林女士購買了一家央企開發的樓盤，該樓盤分為住宅樓和商業樓。林女士在籤訂購房合同之前，曾看過開發商提供的小區規劃圖，當時明確住宅樓和商業樓是分開的。但快到約定交房時間了，林女士卻發現在後期的建設中，住宅小區和其中1棟商業樓將共享小區綠化以及出入口。林女士認為這樣的設計讓居民感覺不安全，同時開發商也有違約的嫌疑。目前，林女士等住宅樓業主準備通過法律維權，想知道應該如何起訴開發商。
律師分析認為，根據法律規定，建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。如在建築過程中，開發商未按照規劃條件進行建設，亦未辦理變更手續的，不但屬於違法，也違反了合同約定，因此住宅樓業主有權起訴開發商，要求其承擔違約責任。
【事由】2017年12月，林女士購買了一套期房，小區共有純住宅樓11棟（1004戶），商業樓2棟，合同約定2020年9月交房。在籤訂房屋購買合同之前，林女士曾前往購樓處詳細詢問過相關建設規劃，並看了包括沙盤圖、鳥瞰圖在內的小區規劃圖，當時顯示建設過程中將把2棟商業樓劃分在住宅小區之外，此外，合同上也未約定商業樓會合併到住宅小區。
今年年初，林女士再次前往小區查看新房建設進度時發現，該純住宅小區和其中1棟商業樓一起共享小區綠化、小區入口。這樣的改變讓包括林女士在內的眾多住宅業主非常不滿，他們認為商業樓出入人流比較複雜，不但會影響居民的生活環境，同時會有一定的安全隱患，也不利於小區的管理。同時，由於購房合同內並未約定商業樓會與住宅小區合併，開發商如此行為有違約的嫌疑。對此，所有純住宅業主都不同意開發商將商業樓合併進小區，林女士等業主想知道這種情況下該如何維權。
【律師說法】上海想實律師事務所合伙人崔瑤律師分析認為，根據《中華人民共和國建築法》規定，建築工程開工前，應當申請領取施工許可證，施工許可證申領前應具備建設工程規劃許可證。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》規定，在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。
崔瑤律師表示，建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門並公示。建設單位應當及時將依法變更後的規劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。由此可見，開發商興建住宅小區和商業樓，其建築布局應當是經報批的規劃布局，如在建築過程中，開發商未按照規劃條件進行建設，亦未辦理變更手續的，不但屬於違法，也違反了和小區業主籤約時的合同約定，因此業主們有權起訴開發商，要求其承擔違約責任。
記者：金勇
來源：上海法治報
【來源：上海法治報】
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