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房子延遲交付、一房兩賣，開發商因資金鍊斷裂找不到人，樓盤停工成為爛尾樓……近日，在湖南長沙，媒體不斷曝出的此類消息，讓手中攥著購房合同、準備籤購房合同的群眾心中惴惴不安。
「跑路」傳聞屬實嗎？開發商究竟怎麼了？的確出現了資金鍊斷裂或者緊張的壓力嗎？握有合同的業主的利益誰來保障？本報記者就此進行了調查採訪。
一問
跑路傳聞屬實嗎
近日媒體曝出的湖南長沙房屋延遲交付、一房兩賣，開發商因資金鍊斷裂找不到人，樓盤停工成為爛尾樓等消息，讓手中攥著購房合同、準備籤購房合同的群眾心中惴惴不安。事情果真如此嗎？開發商真的「跑路」了嗎？
在位於長沙猴子石大橋西側的「湘江700」樓盤項目地，記者看到營銷中心的玻璃上、沙盤上到處都被業主塗滿了「欠債、還錢」等字樣。
該樓盤業主丁偉告訴記者，過完年後項目工地就一直處於停工狀態，2月13日，他們懷疑開發商捲款逃跑，並向長沙市公安局嶽麓分局報案。
「前期一切都很正常，到了去年10月突然一群邵陽債主拿著抵押借款合同，來到項目工地要求負責人還錢，這時我們才知道房子出事了」，而此時，丁偉已經支付給開發商包括首付及各種稅費等款項共計38萬元。
隨後100多戶業主一碰頭，各種問題浮出水面。有的業主交了房款沒有在房產局備案，有的則是開發商代辦的銀行按揭一直沒有批，有的則是交了錢沒有籤合同。
其間，開發商湖南陽光勒江投資開發有限公司法人陳支海委託工程負責人告訴業主，工程沒有停，2011年12月31日前公司將解決全部問題。但隨後開發商卻不見蹤影，承建商湖南順天建設公司最終也因沒有資金不得不在過完年後停工。
同樣的情況也發生在長沙河西的樓盤「麓山裡佳園」。據業主彭麗介紹，去年10月10日向開發商長沙學士房地產有限公司交付了47.5萬元房款，但到了12月31日合同約定交房日，卻得到了「延期到2012年4月交房」的消息。
今年2月4日其他業主打來電話告訴她：開發商跑路了。隨後，彭麗獲悉，她買的7棟2單元203房早在2011年4月就已經過戶給一個叫覃文平的男子。覃文平稱，開發商因為沒有現金，只得把麓山裡佳園十幾套房子「抵押」給了他。
彭麗介紹說，經過業委會統計核實，「該樓盤一房兩賣2戶，假合同9戶，未備案35戶，延遲交房92戶。」
但是，針對媒體所指的開發商「跑路」，有業內人士認為，「存在一定誤讀」。在他看來，開發商跑路屬於「經濟犯罪」，需要由公安部門進行偵查認定。「目前媒體報導紛傳的幾個開發商，只是因為欠債多，暫時躲起來了，公安部門正在偵查仍然沒有定論。」
而嶽麓分局相關負責人表示，相關案件正處於調查階段，只要情況屬實公安機關將正式立案，對違法犯罪行為一查到底。
據了解，類似一房多賣、捲款跑路的情況，自去年下半年以來，長沙已發生6起。
二問
開發商資金鍊斷裂了嗎
儘管目前還不能斷定開發商是否真的跑路，但不可否認的是，這些開發商陷入了「資金緊張、甚至資金鍊斷裂」的困境。這可以從麓山裡佳園開發商朱雙文的代理人易凌凌那裡獲得證實。「房子賣不出去，銀行又貸不到款，資金當然緊張了」，易凌凌稱。
對於這一狀況發生的原因，湖南省政協委員、湖南房地產開發協會首席經濟學家王義高分析認為，房地產行業在國家宏觀調控的大背景下，售樓價格一直處於下行通道，這就導致了買樓者觀望情緒加重，樓市很難再現當年開盤當天就售空的盛況。這一情況表明宏觀調控的作用在逐步顯現，樓市價格降低的趨勢也必將延續。
而這也恰恰印證了長沙房地產開發協會副秘書長歐陽學海此前向記者提到的一個觀點：國家房地產調控政策應該達到這樣兩個目標，一是讓「沒房的人有房住，有房的人不囤房」；二是不能讓房地產成為主要的投資市場，要經過「大浪」讓實力不強、經營粗放的中小開發商離開房地產市場。
「目前有開發商面臨資金緊張的問題，這是他們應該買的一次教訓。」王義高說，開發商越來越需要精細化經營，而不是通過囤地、建房、售房簡單粗放的經營方式。
一位不願具名的開發商向記者透露，有的開發商盲目擴張超過自身資金能力經營，一旦銀行房貸緊縮，只能轉向民間借貸。有的開發商抱著「圈了錢就走人」的心態，「隨著國家調控的繼續，將會有越來越多的房地產開發商面臨資金大考。」
在王義高看來，目前長沙房地產市場中小開發商佔2/3左右，真正有實力的房地產商不是很多，行業水平參差不齊，「中小開發商要可持續發展，必須走精細化經營之路。例如，一個樓盤的選址、設計應該注重節能環保等。」
王義高認為，政府部門應該做好對房地產商的「心理疏導」。房價的合理回歸，正是企業轉型的一次機會，而不是對房地產行業的打擊,同時加強對開發商的銀行貸款、業主前期的房款等資金流向的監管，使之不出現開發商捲款跑路的情況。
三問
購房者損失誰來擔
辛辛苦苦攢錢買房，卻出現了目前的狀況，購房者不但心煩，更加心痛。他們的權益應該如何保障？
長沙市有關部門負責人提醒購房者，在購房前務必了解開發商國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證「五證」是否齊全。
這位負責人建議，購房者可通過官方網站、房產管理部門等各種途徑了解開發商的資質、誠信度、規模等情況。
而王義高則建議，一旦出現爛尾樓，政府應該收回項目開發權，重新引入有實力的企業進行開發，「不能讓購房者的房款打了水漂」。
中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為，從長遠來看，應該儘量完善現有破產體系和破產程序，保護業主和債權人的利益。
劉元春同時建議，地方政府也可以適當通過銀行、金融等手段，對負債狀況嚴重、資金有較大缺口的企業予以關注和監控，同時進行相應的政策調整，防止購房者利益受損。
北京金臺律師事務所高級合伙人郭衛東則建議，為防患於未然，應鼓勵債權人舉報，加大對相關責任人的懲處力度，必要時動用刑偵手段，讓捲款逃跑者無處藏身。
此外，他認為，政府在審批項目尤其是預售項目時，應該對房地產企業的準入資格、資金狀況進行嚴格的審查和管理。適當的時候，不妨參照銀行準備金制度，建立房地產開發準備金制度，讓房地產商在開發地產前，預交部分保證金，增強業主和政府因企業開發資金斷裂而面臨風險時的抵抗能力。
但劉元春提醒說，從目前的狀況看，開發商捲款逃跑的事件還是少數。政府最好不要因為在無法判斷房地產企業具體情況的背景下，對房地產業進行貿然的市場幹預。否則，可能會擾亂正常的市場秩序。
（人民日報）