來源：吉屋網綜合整理 發布時間：2019-04-10
2018年，中國金茂以銷售額1280億、毛利145億、超過50%的銷售業績複合增長率(2014~2018年)和全年平均融資成本5.11%的業績，成功躋身千億房企俱樂部，在2018年整體遇冷的房地產市場逆市上揚，表現出了驚人的抗周期性。
從積累到爆發，中國金茂的成功離不開轉型「城市運營商」這一重大決策。2018年，經過三年發展的城市運營步入成熟的規模複製期，已在全國6大區累計落地15個城市運營項目。
中國金茂的城市運營有著怎樣的內在邏輯？
答案是：城市，人和產業的三重發展。
「城市是我們人類最偉大的發明…
但城市不等於建築，城市等於居民。「——《城市的勝利》
在中國金茂看來，城市存在的終極目的，一直是為人造福。這一過程中，城市勢必不斷向更人性、更高效、更有品質的方向發展。作為城市發展的重要參與者，企業在自身發展中也必然融入這中趨勢。中國金茂對城市運營的最初試水，在上海。
▲ 上海金茂北外灘
2004年，上海面臨城市升級，中國金茂對虹口區北外灘進行重新整合資源，將商務、商業、文化、休閒、旅遊等功能有機結合起來，成功地將一片沒落的碼頭改造成了一座中國版「金絲雀碼頭」。
如今的上海金茂北外灘已經發展成為上海的新地標，由上海港國際客運中心、上海國際航運服務中心、星港國際中心三期組成，總佔地面積約30萬平方米，總建築面積約150萬平方米，共建有34棟5A級辦公樓及2.2萬平方米的配套商業街、12萬方商業裙房，並坐擁2公裡濱江岸線，可停泊近80艘遊艇，並且引入了智慧能源進行供能。項目獲得中國綠色建築三星級認證、美國LEED-CS金獎認證、英國BREEAM傑出級認證，是目前中國乃至亞洲最大規模的綠色商務辦公建築群，堪稱上海改革開放以來，繼金茂大廈後的又一個奇蹟。
從最初的項目定位、產業設計、到區域規劃，再到開發與運營，上海金茂北外灘的項目經驗十分寶貴，可謂獨一無二。
▲ 上海金茂北外灘
但如何才能在更多城市再現金茂北外灘的奇蹟？
將思考訴諸實踐，中國金茂在陸續操盤了麗江金茂谷鎮、長沙梅溪湖國際新城等項目後，於2015年正式提出了轉型「城市運營商」的企業定位。
2017年，中國金茂摘得「中國城市運營商TOP10 第一名」的桂冠；2018年又榮獲「產城運營商TOP30 產城運營商創新獎」、「城市運營領軍企業」大獎等榮譽。2019年開年，中國金茂又摘得了「2019房地產百強企業」、「2019房地產盈利性TOP10」、「2019房地產融資能力TOP10」、「2019房地產成長性TOP10」等多項榮譽，併入列「2019中國房地產卓越100榜」。
2019年3月19日，中國金茂2018年全年業績報告發布之際，中國金茂進一步宣布城市運營已經進入成熟的規模複製期，實現了「先積累優質土儲，再導入高品質商住、產業落地，吸引知識型人才做支撐，最後以運營服務提升區域品質」的三級盈利模式，產生「1+1+1>3」的收益效果。並憑藉穩定的增長，中國金茂也收穫了標普、穆迪和惠普三家國際評級機構「投資級」評級和「穩定」展望。
堅定城市運營，中國金茂有信心在2020年實現突破2000億銷售額的業績增長。
中國金茂的城市運營，其內涵就是基於政企合作的系統運作，實現城市價值和運營商經營效益持續提升的過程。
成為城市運營商，也意味著企業的戰略目光已經超出一塊地而是上升到對時代趨勢的洞察，並將產品的全生命周期與城市中的一代代人緊密關聯。
2015年，中國金茂提出「城市運營商」這一戰略時，馬跑圈地的粗放地產時代幾近結束，舊時代的土地開發已經滿足不了城市發展和市民生活的需求。正如黨的「十九大」報告中明確指出，「中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。」
大經濟形勢下，後工業時代的產業邏輯已經發生了根本性的變化，製造業比重下降，現代高端服務業為主導的「服務經濟時代」已經來臨。
基於這種洞察，中國金茂的城市運營戰略在原有的「銷售+持有」地產營銷戰略基礎上，加入了「金融+服務」兩大元素以支持城市開發運營業務，以商業持續盤活土地。
2016年中國金茂在青島舉辦「金茂產業發展峰會」，提出了優化運營模式的「兩驅動，兩升級」概念，並重點聚焦大科技、大文化、大健康三大產業方向，融入多種生活方式運營。
2017年中國金茂上市十周年，又從城市時間、空間和內涵三個維度重新定義城市運營，系統地提出三種城市運營模式：城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮。
城市核心綜合體，佔據城市最 優越區位，經過科學合理的規劃和運營，能夠擔當起城市地標，不斷吸引高產值行業和知識型人才進入，為城市創造價值，上海金茂北外灘就是其中代表。
城市新城，則意味著要把曾經默默無聞、看似價值窪地的區域，培育成市場和政府都認可的價值高地，長沙梅溪湖國際新城是其中的典範。中國金茂「一張藍圖繪到底」，從開發到運營，導入高檔住宅、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術中心、科技創新中心等眾多頂 級業態，將梅溪湖從一片葡萄園變成高品質、國際範兒的長沙的新名片。
特色小鎮，是中國金茂為城市居民的度假生活提供的解決方案，如麗江金茂谷鎮，坐落於玉龍雪山腳下，是中國金茂打造的第一座世界級文旅特色小鎮和高端休閒目的地，其中佔地200畝的金茂谷鎮·麗江創意文化產業園，現實地解決了中高端人群的度假消費需求，以地標式的帶動作用，引領麗江整個城市的度假品質升級。
▲ 雲南麗江金茂谷鎮
以三種城市運營模式為基礎，2018年，在中化集團董事長寧高寧「科學至上」理念的指導下，中國金茂創造了全年1280億的業績，城市運營也步入了成熟的規模複製期，實現了在全國6大城市群的全線布局，累計落地項目15個的高速擴張。
成功背後的邏輯，總結來說就是「以城聚人、以城促產」的「城-人-產」城市運營大邏輯，投入開發，以人為中心，長線運營，持續釋放城市生命力。
中國金茂認為，未來，只有城市先升級，並能創造品質高、環境佳、配套優、活力強的城市生態，才能吸引高素質、高知識、高視野、高需求的精英人才聚攏，以人才最終實現城市向科技引領型、創新活躍型、知識密集型、協作頻繁型的方向發展。
以三種城市運營模式中所展示的標杆項目為天然吸引力，越來越多城市和優質產業資源加入了城市運營的發展中。
作為城市運營商，也作為央企，中國金茂也清楚地了解城市和政府的需求。
中國金茂也將經年積累下的經驗總結為「一圖兩翼」合作模式，通過與政府共同實行前瞻性的規劃、土地整理、載體和設施建設、多元化服務、產業投資等一系列資源整合的系統運作，進一步導入產業資源，推動政企共贏，以達到「以城聚人、以城促產」的城市運營。
如今，梅溪湖國際新城已成為長沙市最具活力的城市新中心、湖南湘江新區的引領者，無疑便是中國金茂踐行「以城聚人，以城促產」城市運營邏輯的最 佳印證。
中國金茂對城市發展的洞察是：在未來，高質量的城市環境將成為吸引中高端知識型人才的重要磁石。
2018年，進入城市運營的成熟期，中國金茂更需要堅定品質為先。除了推動城市產業升級，中國金茂在城市運營過程中還充分踐行央企責任，堅持「綠色科技、品質領先」的發展戰略，以「釋放城市未來生命力」為己任，為城市引入了發展綠色產業模式、綠色經濟模式、綠色管理和生活模式，實現了城市或區域整體的全面綠色低碳轉型。
作為中化集團旗下的房地產和酒店版塊平臺企業，中國金茂無論在酒店、寫字樓還是住宅項目上，都嚴格以精工品質和綠色科技打造。
截至2018年，中國金茂已在全國穩健布局40座城市，落地150餘個項目，歷年已累計獲得國內外綠建標識共140個。僅2018年全年中，中國金茂的21個項目就收穫了30個綠色建築認證標識，包括12項國家綠色建築標識、12項BREEAM認證、2項LEED認證、3項WELL預認證、1項健康建築2星標識，並在不斷實踐中總結出生態城市、生命建築、「零碳」運營三大方向的「臻綠品質」戰略布局。
同時，中國金茂還致力於打通行業資源共享平臺，加大與更多網際網路、科技型產業的合作，並不斷提高自己的研發能力，截至2018年，金茂累計過審的綠色部品專利149項，包含30項發明專利和3項獨有專利。
截至2018年，以「大科技、大文化、大健康」為發力方向，中國金茂已累計儲備了309家產業資源，其中不乏華人文化、芯恩集成、陽光媒體、中關村發展等行業領先企業、國際知名IP資源。
為了進一步探索綠色智慧的城市發展之路，支撐中國金茂城市運營的深層構想，中國金茂還於2016年著手創立了中國金茂綠建公司，專門聚焦區域綜合能源服務，為城市提供定製化智慧能源解決方案。
截至2018年，中國金茂已投資、建設的智慧能源站有35個，總供能面積達2300萬㎡，預計年碳減排超過10萬噸。
▲ 長沙梅溪湖國際新城區域能源站效果圖
已經投入使用的上海國際航運中心能源站採用了江水源熱泵+冰蓄冷技術為能源，可為以東方明珠為中心2公裡半徑的數十餘萬平方米甲級寫字樓中提供冷熱能源，平均每年可節約標準煤2674噸，減排CO₂7006噸；青島中歐生態新城能源站、長沙梅溪湖國際新城能源站、南京江北新區產業技術研創園能源站等重點建設中典型項目，也將於2019年後陸續投入使用，更有力地支撐中國金茂的城市運營，幫助更多城市實現綠色清潔能源的永續發展。
智慧能源的利用和布局，不僅展示了中國金茂成為中國領先的城市運營商的決心，也為中國金茂探索能源科學世界打開了第一扇門。
中國金茂在綠色經濟和城市發展中做出的的努力也受到了國際認可。2018年12月，在波蘭卡託維茲舉辦的第二十四屆聯合國氣候變化大會（UNFCCC COP24）上，中國金茂作為唯一受邀的企業，在碳市場邊會會場上與世界分享其多年來在溫室氣體減排中的經驗。
▲ 南京江北新區產業技術研創園綠色能源應用項目效果圖
可以說，不論是先進的城市運營理念，還是出類拔萃的建築產品，每一棟金茂建築，都是重塑行業標準的力作；每一座金茂地標，都賦予城市綠金底色；每一座金茂新城，都是智慧運營的城市榜樣。
2019年，中國金茂已經迎來一個全新的開始，新的機遇也是新的挑戰。
變化無處不在，中國金茂將繼續秉承「科學至上」的核心理念，以「釋放城市未來生命力」為己任，以「雙輪+兩翼」戰略為基礎，聚焦「兩驅動，兩升級」的城市運營模式，遵循「城-人-產」的城市運營邏輯，致力於成為中國領先的城市運營商，以綠色和智慧，為城市發展賦能。
作為城市運營的先行者，中國金茂的探索將永無止境。
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