作者：天津市中國特色社會主義理論體系研究中心南開大學基地研究員 吳曉林；南開大學周恩來政府管理學院博士生 謝伊雲；中國金茂金茂智慧家未來優居公司執行總經理 喬琳琳
一、老舊小區改造的背景及現狀
老舊小區普遍存在配套設施缺乏與老化、社區公共服務不足、違章搭建現象嚴重、停車位稀缺、垃圾處理難等問題，影響居民基本生活和城市整體可持續發展，是現代化城市及社區治理的難題。2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了老舊小區改造試點。至2020年5月，全國新開工改造城鎮老舊小區達3.9萬個，惠及居民上億人。
2020年7月，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，部署全面推進城鎮老舊小區改造的相關工作。2020年10月，黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出實施城市更新行動、加強城鎮老舊小區改造和社區建設。「老舊小區改造」進入「十四五」規劃，體現出黨中央對「民生無小事」的高度重視。在新的發展條件下，應當充分重視老舊小區改造和治理的重要意義，將治理理念貫穿於老舊小區改造的「規劃、建設和管理」全過程。
老舊小區情況複雜、基礎薄弱、改造任務繁重，改造量大面廣，情況各異。同時，還存在居民意見統一難、部門單位協調難度大以及改造資金籌集難等問題，影響老舊小區改造的進程與質量。
二、老舊小區改造和治理經驗
多年來，一些地方在老舊小區改造和治理方面探索了不同的經驗，為其他地區的相關工作提供了參考。
天津市根據老舊小區存在問題的數量、嚴重程度，將其劃分為Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三類，由職能部門劃分為紅色和橙色（即緊急和一般）兩個等級，根據不同的分類和等級完善小區設施、降低小區風險。天津市根據老舊小區的不同類型引入不同的物業管理模式：一種是對環境配套設施比較好、產權比較分散的小區，引入物業公司統一管理；對環境配套設施比較差、規模小的小區，由居委會負責牽頭管理、專業部門配合。對於這些老舊小區的物業管理，天津市最高給以每平米1毛5分錢的物業補貼，物業公司按照政府制定的指導價收取物業管理費。
成都市在老舊小區改造中堅持「先自治後整治」的理念，在改造前先成立「家委會」「院落自治小組」等，以此作為小區改造的前期條件，通過小區自治撬動小區改造。例如，成都市新都區的東環路社區是1986年建成的老舊小區，居民融入度不高、活力不足、綠化率低，社區黨組織鼓勵黨員進入「院委會」，在黨員的示範帶動下，駐區單位、居民認領微項目，形成老舊院落多元治理機制，使得社區面貌一新、活力滿滿。
廈門市在2015年的摸底中發現全市有356個老舊小區，其採取的老舊小區改造的思路是「先民生再提升」，重點解決居民的用水、用電、用氣等問題。老舊小區改造的資金籌措的方式主要分為兩類，一是「小區紅線內改造資金以居民出資為主，財政按共同締造方式以獎代補，」，二是「小區紅線以外的改造提升資金由各管線經營單位投資，財政實施以獎代補」，除此以外還引入社會資本墊付相應資金，再通過獲得改擴建後的公共生活服務空間的特許經營、小區公共收益分成等收回墊資成本。
廣州市中心城區的老舊小區數量達到9590個，在改造過程中，廣州市充分尊重居民意見，圍繞「改不改、改什麼、怎麼改」召開居民徵詢會，有的街道指導居民成立管理小組，負責信息溝通、調動居民、監督施工過程等等，很好地發揮了群眾參與的功能；有的街道對老舊小區採取「政府主導、企業承辦、居民參與」的「民改商」形式，通過公開招商引入企業、給以其特許經營權，撬動了社會資本參與，保障了老舊小區改造的多元化資金投入。
長沙市在2018年被列為老舊小區改造試點城市，全市有1450個待改造的老舊小區，涉及居民約25萬戶。在老舊小區改造的資金投入方面，長沙市籌建城市更新投資建設運營有限公司，作為規模化改造的運營主體，選取5個小區作為試點，申請發行城鎮老舊小區改造專項債，探索片區資金平衡的路徑；在老舊小區改造的過程中，制定老舊小區改造的「菜單」，既有「規定動作」又有「自選動作」，實現由「為居民端菜」向「由居民點菜」的轉變，通過開發應用APP服務平臺、民情工作室等方式收集居民意見，做到老舊小區的改造「以民眾需求為導向」；在老舊小區的治理中，引入「基層黨組織+業主組織+物業公司」的聯席會議制度，協商小區管理辦法和規約。
北京市朝陽區從2009年開始試點、探索和推廣「自助自管」模式，逐步實現「準物業管理」全覆蓋。到2019年，朝陽區已經成立小區自管會181個，組建維修隊伍和志願者隊伍。老舊小區內的黨員骨幹組織居民議事會，通過與居民的協商共同解決小區公共事務。在老舊小區的治理方面，居民自管與產權單位、政府、市場組織、社會組織相結合，共同解決小區治理難題。
三、老舊小區改造的建議
老舊小區改造是黨中央、國務院特別重視的民生工程，是提升城市品質的重要舉措。各地要對標「十四五」規劃，在「規建管」並重的理念指導下，因地制宜地探索老舊小區改造和治理模式。
其一，老舊小區的改造要融入街域發展。作為城市街道的組成部分，老舊小區提檔升級要融入街域整體發展之中。在改造前期，應當立足街域全局，廣泛徵集在地居民意見，在充分了解街道的現實條件、發展規劃以及文化特色的基礎上做出「大街區、小社區聯動」的改造規劃，充分運用街域既有的優勢與資源，突破「就小區而言小區」的局限，抓住老舊小區改造的契機，彌補街域整體發展的短板。
其二，老舊小區的改造要引入居民生活圈理念。老舊小區改造不僅是居住區的物理建設，更應當是以人為本的居民空間組織建設。要詳盡了解居民的生活需求，「不做短期修補，著眼綜合發展」，在完善老舊小區內部基礎設施、基礎服務的基礎上，提升小區周邊的生活功能。從最棘手的「居民痛點」入手，逐步健全小區居民生活圈內的便民市場、便利店、步行街、停車場、醫療教育等服務設施。
其三，老舊小區的改造要重視多渠道籌資機制。一方面，以獎代補鼓勵老舊小區自主融資，對引入市場管理機構的小區，政府提供一定的物業費補貼；另一方面，建立老舊小區改造的共擔機制，激發社會經濟活力，對以捐贈、墊付等形式提供資金的市場機構、社會組織、原建單位或居民個人，出讓一定的小區公共空間盈利，緩解政府財政負擔與居民籌資問題。
其四，老舊小區的改造要建立多部門聯動機制。要明確老舊小區改造的牽頭單位，統一部署改造行動，降低行動的協調成本。建立多部門聯席會議制度，會議成員包括民政、住建、城管、公安、市政道路、路燈管理部門和管理服務單位等有關單位，明確各成員單位的職責，保證老舊小區改造多部門、多層級協調推進。
其五，老舊小區的改造要形成長效的治理機制。要從小區改造的動議入手，引入治理理念和機制。在小區改造之初就重視民眾參與，在小區改造之中要重視民眾監督，在小區改造後及時跟進小區物業管理、日常治理，引導和撬動居民參與社區治理。特別是要根據小區自身條件，因地制宜搭建黨建引領下的小區居民自治體系，通過社區指導、培訓與監督等，提高居民的自治能力和水平。
[ 責編：鄭芳芳 ]