的金額則轉回。
對於遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，根據稅法規定，按照預期收回該資產或清償該負債期間的適用稅率計量。適用稅率發生變化的，對已確認的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債進行重新計量，對原已確認的遞延所得稅資產及所得稅負債的金額進行調整，除直接計入所有者權益中的交易或者事項產生的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，相應的調整金額計入所有者權益以外，其他情況下產生的遞延所得稅資產及遞延所得稅負債的調整金額計入變化當期的所得稅費用。
四、會計政策、會計估計變更和前期差錯更正
1、重大會計政策、會計估計的變更
報告期內，公司無重大會計政策、會計估計的變更事項。
2、前期差錯的內容和更正金額、原因及其影響
報告期內，公司無重大前期差錯更正事項。
五、稅項
(一)營業稅：按應稅營業額的 5%計繳。
(二)城建稅及教育費附加：分別按已納流轉稅額的7%和 3%計繳。
(三)企業所得稅：按法定稅率25%計算繳納。
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濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註
(五)其他稅項按國家和地方有關規定計算繳納。
六、會計報表主要項目注釋
注釋 1、貨幣資金
項 目 期末餘額 年初餘額
現 金
560.00 1,665.00
銀行存款
809,593.74 2,578,405.79
合 計
810,153.74 2,580,070.79
說明：貨幣資金項目期末比期初減少68.60%，原因是本期預付了建築材料款。
注釋 2、預付帳款
期末餘額 年初餘額
帳齡
金額 比例 金額 比例
1 年以內 12,385,250.09 100％
合計 12,385,250.09 100％
說明:預付帳款主要為預付鋼材款。
注釋3、其他應收款
期末餘額 年初餘額
項目
金額 比例 壞帳準備 金額 比例 壞帳準備
其他不重大應收款項 485,000.00 100％ 24,250.00
合計 485,000.00 100％ 24,250.00
淨額 460,750.00
說明：其他應收款為付高新區建工局勞務工資保證金。
注釋 4、存貨
期末餘額 年初餘額
項 目
金 額 跌價準備 金 額 跌價準備
開發成本
25,301,949.10 14,493,579.20
原材料
2,143,371.56
合 計
27,445,320.66 14,493,579.20
—9—
濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註
說明：（1）存貨項目期末餘額比年初餘額增加 89.36%。原因是本期工程開始動工，購入一部分原材料，開發成本增加。
（2）開發成本中包含土地使用權，原值為1396萬元。
（3）公司期末對存貨進行檢查，未發現成本高於可變現淨值的情況，所以未計提存貨跌價準備。
注釋 5、遞延所得稅資產
項 目 期末餘額 年初餘額遞延所得稅資產
5,456.25
合 計
5,456.25
注釋 6、應付職工薪酬
項 目 年初餘額 本期計提 本期支付 期末餘額
工資、獎金、津貼和補貼 248,682.81 248,682.81
社會保險費 20,301.86 87,282.36 64,387.48 43,196.74
工會經費 3,491.20 4,973.65 8,464.85
職工教育經費 2,618.40 3,730.26 6,348.66
合 計 26,411.46 344,669.08 313,070.29 58,010.25
注釋 7、應交稅費
稅 種 期末餘額 年初餘額
個人所得稅 5,866.51 3,667.65
合 計 5,866.51 3,667.65
注釋 8、其他應付款
其他應付款期末餘額為29,803,649.00 元，年初餘額為 5,435,556.80 元。其他應付款，全部為欠關聯方款項，明細項目如下：
客戶名稱 期初餘額 本期增加 本期減少 期末餘額
山東五洲投資集團 3,000,000.00 22,000,000.00 25,000,000.00
山東五洲電氣股份有限公司 4,100,000.00 4,100,000.00
五洲明珠股份有限公司 703,649.00 703,649.00
—10—
濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註
濰坊五洲房地產開發有限公司 418,996.80 418,996.80
五洲明珠股份有限公司濰坊浩
特電氣分公司 2,016,560.00 2,016,560.00
合 計 5,435,556.80 26,803,649.00 2,435,556.80 29,803,649.00
說明：其他應付款項目期末餘額比年初餘額增加4.48 倍，原因是本期向山東五洲投資集團借款2200 萬元，山東五洲電氣股份有限公司借款410 萬元，用於項目開發。
注釋 9、實收資本
期末餘額 年初餘額
投資者名稱
☆ 出 資 額 比例% 出 資 額 比例%
五洲明珠股份有限公司 7,200,000.00 60.00 7,200,000.00 60.00
濰坊長安鐵塔股份有限公司 4,800,000.00 40.00 4,800,000.00 40.00
合 計 12,000,000.00 100.00 12,000,000.00 100.00
注釋 10、未分配利潤
項目 期末餘額 年初餘額
年初未分配利潤 -391,985.92 -66,734.59
加：淨利潤 -368,609.10 -325,251.33
期末未分配利潤 -760,595.02 -391,985.92
注釋 11、財務費用
項 目 2008 年 1-6 月 2007 年度
減：利息收入 6,940.32 234.00
其 他 502.80 116.4
合 計 -6,437.52 -117.6
注釋 12、資產減值損失
項 目 2008 年 1-6 月 2007 年度
其他應收款減值損失 24,250.00
合 計 24,250.00
注釋 13、現金流量表補充資料
—11—
濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註
項 目 金 額
1、將淨利潤調節為經營活動現金流量
淨利潤 -368,609.10
加：資產減值準備 24,250.00
固定資產折舊
無形資產攤銷
長期待攤費用攤銷
處置固定、無形和其它長期資產的損失
固定資產報廢損失
公允價值變動損失
財務費用
投資損失
遞延所得稅資產減少 -5,456.25
遞延所得稅負債增加
存貨的減少 -12,951,741.46
經營性應收項目的減少 -12,870,250.09
經營性應付項目的增加 24,401,889.85
其它
經營活動產生的現金流量淨額 -1,769,917.05
2、不涉及現金收支的投資和籌資活動
債務轉為資本
一年內到期的可轉換公司債券
融資租入固定資產
3、現金及現金等價物增加情況
現金的期末餘額 810,153.74
減：現金的期初餘額 2,580,070.79
加：現金等價物的期末餘額
減：現金等價物的期初餘額
現金及現金等價物淨增加額 -1,769,917.05
七、關聯方關係及其交易的披露
（一）關聯方關係
—12—
濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註
1、存在控制關係的關聯方
與本企 經濟 法 定
企 業 名 稱 註冊地址 主 營 業 務
業關係 性質 代表人
旅遊飯店、旅遊運輸業、旅遊產品加
五洲明珠股份有限 股份有
拉薩市 工、餐飲娛樂業、商品貿易及房地產 母公司 龐培德
公司 限公司
開發
山東五洲投資集團 母公司之 有限責
濰坊市 對外投資、企業管理諮詢服務 馬士林
有限公司 母公司 任公司
2、存在控制關係的關聯方註冊資本及其變化（單位：萬元）
企業名稱 期初金額 本期增加 本期減少 期末金額
五洲明珠股份有限公司 10,823.66 10,823.66
山東五洲投資集團有限公司 10,920.00 10,920.00
3、存在控制關係的關聯方所持股份或權益及其變化（單位：萬元）
企業名稱 期初金額 比例% 本期增加 本期減少 期末金額 比例%
五洲明珠股份有限公司 720.00 60.00% 720.00 60.00%
4、不存在控制關係的關聯方
關聯方名稱 與本公司關係
山東五洲電氣股份有限公司 受同一公司控制
濰坊五洲房地產開發有限公司 受同一公司控制
五洲明珠股份有限公司濰坊浩特電氣分公司 受同一公司控制
(二)關聯方應付款項
客戶名稱 期初餘額 本期增加 本期減少 期末餘額
山東五洲投資集團 3,000,000.00 22,000,000.00 25,000,000.00
山東五洲電氣股份有限公司 4,100,000.00 4,100,000.00
五洲明珠股份有限公司 703,649.00 703,649.00
濰坊五洲房地產開發有限公司 418,996.80 418,996.80
五洲明珠股份有限公司濰坊浩
特電氣分公司 2,016,560.00 2,016,560.00
—13—
濰坊五洲明珠房地產有限公司 2008 年半年度財務報表附註
合 計 5,435,556.80 26,803,649.00 2,435,556.80 29,803,649.00
八、或有事項
截止本報告日，無需要披露的重大或有事項。
九、承諾事項
截止本報告日，無需要披露的重大承諾事項。
十、資產負債表日後事項
截止本報告日，無需要披露的重大資產負債表日後事項。
濰坊五洲明珠房地產有限公司（蓋章）
法定代表人（籤章）
主管會計工作的公司負責人（籤章）
會計機構負責（籤章）
二○○八年八月三日
—14—濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書
濰坊五洲明珠房地產有限公司
股權轉讓項目
資 產 評 估 報 告 書
博會師評報字(2008)第20號
共1冊
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二ОО八年八月四日
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書
資產評估機構及註冊資產評估師的聲明
一、本項目註冊資產評估師將恪守獨立、客觀和公正的原則，遵循有關法律、法規和資產評估準則的規定，並承擔相應的責任；
二、本資產評估機構及註冊資產評估師提醒評估報告使用者關注本評估報告中列示的特別事項說明和使用限制說明，及其可能對評估結論產生的影響；
三、參加評估的人員與本項目無任何特殊利害關係。
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書
濰坊五洲明珠房地產有限公司股權轉讓項目
資產評估報告書
博會師評報字(2008)第20號
摘 要
以下內容摘自資產評估報告書，欲了解本
評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報
告書全文。
委託方全稱：濰坊五洲明珠房地產有限公司
2008年7月30日接受貴公司的委託，根據國家關於資產評估管理的有關規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，於2008年7月，對濰坊五洲明珠房地產有限公司的全部資產和相應負債在現狀持續使用假設前提下的公平市場價值採用成本加和的方法進行了評估。本次評估的目的是為企業股權轉讓之經濟行為提供價值參考依據。我所評估人員按照必要的評估程序對評估對象進行了必要的產權調查和實地察看，對委託方和產權持有者等所提供的法律性文件、會計記錄及有關資料進行了檢查，對評估所涉及的各項數據實施了市場調查與諮詢，以及完成了我們認為有必要實施的其它評估程序。在完成上述法定評估程序的基礎上，我們對委估資產、相應負債在上述評估目的下，於評估基準日所表現的公平市場價值做出了公允反映。現將評估結論摘要報告如下：
公平市場價值，在此被定義為，有自願交易意向的買賣雙方，在公開市場上買賣委估資產所能實現的合理交易價格。買賣雙方對委估資產及市場，以及影響委估資產價值的相關因素均有合理的知識背景。相關交易方將在不受任何外在壓力、脅迫下，自主、獨立地決定其交易行為。
現狀利用是指相關資產作為持續經營企業的生產要素，仍按其現時
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書
用途及利用狀態持續使用下去，並在可預見的未來，不會發生重大改
變。為此我們在評估該公平市場價值時假定：有意向的購買者，將按照
現時用途及利用狀態，作為持續經營企業的生產要素來購買、持有此次
被評估的資產。
委託方確定本次評估基準日期為2008年6月30日。這將意味本次評估
工作所採用的價格及其他參數均為在該評估基準日有效的標準。
截止於評估基準日，委估資產及相應負債，以企業股權轉讓之經濟
行為提供參考價值為目的，在現狀利用前提下，評估結果為：
資產評估結果匯總表
單位：萬元
帳面價值 調整後帳面值 評估價值 增減值 增值率%
項目
A B C D=C-B E=(C-B)/B×100
流動資產 1 4,110.15 4,110.15 4,452.96 342.81 8.34
2
長期投資
3
固定資產
4
其中：在建工程
5
建 築 物
6
設 備
7
無形資產
8
其中:土地使用權
其他資產 9 0.54 0.54 0.54
資產總計 10 4,110.69 4,110.69 4,453.50 342.81 8.34
流動負債 11 2,986.75 2,986.75 2,986.75
12
長期負債
負債總計 13 2,986.75 2,986.75 2,986.75
淨 資 產 14 1,123.94 1,123.94 1,466.75 342.81 30.50
根據評估委託約定書的要求，本報告及其結論僅能用於本報告已明
示的評估目的，而不能用於其他目的。本評估報告有效使用期限為一
年，以評估基準日為起計算，超出有效期限，則需重新進行評估。
本評估報告使用權依法歸委託方（即：濰坊五洲明珠房地產有限公
司）。委託方應按有關法律、法規以及本評估項目的約定，正確、恰當
地使用本評估報告。任何不正確或不恰當地使用報告所造成的不便或損
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書失，將由報告使用者自行承擔責任。下列行為，但不僅限於此，均被認為是沒有正確地使用本評估報告：1)將本報告用於其他目的的經濟行為;
2)未經本事務所書面同意將本報告或其中內容公開發布或用於任何報價或其他公開文件中。
評估機構法定代表人：
山東博會有限責任會計師事務所
中國註冊資產評估師:
中國.淄博
中國註冊資產評估師：
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書
濰坊五洲明珠房地產有限公司股權轉讓項目
資產評估報告書
博會師評報字(2008)第20號
濰坊五洲明珠房地產有限公司：
山東博會有限責任會計師事務所接受濰坊五洲明珠房地產有限公司的委託，根據國家有關資產評估管理的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，以企業股權轉讓之經濟行為提供參考價值為目的，對濰坊五洲明珠房地產有限公司的全部資產和相應負債在現狀持續使用前提下的公平市場價值進行了評估。我所評估人員按照必要的評估程序對委估資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在評估基準日所表現的現狀持續使用前提下的公平市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、 委託方、產權持有者簡介：
本次評估的委託方、產權持有者均為濰坊五洲明珠房地產有限公司。
企業名稱：濰坊五洲明珠房地產有限公司
企業註冊號：370726018020060
住所：濰坊高新區北宮東街193號
註冊資本：1200萬元人民幣
公司類型：有限責任公司
經營範圍：房地產開發、經營；工程承包與建築裝潢；銷售：建築材料、裝飾材料、鋁合金、鋼木門窗及五金交電材料。
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書
濰坊五洲明珠房地產有限公司成立於2006年9月，註冊資本1200
萬元，其中五洲明珠股份有限公司投資720萬元，佔註冊資本的60%，其控股子公司濰坊長安鐵塔股份有限公司投資480萬元，佔註冊資本的
40%。
公司主營房地產開發，目前主要投資在建項目為投資總額約為1.1
億元的五洲明珠小區。該項目位於濰坊高新區北宮東街以北，蓉花路以西，佔地總面積24.72畝，淨用地面積約14.55畝，總建築面積為
43,429.39平方米，其中酒店樓（包括地下車庫）面積24,487.19平方米，商住樓面積18,942.2平方米；該項目包括住宅130戶，住宅面積
12,656.67平方米，地下車庫面積8,071.4平方米，商業用房面積
17,987.19平方米。
該項目2008年初已開工建設，至2008年6月30日工程進度：酒店負一層框架完成；住宅正一層框架完成。計劃於2009年10月竣工。該項目竣工後，預計可實現銷售收入1.26億元，預計利潤860萬元。公司目前處於項目投資開發初期，尚無銷售收入。
二、 評估目的：
根據評估委託協議的約定和我們的了解，本次評估所涉及的經濟行為為企業股權轉讓。本次評估目的是為委託方實現上述目的提供價值參考依據。
三、 評估範圍和評估對象：
本次資產評估的範圍為濰坊五洲明珠房地產有限公司的截止評估基準日的全部資產和相應負債。具體的資產、負債項目內容以濰坊五洲明珠房地產有限公司根據山東天恆信有限責任會計師事務所審計後的資產、負債數據為基礎填報的評估申報表為準，凡列入表內並經過濰坊五
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書洲明珠房地產有限公司核實確認的資產項目均在本次評估範圍之內。具體如下：
資產項目 帳面值(萬元)
流動資產 4,110.15
長期投資
固定資產
其中：在建工程
建 築 物
設 備
無形資產
其中:土地使用權
其他資產 0.54
資產總計 4,110.69
流動負債 2,986.75
長期負債
負債總計 2,986.75
淨 資 產 1,123.94
四、 價值類型及其定義：
此次評估採用現狀持續經營前提下的公平市場價值作為選定的評估價值類型。具體定義如下：
公平市場價值，在此被定義為，有自願交易意向的買賣雙方，在公開市場上買賣委估資產所能實現的合理交易價格。買賣雙方對委估資產及市場，以及影響委估資產價值的相關因素均有合理的知識背景。相關交易方將在不受任何外在壓力、脅迫下，自主、獨立地決定其交易行為。
現狀利用是指相關資產作為持續經營企業的生產要素，仍按其現時用途及利用狀態持續使用下去，並在可預見的未來，不發生重大改變。為此我們在評估該公平市場價值時假定：有意向的購買者，將按照現時
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書用途及利用狀態，作為持續經營企業的生產要素來購買、持有此次被評估的資產。
五、 評估基準日：
根據評估委託協議的要求，本次評估的評估基準日期為2008年6月30
日。
本次評估工作中所採用的價格及其他參數均為評估基準日有效的價格標準。
以2008年6月30日作為評估基準日，主要是因為該日期為企業月度財務結算日，各種財務數據便於獲得，同時採用該日期作為評估基準日也是委託方有關經濟行為的需要。
六、 評估依據：
（一）法規依據：
1、國務院1991年91號令《國有資產評估管理辦法》；
2、資產評估相關準則（財政部頒布）；
3、《企業會計準則》；
5、《中華人民共和國公司法》；
6．《中華人民共和國城市房地產管理法》；
7．房地產估價規範(GB/T50291—1999)；
8．《中華人民共和國土地管理法》；
9、其他相關法律法規。
（二）行為依據：
濰坊五洲明珠房地產有限公司與山東博會有限責任會計師事務所就該項目籤訂的「資產評估業務約定書」。
（三）產權依據
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1、委託方提供的會計報表等資料；
2、「國有土地使用權證」等證明文件；
3、委託方提供的各項《資產清查評估申報明細表》；
4、重點設備購置合同及發票。
（四）取價依據
1、中國統計出版社出版的《最新資產評估常用數據與參數手冊》；
2、魯標定字[2003]5號《山東省建築工程價目表》以及魯建標字
[2004]15號《山東省建築工程費用及計算規則》；
3、《山東省建築工程消耗量定額濰坊市價目表》及《濰坊市建設工程預結算辦法》；
4、中國機械工業出版社出版的《2008機電產品報價手冊》；
5、全國機動車價格信息中心編印的《全國國產及進口汽車報價》
6、國家統計局城市社會經濟調查總隊編印的《1984～2000年全國固定資產價值重（評）估係數標準目錄》；
7、2007年12月24日濰坊市人民政府關於公布實施新一輪城區土地級別與基準地價更新成果的公告；
8、評估機構收集的其它相關資料。
七、 評估方法：
根據本次評估的資產特性以及評估委託書中的約定，本次評估主要採用成本加和法進行評估。
所謂成本加和法就是對每項資產的公平市場價值分別根據情況選用重置成本法等進行評估。然後將每項資產的公平市場價值加總後減去負債的價值，進而得到淨資產的評估價值。
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重置成本法
重置成本法是通過估算一個假定的資產購買者在評估基準日重新購置或建造與被評估資產功能相似的資產所花費的成本來確定被評估資產價值。通常，重置成本法的評估值可由下列公式確定：
重置成本評估值＝重置全價－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值
重置全價為重新獲得與被評估資產具有相同或相似功能全新的資產的現行價格。
實體性貶值為由於資產的使用、磨損等實體性損耗造成的相關資產的價值貶損。事實上它取決於過去的使用、維修保養、自然環境條件及內部缺陷等因素。實體性損耗同時也受自然災害、故障及長期不使用等因素影響。
功能性貶值是指由於新技術的發展使被評估資產的技術已落後而造成的貶值。
經濟性貶值是由於外界因素所造成的資產貶值。典型的外界因素包括但不局限於產品需求的降低，競爭加劇，原材料供應改變，成本、勞動力等增加而售價不能相應增加，通貨膨脹，高利率等因素；通常立法、環保等因素也會影響經濟性貶值。
在實際使用該方法時通常採用下列三個步驟：
1．以特定市場價格資料為基礎，通過詢價和參閱有關價格資料估算
重置全新的被評估資產所需要的全部價款，即重置全價。
2．通過分析被評估資產的使用及磨損情況來確定被評估資產的物理
性損耗。
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3．分析被評估資產的技術先進性及經濟環境以確定是否存在功能性
貶值和經濟性貶值。
通常，除非一些需要特別關注的資產或價值影響條件，評估時將綜合分析相關資產的價值影響因素，綜合確定出相應資產的成新率。
成新率通常用來表示委估資產與其全新狀態時的價值比率。因此，重置成本法又有以下計算公式：
重置成本評估值＝重置全價×成新率
成新率將在評估人員現場勘查後，依據資產的已使用年限、經濟壽命年限，同時考慮資產的維護保養、大修改造、使用條件及強度，建造
（製造）質量、技術狀況及存在狀態等技術經濟因素進行綜合評定。
八、 評估程序實施過程和情況：
按照委託方的要求，我所組織評估人員(包括工程技術人員、流動資產評估人員、房地產估價人員等)組成評估小組，於2008年7月30
日進駐濰坊五洲明珠房地產有限公司委估資產現場在委託方的配合下進行了資產評估工作。評估過程簡述如下：
（一） 接收委託：
聽取委託方有關領導和管理人員介紹情況同時確定評估基準日為
2008年6月30日明確評估目的、評估對象和範圍，接受濰坊五洲明珠房地產有限公司的委託，籤訂資產評估業務約定書。
根據評估工作量和產權持有者的實際情況，與委託方共同確定評估方案並編制評估計劃，向公司提供評估前資產清查明細表格。
（二） 資產清查：
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地址：山東省淄博市張店區潘南西路8號 13
濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書
指導委託方財務、基建部門的配合人員進行資產清查，填寫我所提供的資產清查明細表格，按我所提供的資料清單準備評估所需資料，協助我所評估人員到社會相關部門取得評估資料。
（三） 評定估算：
根據對企業的了解，制定評估工作計劃，組成現場評估工作組，同時根據每天的實際工作進展情況修改評估計劃。
評估人員按評估小組的分工分別到委託方的財務、基建等部門了解具體情況，委託方指定了專人配合我所評估人員進行現場勘察，核實數量填寫現場勘察記錄，進行現場檢測與鑑定，了解當地市場信息。
根據不同類型的資產採用不同的評估方法計算、確定各類資產的評估價值。
流動資產的評估
1、評估範圍：
本次流動資產評估的範圍包括：現金、銀行存款、預付帳款、其他應收款、存貨等。
2、評估方法：
（1）貨幣資金類：貨幣資金類資產包括現金、銀行存款。評估人員首先將貨幣資金類資產的申報表與企業財務記錄的現金日記帳、總帳及資產負債表等進行核對，並在帳帳、帳表核對無誤的基礎上要求出納員對庫存現金進行現場盤點，根據盤點結果依盤點日至評估基準日現金收、支業務情況倒推計算評估基準日庫存現金實存數，與帳面金額核對；對於銀行存款類資產則根據企業提供的銀行對帳單及餘額調節表與銀行存款帳面餘額進行了核對，對未達帳項的內容進行了解，並對重點銀行帳戶在評估基準日的餘額情況進行了函證。貨幣資金類資產的評估
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書值最終我們以清查調整後帳面值作為評估值。
☆ （2）往來類資產：往來類資產主要包括其他應收款、預付款等。評估人員首先將企業提供的往來類資產申報表與企業明細帳、總帳及資產負債表進行核對檢查，其次在核對無誤的基礎上對重點結算戶寄發企業詢證函，對截止評估現場工作結束日尚未收到回函的，我們採取替代程序，檢查了業務合同、原始憑證等。另外對應收款項的帳齡情況進行了核實，並向企業了解對方單位的信譽情況、還款能力等，評估時以經綜合判斷後估計的可能回收的金額作為評估值。
（3）存貨類資產：對於存貨類資產的評估，評估人員首先將企業申報的資產於企業明細帳、總帳以及資產負債表等進行核對。進而採用實物抽查或其他我們認為有效的方式對評估盤點日存貨的實際數量進行核實。在實物核實時，注意存貨類資產的流動情況。
對於原材料中的正常材料評估值按近期產權持有者購買同類材料的成本為基礎確定評估值；對於房地產企業的在開發產品，經核實企業成本核算基本正常的前提下，對於開發產品的前期開發費、建築安裝費考慮到該房地產開發項目處於投資開發初期（形象進度不足20%），且為近期投入的直接材料成本和直接費用，成本項目考核資料尚不完備，因此對該部分成本的評估我們以清查調整後的帳面值確定；對於房地產項
目的土地使用權資產則採用基準地價係數修正法進行評估。
土地使用權的評估
1、評估範圍及委估土地概況
本次委估土地共1宗，位於濰坊高新區北宮東街以北、蓉花路以西，面積為9699平方米，土地現狀用途為住宅、商業開發。
權屬證情況：土地使用權證編號濰國用（2007）E029號。土地使用
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濰坊五洲明珠房地產有限公司資產評估報告書權性質為出讓。商業用地6226.8平方米，年限為40年；住宅用地3472.2
平方米，年限為70年。土地法定用途為住宅、商業。
2、評估方法
根據《城鎮土地估價規程》（以下簡稱「《規程》」），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法(假設開發法)、成本逼近法、基準地價係數修正法等。估價方法的選擇應按照《規程》，根據當地地產市場發育情況並結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。
根據本次評估宗地用途和區位情況，評估人員採用基準地價係數修正法進行評估。
所謂基準地價係數修正法，是指根據宗地所在地方政府指定的土地分類定級的基準地價基礎上，再根據委估宗地自身的影響地價因素的強弱制訂修正係數，一般常採用的修正係數包括區位修正因素、年限修正因素、規劃修正因素和個別修正因素。基準地價係數修正法評估程序一般包括以下步驟：
1．根據委估宗地所在位置確委估宗地屬於土地分類定級的土地級別，並進而確定該級土地政府制訂的基準地價；
2．根據委估宗地的區位因素確定區位修正係數；
3．根據委估宗地允許規劃利用條件確定規劃因素修正係數，一般該係數採用土地容積率修正係數表示；
4．根據委估宗地個別因素（如：土地形狀、地質狀況等）確定個別修正係數；
5．根據委估宗地使用年確定年限修正係數；
6．計算委估宗地地價；
基準地價係數修正法地價估算公式如下：
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n
∑Ki
i 1 N
宗地單位地價=基準地價×（1+ ）×K
其中： Ki (i=1….n) = 各種因素修正係數；
KN = 年限修正係數；
負債的評估
1、評估範圍：
納入本次評估範圍的負債為流動負債，具體內容包括應付類負債等。
2、評估方法：
應付類：評估人員將企業提供的申報表與明細帳、總帳及資產負債表進行核對檢查，然後在此基礎上對其發生日期、業務內容、帳面餘額進行了核實，對於重要事項並寄發了詢證函。評估時以清查調整後的帳面值確認評估值。
（四）評估匯總：
對評估結果進行整體分析，撰寫評估報告書及評估說明，審核工作底稿，並對評估報告進行三級覆核。
（五）形成並提交資產評估報告書。
九、 評估假設：
1、產權利益主體變動假設是指被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的現行公允價值。產權利益主體變動包括利益主體的全部改變和部分改變。這種改變是通過或將通過交易的方式進行的。
2、資產持續經營假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據
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3、公開市場假設公開市場假設是指被評估資產可以在公開市場上
買賣，其價格高低取決於市場的行情。
本次評估是在上述評估假設成立的前提下，選擇相應的評估方法進
行的。如果上述評估假設發生改變，本次評估結論一般將會失效，應考
慮重新進行評估。
十、 評估結論：
至評估基準日，濰坊五洲明珠房地產有限公司的總資產帳面值為
4,110.69萬元，調整後帳面值為4,110.69萬元，評估值為4,453.51萬
元，增值率為8.34%。總負債帳面值為2,986.75萬元，調整後帳面值為
2,986.75萬元，評估值為2,986.75萬元。淨資產帳面值為1,123.94萬
元，調整後帳面值為1,123.94萬元，評估值為1,466.75萬元，增值率
30.50%。評估結論詳細情況請見評估明細表。
單位：萬元
帳面價值 調整後帳面值 評估價值 增減值 增值率%
項目
A B C D=C-B E=(C-B)/B×100
流動資產 1 4,110.15 4,110.15 4,452.96 342.81 8.34
2
長期投資
3
固定資產
4
其中：在建工程
5
建 築 物
6
設 備
7
無形資產
8
其中:土地使用權
其他資產 9 0.54 0.54 0.54
資產總計 10 4,110.69 4,110.69 4,453.50 342.81 8.34
流動負債 11 2,986.75 2,986.75 2,986.75
12
長期負債
負債總計 13 2,986.75 2,986.75 2,986.75
淨 資 產 14 1,123.94 1,123.94 1,466.75 342.81 30.50
十一、特別事項說明：
1、產權情況
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在本次評估中，委託方已提供了包括國有土地使用權證等的法律權屬證明，且承諾納入評估範圍的資產權屬明確，我們已對其進行了逐一核對、查驗，並將其列入評估報告附件中。因評估對象法律權屬對評估結論產生的影響由委託方負責。
2、委託方承諾納入評估範圍的資產截至評估報告日未對外抵押，亦未發生對外擔保的情況。
3、重大期後事項
評估基準日後，有效期以內資產數量發生的變化應根據原評估方法對資產額進行相應調整；
評估基準日後，有效期以內若資產價格標準發生明顯變化，並對資產評估價值產生了重大影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估價值
本次評估確定評估結果時，未發現可能影響評估結論，但非評估人員職業水平和能力所能評定估算的有關事項。十二、評估報告使用限制說明：
1、本報告評估結果是對委託方指定評估的資產於2008年6月30日在保持現有用途並持續經營，以及在保持評估基準日之狀況和外部經濟環境的前提下的公平市場價值的客觀公允反映，對這一基準日以後該資產價值發生的異常變化不負責任。
2、評估報告中涉及的資產狀況原始資料、有關法律文件及相關產權證明文件、材料由委託方和產權持有者提供，委託方和產權持有者對其真實性承擔法律責任。
3、本報告含有若干附件，附件為構成本報告之重要組成部分，與本報告書正文具有同等法律效力。
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4、根據國家有關規定，本評估報告的有效期限自評估基準日起一
年內有效，即有效期自2008年6月30日起至2009年6月29日止。超
過一年需重新進行評估
5、本次評估結論僅供委託方為本次評估目的使用，本報告書的使
用權歸委託方所有，委託方應按有關法律、法規，以及本評估項目建議
及委託約定函、 本評估報告約定的要求正確、恰當地使用本評估報
告。任何不正確或不恰當地使用報告所造成的不便或損失，將由報告使
用者自行承擔責任。下列行為，但不僅限於此，均被認為是沒有正確地
使用本評估報告：1)將本報告用於其他目的的資產、負債或股權交易：
2)未經本事務所書面同意將本報告或其中內容公開發布或用於任何報價
或其他公開文件中。
十三、評估報告日：
本評估報告日為2008年8月4日。
評估機構法定代表人：
山東博會有限責任會計師事務所
中國註冊資產評估師:
中國.淄博
中國註冊資產評估師：
二 ОО八年八月四日
山東博會有限責任會計師事務所 電話：(0533)3186484 傳真：(0533)3180485
地址：山東省淄博市張店區潘南西路8號 20
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附 件
地址：山東省臨沂市新華路 65 號
山東天恆信有限責任會計師事務所 Add：65 Xinhua Road, Linyi,Shandong
SHANDONG TIANHENGXIN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO., LTD. 電話Tel：0539-7163151
傳真Fax：0539-7163150
郵編P.c.：276004
審 計 報 告
魯天恆信審報字【2008】第1501 號濰坊五洲明珠房地產有限公司：
我們審計了後附的濰坊五洲明珠房地產有限公司（以下簡稱「房地產公司」）財務報表，包括 2008 年 6 月30 日的資產負債表、2008 年半年度的利潤表、所有者權益變動表和現金流量表以及財務報表附註。
一、管理層對財務報表的責任
按照企業會計準則的規定編制財務報表是房地產公司管理層的責任。這種責任包括：
（1）設計、實施和維護與財務報表編制相關的內部控制，以使財務報表不存在由於舞弊或錯誤而導致的重大錯報；（2）選擇和運用恰當的會計政策；（3）作出合理的會計估計。
二、註冊會計師的責任
我們的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發表審計意見。我們按照中國註冊會計師審計準則的規定執行了審計工作。中國註冊會計師審計準則要求我們遵守職業道德規範，計劃和實施審計工作以對財務報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。
審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關財務報表金額和披露的審計證據。選擇的審計程序取決於註冊會計師的判斷，包括對由於舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險的評估。在進行風險評估時，我們考慮與財務報表編制相關的內部控制，以設計恰當的審計程序，但目的並非對內部控制的有效性發表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計的合理性，以及評價財務報表的總體列報。
我們相信，我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供了基礎。
三、審計意見
我們認為，房地產公司的財務報表已經按照企業會計準則的規定編制，在所有重大方面公允反映了房地產公司2008 年6 月30 日的財務狀況以及2008 年半年度的經營成果和現金流量。
山東天恆信有限責任會計師事務所 中國註冊會計師
中國·臨沂 中國註冊會計師
二○○八年八月三日
資產負債表
單位名稱：濰坊五洲明珠房地產有限公司 單位：人民幣元
資 產 注釋 2008-6-30 2007-12-31
流動資產：
貨幣資金 1 810,153.74 2,580,070.79
交易性金融資產
應收票據
應收帳款
預付款項 2 12,385,250.09
應收利息
應收股利
其他應收款 3 460,750.00
存貨 4 27,445,320.66 14,493,579.20
一年內到期的非流動資產
其他流動資產
流動資產合計 41,101,474.49 17,073,649.99
非流動資產：
可供出售金融資產
持有至到期投資
長期應收款
長期股權投資
投資性房地產
固定資產
在建工程
工程物資
固定資產清理
生產性生物資產
油氣資產
無形資產
開發支出
商譽
長期待攤費用
遞延所得稅資產 5 5,456.25
其他非流動資產
非流動資產合計 5,456.25
資產總計 41,106,930.74 17,073,649.99
法定代表人： 主管會計工作的負責人： 會計機構負責人：
資產負債表
單位名稱：濰坊五洲明珠房地產有限公司 單位：人民幣元
負債和所有者權益 注釋 2008-6-30 2007-12-31
流動負債：
短期借款
交易性金融負債
應付票據
應付帳款
預收款項
應付職工薪酬 6 58,010.25 26,411.46
應交稅費 7 5,866.51 3,667.65
應付利息
應付股利
其他應付款 8 29,803,649.00 5,435,556.80
一年內到期的非流動負債
其他流動負債
流動負債合計 29,867,525.76 5,465,635.91
非流動負債：
長期借款
應付債券
長期應付款
專項應付款
預計負債
遞延所得稅負債
其他非流動負債
非流動負債合計
負債合計 29,867,525.76 5,465,635.91
所有者權益：
實收資本 9 12,000,000.00 12,000,000.00
資本公積
盈餘公積
未分配利潤 10 -760,595.02 -391,985.92
外幣報表折算差額
所有者權益合計 11,239,404.98 11,608,014.08
負債和所有者權益總計 41,106,930.74 17,073,649.99
法定代表人： 主管會計工作的負責人： 會計機構負責人：
利 潤 表
單位名稱：濰坊五洲明珠房地產有限公司 單位：人民幣元
項 目 注釋 2008年1-6月 2007年度一、營業收入
減：營業成本
營業稅金及附加
銷售費用
管理費用 356,252.87 325,368.93
財務費用 11 -6,437.52 -117.60
資產減值損失 12 24,250.00
加：公允價值變動收益(損失以「-」號填列)
投資收益(損失以「-」號填列)
其中：對聯營企業和合營企業的投資收益
二、營業利潤(虧損以「-」號填列) -374,065.35 -325,251.33
加：營業外收入
減：營業外支出
其中：非流動資產處置損失
三、利潤總額(虧損總額以「-」號填列) -374,065.35 -325,251.33
減：所得稅費用 -5,456.25
四、淨利潤(淨虧損以「-」號填列) -368,609.10 -325,251.33
五、每股收益：
(一) 基本每股收益
(二) 稀釋每股收益
法定代表人： 主管會計工作的負責人： 會計機構負責人：
所有者權益變動表
編制單位：五洲明珠房地產有限公司 單位：人民幣元
本期金額 上年金額
項目
所有者權益合 所有者權益合
實收資本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 實收資本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤
計 計
一、上年年末餘額 12,000,000.00 -391,985.92 11,608,014.08 12,000,000.00 -66,734.59 11,933,265.41
加：會計政策變更
前期差錯更正
二、本年年初餘額 12,000,000.00 -391,985.92 11,608,014.08 12,000,000.00 -66,734.59 11,933,265.41
三、本年增減變動金額 -368,609.10 -368,609.10 -325,251.33 -325,251.33
（一）淨利潤 -368,609.10 -368,609.10 -325,251.33 -325,251.33
（二）直接計入股東權益的利得和損失
1、可供出售金融資產公允價值變動淨額
2、權益法下被投資單位其他所有者權益變動的影響
3、與計入所有者權益項目相關的所得稅影響
4、其他
上述（一）和（二）小計 -368,609.10 -368,609.10 -325,251.33 -325,251.33
（三）股東投入和減少資本
1、股東投入資本
2、股份支付計入股東權益的金額
3、其他
所有者權益變動表
編制單位：五洲明珠房地產有限公司 單位：人民幣元
本期金額 上年金額
項目
所有者權益合 所有者權益合
實收資本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 實收資本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤
計 計
（四）利潤分配
1、提取盈餘公積
2、提取一般風險準備
3、對股東的分配
4、其他
（五）所有者權益內部結轉
1、資本公積轉增股本
2、盈餘公積轉增股本
3、盈餘公積彌補虧損
4、其他
四、本期期末餘額 12,000,000.00 -760,595.02 11,239,404.98 12,000,000.00 -391,985.92 11,608,014.08
公司法定代表人： 主管會計工作負責人： 會計機構負責人：
現金流量表
單位名稱：濰坊五洲明珠房地產有限公司 單位：人民幣元
項 目 注釋 2008年1-6月 2007年度一、經營活動產生的現金流量：
銷售商品提供勞務收到的現金
收到的稅費返還
收到的其他與經營活動有關的現金 30,106,940.32 3,440,234.00
現金流入小計 30,106,940.32 3,440,234.00
購買商品、接受勞務支付的現金 25,486,738.35 119,300.00
支付給職工以及為職工支付的現金 291,498.84 240,484.95
支付的各項稅費 73,072.00 18,627.41
支付的其他與經營活動有關的現金 6,025,548.18 488,293.86
現金流出小計 31,876,857.37 866,706.22
經營活動產生的現金流量淨額 -1,769,917.05 2,573,527.78
二、投資活動產生的現金流量
收回投資所收到的現金
取得投資收益所收到的現金
處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收回的現金淨額
處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額
收到的其他與投資活動有關的現金
現金流入小計
購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金
投資所支付的現金
取得子公司及其他營業單位支付的現金淨額
支付的其他與投資活動有關的現金
現金流出小計
投資活動產生的現金流量淨額三、籌資活動產生的現金流量
吸收投資收到的現金
取得借款收到的現金
收到的其他與籌資活動有關的現金
現金流入小計
償還債務支付的現金
分配股利、利潤或償付利息所支付的現金
支付的其他與籌資活動有關的現金
現金流出小計
籌資活動產生的現金流量淨額四、匯率變動對現金及現金等價物的影響
五、現金及現金等價物淨增加額 -1,769,917.05 2,573,527.78
加：期初現金及現金等價物餘額
六、期末現金及現金等價物餘額 -1,769,917.05 2,573,527.78
法定代表人： 主管會計工作的負責人： 會計機構負責人：
中財網