昨日，國家統計局發布了5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，南寧新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，同比上漲10.2%!
據克而瑞數據，5月南寧商品住宅成交均價為12118元/㎡，環比上漲1%，同比上漲2%!
此外，上周南寧商品住宅成交均價為13564元/㎡，環比上漲9%，罕見的突破了1.3萬!
三個數據維度，南寧房價上漲的結果導向是一致的。
回看近五年南寧房價走勢，價格從2015年的7385元/㎡，到2019年的11489元/㎡，5年房價上漲超4000元/㎡。
再看2020年的房價數據，1月房價12130元/㎡;2月房價11739元/㎡;3月房價11398元/㎡;4月房價11949元/㎡;5月房價12118元/㎡。
即使在疫情的影響下，南寧房價以及全國房價，基本上都是維穩的。
通過南寧房價摸底，如今「4321」的房價梯度已經形成，價格分化明顯。
Part1
南寧10大板塊二手房價格大數據
目前房價是百姓希望跌
業主不願跌
開發商不想跌
銀行不敢跌
政府不讓跌
理論上需要跌
經濟上不能跌
成本上沒法跌
這就是不同角色對房價的看法。
自古以來，房子的意義都不僅僅是居住。房住不炒，但房住可投!
買房，不管是自住還是投資，都是希望它能漲價。
怎樣的房子能漲價?怎樣的房子漲價能力更強?
老編近日摸底了南寧各大板塊的二手房價格，並做了些排序。試圖通過這些高價格的二手房，找出房價上漲的邏輯和規律。
青秀區：二手房價格堅挺，多數2萬+
青秀區的房價領頭羊地位，目前仍較穩固。
東協商務區、鳳嶺北、鳳嶺南三岸等板塊，近年來房價、地價雙雙上漲，那麼二手房的價格如何呢?
東協商務區板塊：南寧房價之巔
東協商務區作為房價之巔，每一個地塊，每一棟樓都是身嬌肉貴，這裡便是南寧的富人圈。
近年來，依託著板塊內的大型高端綜合體：萬象城、航洋城、盛天地、三旗廣場、龍光商業廣場等加持，目前東協商務區的商業體量已經突破65萬㎡，足以凸顯樓市「兵家必爭」的重要地位。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，房價均破2萬+。
區域標籤：頂級「鐵學商」資源齊聚、名副其實的商務區，世界500強企業集中入駐區，匯聚最強的消費能力人群。
其中二手房價依舊堅挺的是華潤的代表神盤——華潤幸福裡。
首先幸福裡開盤價就是2萬+，起點相對高。其次，項目是名副其實的地鐵上蓋物業，增值保值能力強;第三，樓下就是華潤萬象城南寧最高端的商業體，華潤大廈雙王牌保駕護航。
但是今天小編還要說的是排在第二的海華東協公館，為什麼呢?
海華東協公館位於東協商務區中緬路8號，板式建築，無底層商鋪，純住宅小區。戶型主要為2-5居室，距離地鐵1號線東協商務區站1公裡左右，但是目前它的二手房掛牌價已經高達25573元/㎡，已經跑在南寧新房房價的前面。
鳳嶺北板塊：優質學區齊聚，高鐵效應加持
十年造風嶺，如今已成熟。隨著城市基建的不斷完善，配套不斷升級，優質學區的建成，並且在南寧東站投入使用後，城市地位不言而喻，
每一座城市都有一座中央公園，加上鳳嶺兒童公園等城市綠肺的加持，作為「東部中央居住區」的鳳嶺北，自然而然穩坐二手房房價金字塔的第二梯隊。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，房價均在1.9萬+以上。
區域標籤：名校教育資源齊聚、廣西首個TOD坐落地，交通方式多樣，地鐵、高鐵、客運站、BRT、快速路齊全，南寧中央居住區，匯聚高淨值人群。
相信在大多數老南寧的印象中，那一句「鳳嶺北，榮和造」深入人心。是的，作為鳳嶺北的土地主，榮和在這邊造就了不少話題和精端項目，當然也是板塊房價的領航者。
其中榮和公園悅府，更是以23200元/㎡的均價，穩坐鳳嶺北二手房住宅c位。
而榮和大地、榮和公園尊府等，部分優質的二手房，價格在2.5萬以上。
在雙天桃有優質教育資源的護航下，榮和集團鳳嶺北項目的溢價能力凸顯。
五象新區：高配新區的蒸蒸日上
五象新區在「重點向南，再造一個新南寧」的宏圖下，如今高配新區日新月異。
自貿區、五象總部基地的橋頭堡地位、地鐵2/3/4號線貫穿、眾多一線名校資源、江湖稀缺生態景觀，這些都已經紛紛兌現，並成為了房價上漲的有力武器!
蟠龍板塊：補漲明顯，房價翻漲
隨著「城市向東，重點向南」一路高歌猛進，邕江南岸成為新寵。
而在「建設五象新區，再建一個新南寧」的戰略部署下，五象憑藉著優越的地理位置，集萬千寵愛於一身。
蟠龍板塊作為五象新區較早開發的區域，但是房價的崛起，是排在五象湖之後的。
從6字頭到1.7萬+，蟠龍板塊的房價由「地鐵+總部基地+江景」等三大資源支撐。
隨著三大資源的不斷兌現，蟠龍板塊的房價不漲明顯。
目前，總部基地商務金融制高點的總部基地規模已現，交通路網大升級。
地鐵3號線正式開通，地鐵4號線也預計在今年年底開通，五象航洋城等商業即將啟用，今後五象蟠龍板塊或將成為上海的陸家嘴，廣州的珠江新城。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，主力價格在1.7萬+左右。
區域標籤：地鐵+江景+公建配套遍地開花，五象新區核心區域，南寧商務金融板塊，未來城市經濟商務中心，匯聚高精尖人才。
其中蟠龍板塊二手房價TOP1的是江山御景，以21817元/㎡的價格領跑整個蟠龍板塊的房價。
江山御景位於龍堤路51號，南寧大橋南端龍堤路與廣藝路交叉南側，距邕江50米;與廣西文化藝術中心，民歌博物館，總部基地金融街為鄰;
社區總佔地面積約108畝，容積率2.0，是一個由聯排別墅、疊拼、高層構成的現代社區，而目前江山御景的墅級產品二手房掛牌價已經高達3.9萬+/㎡。
此外，盛科城、金源一品、廣源大都會等樓盤的二手房價，也都在1.7萬以上。
五象湖：稀缺湖景遇上「鐵學商」圍合
五象湖這個以國際居住區為藍本的新板塊，在五象湖的稀缺湖景根基上，隨著名校學區集聚、地鐵通車、自貿區落位後，價值迅速兌現，房價率先覺醒。
2004年至今，五象湖核心板塊的房價就戳破天花板，完成 「4字頭」到「2萬+」的蝶變，板塊內的地價更是領跑整個南寧地價。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，二手房最高掛牌價20765元/㎡。
區域標籤：稀缺湖景、名校聚集，房企搶灘，麵粉價高於麵包價，南寧又一人居高地，下一個高端圈層板塊。
毫無疑問，在五象湖板塊中，領跑區域二手房價的仍是華潤的項目——華潤二十四城，二手房掛牌價20765元/㎡。
談及華潤二十四城，不知道多少人拍斷了大腿，當初放出4999元/㎡的價格，很多人都以為五象發展不起來，而買二十四城的人，無異於是一場豪賭。
但不得不承認，這一波入手五象湖的開發商和購房者，都是眼光精準的一批人。「買房跟著政策規划走」是有一定道理的，買入之後坐等配套落地，轉眼之間，就是百萬身家。
龍崗板塊：一二手房價攜手並進
龍崗乘著五象新區開發的東風，以及城市副中心規劃的加持。各大配套正在加速兌現，交通路網日益完善。
商業上，南寧萬達茂入駐開業，提供了有效的生活配套。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，房價在1.2-1.6萬之間，與新房價格基本持平。
區域標籤：城市副中心商務板塊，邕江環抱、公園聚集，從宜居角度來說，板塊功能性和配套完善性較高。
都說龍崗是虛火，熱度話題是炒出來的，而作為房價風向標的二手房，或許為我們揭秘不一樣的龍崗。
從上表可看出，中國鐵建江灣山語城，以15731元/㎡的房價穩坐龍崗二手房價的第一把交椅。
近年來，龍崗又陸續迎來了龍光、新城、恆大、金科、藍光、彰泰等房企，新盤活躍，供應充足，加上配套的不斷完善，房價也是穩步上漲，呈現出一二手房價格齊頭並進的景象。
西鄉塘區：樓盤分散，房價堅挺
西鄉塘區作為老城區，生活配套成熟，人文氛圍濃厚。但也因如此，可供應的土地較少，樓市常常呈現「青黃不接」的局面。
但不可否認，老城區的魅力依然十足，房價堅挺。
北湖板塊：一二手房價倒掛
縱觀北湖，不難發現，片區內配套成熟，在商業方面，北湖南城百貨、北湖商業廣場、大唐天城商業綜合體等加持，繁華依舊。
作為老城區，北湖區域內名校學府資源特別豐富。百年名校秀田小學、北湖路小學、北湖北路小學等學府雲集。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，房價均在1.2萬+以上。
區域標籤：南寧老牌商圈，生活氣息濃鬱，名校資源豐富，板塊配套完善成熟，匯聚龐大的消費人群。
北湖板塊最貴的二手房是房齡7年的榮和摩客社區，二手房掛牌均價15916元/㎡。
據悉，放眼整個西鄉塘區，新房售價在1.5萬+/㎡的住宅社區較少，可以說該板塊的一二手房倒掛十分明顯。
榮和摩客社區位於南寧市北湖路北側，項目以主流住宅，有住宅性質的loft公寓，高端商業街等建築形態構成廣西首個創意地產。
2012年開盤均價為6600元/㎡,如今已經翻了一番。
西大商圈：地鐵貫穿，書香學府
商圈的確定，就是確定客流量與消費力，西大商圈地段成熟。周邊聚集南城百貨、沃爾瑪
農院路、時代天驕、城市碧園等商業市場，都市繁華生活舉步即達。
體驗式消費、各地美食......在這裡都能一網打盡，輕鬆體驗吃喝玩樂購的一站式生活。
其中，更以首批「211」大學——廣西大學為核心周圍匯集著廣西財經學院、廣西建設學院等二十多所高校，書香氣息濃厚。
加上地鐵1號線貫穿，5號線與1號線交匯，地鐵效應+學府人氣，西大板塊房價堅挺。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，房價均在1.3萬+以上。
區域標籤：地鐵貫穿、學府林立，商業繁榮，匯聚年輕的消費群體。
西大商圈的二手房價格較為堅挺的區域在魯班路，其中廣源魯班壹號以15468元/㎡的價格位列板塊第一。
廣源魯班壹號主要戶型設計亮點為錯層戶型，有上下兩層的居住空間，超高的室內層高。距離地鐵1號線魯班路站僅僅50米的距離，是名副其實的地鐵口物業。
相思湖板塊 ：
相思湖顧名思義，其最為顯著的特點便是難以複製的自然資源，邕江、相思湖、明月湖，一江兩湖三公園的稀缺生態，也算是較為宜居熱土。
板塊內相思湖購物廣場，大潤發等商場附近生活氣息較為濃鬱，大批高校學生為該板塊注入不少的消費力。
但由於前期規劃不給力，基礎配套跟不上，三產項目聚集，加上規劃利好欠缺，這裡的房價相對較低。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，房價在1.1萬左右。
區域標籤：稀缺湖景資源，公園聚集，高校林立，板塊功能性還有待提高。
目前，板塊內的二手房價主力價格在1.1萬/㎡左右，其中人和萊茵鷺湖二手房掛牌價最高，為12817元/㎡。
項目地處相思湖的源頭—白鷺公園旁，項目打造別具一格的北歐風格，佔地面積約95畝，總戶數約3000戶，是集休閒、娛樂、餐飲、購物於一體的商業綜合體。
江南區：舊城革新 房價小步上漲
近幾年來，江南舊城革新的勢頭迅猛。龍光、天健、萬科、恆大、萬達等開發商紛紛進駐，誕生了很多個宜居社區，助推著居住面貌的不斷提升。
隨著地鐵2號線的開通，多個商業中心的開業，江南的宜居面貌已經呈現。
而即將開通的地鐵4號線，地鐵5號線，更是江南區騰飛的強大助力。
白沙星光板塊 ：地鐵+商業助力，房價小步上漲
江南，一直是南寧市的重工化工業區集中地，但隨著地鐵2號線的開通，江南萬達廣場、江南夢之島等商業中心的開業，白沙星光板塊強勢崛起，可以稱得上是江南區真正的核心地段。
一路串聯江南萬達、百益上河城等大型商業體，還有茶葉一條街，是江南區煙火氣息最濃鬱的地方。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，多數在1.3萬+以上。
區域標籤：江南核心地段，大型商業集聚，配套完善成熟，交通路網發達，人口基數龐大。
其中，凱旋1號以31068元/㎡的二手房掛牌價格，位列板塊第一，但像凱旋1號這樣的豪宅，畢竟是個例。
這次我們就來說說二手房掛牌價高達14994元/㎡的江南萬達華府，目測板塊內，除了西園悅府、上水灣，找不出第二個比它價格高的新房了。
江南萬達華府，地鐵上蓋綜合體，坐落江南萬達廣場集購物休閒、餐飲娛樂、商務辦公、旅遊居住等功能為一體，涵蓋超市、電玩、影城、時尚精品街、潮流服飾街、餐飲美食節等各類業態的新城市綜合體之上。下樓即可享受24小時全天候繁華生活，享一站式購物體驗。
經開區板塊： 配套升級 房價小幅上漲
在南寧樓市中，龍光普羅旺斯是最有影響力的地標樓盤之一，從開發到成熟，龍光普羅旺斯助推著經開區不斷發展，目前區域居住人口龐大，人氣濃厚。
隨著城市的不斷發展，經開區的區位優勢越發凸顯。這裡雖然不靠近朝陽中心，但距離五象新區不遠。乘坐地鐵4號線，只需6站，就可抵達總部基地，以及有著比肩民族大道之稱的那洪大道，開車15分鐘便能到達。
從上表可以看到，區域內二手房價格TOP5的小區，房價在1.2-1.4萬左右。
區域標籤：國家經濟開發區，工業園區集群，多家百強企業入駐，區域基礎配套設施完善，擁有多所優質學校。
經開區板塊內二手房價最高的是14037元/㎡的盛天領域。
項目自身配套的江南盛天地，是板塊內為數不多的大型商業體，短期內彌補了經開區的商業空白。一路之隔就是八桂綠城小學，以及南寧沛鴻中心，教育氛圍濃鬱。
小結：
沒有調查就沒有發言權，這些板塊二手房之最都有著些許的相同特點，支撐房價的關鍵字是：地段、學區、地鐵、品牌!
地段，地段，還是地段!
李嘉誠「地段第一」理論一直被奉為房地產界的金科玉律。是的!地段好、有潛力，才能持續導流，比如江南萬達華府、華潤幸福裡等。
地鐵+學區是最強的房價支撐力
俗話說「地鐵一響，黃金萬兩」，他不僅能大大縮短通勤時間，還有利於區域內資源的重新再分配，促進人流、物流、資金流的流動，加速板塊經濟發展;而學區作為剛性需求，樓市中的常青樹，隨著城市人口越來越多，名校資源緊張，房價很難回落。而擁有地鐵+學區的雙王炸組合，板塊內的房價自然堅挺。
比如華潤二十四城、榮和公園悅府等。
稀缺資源的有力助推
中國人對水便有著獨特的「偏愛」，臨水而居也是許多人的夢想，江湖也頻繁出現在詩詞歌賦當中。如今，隨著城市化進程的加快，江景、湖景作為不可再生資源，其的稀缺性也給江景房，湖景房帶來更多的價值。比如中國鐵建江灣山語城、凱旋1號等。
品牌溢價不可忽視
品牌的重要性不言而喻，也是價差產生的關鍵因素。品牌房企開發的項目，不管是地段的選擇、配套的兌現能力、物業服務的滿意度，品牌都有較為系統的運作。尤其是好的物業服務，更是房子實現溢價的有效手段。
總之，買房是一種可住可投的行為，保價是基本需求，而漲價，也是業主心之所向。