裁判要點
現行不動產管理領域，當事人對不動產的所有權和使用權歸屬發生爭議的，應當先行協商解決。協商未果的，可以結合爭議的實質與雙方當事人是否持有不動產權證等情況，分別選擇針對不動產權證提出複議或者提起訴訟解決爭議，或者針對不動產權證申請啟動更正登記程序解決爭議，或者通過權屬爭議處理程序解決爭議。
申言之，即使當事人因超過法定期限無法對不動產登記行為通過提出複議或者提起訴訟的方式尋求救濟，也仍可以選擇其他途徑尋求救濟。
裁判文書
中華人民共和國最高人民法院
行 政 裁 定 書
（2020）最高法行申3804號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）馮行州，男，1944年9月7日出生，漢族，住海南省定安縣。
再審申請人（一審原告、二審上訴人）馮行川，男，1949年1月16日出生，漢族，住海南省定安縣。
再審申請人（一審原告、二審上訴人）馮行斌，男，1950年10月23日出生,漢族，住海南省定安縣。
再審申請人（一審原告、二審上訴人）馮行哲，男，1954年9月5日出生，漢族，住海南省定安縣。
四再審申請人的委託訴訟代理人馮乃召（系馮行川之子），男，1977年10月4日出生，漢族，住廣東省深圳市福田區。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）海南省定安縣人民政府。
法定代表人李開文。
委託訴訟代理人符太珍。
委託訴訟代理人劉嘉玉，海南海地律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）海南省定安縣自然資源和規劃局。
法定代表人劉移灰。
原審第三人陳德新，男，1944年10月15日出生，漢族，住海南省定安縣。
再審申請人馮行州、馮行川、馮行斌、馮行哲（以下簡稱馮行州等四人）因訴被申請人海南省定安縣人民政府（以下簡稱定安縣政府）、海南省定安縣自然資源和規劃局（以下簡稱定安縣自規局）及原審第三人陳德新土地行政管理一案，不服海南省高級人民法院（2019）瓊行終362號行政裁定，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
馮行州等四人申請再審稱：1.定安縣政府及定安縣自規局頒發定安國用（定城鎮）字第150號《國有土地使用證》（以下簡稱150號《國土證》）、定國用（2000）字第909號《國有土地使用證》（以下簡稱909號《國土證》）及瓊（2017）定安縣不動產權第0001463號《不動產權證書》（以下簡稱0001463號《不動產權證》）均未進行公告，剝奪馮行州等四人的知情權。2.150號《國土證》頒證的依據不足，馮行州等四人持有的1953年《土地房產所有證》可以作為涉案土地的權屬依據。請求撤銷二審裁定第二項，改判支持馮行州等四人的訴訟請求。
定安縣政府提交意見稱，馮行州等四人提起本案訴訟的時間距150號《國土證》頒發之日起已經超過二十年法定起訴期限。909號《國土證》和0001463號《不動產權證》系兩次換證行為，所登記的內容與150號《國土證》的登記內容均未發生變化，對馮行州等四人的權利義務不產生實際影響。請求駁回馮行州等四人的再審申請。
定安縣自規局提交意見與定安縣政府意見一致。
本院經審查認為，150號《國土證》系定安縣政府於1990年6月頒發，而馮行州等四人提起本案訴訟的時間為2018年9月4日，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條第二款關於「因不動產提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起訴訟的，人民法院不予受理」的規定，馮行州等四人提起訴訟的時間距150號《國土證》頒發之日起已經超過二十年，故對於馮行州等四人超過法定期限的起訴，人民法院應當不予立案受理，已經立案的，應當駁回起訴。因涉案土地於2000年7月、2017年9月兩次進行了變更登記，並分別頒發了909號《國土證》和0001463號《不動產權證》，該兩證所登記的內容與150號《國土證》的登記內容一致，面積與四至均未發生變化。因此，對馮行州等四人的實體權益產生影響的是1990年的初始登記行為。因馮行州等四人已喪失對初始登記行為起訴的權利，且初始登記行為已經生效，土地權屬亦已明確，故頒發909號《國土證》和0001463號《不動產權證》並未設定新的權利義務，對再審申請人的權益亦未產生新的影響。故根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一條第二款第十項規定，並參考《最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》第五條有關「同一房屋多次轉移登記，原房屋權利人、原利害關係人對首次轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。原房屋權利人、原利害關係人對首次轉移登記行為及後續轉移登記行為一併提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認在先房屋登記行為違法的，應當裁定駁回原告對後續轉移登記行為的起訴。原房屋權利人、原利害關係人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，對後續轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理」的規定精神，對馮行州等四人針對頒發909號《國土證》和0001463號《不動產權證》行為的起訴，也應裁定駁回。因此，二審法院裁定駁回馮行州等四人對涉案三次頒證行為的起訴，符合法律規定。
根據《中華人民共和國土地管理法》第十六條規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。《中華人民共和國物權法》第十九條規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記；不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正；不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記；登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效；異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記。權利人申請更正登記的，應當提交下列材料：（一）不動產權屬證書；（二）證實登記確有錯誤的材料；（三）其他必要材料。利害關係人申請更正登記的，應當提交利害關係材料、證實不動產登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料。第八十條第一款規定，不動產權利人或者利害關係人申請更正登記，不動產登記機構認為不動產登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正；但在錯誤登記之後已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。第八十一條規定，不動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產登記機構應當在公告15個工作日後，依法予以更正；但在錯誤登記之後已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。
上述規定說明，現行不動產管理領域，當事人對不動產的所有權和使用權歸屬發生爭議的，應當先行協商解決。協商未果的，可以結合爭議的實質與雙方當事人是否持有不動產權證等情況，分別選擇針對不動產權證提出複議或者提起訴訟解決爭議，或者針對不動產權證申請啟動更正登記程序解決爭議，或者通過權屬爭議處理程序解決爭議。顯然，本案馮行州等四人與陳德新屬於土地權屬爭議，如其四人能提供充分證據證明記載於不動產登記簿上的登記內容確有錯誤，則可向不動產登記機關申請不動產更正登記尋求救濟。如馮行州等四人能提供長期實際使用爭議土地等證據的，也可按照國土資源部辦公廳《關於土地登記發證後提出的爭議能否按權屬爭議處理問題的復函》（國土資廳函〔2007〕60號）以及《中華人民共和國土地管理法》等規定，向地方人民政府申請權屬爭議處理程序。
綜上，馮行州等四人的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條規定的情形。依照《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款的規定，裁定如下：
駁回再審申請人馮行州、馮行川、馮行斌、馮行哲的再審申請。
審判長 耿寶建
審判員 寇秉輝
審判員 李光琴
二〇二〇年六月十八日
法官助理 張巧雲
書記員 章 淼
來源：網絡
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李啟來，中國政法大學法學博士，北京市盈科律師事務所高級合伙人，中華全國律師協會建設工程與房地產法律專業委員會委員，(ENR)/《建築時報》2015最值得推薦的中國工程法律60位專業律師，(ENR)/《建築時報》2017最值得推薦的中國工程法律60位專業律師。 微號:li_1649