2018年，寧波樓市可謂風雲變幻、跌宕起伏。上半年，行業格局的「馬太效應」仍在繼續，寧波樓市高速運轉，一房難求；下半年，市場開始轉冷降溫，龍頭房企喊出的一句「活下去」，讓業內一時草木皆兵。在經歷一年多的調控後，2019年寧波樓市將會走向何方？
商品房盤點
成交量
成交面積和金額同步上升
杭州灣板塊成最大黑馬
從成交量可以看出，寧波大市總銷量持續增長，部分縣市區的銷量驟升。上半年，杭州灣新區、奉化板塊異軍突起，迎來一波投資潮。「我朋友在杭州灣工作，他說幾乎每天都有很多輛載著購房者的大巴開進杭州灣。看著中介經紀人在朋友圈發著人山人海的視頻，我就心動了。覺得那裡房價低，發展前景好，就跟朋友合夥買了一套投資，連房子都沒去看。」家住慈谿的市民邵先生回憶。
土市是樓市的晴雨表。據統計，寧波縣市區的土地成交量為680萬方，成交漲幅209%，杭州灣的地塊就佔比近5成。杭州灣成了名副其實的板塊黑馬。經記者調查，市民購房以投資為主，由中介經紀人宣傳、跟隨親友購房團為主要途徑。
去年5月份，全國各地再現調控熱潮，各地限售、限購政策層出不窮，而寧波也出臺了新的調控政策，明確奉化主城區、杭州灣新區兩地從5月19日開始執行2年限售，目的就是為了給投資客降溫。
2018年5月，鎮海莊市某售樓處一房難求。記者鍾婷婷攝
開盤去化率
上半年熱門板塊頻現「光碟」
第四季度創2016年來歷史新低
2018年，寧波樓市共推盤164次，清盤25次。去化率達80%以上的有33次(與2017年持平)；去化率在50%-80%的有39次(2017年66次)，去化率在50%以下的有67次(2017年84次)。從開盤的去化率來看，熱門板塊在上半年頻現「光碟」，但依舊擋不住下半年的頹勢。據統計，第四季度的開盤去化率為39%，是2016年來的歷史新低值。市六區全年成交量衝高回落，環比下降16%。
2018年，對購房者來說，是具有魔幻主義色彩的一年。「四五月份時，為了買套房子，我要做攻略，要託關係，湊認籌金，買房者都看好房價會繼續上漲，我看中的房子根本就買不到。」市民鄧先生回憶，那時候鎮海莊市的新房認籌金高達100萬，上千人通過手機搶購300多套新房，去化速度用秒計。
「那時的行情，最差樓盤都能賣出6成。但過完夏天，樓市突然冷了，聽到樓市拐點的風聲後，大家就不急著買房了。」去年11月，鄧先生心儀的樓盤再次推盤，他終於買到了。「這次不用搶了，認籌金只要20萬，房貸利率也下調了，真該慶幸當時沒搶到房子，真是風水輪流轉啊。」
購房成本
房貸利率最高上浮30%
年末有所回落，最低上浮15%
在價格方面，2018年寧波大市房價普漲，核心區成交均價突破30000元/平方米。寧波市六區漲幅21%，寧波市五區漲幅22%，寧波縣市的漲幅為9%。記者發現，姜山、五鄉地區的漲幅最高，漲幅在50%-60%。江北核心區、北侖小港、鄞州下應、北侖核心區等板塊的新房售價漲幅也達到了30%以上。
去年6月份，四大國有銀行的首套房房貸利率是上浮20%，二套房上浮30%，達到了2015年以來的歷史高位。臨近年末，寧波房貸利率鬆動了，首套房房貸利率最低上浮至15%，二套房上浮至20%-25%，剛需購房者鬆了口氣。
房貸利率下調了，購房成本也降低了。去年年初，馬女士看中了一套總價約325萬元的房子，首套房。如果貸款200萬元，按照基準利率上浮20%來算，利率為5.88%，貸款20年，按照等額本息計算，每月需還款14190.51元，總支付利息為1405722元。
「我徵信比較良好，可以申請到上浮至15%。」馬女士算了筆帳，按照基準利率上浮15%來算，利率為5.635%，每月需還款13910.69元，總支付利息為1338564元。月供相差近280元。20年間付出的利息總額會相差67158元。「像我這樣的剛需，購房成本少了不止一點點。」
2018年下半年，中介公司生意很冷清。記者鍾婷婷攝
二手房盤點
成交量
放開落戶政策引燃二手房市場
房價上漲明顯,全年成交65000套
據南天房產統計，2018年寧波市五區全年成交存量住宅約65000套，環比上升4%；成交均價環比上漲15.48%。「上半年，不少城市打響了『人才爭奪戰』，隨之而來的就是『搶房大戲』。」南天房產市場總監莊豔說。
「落戶門檻沒放低前，為了落戶湊錢買房，但100平方米以上的房子，總價還是超出了我的能力。得知這消息後，就趕緊找中介買了套60多平方米的二手房。」在寧波務工的張女士說。
報告顯示，上半年與下半年二手房成交量呈現「冰火兩重天」格局。上半年，寧波二手房的市場成交量和成交均價均處於歷年高位走勢，到了下半年，量價開始結束快速增長的勢頭。
回顧2018年二手房市場，寧波自3月1日起放寬了購房落戶條件，年初溫和的二手房行情瞬即爆發出驚人的成交量，4月份市五區單月成交高達10323套，全年成交套數創歷史新高。據統計，90㎡以下的小戶型存量住宅2018年環比增量18%。需求上漲，房東自然也就加價出讓了。按套均成交面積約90㎡換算總價，2018年市三區住宅成交總價套均增加約40萬元/套。總價在150萬元以下的二手房庫存消化明顯，主要原因就是寧波市取消了購房落戶原100㎡面積的要求。
8月，人才購房補貼政策終止，成交環比下降四成，一直橫盤至年末，市場再現觀望情緒。「三四月份的時候，不是怕沒客戶，是怕房東跳價太厲害，有些房東還變卦不賣了。現在，大家都觀望著，我已經三個月沒進帳了。」某小型中介老闆感嘆。
成交均價
成交月均價節節攀升
年初的15216元/㎡漲至10月份的2萬/㎡
南天房產還對2016年至2018年的二手房均價做了分析比對。據統計，2016年市三區存量住宅均價為13538元/㎡，月均價走勢比較平穩；2017年成交月均價呈小幅震蕩向上，年成交均價為14814元/㎡，環比上漲9.43%；2018年成交月均價節節攀升，年成交均價為18342元/㎡，環比上漲23.82%。
這一輪的房地產市場上升周期來看，2018年是房價上漲增幅最快的一年，市三區存量住房月成交均價從年初的15216元/㎡至年末漲至19650元/㎡，其中10月份市三區的存量住宅均價突破了2萬均線，當月成交均價為20092元/㎡。
「現在市區很多居住十年以上的老房子，市民有強烈的改善居住環境的需求。但是眼下250萬以下的商品房一房難求，在高房價背景下，很多人需要先把老房子賣掉。2018年3月的落戶政策放開，大大激活了100平方米以下老房子的市場流通性。之前有換房需求的那批人，在政策推出後終於賣掉了老房子，這樣的案例比比皆是。」南天房產副總經理鄭桂良說。
寧波樓宇記者張培堅攝
今年樓市風往哪兒吹？
房產大咖談
從宏觀趨勢分析，貨幣政策、金融政策都會影響到樓市。2019年的全球經濟和金融市場仍有較大不確定性，中國經濟在由高速增長向高質量增長的轉型與結構調整過程中，針對經濟運行的邊際變化，2019年寧波樓市將走向何方？記者邀請房產開發商、房產中介、第三方機構等各方大咖，從多角度談談老百姓在2019年比較關心的問題。
1、在2018年的樓市調控中，限購、限貸、限價、限售，這「四限」是核心政策，你認為這些政策在2019年會鬆綁嗎，哪個最先鬆綁？
2019年的主基調是「穩」，穩地價、穩房價、穩預期，「穩」即可小幅波動，但不可大漲，也不會大跌。預計2019年「四限」政策中會出現因城施策的局部鬆綁跡象，限價、限售在一些城市將會被調整，但限購、限貸出現鬆綁的概率相對較低，尤其是在一線城市和熱點二線城市。
寧波容創有容有限公司副總徐江濤
2、2019年，房價會如何變化？
從寧波樓市2018年下半年的成交情況來看，月均成交環比下降四成，沒有成交量支撐，房價上漲動力略顯不足，但年末有部分城市傳出「調控鬆綁」信號、首套房貸利息可稅前扣除、土地成交頻傳等樓市利好因素作用下，2019房價還將保持在高位運行。南天房產副總經理鄭桂良
3、2018年的四季度，很多購房者都在觀望。你認為2019年，對剛需購房者來說，在什麼情況下入場比較適宜？
目前房地產市場總體處於低位，寧波房價相對比較穩定，對於剛需來說，2019年應該是一個不錯的購買時間。國家一直強調「房住不炒」的原則，對於剛需購房群體，各類政策一直也都是鼓勵的，因此剛需購房者在「當買則買，量力而行」的原則下進行合理購房。
榮安地產營銷部相關負責人
4、2019年，房地產稅會不會來？
2019年房地產稅可能依舊不會實施，根據目前各方消息來看，房地產稅依舊是一個穩步推進的過程，從提交立法到實施，預計會銜接限售的年份，在2022年前後或許會出臺。寧波容創有容有限公司副總徐江濤
5、你認為2019年寧波樓市的房產開發商、中介會不會迎來一輪洗牌？
開發商層面來看，著眼寧波的城市定位，目前市中心高樓並不多，很多老小區有待拆遷改造，從而整體提升城市形象，除了市中心的老小區改造以外，「圈內」幾乎沒有更多的土地可以供應，土地之爭還是會發生在圈外，再加之土地價格、市場準入門檻的提高，確實會引來更多的外來房企，本土房企的項目會趨向「少而精」。
中介市場隨著整個城市化的進程，成交量逐年穩步增長，市場消費群體年輕化，消費更趨向品質型，中介的消費市場必然會向門店數量多的、經營服務規範的、客戶體驗好的品牌集中。同時，政府也在嚴抓市場規範，比如真房源、經紀人的從業資格等等，所以，沒能依託先進的網際網路信息平臺，還在用「打業主名單」等傳統模式作業的中介將會被逐漸淘汰出局。