《中華人民共和國合同法》第九十七條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
王某與北京我愛我家房地產經紀有限公司、朱某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書
北京市昌平區人民法院
民 事 判 決 書
（2017）京0114民初86號
原告（反訴被告）：王某，住北京市海澱區。
委託代理人：賴某，北京市盈科律師事務所律師。
委託代理人：何某，河北戴志金律師事務所律師。
被告（反訴原告）：朱某，住北京市西城區。
委託代理人：楊某，北京市縱橫律師事務所律師。
被告（反訴被告）：北京我愛我家房地產經紀有限公司，住所地為北京市大興區安定鎮工業東區南二路168號。
法定代表人：劉某，董事長。
委託代理人：徐某，本單位法務專員，住單位宿舍。
原告王某與被告朱某、被告北京我愛我家房地產經紀有限公司（以下簡稱我愛我家公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理後，依法適用普通程序，由審判員曹元元擔任審判長，與人民陪審員馮某、趙某組成合議庭。案件審理過程中，被告朱某提出反訴，本院依法予以受理，並就本訴與反訴一併公開開庭進行了審理。原告王某及其委託代理人賴某、何某，被告朱某及其委託代理人楊某，被告我愛我家公司的委託代理人徐某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告王某訴稱：2016年9月18日，在我愛我家公司的撮合下，原告王某與被告朱某籤訂了《北京市存量房屋買賣合同》。雙方約定原告購買朱某位於北京市昌平區×的個人住房（房產證號：京房權證昌私移字第XX**號）成交總價為356萬元，原告先支付購房定金25萬元；任何一方違約導致合同解除，守約方可向違約方主張房屋成交價的20%作為違約金。原告與二被告還籤訂了《居間服務合同》，合同約定：原告向居間方支付服務費5.7672萬元。隨後，原告與二被告在《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》的基礎上，又達成《補充協議》。上述合同籤訂後，原告向朱某支付了25萬元購房定金、向我愛我家公司支付了5.7672萬元的居間服務費。網籤完成後，朱某卻卻以各種藉口拒絕辦理面籤，致使合同無法履行。綜上所述，原告與被告朱某之間籤訂的《北京市存量房屋買賣合同》以及《補充協議》合法有效，但是被告朱某拒不履行合同，構成違約，且給原告造成經濟損失。根據《合同法》有關規定，原告請求法院判令：1、判令被告朱某繼續履行房屋買賣合同；2、請求判令被告朱某向原告支付違約金35.6元；3、訴訟費用由被告承擔。
被告朱某辯稱：一、合同已經協商解除，被答辯人在主動解除合同後又起訴繼續履行合同，並主張答辯人未繼續履行合同的違約責任，沒有任何依據。二、被答辯人在解除合同後提出繼續履行的主張，實質上屬於重新購買房屋的要約行為。被答辯人拒絕履行合同解除後義務，又拒絕通過協商方式解決問題，卻迅速提起訴訟，追索巨額違約金，之後又反覆變更訴訟請求，既構成違約，又屬於濫訴行為。三、合同解除後，經答辯人、房屋中介多次催促，被答辯人仍拒絕不配合解除網籤，違反了補充協議第20條違約條款的明確約定，根據合同應當承擔「房屋成交總價款20%的違約金」。四、被答辯人明知答辯人迫切處境，惡意拒絕配合解除網籤，並又主動挑起耗時長久的訴訟，給答辯人造成了不少於300萬元的巨額經濟損失，應當承當賠償責任，並對其適用定金罰則。五、雙方試稅而非繳稅後觸發了事先約定的三方免責條款。從約定背景、條文內容以及客觀公平的角度理解補充協議第12條，當出現試稅時情形，買賣合同應當自動解除，對方的辯解沒有理由。六、答辯人在房屋交由我愛我家中介掛牌銷售時，即根據要求出示了包括契稅發票在內的所有手續，答辯人沒有利益驅動隱瞞該契稅發票，也有其他房屋中介、曾磋商購買者能夠證明契稅發票出示事實，被答辯人的主張不符合事實。七、庭審中法官多次詢問，被答辯人、中介均答覆證實是試稅，所謂繳稅的主張是被答辯人臨時起意和訴訟策略選擇。綜上，答辯人認為，被答辯人主動提起解除合同，答辯人同意後合同已經有效解除；答辯人多次催促被答辯人辦理註銷網籤、退還定金事宜，被答辯人拒絕配合；被答辯人解除合同後不按照約定履行註銷網籤義務，已經構成違約，應承擔違約責任；被答辯人的惡意違約行為給答辯人造成巨大經濟損失，違約金不足以彌補該損失，應當承擔損害賠償責任；被答辯人的定金也不應當返還。答辯人懇請法院依法作出公正裁決，支持答辯人訴求，駁回被答辯人訴求。
被告我愛我家經紀公司辯稱：聽從法院判決。
反訴原告朱某訴稱：2016年9月18日，在我愛我家公司撮合下，反訴人朱某與被反訴人王某籤訂了《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協議》等合同，雙方約定：王某購買反訴人位於北京市昌平區×的個人住房（房產證號：京房權證昌私移字第XX**號）房屋價格為356萬元。《補充協議》第十二條約定：如因繳稅時個稅徵收為差額百分之二十而非全額百分之一原因導致《買賣合同》不能履行，上述合同及相關協議自動終止，三方不承擔違約責任，如已籤署網籤合同的需在3個工作日內三方配合辦理完成網籤註銷手續。《補充協議》第二十條約定：甲乙任何一方違反本補充協議的約定，違約方應向守約方支付房屋成交總價款的20%作為違約金。上述合同籤訂後，反訴人和我愛我家公司多次催促被反訴人辦理網籤註銷手續，王某拒絕配合辦理，被反訴人的行為已經構成違約。綜上所述，根據《合同法》、《民事訴訟法》等法律有關規定，反訴人請求法院判令：1、被反訴人王某向反訴人支付違約金人民幣71.2萬元；2、請求判令公證費人民幣4800元由被反訴人承擔；3、請求判令被反訴人賠償反訴人經濟損失人民幣100萬元；4、請求判令不返還被反訴人交付的人民幣25萬元定金；5、訴訟費全部由被反訴人承擔。
反訴被告王某辯稱：一、個稅計徵方式為差額的20%，並不能導致房屋買賣合同不能繼續履行。2016年10月21日，在稅務機關的繳稅過程中，答辯人始終說明要繳納稅款並且在當天繳稅，在庭審的過程中，答辯人也反覆強調願意承擔稅款，可見個稅無論以何種方式計徵，均不影響房屋買賣合同的繼續履行。二、被答辯人單方擅自解除合同，強制要求答辯人配合辦理網籤註銷手續，構成違約。《補充協議》第十二條籤訂的本意有兩方面：一方面是個稅計徵方式以稅務機關的稅收徵管系統及房屋信息查詢系統的查詢結果為準；另一方面是因個稅繳納數額存在不確定性，相差55.44萬元，該部分稅款被答辯人轉嫁給答辯人負擔，完全有可能造成答辯人履行困難，所以《補充協議》賦予了答辯人選擇解除權，如果答辯人無法承受相應的稅款，則可以選擇解除合同。但是被答辯人對該條款的真實意思加以曲解，並惡意利用，其主動出示完稅憑證原件，導致個稅徵收按差額20%計徵；同時又拒絕配合繳稅，使交易無法進行，尤其惡劣的是以此單方聲明房屋買賣合同已經解除，要求答辯人配合辦理網籤註銷手續。因其違約在先，同時要求解除合同沒有法律依據，也不符合約定，朱某屬於單方非法解除合同。三、若房屋不再出售給答辯人，答辯人會因其拒絕出售行為獲益近60萬元，其不存在任何損失，所以其要求答辯人按總金額的20%承擔違約責任明顯過高，請求法院不予支持或調低至。隨著新一輪房屋價格的上漲，如果被答辯人不繼續履行合同出售房屋，其將獲得價格上漲的利益，現該房屋2016年9月份市值已達414萬元，比其出售給答辯人的356萬元增加了58萬元，並且最近幾個月還在繼續漲價，這也是不繼續履行合同給答辯人造成的損失部分，而被答辯人不但沒有損失，卻還能因此獲益。被答辯人在獲益的基礎上，還要求答辯人按房屋總價款20%向其支付違約金，這顯然是顛倒黑白。退一步講，即使要求支付違約金，這也不屬於其損失的範圍，明顯過高，懇請法院不予支持或調低違約金至0元。四、朱某自行承擔辦理公證所支付的費用要求原告承擔毫無事實和法律依據。首先，朱某未提交任何證據證明其支付過公證費用；其次，該筆費用由原告替其負擔沒有任何法律依據或者合同約定。事實上，根據最高法院的司法解釋，簡訊、微信、QQ等聊天記錄可以作為證據，朱某或其委託代理人自行辦理公證，純屬是多此一舉，浪費朱某自己的錢款而已。綜上所述，懇請法庭維護公平和誠實信用原則，駁回被答辯人的反訴請求。
反訴被告我愛我家經紀公司辯稱：聽從法院判決。
經審理查明：位於北京市昌平區×房屋登記在朱某名下。2016年9月18日，朱某（出售方，甲方）與王某（買受方，乙方）在我愛我家經紀公司的居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定甲方將上述房屋出售給乙方，售價為356萬元，定金25萬元；繳稅後5個工作日內乙方通過資金監管方式向甲方支付80萬元。合同第八條約定「本次交易應繳納的所有稅、費由乙方承擔全部。」合同第九條約定「因甲方原因致使乙方未能在合同籤訂之日起120日內取得房屋所有權證書的，乙方有權單方解除合同。如乙方選擇解除合同的，適用本合同第十一條第二款約定。」合同第十條約定「除本合同另有約定的違約責任外，任何一方未履行本合同約定義務，經守約方催告後15日內仍未履行該義務，如合同可繼續履行的甲乙雙方需繼續履行，違約方須按該房屋成交總價的10%向守約方承擔違約，如構成本合同解除情形的，適用本合同第十一條解除條款約定。」合同第十一條第二款約定「如乙方依照本合同的約定單方解除本合同，應當以書面的方式進行。本合同自乙方向甲方發出的書面通知到達甲方之日起自動解除。甲方應於5個工作日內將其已經收取的乙方的全部付款返還給乙方，並按照房屋成交總價的20%向乙方支付違約金……」同日，雙方籤訂《補充協議》，約定甲方同意乙方暫交100000元，餘額部分在籤約後7個工作日內補齊。協議第十二條約定「在甲乙雙方籤訂編號：《北京市存量房屋買賣合同》、《居間合同》及《履約服務合同》之日起25個工作日內，如因繳稅時個稅徵收為差額百分之二十非全額百分之一原因導致《買賣合同》不能繼續履行，上述合同及相關補充協議自行終止，三方互不承擔違約責任。如已籤署網籤合同的需在3個工作日內三方配合辦理完成網籤註銷手續。乙方已付定金、購房款及資料等退還乙方，甲方資料退還甲方、丙方資料退還丙方。另外，丙方退還乙方所交居間服務費。」協議第二十條約定「除甲方、乙方、丙方籤署的《買賣合同》、《居間服務合同》、《履約服務合同》、《補充協議》等合同及協議中對違約責任另有約定外，甲乙任何一方違反本補充協議的約定，違約方應向守約方支付房屋成交總價款20%的違約金。」
合同籤訂後，王某向朱某支付定金25萬元。2016年10月21日，王某及朱某的配偶到稅務部門查詢繳稅數額。辦理過程中，朱某的丈夫出示契稅票，稅務局的工作人員計算出稅額後詢問王某是否繳稅，王某表示同意繳稅，但朱某的丈夫表示沒有授權故不能在繳稅單上簽字。當日，王某給朱某發送簡訊，表示「事已至此，您把定金退給我吧」，並向朱某發送銀行帳號。朱某表示「好的，我們馬上辦理，看要不要籤署解約協議後辦理，我問問中介……」雙方並未籤訂解約協議，朱某亦未退還定金。2016年10月25日，王某給朱某發送簡訊，表示希望繼續履行合同，詢問能否於當日辦理網籤。朱某回復「合同自動終止……最好的辦法是再看別的房子，這邊把網籤解除，你可以儘快買到房子。」王某表示應信守合同，要求朱某配合辦理面籤。
王某於2016年11月8日訴至我院，要求解除與朱某之間的房屋買賣合同關係。本院於2017年1月3日開庭時，朱某與我愛我家經紀公司答辯稱均同意解除合同。王某於2017年2月8日變更訴訟請求，要求繼續履行房屋買賣合同。
庭審中，經本院釋明，王某表示不變更訴訟請求。
上述事實，有房屋所有權證、《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》、銀行交易明細、視頻光碟、簡訊及當事人的陳述等證據在案佐證。
本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，王某與朱某籤訂的房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。雙方在補充協議中約定如因繳納個人所得稅為差額的百分之二十導致買賣合同不能繼續履行，則合同及補充協議自行終止。根據該條約定，買賣合同及補充協議終止的前提條件是因繳納個人所得稅按差額方式繳納並導致合同不能繼續履行，若需按差額方式繳納但未發生導致合同不能繼續履行的情況，則不適用該條款。雖然根據國家相關規定，個人所得稅應由出賣人承擔，但雙方約定該稅款最終由買受人承擔亦不違反法律強制性規定。雙方在辦理繳稅過程中，王某同意依據經稅務機關核定差額的百分之二十繳納個人所得稅，故並未發生導致合同不能繼續履行的情形，雙方應依約繼續履行房屋買賣合同。朱某關於因需按照差額的百分之二十繳稅故合同應自行終止的主張，依據不足，本院不予採信。
當事人協商一致，可以解除合同。王某於2016年10月21日給朱某發送簡訊要求退還定金，朱某表示同意辦理並提出應籤訂解約協議，而雙方並未明確提出解除買賣合同，雙方亦未實際籤訂解約協議且朱某未退還定金，之後王某又再次提出繼續履行合同。故，雙方往來簡訊系對合同後續狀態進行協商，且雙方並未達成一致意見，因此房屋買賣合同未於2016年10月21日解除。王某起訴至我院要求解除合同，我院於2017年1月3日開庭審理時朱某與我愛我家經紀公司均同意解除合同，因此房屋買賣合同已於2017年1月3日解除。王某變更訴訟請求要求繼續履行房屋買賣合同，於法無據，本院不予支持。因房屋買賣合同應予以解除，而王某所主張的違約金系基於繼續履行合同，買賣合同關於解除合同與繼續履行合同所約定的違約金數額相差較大。經本院釋明，王某表示堅持要求繼續履行合同，為保護守約方的合法權益，故對於王某在本案中所主張的違約責任，本院不予支持，王某可另行解決違約責任承擔問題。
合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。合同解除後，朱某應將定金退還給王某。朱某主張定金不應退還，於法無據，本院不予支持。雖然房屋買賣合同應於2017年1月3日解除，但雙方此時已發生爭議，且朱某並未明確提出要求王某配合辦理網籤註銷手續，故王某未辦理網籤註銷手續不宜認定為違約行為。故，朱某要求王某支付違約金、公證費並賠償經濟損失的訴求，依據不足，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條之規定，判決如下：
一、駁回原告王某的訴訟請求；
二、駁回反訴原告朱某的反訴請求。
本訴案件受理費三萬五千二百八十元，由原告王某負擔（已交納）。反訴案件受理費一萬一千二百五十元由反訴原告朱某負擔（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，同時交納上訴案件受理費，上訴於北京市第一中級人民法院。上訴期滿後七日內仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
審 判 長 曹元元
人民陪審員 趙晨紅
人民陪審員 馮秀琴
二〇一七年六月二十六日
書 記 員 姚 倩