原創首發|金角財經（F-Jinjiao）
文 | 白玉公子
喧囂之後，駭人聽聞的南陽數萬戶爛尾樓，又再度回歸沉寂。
出了南陽機場，沿著長江北路一直往南走兩公裡左右，便是南唐。從機場出來的人群，基本都要從這個路段經過進入南陽市區，這成了南陽官方認為最重要的入市口。
入市口兩邊的街景很重要。七八年前，南陽市政府特意整頓這個入市口的市容市貌。不過，現在留下來的，是一棟棟的爛尾樓。由於沒有加以門窗和裝修，這些樓房一律黑峻峻地、像張開的洞口般朝著馬路方向，講述著幽靈般的故事。
南唐入市口上的中達天匯家園，有著南陽第一大盤之稱。樓盤所在地塊建築總面積為68.3萬平方米，開發商規劃建設90棟住宅，涉及5000多戶購房者。不過，七年過去，部分業主至今未能收樓，南陽第一大盤成了南陽第一大爛尾樓。爛尾的樓盤，不止在一個入市口，也不止是入市口。這個城市，無論是商品房、經適房，還是房管局的團購房，都批量地出現了爛尾。
在南陽，至少5萬人在2012年前後因為農運會帶來的城市建設浪潮而拆遷。不過，畸形的房地產市場，帶來的是新建樓盤席捲式的爛尾，這也包括了大部分的回遷房。在2014年最高峰的時刻，南陽僅統計在冊的就有302個問題樓盤。南陽政府對爛尾樓的整治也已經曠日持久，但收效不佳。至今，買下這些房屋的人，不少處在無家可歸的狀態，自覺成了大建設浪潮的犧牲品。
七年過去了。10月15日，是南陽市政府又一次約定的「整頓截止日」。不過，經歷過有人跳樓，經歷過開車撞向學生群的「馬高潮報復社會事件」，頻繁維權的業主們，對所謂整頓早已不抱希望。時間不會解決一切問題，時間只是讓人去習慣或者改變。
南陽市問題樓盤的複雜程度，讓它頂著「爛尾樓之都」的名號多年，至今仍未改變。這海量的爛尾樓盤的生成，從地方政府、住建房管部門、開發商、當地購房者、拆遷戶、銀行和民間放貸人、省級部門的監管，甚至是作為借貸掮客的準退休檢察官等公職人員。無論是作為肇因，還是起到推進作用。他們都參與了其中。
可以說，南陽爛尾樓，是一個系統性產物。作為一個極端的樣本，抽絲剝繭，或者我們能窺清一個城市運轉房產工具的秘密。
那幾年，南陽空氣裡常年泛著土黃
「2012年是南陽市發展史上極不平凡的一年。」
這句出現在2013年南陽市政府工作報告裡面正文第一部分的第一句話，也是不少南陽人的共鳴。2012年於南陽市而言是不平凡的一年，更是南陽樓市和買房者人生軌跡中不平凡的一年。
這一年的9月，第七屆全國農民運動會在南陽市舉行。全國農運會是中國五大綜合性運動會之一，自1988年舉辦以來，只在北京、孝感、上海、綿陽、宜春、泉州舉辦過。根據南陽市時任領導的說法，「這是南陽市、也是河南省建國以來承辦的規格最高、規模最大的綜合性體育賽事。」
2012年9月26日，第七屆全國農民運動會在河南省南陽市體育場舉行開幕式。
南陽市對農運會的期待很高，這種過高的期待也造成了農運會的意義被過分放大解讀。同時，也因為這種過高的期待，在迎接籌備農運會的過程中，用力過猛。
從1994年撤地建市開始，南陽市已經在1995、1999、2003年等多次申請承辦農運會。等待多年，2008年3月，這個有著「中原糧倉」之稱的城市終於如願以償地成為第七屆全國農運會的舉辦城市。次年，南陽市拉開了轟轟烈烈的「六創一迎」城市建設改造的大幕。
在官方的口徑裡，農運會給南陽帶來的發展契機。不過，這種契機最後也變成潛伏的危機。
2010年4月19日在北京舉行的農運會新聞發布會上，南陽市農運會籌委會公布了《第七屆全國農運會籌備工作重點細解》，其中提到，「六創一迎」活動要達到的目標。要突出的幾個重點中，第一個就是要「突出拉大框架、『城中村』改造、內河治理三個重點，全面提升城市形象。」
2011年1月19日《河南日報》頭版頭條《「六創一迎」書寫宜居新南陽》一文報導了農運會的籌備情況，「接過農運會大旗後，南陽決定利用3至5年時間，投入上百億資金，開展『六創一迎』活動。市政投入前所未有。從２００９年起……80餘項市政工程幾乎同時開工，僅2010年，南陽城建投入就高達34個億，相當於此前30年總和；10萬人行動，清理城市各種角落……」為了農運會和「六創一迎」的城市建設目標，南陽市以前所未有的速度發展著。
那幾年，由於整個中心城區都在建設，南陽城區天天瀰漫在塵土之中，空氣的顏色都微微泛著土黃。
籌備農運會，首要的是建設場館、修路、修酒店賓館等必備的設施。在政府文件的14個體育場館裡面，13個比賽場館都需要新建或者改建。這樣的大修大建需要大量的資金。所以，南陽市把籌款融資放在工作重點的第二位，要求「全力做好籌融資工作」。
那幾年，南陽市每年的財政支出都遠超財政收入。
2013年的南陽市政府工作報告顯示，2012年南陽市財政總收入181.9億元，增長17.5%，其中地方公共財政預算收入103.7億元首次邁上百億元臺階，增長19%。但公共財政預算支出386.6億元，增長24.8%，支出遠超收入200億元，這幾年超過的支出，積累成了巨額的債務。
農運會給南陽帶來的，不僅是債務。
2012年8月16日，距離第七屆農運會還有30天，南陽市政府舉行農運會倒計時儀式，並稱目前南陽中心城區新建改建城市主幹道47條，建造了光武大橋、南陽大橋、雪楓橋、跨白河大橋等，順利完成76條背街小巷改造，開工建設24個城中村改造項目。
24個城中村改造項目，其中涉及搬遷的有多少人，農運會的相關文件中並沒有公布。有媒體的報導稱，共有5萬人受農運會拆遷的影響。不過根據金角財經研究發現，僅僅南陽市的宛城區，官方公布的數據裡，農運會徵遷涉及11000餘戶近5萬人。整個南陽市受農運會徵遷影響的人，或許更多。
當年南陽市臥龍區的「六創一迎」動員大會。
農運會火熱朝天，欠債、缺錢、要市容市貌、要財政收入，這些都直接帶著南陽的房地產市場飛了起來。當時全國樓市經過幾輪瘋漲後，迎來了史上最嚴調控。但是，這並不影響當時南陽樓市的高歌猛進。
首先，籌備農運會過程中，拆遷、城中村改造，製造了大量的需求，這讓房產交易開始變得活躍，不少樓盤也開始陸續湧現。2012年的1至7月，南陽市新建商品房成交12137套，其中，7月比6月增長71.65%。南陽全年城市建設新開工房產項目總投資超過50億元，相當於過去10年投資的總和。
官方數據也證實著南陽市房地產市場因為農運會而直接受益。根據南陽市房產管理局發布的《2012年月度房地產市場運行情況分析》，「2012年由於我市城中村改造、農運會項目安置房屋建設」等原因，房地產開發規模不斷擴大，商品房供給明顯增加。
這一切的改變，官方文件對此的解讀是「農運會，為中心城市建設提供了機遇。」但這種機遇給南陽市民帶來的遭遇，難以定義究竟是好事還是壞事。
政府的「融資建設新模式」
辦好農運會，需要完成這般體量的建設，最重要的其實是解決錢的問題。如此龐大的資金需求究竟是怎麼被解決的？答案藏在「農運會之年」2012年的政府決算報告中。
在南陽市政府的文件中，解決農運會相關項目的籌融資方式被稱作是「開創了我市融資建設的新模式」。
根據南陽市人民政府門戶網站的公開資料《關於2012年市級財政決算草案和2013年上半年預算執行情況的報告》的報告原文顯示：「全力保障了兩大「國」字號工程順利實施。面對「弱市辦大事」帶來的巨大籌資壓力，積極轉變理財觀念和方式，開創了我市融資建設的新模式，確保了新建體育場館，新修、擴建、翻修城市道路，新建、擴建4座跨白河大橋等一大批基礎設施資金需求，近4年來，項目總投資相當於過去20年的總和。」
白河兩岸，也高標準建設了光武大橋、南陽大橋、雪楓橋等大橋。
從後來南陽市政府的通報來看，各個為了農運會而準備的建設目標基本都做到了，可見這種「融資建設新模式」十分奏效。從政府文件中，我們無法得知這種模式究竟是如何運行的，但從當地人的親身經歷，我們可以發現一二，正與南陽市當年那種「先上車後補票」、「邊上車邊補票」的樓盤開發方式有關。
根據中達天匯家園業主章韋的說法，中達置業通過承擔樓盤周邊道路建設，政府設施建設等任務，低價拿地。同時，政府的政策也在給中達天匯「開綠燈」。
這些年，隨著樓盤爛尾問題引發眾多業主上訪維權、起訴開發商等原因，在上訪材料和起訴材料，以及開發商和政府之間的官司中，我們可以逐漸窺見、還原政府當年為了實現農運會前的城市改造目標，如何利用「籌融資建設新模式」完成籌備工作，也能找到南陽市大面積樓盤爛尾的原因。
2017年的一份南陽市宛城區人民法院出具的民事判決書裡面，中達置業的辯護詞顯示，2012年5月8日，南陽新區管委會、南陽新區管委會白河街道辦事處為了迎接全國農運會的召開，對南唐入市口實施整體改造，與中達置業籤訂了《雙鋪村新型社區建設項目協議書》。根據該協議，由中達置業對該區域整體開發，同時允許「項目開工後採取邊拆、邊建、邊銷售、邊完善（以下簡稱「四邊政策」）手續的辦法向前推進」。
根據當年的資料顯示，南陽需要改造7個入市口，中達置業項目所在的雙鋪村附近的南唐入市口就是其中一個。改造入市口本來是市政工程，但是在2011年才成立的南陽新區政府沒有錢，於是就把需要改造的地塊整體籤給了開發商，開發商需要負責地塊的入市口項目的景觀、道路等市政工程的建設，如果改造項目涉及徵遷，還需要負責拆遷項目的推進和墊資。
中達天匯家園
中達天匯家園某棟樓裸露在外的鋼筋
不僅僅是中達置業，當年的許多開發商都通過承擔市政工程，幫南陽市改造道路、建造場館、建設景觀等方式，取得土地和政策優惠。開發商成為城建項目的負責人的情況在當時的南陽十分普遍。許多房地產企業也跟中達置業一樣享受著政府的「先上車後補票」的「四邊政策」。正是這種政策綠燈才保證了像中達置業這樣的開發商在農運會前協助南陽市順利實現所有城建目標，同時也讓數百個樓盤順利提前開建開賣。
中達天匯家園業主王芳告訴金角財經，他們後來因為樓盤爛尾才發現中達天匯家園項目連土地證都沒有拿到。一位中達置業的內部人士曾透露了沒有土地證的原因，部分已經銷售出去的房源尚未開工的問題，在於土地被收回，而已經蓋好的房子實際上也沒有拿到土地證，但是購房者已經住進去了。
在今年9月的溝通會上，中達置業董事長鄭復生再次對業主談起，當年自己為市裡蓋了區政府大樓，修了雙鋪的部分道路和綠化，做了很多貢獻。不過，7年過去了，他至今都還在等著政府給中達置業已賣出樓盤的土地下批文。
土地手續尚未拿到手，五證一個證都沒有，卻賣出了幾千套房子。房子都賣出去了，地又被政府給收回——這是中達置業一個樓盤的遭遇。而如此離奇的事在南陽並不鮮見。南陽藏瓏也有同樣的遭遇。南陽藏瓏項目等樓盤直至2019年甚至連土地證都沒有拿到，但房子已經基本預售出去了。
以中達天匯家園項目為例，因為河南省住建部督查專員在2013年3月發現雙鋪村改造項目不符合城市總體規劃，隨即予以叫停。因此雙方解除了原先籤訂的協議書，原土地出讓程序中斷，建設區域進行重新調整，土地被政府縮小，最終中達置業預售的1400多套房無地可建。
中達天匯把樓盤中間的綠化帶拆除，以加塞建樓。
連地塊都存在爭議，土地證當然不可能辦得下來。最終還是要購房者掏腰包來為城市建設和這些已經預售一空的問題樓盤買單。
對於中達天匯家園變成問題樓盤的原因，南陽市政府和樓盤開發商中達置業集團雙方各執一詞。
中達置業在南陽市內有多個樓盤，南陽市政府的說法是，中達置業挪用了購房款，將天匯家園項目收取的購房款用於紅泥灣等其他項目投入，而且其他樓盤項目滯銷，導致周轉困難，資金鍊斷裂，從而樓盤爛尾。
中達置業內部人士卻另有說法，據其反映，中達置業資金確實困難，但一部分原因在於為上述雙鋪村的拆遷墊付了大量拆遷款。
不過，開發商和政府都達成共識的是，中達天匯家園，是因為開發商資金鍊斷裂導致了爛尾。甚至直到今日，為了彌補資金的缺口，開發商還把手伸向了購房者。不少中達天匯家園的業主告訴金角財經，現在中達置業同時要求業主每平方米補交1000元，並須全額付款，方可交房。
同樣被「縮小」土地的，還有房管局的團購房項目美麗佳苑。
美麗佳苑
不久前，南陽市宛城區審計局的官方微博發出一條「催收房」微博，質問房管局的團購房何時能夠交房。如此風騷怪異的走位，再次把懸而未決多年的南陽爛尾樓問題送上了頭條。
南陽大面積爛尾樓的問題中，最讓人驚奇的，莫過於這房管局自己的團購房也爛尾了。
美麗佳苑是南陽市現存爛尾樓盤中較為棘手的一個，被列為五個重點關注的樓盤之一。據該樓盤開發商的回應稱，該樓盤拆遷徵地634畝，被當地政府佔用後，開發用地僅剩約50畝，開發商墊資11億拆遷安置吃了大虧。
是否因為政府的佔用而導致美麗佳苑開發商吃虧，這種說法有待驗證，但可以確定的是，籌備農運會那幾年，南陽政府的一些行為，確是後來樓盤大面積爛尾的主要原因之一。在城市建設開發過程中，南陽市存在允許開發商「先上車，後補票」的情況，開發商五證不全也可以開工建設、對外銷售。
這樣一來，開發商有沒有資金等實力建設樓盤、樓房具體分布的規劃與設計、樓盤建設工程方是否專業，甚至是開發商是否擁有土地使用權、樓房是否建設到達到可以預售的程度，開發商都可以不用理會，直接跳過這些環節，靠一張廣告和一套沙盤，就向市民賣樓。
而不少預先從購房者手上收回來的錢，早被開發商墊資來改造道路、場館、建設景觀等市政建設，或者挪用到其他樓盤的開發建設。而用於樓盤建設的資金，則大多是通過集資方式，從民間籌集。可以說，在當時，資金充裕一些的市民，不少將資金通過民間集資方式籌給了開發商。越來越多的定時炸彈在當時陸續埋下。
2008年到2014年，南陽市商品房房價節節攀升。南陽商品房均價從2008年的每平方米2500元穩步攀升到2012年的3000元，並在農運會後以更高速度上漲，到2014年已升至每平方米5000元。
那5萬戶以上的拆遷戶，有拿到資金補償直接買了新房的，有等著回遷房住進去的，也有怕回遷房周期太長，掏出畢生積蓄買了房的。當然，也有大量跟著東風掏錢買樓的南陽人。他們都滿懷期待地等著自己的新房。
為了迎接這龐大的需求，也因為政府的號召推動，房地產開發商如雨後春筍般出現在南陽，在高峰時候，南陽的開發商數量達到了一千多家。而此前，南陽當地的開發商不到百家。在農運會前後開發樓盤的開發商，絕大部分都是南陽市或者河南當地的中小房企，自有資金不多。且當時正處於國家對房地產進行調控的背景下，這樣的中小房企，銀行基本不給放款。
也因此，資質不好、實力微弱的當地中小房企拿著民間借貸融來的資金，趁著這股「東風」到房地產淘金。卻也給後面的資金鍊條斷裂和非法集資集中爆雷埋下伏筆，給問題樓盤和爛尾樓盤埋下禍根。
一位在南陽從事民間金融的業內人士林朝(化名)稱，2012年是最紅火的時候，房地產有50%的暴利，扣去從民間金融機構融來的資金成本，還能夠有30%的利潤。因此，大家都願意做房地產，而投資者也願意把錢借給投資房地產項目的融資擔保公司。
房地產的紅火和暴利促使讓這些中小房企普遍選擇民間借貸渠道融資，再投入到房地產裡面。
南陽房產管理局的報告也證實了這一情況：「我市多數房地產開發企業個頭小，資金實力不足，2008年以來，基本沒有辦理開發貸款，開發企業貸款只能走擔保融資或抵押貸款。」
南陽市有近一千家房地產開發公司，多數都涉及民間借貸。藏瓏項目、中達天匯家園、美麗佳苑等「知名」爛尾樓盤背後的開發商，都能查詢到關於民間借貸的訴訟記錄。
南陽藏瓏業主黎威告訴金角財經，藏瓏項目不但爛尾、6年不交房，連唯二建好的兩棟樓房也被法院查封了約500套。法院查封的原因正是南陽藏瓏那來自民間融資擔保公司的資金。
金角財經查閱相關訴訟記錄發現，南陽藏瓏的開發商鄭州峪青置業有限公司（簡稱「峪青置業」）正是通過民間借貸擔保融資公司籌集資金，也因此形成了2.3億元民間借貸債務。峪青置業通過上遊公司河南笑開顏投資擔保有限公司吸納理財資金和理財客戶，未兌付金額23421.38萬，涉及理財客戶500餘人。
因為部分投資人對峪青置業發起訴訟追債，南陽藏瓏項目的房子被法院查封。藏瓏項目整個地塊也被法院輪候查封。
南陽藏瓏項目的攪拌機等施工工具早已生鏽，牆壁上被風侵蝕的痕跡依稀可見。
黎威回憶道，2013 年購買南陽藏瓏的房子時，開發商宣傳是五證齊全的房子，所籤的購房協議寫的是通過銀行按揭購房。把銀行按揭寫進協議，也就是默認樓盤是五證齊全的。實際上，南陽藏瓏項目連最基本的土地證都沒有。
峪青置業甚至沒有繳納足額的過戶稅費，土地還不屬於開發商。南陽藏龍項目的所在地塊原本屬於南陽金冠集團有限責任公司，目前，南陽市國資委擁有金冠集團45.95%的股份。也就是說，這個地塊政府是有份的。
金冠集團為了償還銀行貸款，2011年把該地塊被拍賣，峪青置業以1.85億元競得。樓盤還沒完成過戶，憑一張設計圖，南陽藏瓏在2013年就開始進行樓盤的開發建設，並且對外預售。其實直到2019年，峪青置業也沒有繳納足額過戶稅費，所以地塊也沒有完成土地變更登記手續，無法取得土地證。
南陽藏瓏項目產權複雜程度驚人，金冠集團、政府、購房者、開發商峪青置業、500個債權人，似乎都是這些房子的產權人。
南陽藏瓏項目跟中達天匯家園、美麗佳苑一樣，也被列為中心城區5個重點問題樓盤之一，是重點整治的對象。
一個樓盤，買地成本為1.85億元，其民間集資就達2.3億元。甚至連地塊面積與邊界都還沒確定。通過一張設計圖，就可以進行集資與銷售。這才是「南陽式融資」所神奇的地方。
農運會的成功舉辦讓南陽在全國光彩亮相。但是，樓盤開發是需要錢的。對於資金實力不足又承擔著農運會城市建設的中小開發商來說，農運會城市建設、拆遷墊付、樓盤開發建設、民間非法融資的還本付息都需要錢。這些中小開發商，面臨多個方面的資金壓力。怎樣保證資金流穩定，成了開發商最重要的問題。
要減緩資金壓力，最直接的辦法就是在耗資巨大的建築材料上做手腳。而鋼筋作為樓盤建設中最重要的材料，也是樓盤建設成本的大頭，中小開發商想方設法在鋼筋上「動心思」。也正是開發商這種為了節省成本、減緩資金壓力的想法，直接造成了「瘦身鋼筋」事件。
「瘦身鋼筋」黑天鵝事件的發生，讓這個建立在非法集資和五證不全的樓市繁榮開始崩塌。
瘦身鋼筋
如果說2012年是不平凡的一年，2014年，是南陽樓市的開發商和業主都終身難忘的一年。
樓市的轟轟烈烈，業主住新房的夢想，一切都在2014年6月戛然而止。
這一年，因為一個常見諸報端的質量曝光新聞，當地政府給整個南陽市在建樓盤按下了暫停鍵。沒想到這個暫停鍵，變成了南陽那一批在建樓盤的終止鍵。開啟了南陽市「爛尾樓之都」的命運。
2014年6月25日，央視新聞《焦點訪談》曝光了瘦身鋼筋事件，南陽三傑房地產旗下的一個名為三傑盛世城的樓盤為了降低建築成本偷工減料，使用拉長了的瘦身鋼筋。
報導還揭露瘦身鋼筋似乎被長期廣泛應用於南陽市的各個樓盤。根據當年的報導，瘦身鋼筋加工機器的經銷方在南陽賣這種機器已經七年（截至2014年7年），每年能賣出十幾臺。住宅樓、寫字樓都在用，甚至有的安置房工地也在用。
瘦身鋼筋是把正常的合格的鋼筋拉長後再用於房屋建設，也就是偷工減料以減少成本。根據當年報導的估算，正常的鋼筋加工變成「瘦身鋼筋」後可以帶來每噸700塊的利潤，一棟30層左右的樓房建築面積約30000平米，可以帶來52萬的暴利。或者說，開發商的建築成本可以節減52萬元。
「瘦身鋼筋」國家早已明令禁止使用的，鋼筋被拉長後，鋼筋延伸性、建築抗震性、承重能力等都會遭到破壞，危害安全。
當晚，南陽市政府立刻下發通知要求對全市建築工程質量全面排查整治，南陽市在建項目全面停工。因為此次全面叫停，喧鬧多年的南陽市各處在建樓盤，突然集體變得寂靜。中新網記者探訪南陽：「在南陽轉了半個城沒有發現一個施工的樓盤，上百座塔吊靜靜地呆在半空中，如停擺的時鐘。」
工地停了，業主卻憤懣難平。
新聞曝光後，三傑盛世城的業主立即聚集在售樓處向開發商討要說法，要求企業「召回」所售房屋，退房、退款，賠償損失。其他樓盤的業主也憂心忡忡，擔心自家買的新房是否也用了瘦身鋼筋。
2014年瘦身鋼筋事件，擊潰了業主對南陽樓市的信任，隨之也影響了資金持續流入房地產。
瘦身鋼筋事件後，在建樓盤停工，每停一天工都會讓企業白白地造成損失，開發商資金壓力大；而人們對樓房質量的質疑，不少樓盤的業主要求開發商重新鑑定樓盤的鋼筋，增加了企業的壓力，也讓新房銷售不振，資金無法回籠；更重要的是，原來主要依靠民間借貸支撐的資金鍊還面臨定期歸還投資者本息的壓力，而因為瘦身鋼筋事件帶來的信用風險，導致有資金的人再也不願把錢投到房地產，房企民間融資渠道變得艱難。
借不到錢、房子難賣、資金無法回籠、還本付息的壓力……多方面的壓力下，實力不濟的中小房企慢慢被拖垮，而在建的樓盤項目從暫時停工，漸漸變成長期停工的爛尾樓盤，業主搬進新房的日子也變得遙遙無期。
大部分在2012、2013年開工建設的房子，預定的交房日期集中在2014年、2015年，當初乘著農運會開工建設的那一批樓盤項目集體變成爛尾樓。而「瘦身鋼筋」事件，就是這一批樓盤的命運轉折點。
在房地產市場紅火和城市的改造拆遷影響下，不少購房者抓緊時間買房「上車」，但沒想上車變成入坑。
章韋原本是南陽市下屬縣的農民，因為工作和孩子教育原因選擇在南陽市區定居，在2012年購買了中達天匯家園項目的房子，但直到今天，他依然沒有收到房子。原來買房的時候已經掏空了家庭積蓄，如今，他只能帶著兩個孩子和家人租房子住，實在拿不出購買第二套房子的首付。
對於很多像章韋一樣的南陽市爛尾樓盤、問題樓盤的受害者來說，如果不是那時候上車了，也許現在不會那麼狼狽，人到中年只能帶著老婆孩子租房子住。章韋說，據他所知，在中達天匯家園的維權業主裡面，有業主本來打算買房子做婚房，因為等不到收房，「連媳婦都跑了」。
也許爛尾樓盤會有「活」過來的一天，但受害業主被扭轉的命運和被耽誤的人生，再也無法彌補。
乘著農運會的浪潮洶湧而來的，不僅有房企，還有擔保融資公司。當樓市發生瘦身鋼筋事件，影響最深刻的，就是原本維繫南陽樓市的民間借貸融資資金鍊。
瘦身鋼筋事件成為一隻「黑天鵝」，黑天鵝扇動的翅膀驚起了一個又一個的風波。不僅擾亂了樓市，更讓非法集資的的風險逐漸暴露出來。
當樓市經受了瘦身鋼筋的重挫後，樓市的風險通過資金鍊傳導到各個民間擔保融資借貸公司，隨之而來的是民間融資擔保公司的爆雷潮，以及背後把錢投到這些民間借貸融資擔保公司的投資者集體維權。
資金鍊斷裂，如人漸漸失血，當年那些借勢而起的開發商和非法集資公司，開始慢慢倒下……倒下的不僅有房企和非法集資公司，還有背後參與民間融資擔保的投資人和家庭。
爛尾樓外圍廣告：「斷了現金流，神仙來了也不好救！」
官方口徑也承認了瘦身鋼筋事件、房地產市場亂象和非法集資之間的關係。2015年3月27日，時任南陽市住建委主任肖河被公布成為「瘦身鋼筋」事件的責任人，同時，南陽官方對外發布消息稱，南陽地產的無序發展和監管失責，正是南陽民間金融亂象發生的根源。
馬高潮事件：極端的爆發
此前，把錢投到這些民間借貸融資擔保公司的「投資者」們幾乎沒有人意識到這是非法集資，金角財經從多位南陽市民口中，聽到的都是「融資擔保公司」。
在瘦身鋼筋事件爆發之前的南陽，人們無論對房地產還是投資理財方面的風險認識都不足，缺乏風險意識。這些對樓市風險和投資理財風險沒有防範意識的南陽人，最終被房地產的狂熱和非法集資的暴利，誘惑裹挾，帶向深淵。
繼樓市業主集體維權後，非法集資的受害投資者維權又湧現。
當年的報導描述：2015年春節前夕，南陽市多個主幹道上，寫滿"非法集資，還我血汗錢"的白色條幅遮住了街頭掛著的大紅燈籠。上千投資戶舉著條幅走上街頭，一度導致交通堵塞。
從瘦身鋼筋發生後的兩個月，2014年8月開始，南陽市多家非法吸收公眾存款的企業接連崩盤，控制人卷錢跑路的事情時有發生。
"估計南陽近半數人都參與了非法集資。"投資戶們統計了身邊的參與者後說。
中達天匯家園的業主王芳說，她家親戚也深受非法集資所累。王芳說：「2015年跑路倒閉的擔保公司最多，我親戚到處借了80多萬投到融資擔保公司，約定的2分多月利率，公司最後跑路了。為了還錢，他們家把新華城市廣場（南陽市中心城區最繁華地段的樓盤）的一處房子都賣了，全家出去打工還錢，她媽媽躲著都不敢露面，她自己上班以外做淘寶兼職平面設計之類替她媽媽還債。那時房地產融資風頭正盛，都靠民間借貸投進去了，搞得好多人受害，也有跳樓的。」
非法集資導致命案的說法也得到官方消息的確認，2015年1月28日，南陽市政府辦副主任司馬恆在一起非法集資案件的通報會上說，數名參與非法集資的投資戶已經死亡，"政府也有人參與。"
當時，南陽市公安局梅溪分局一名經辦非法集資案的隊長說："這只是個開始，估計明年（2016年）會更嚴重。"
「估計明年會更嚴重」，辦案人員的話，一語成讖。
2016年2月29日，馬高潮因投到非法集資的錢回款無望，報復社會，開車撞向當地最好的高中南陽一中的學生，導致1人死亡，11名學生受傷。這在南陽歷史上，是灰暗的一天。
馬高潮極端事件的發生，是因南陽樓市加速狂奔又戛然而止。對南陽樓市資金、民間借貸市場資金鍊的沉重打擊，以及對參與到非法集資的個人所造成的痛苦，最終通過資金鍊傳導給這個城市每個家庭、每個人身上。
財新網評論說，馬某報復社會的背後，「是南陽樓市由繁盛到傾頹、民間非法集資亂局的一次集中爆發。」
做出這種極端事件報復社會的馬高潮，是南陽市檢察院反瀆職局偵查局局長，官至正處級。57歲時他主動申請退居二線，把車撞向學生時他並未辦理正式的退休手續。而他的妻子兒子早幾年已經在澳洲定居。
在2014年8、9月，馬高潮將個人及馬某共計1200萬元借給南陽市大新房地產開發有限公司使用。此外，馬高潮還利用自己幹部身份和人脈關係當起了大新實業有限公司的資金掮客。申請提前退休後，馬高潮直接去了大新實業上班，成為一名業務經理，負責攬儲吸儲業務，每拉一個人往大新實業投錢，他自己能從中抽點和提成，獲取極大利益。
馬高潮所在的大新實業和大新房地產開發有限公司分別成立於2008年和2009年，法人代表均為畢應先，是乘著農運會的東風、依靠非法集資發展起來的企業。
大新公司「左手融資，右手建房」的模式，跟當時的大多數房地產公司和非法集資公司的盈利模式一樣。房地產開發是需要大量資金的行業，但在大新公司的非法集資處置閱辦卷上，大新公司稱，從公司創立至今，他們的各項目未能從任何金融機構借出一分錢，一直以「不向銀行借款」為榮。
不向銀行借款不是因為自有資金勢力太雄厚，而是因為非法融資所得的資金太龐大。正是像馬高潮這樣的投資戶的熱情，支撐起大新實業們「不向銀行借款」的底氣。
2014年11月開始，大新公司開始無力償還本息，馬高潮從檢察官和資金掮客變成了天天被人討債、被親戚朋友叫罵的人，從政法系統官員變成去市政府上訪維權討債的人。
當時，因為非法集資公司的暴利，跟馬高潮一樣從官場轉戰非法集資行業的人並不少，因為公務員做這個有人脈廣、身份形成背書、容易被信任的優勢。根據多家媒體報導梳理，有相當一部分公司會聘請即將退休或已經退休的公務員到公司做幕僚或充當掮客，也有退休公務員直接創業，做起了民間融資擔保的生意。
例如，萬裕集團法人代表趙明雲從政府機關退休後於2007年創辦萬裕集團，易林商貿有限公司的創始人趙新強也曾擔任南陽市臥龍區檢察院檢察長。
上述的這三個人參與的這三家公司還有另外一個共同特點，非法集資金額巨大。
南陽市的非法集資數額巨大，僅僅南陽萬裕集團、大新實業、南陽易林商貿有限公司等非法集資公司相繼倒閉，涉及金額就已超過10億元，影響三千多名非法集資受害者。這三千名非法集資受害者只是南陽非法集資人群中的極少一部分。
2014年，中央第八巡視組要求河南「處理好非法集資問題，保證群眾利益訴求。」南陽市金融辦副主任向記者透露，河南的非法集資涉及的金額，連續3年全國第一，而南陽在河南省中的非法集資金額，也是全省「前三」的。
漩渦的中心
從籌備農運會的四年到2012農運會之年，再到農運會後的幾年，不僅僅南陽這座城市的命運風雲變幻，隨之起伏的還有這座城市每一個人的命運。
2009年到2019年，十年，南陽樓價從1、2千漲到了每平方一萬元左右。在這個過程中，政府對房地產市場、對開發商的態度也一直在變化。
這時候南陽市湧現的開發商基本是五證不齊全中小開發商，需要承擔市政建設工程又需要對拆遷進行墊付或者補償，這些依靠非法集資起來的中小開發商當然沒有這麼雄厚的財力，但是樓盤預售制度給了開發商資金周轉的空間，前提是，取得樓盤預售證。
所謂的五證，是指樓盤在預售之前要具備的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。其中，預售證是最重要的。一般來說，有了預售證，才能對外預售，才能獲得買房者的首付款和每個月定期轉帳的按揭。預售制度讓開發商有了現金流保障。
但如果要求所有的樓盤都要五證齊全，才能開工建設和進行樓盤預售，跟樓盤項目同呼吸共命運的農運會城市建設難免要受到影響。在這種情況下，中小開發商無論五證是否齊全，「一路綠燈」。因此，在農運會籌辦的4年裡面，政府對開發商採取的邊拆、邊建、邊銷售、邊完善的「四邊政策」。
放開房地產開發的監管，體現的是政府的態度和意志。在整個農運會舉辦過程中，南陽市也出現一些令人費解的現象。農運會籌建壓倒一切的「精神」，使得這座城市裡的一切人事物都在為農運會讓路，也讓南陽變得混亂。其中最「著名」的就是「毀麥種樹」和「最短命經濟適用房」兩件事。
南陽市新店鄉村民被毀的麥苗
2010年4月28日，南陽市新店鄉政府強行將上百畝即將收穫的麥田推平，被南陽市園林局租用移栽各種苗木。當時，這種事在南陽並非個例，在宛城區紅泥灣鎮，也有上千畝小麥被毀改種樹苗。
村民的麥田被毀也是為了農運會的建設，村民收到的通知顯示「根據第七屆全國農運會新聞中心建設指揮部通知精神，為配合新聞中心建設項目，需租用……逾期即視為自動同意租用，由村委會代辦相關手續。」租用麥田的過程中，相關部門主要跟村委協商，並沒有與村民籤署相關協議，也沒有明確最終租期多長。
同樣在2010年的5月，南陽市當年「十大實事」之一的康泰中央花園經適房項目，兩棟27層的樓房在即將完工時被令停工，面臨拆除，因此被成為「最短命經濟適用房」。
康泰中央花園經適房項目原本是解決南陽市仲景路拓寬的安居工程，該項目的兩棟大樓此前還有5個月就到交房時間。而當地相關部門的文件「宛農運新(2010)6號」解釋稱，康泰中央花園項目位於農運會新聞中心項目區內，且康泰項目已建兩棟經濟適用房剛好佔壓新聞中心主樓的規劃地。因此，需要將這經適房拆除。
實際上，仲景路拓寬工程的拆遷從2008年4月已經開始，2009年10月已經取得預售許可證，而「新聞中心」正式規劃文件屬於後來者。直到2010年3月10日，農運會新聞中心建設指揮部向農運會籌委會「緊急請示」：「為保證新聞中心如期開工，必須儘快收回康泰項目已徵用地和拆除兩棟已建27層經濟適用房」，根據當時的媒體報導，這個新聞中心在農運會過後會可能變成市委市政府大樓。
最後，還是慷納稅人之慨，來為規劃亂象買單。
當時，政府給該樓盤開發商補償了8000多萬，開發商擇地再建。而兩棟即將改好的樓房，在輿論平息半年後的2011年2月1日被「悄然」爆破。
城市規劃如同過家家，建好的民生工程經適房、承諾居民的回遷日期、拆遷居民兩三年的苦等，在這時候都變得不重要，都要推倒重來。農運會才是最重要的。
艱難掙扎的鉑金時代項目
2013年，農運會帶來的喧囂已經沉寂，城市改造依然是南陽市的主色調。因為農運會，政府做了很多超前規劃，留下了巨額債務和開發問題。而南陽作為一座農業城市。農運會後，也只能通過繼續出讓土地補充政府財政收入。
也許是嘗到了城市更新改造和房地產市場發展的甜頭，2013年，南陽市的大型城市改造工程繼續，開啟了較大型的溫涼河綜合開發工程。這個改造項目跨了宛城區、高新區兩個區，拆遷量巨大，大量房子至今未能建成。
南陽市民關於2013年溫涼河拆遷的投訴也不少，在人民網的領導留言板上，當地人質疑南陽市政府，把這個國家水利部撥款的汙水治理項目的大部分資金用在拆遷上，卻給河道兩邊留了28米寬的綠化面積，是不是想打著治理河道的理由，可以借著低價的賠償款進行拆遷，以便以後沿河房地產的開發，政府可以從中謀求更大的利益？
以開發、治理、改造等名義，對地塊進行徵遷，最後項目拖延甚至爛尾，受項目影響的居民遲遲拿不到新房因而要租房子住，受溫涼河開發工程影響的居民跟那些受農運會影響的居民的遭遇十分相似。
既然種下了因，結出來的果總得去處理。
艱難的「整治」
南陽市政府對樓市的整治，從瘦身鋼筋事件發生後開始。2014年的整治行動，南陽市摸查出中心城區的問題樓盤達到302個，建立「302」臺帳。
從2014年的「302」臺帳，到2018年統計的245個問題樓盤。5年間，南陽大大小小的爛尾樓整治行動開展了許多次，特別是2016年馬高潮開車撞向學生群的惡性事件後，問題樓盤和非法集資曾經迎來一輪轟轟烈烈的整治，但南陽市的爛尾樓問題依然沒有完全得到解決，甚至可以說，尚未得到實質性的推動。
2019年6月30日，原本是南陽市對中心城區問題樓盤全面整治結束的日期。整治的截止日期再次延後，南陽市整頓辦一名工作人員向記者及購房者代表表示，問題樓盤還在處理當中。要從6月30日延長至9月30日。
9月30日還沒到來，南陽市再次把這個時間延後到10月15日。一而再，再而三，政府一次次給予開發商緩衝解決的時間。
所謂的整治，是通過梳理問題樓盤、給與問題樓盤的開發商相關優惠政策、相關部門攻堅辦理等方式，試圖把一個個問題樓盤拉回正軌。但南陽問題樓盤的情況十分複雜，盤根錯節而且根深蒂固。
瘦身鋼筋事件以及馬高潮事件的發生，不僅讓外界關注到南陽樓市和非法集資的亂象，更關鍵的是，樓市和非法集資的受害者日益增多，南陽的維權壓力日益增大。
瘦身鋼筋事件發生在2014年6月，兩個月後，南陽市政府出臺了一系列的樓市整治方案。這份整治方案十分全面，從土地供應到銷售環節，房地產行業的各個環節都出臺了專門的方案。
2014年8月的政府公報顯示，除了《南陽市中心城區房地產市場秩序專項整治工作實施方案》（以下簡稱「專項整治方案」）這份總的整治方案，還包括建設用地供應管理、城中村改造、商品住房項目配件保障性住房、制止違法佔地建設違法銷售等細分類別的具體工作意見。這時候的南陽政府對於樓市的態度已經改變。
在《專項整治方案》中，南陽市政府表示要對全市在建房地產開發項目進行全面清理，重點清理違法佔地、違法建設、違法經營和行政審批過程中的違法違規行為。這意味著，早期趁著農運會的東風建設起來的五證不齊的項目，這個時候要被查處了。政府對樓市五證不齊亂象的態度已經從四邊政策變成了「制止」，言辭頗為強硬，並且把五證不齊的行為定性為違法佔地，違法銷售。
但這一次的專項整治似乎效果不大。南陽市的樓盤合規情況進展依然十分緩慢。
整頓一年後，南陽「五證不全」的樓盤數依然遠遠超證件齊全的樓盤。當年南陽市房產管理局的《已取得商品房預售許可證的項目和樓盤》顯示，截至2015年8月24日，當地「已取得商品房預售許可證的項目和樓盤」為81個；截至2016年3月25日，取得預售證的樓盤只有96個。
五證不齊問題難以解決，除了上述開發商資金鍊斷裂和樓盤情況複雜等原因，多位南陽房企銷售經理稱，開發商五證不全的原因為，相關行政部門的不作為。一名在房企工作的經理舉例稱，他所在公司的某個項目已於三年前開始申請辦證，但直到今天還未拿齊證件，7000餘萬元的各類稅費閒置於政府。
在2014到2017年期間，中達置業便因土地、規劃、施工違法等問題被相關部門進行追究和罰款，共計2010.6萬元，均已履行。但中達天匯家園的五證依然辦不下來，錢交了7年，業主照舊拿不到房子，無法入住。
問題樓盤拖了5年，「爛尾樓之都」的稱號也頂了多年。南陽市多次因為爛尾樓問題而上頭條之後，對房地產市場的整治態度也發生變化。
2014年的整治中，其中一個重點是對未取得建設工程規劃許可證實施建設的依法查處的要求，但這個說法在5年後的2019年又產生了變化。
2019年8月初的政府文件顯示，允許這些問題樓盤的《建設工程規劃許可證》「容缺」辦理：取得《工程規劃許可證》前的人防審查、保障性住房異地配建、市綜合執法局行政處罰、城市基礎設施配套費、消防設計審查、抗震設防審查、節能審查等不作為辦理《建設工程規劃許可證》的前置條件。
《建設工程規劃許可證》是五證裡面辦理要求較多、辦證周期較長的一個，南陽政府較少辦理該證件的前置條件，這給樓盤完善相關證件節省了很多時間。
會上還提出，「各轄區政府(管委會)作為責任主體要加快編制城中村(舊區)改造項目改造方案……」,也就是說，原來由開發商作為城中村改造項目責任主體的方式已經得到根本改變，此時的責任主體變成了各個轄區政府。當年責任主體名不正言不順的情況得以改變。
五證不全可以由通過政府的寬容政策解決。但是，南陽爛尾樓問題拖沓至今，最關鍵的還是錢的問題。當初這302個問題樓盤，截至今年7月共「辦理」178個問題樓盤，還剩124個「待辦理」。它們多數因資金斷裂而停止，想要復工完成建設，必然也需要資金的推動。
大部分爛尾樓盤的開發商都是小型開發商，像中達置業這般，能隨時拿出大筆資金其他項目開發的屬於少數。外來的全國性開發商更是不願意接手，有開發商認為，大多爛尾樓都有複雜的債務與各種歷史遺留問題，「比如，樓盤地塊可能會有多方抵押問題，也有可能在銀行黑名單裡貸不了款，要接手爛尾樓，都還不如自己去拍一塊地自己新建樓盤。」有開發商表示，普遍存在的土地縮水的問題，如果政府要補回地塊，具體面積是多少？地塊的位置如何？這些都是難以達成共識的。甚至有不少因為具體面積存在於口頭之間，早已成了無據可查的無頭帳。
多名開發商對爛尾樓的前景感到悲觀。或明或暗的債務，是附在這些爛尾樓身上無法消去的病灶。那些根本沒有資金實力的開發商，當初利用民間槓桿去撬動一個個樓盤。到現在，它們依然沒有資金實力，而民間的資金，就算還有，也不會再流向的它們。因為大面積爛尾樓，是這批開發商集體的信用破產。
而由於歷史原因造成的供需變化，已經讓南陽樓市出現一些畸形現象。
雖然是三線城市，今年上半年中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，第二季度南陽市的樓價漲幅排在全國第一，每平方米均價已經達到1萬元左右，這個均價價格已經追上了新一線城市和遠超許多二線城市。2019年6月，南陽房價漲幅同比全國第二名，5月，南陽房價漲幅同比居全國第一，4月，南陽房價漲幅同比穩居全國第一。
在「房住不炒」的嚴控背景中，三四線城市的樓市紛紛「退燒」，樓市「白菜價」頻現，一二線城市的漲勢也不復往日，南陽這個三四線內陸城市，卻在這時有著超越一二線城市的不尋常的房價漲幅。
房價漲幅全國排名第一第二，這對南陽來說，不知道是喜是憂。漲幅高，說明樓市火爆，但對於剛需人群來說上車更難了，特別是那些之前已經掏空6個錢包給首付，卻深受問題樓盤、爛尾樓盤所累的剛需家庭。
當前，距離南陽市給自己延期的10月15日的期限已經過去。10月15日傍晚，金角財經與南陽多個爛尾樓盤的業主確認最新進展，業主均表示，尚未收到政府或者開發商方面的通知，暫無進展。根據一位業主的了解，「典型的那些樓盤沒一個有進展的。」
一位長期關注南陽爛尾樓的房產專業人士說，目前的南陽市整治政策其實是一個窗口期，窗口期過後，沒有了相關的優惠政策，問題樓盤想要得到解決，比原來更難。而其實，能解決的，也只是有限的有錢的少量樓盤。
不僅普通樓盤，南陽的標誌性文化設施」三館一院「也有爛尾的跡象。三館一院是南陽市重點文化建設項目，總建築面積14.5萬平方米，總投資18億元。
籌備農運會過程中的大拆大建似乎有點透支了南陽市在未來幾年的發展能力。三館一院工程從2011年開始提出，但直到2015年3月26日才開工建設。如今，將近5年過去了，三館一院依然沒有完工。周邊的地塊倒是基本都拍賣完了。
9月底，三館一院可能要爛尾的消息甚囂塵上。金角財經與南陽當地人求證，三館一院各建築未完成的周邊幕牆已經停工，周邊也有幾條道路並未完全貫通，還保持莊稼地狀態。三館一院附近一片寂靜，工程圍擋內的荒草已經長到半人高。