最近幾個月，樓市有個關鍵詞：調控。
不管所謂的樓市「小陽春」、「由春入夏」勢頭多麼強勁，不管房企爭當「地王」的決心有多麼雄厚，都在調控面前敗下陣來。
來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次。
相比2018年1-8月份的315次，這個數字上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。僅僅8月份的房地產調控政策，就多達60次。1月到7月的調控次數分別為68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。
姑且不論這300多次調控都涵蓋哪方面的內容，單從發布頻率的密集程度，就足以看出房地產在下決心跟過去「告別」。
仿佛是寒蟬在蛻變時，本體脫離皮殼而走，只留下蟬蛻還掛在枝頭，今年的樓市，在一個又一個措施下，終於「金蟬脫殼」，改頭換面。
最近，又有兩個消息出現。
第一，20個城市房租均價回落。
據中新經緯9月3日報導，諸葛找房數據研究中心近日發布20城8月份租金均價報告。8月，全國大中城市租金均價為43.92元/平方米/月，環比下跌0.61%；
租金下跌城市多達16城，租賃市場熱度減退。報告稱，從漲跌城市數量來看，全國大中租賃城市中，租金均價上漲城市4個，數量較上月減少5城，平均漲幅0.17%，漲幅再度收窄；下跌城市數16個，平均跌幅0.89%，跌幅略微擴大。
請注意這份報告的統計口徑，20個大中城市中，雖然有4個城市環比微漲，但在多達16個降價城市的「拖累下」，20城均價下降之勢正在延續。
有人會說：租金降，又是房價在降，更何況，近兩個月適逢暑假，既不是畢業季，也不是開學季，租金下降很正常。
但是，作為最靈敏的樓市「風向標」，房租的變化，往往會對下半年樓市形成指向作用，如果絕大部分城市在過去幾個月當中出現了連續性的租金下滑，只能說明真正的剛需族：房客們，正在從大城市離開。
第二，40億平米的房子「脫胎換骨」。
據每日經濟新聞近日報導，老舊小區改造正在全國推進。初步統計，全國目前共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米，可謂量大面廣。
舊改其實是前幾個月的關鍵詞，但是，到了九月份，依然頻頻出現在樓市頭條中，說明後續的推動力很強，也意味著進展速度會超出我們的預期。
40億平米的舊房，一旦納入改造範圍，產生的效果不可小視。
中信證券明明債券研究團隊的報告指出，初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，若改造期為五年，每年可新增投資約8000億元，高於「棚改」減半導致的資金缺口。
近日，2019（第十四屆）城市發展與規劃大會上，住房和城鄉建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興發表演講指出，一些老舊小區只需加蓋「博士帽」，就可以實現既有隔熱層又能發電的效果，若是以一個40萬人口城市十分之一的建築量估算，不僅可以產生10兆瓦的電量，小區居民還可以因此獲得10%的利潤，且不需要巨大投資也可以兼顧外表的美觀。
20個城市房租降價、40億平米的房子納入「舊改」，說明了什麼問題？
筆者認為，這是樓市進行「新舊引擎」轉換的表現，也是「金蟬脫殼」之後，房地產市場回歸理性的驅動力量。
「舊引擎」是什麼？是靠棚改拉動三四線樓市的估值，以便消化堆積如山的庫存，是靠租金不斷上漲，提高大城市單位面積的稀缺度，以便凝聚更高端的人口和資源。
然而，棚改貨幣化推動的力度過猛，必然會造成購房者的能力透支，短期很難再繼續刺激樓市擴張，此時依靠「舊改」，既能帶動其他行業保持高增速，又能避免大拆大建，可謂是一舉兩得。
房租下降也是一樣的道理，一兩個人的選擇，對房租的影響可以忽略不計，千萬個年輕人、小業主、生意人、農民工、畢業生，他們的意願匯聚在一起，才能主導房地產市場的風向。
針對這種形勢，有專家用「四個詞」來概括，非常貼切。
9月2-3日，第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海舉行，活動主題為「數位化與未來居住」。
中國房地產業協會會長馮俊表示，目前房地產的問題，可以用十六個字來概括：成績斐然，飽受詬病，風險漸顯，亟需轉型。
這四個詞，恰好可以為目前的樓市加上一筆完美的「註腳」。
我們的人均居住面積已經達到了39平米，居民槓桿率已經逼近60%，城鎮化率也已經快達到65%以上的「天花板」，千億房企們高周轉的速度也已經達到了巔峰，每一個在樓市中打拼的個體，都應該冷靜下來想一想，讓腳步慢下來，讓眼光放長遠，房地產才能走得更平穩。