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各位菜友大家早上好！我是菜鳥理財特聘的房產投資導師：業問。
之前陸續聊了北京和上海樓市的近況，今天的文章，給大家聊聊廣州和深圳這兩座城市。
下周五就是大年三十啦，想必很多人都已經開始休假，或者在籌備周末返鄉的事兒了。
所以今天也就言簡意賅一點，大家記住我的結論就好喲！
1
先說廣州。
在之前的樓市課程裡面，業問對廣州樓市的判斷是：南沙需成長、增花從天坑，主城仍穩固，蘿崗有看頭。
在去年12月廣州在一個星期內放鬆了南沙、花都和黃埔的限購之後，這個判斷依然成立。
作為一線城市裡面對年輕剛需們最友好的城市，廣州之所以率先出手對樓市託底，原因很簡單，2019年廣州樓市的總體表現，著實不咋地。
在2020年，廣州樓市總體表現也很難走出啥逆天的大行情，但從土地供應和商品房去化周期來看，這應該也是留給剛需們上車的難得的時間窗口了。
一個溫和的小陽春肯定難免，年中冷卻一下，最快年底可能就再次慢慢點火提速了。
所以，如果你是本地剛需，能在目前的限購區買，那就儘量買主城區。
所謂主城區，指的就是荔灣、越秀、天河、海珠四區，外加白雲區北二環高速公路以南地區、黃埔區九龍站以南地區，及番禺區光明高速以北地區。
這個範圍內買房，哪怕短期有調整，中長期來看也都穩的。
如果你是抱著投資的目的，我看好黃埔多過南沙。
當然也不是說南沙不值得關注，只不過人口總量、交通規劃、產業結構等多方因素來看，短期內南沙的價格還撐不起它的價值，真要兌現灣區「核心」的期望，還有很長的路要走。
花都什麼的，投資就還是別去了，畢竟我前面說過了：「增花從天坑」。
2
然後是深圳。
業問對深圳的態度很簡單：堅定看多，區域細化。
堅定看多就不用多解釋了，自2008年至今，堅定看多深圳的人所獲得的豐厚回報，遠遠超過在其他城市的投資布局。
區域細化是啥意思？相比上有十幾萬的主城區豪宅，下有二萬塊郊區上車盤的廣州，深圳各區動輒5萬起步的均價，確實讓很多年輕人感受到了絕望。
但深圳各區其實也是有所謂的價值「鄙視鏈」的，之前網上流傳的這張圖，業問覺得就很準確：
所以，業問對2020年買進深圳樓市都的建議非常簡單：
只要你有房票，有預算，那就往西邊買、沿地鐵買、看配套買。
往西邊買的邏輯不用我多解釋，只說一個典型的案例，在深圳最東邊的大鵬，現在還有兩萬多的新盤哦，但這種看似撿白菜的價格，在深圳市場卻是無人問津。
畢竟大家都精明了，在預算、房票和槓桿都越來越珍貴的當下，不會輕易下注在這樣一個「被遺忘的角落」了。
沿地鐵買的邏輯其實也不用多解釋，這個放在哪個城市都是一樣的。
今天要更新一下的是看配套買。
在之前的課程裡面，業問說的是「看配套買裡面指的配套，具體包含學位、購物、醫療、文體四大要素，重要性逐級降低。」
但在深圳市場，還有一個多數人不太關注的「配套」，在接下來行情裡起到的作用會越來越關鍵。
這個配套就是片區城市面貌。
之所以得出這個新的感受，主要是源於最近光明新區一房難求的火熱行情，讓曾經的「宇宙中心」龍華都黯然失色。
光明新區為啥會被市場熱捧？因為那邊基本上白紙一張，可以從零開始規劃建設一個漂亮的現代化新城出來。
而深圳很多片區，都遺留著大量越來越難拆遷的城中村、小產權和20年以上樓齡的老小區。
這些片區可能會有少數樓盤能夠鶴立雞群，但從長遠來看，整體區塊的表現會明顯不如那些從白紙上規劃建設起來的區域。
早年的香蜜湖豪宅區、如今的深圳灣豪宅區，現在的當紅炸子雞寶中，以及馬上就要被炒熱的光明新區，都是這個「配套」邏輯的一再驗證。
3
總之，作為粵港澳大灣區的雙子星，廣州和深圳的前景是不用擔心的。
不說一定會漲得多瘋狂，但只要你能選對區域買對標的，基本可以不用擔心跑輸大市、資產縮水這種情況發生。
現在，整個廣東省也宣布要放開放寬除廣深之外的落戶限制了，人口的進一步集聚也在所難免。
現在有能力的，業問就建議你抓緊在廣深安家，廣州儘量買在限購區，深圳儘量往西邊買。
如果覺得廣深太貴，佛山、東莞也是不錯的自住兼投資的選擇，惠州的話，業問相對會更謹慎一些。
另外，珠海有一定可能成為大灣區西岸的龍頭，有相關計劃的也可以多多留意。
當然，雖然看好大灣區，但業問也還是要再次提醒一下各位：整體看好不等於任何區域都可以閉著眼睛買。
早過了那個亂買瞎買都能躺賺的時代了，接下來要麼壓根不買，想買就得多方權衡，精準決策！
如果你自己拿不準主意，可以加下面業問的微信，加入我們的大灣區交流群，一起聊起來呀！
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