華輿訊 據澳華財經在線報導 最近發布的2020-2021年度新州財務預算絕對是革命性的一次政府預算，新冠病毒對經濟的非常衝擊催生了政府非常手段，這次預算中關於物業買賣印花稅的改革方案，無疑是數十年罕見的經濟政策，這一革命性的做法，無疑將對新州物業市場乃至新州及整個澳大利亞的經濟，產生深遠影響。
總體來說是一個利多弊少但政治上難度很大的改革，這次能夠取得突破確實是因為新冠對市場及經濟總體上的空前影響。本文重點討論政府改革的具體內容並討論一下這方面變化的潛在影響。
新政做法細節
在討論可能的影響和利弊之前，我們先來看一下州政府計劃的印花稅改革的具體做法：
根據州政府發布的 Consultation Paper, 改革以後的新做法基本如下：
如果您已經買房，不受影響，不會發生關於您的房子的新的稅務責任；
如果您在新政推出以後買房，您可以選擇按照舊的做法一次性支付印花稅或者選擇按年支付的新的 Property Tax。任何物業，只要有過一次買賣是選擇了按年支付 Property Tax 的做法的，未來再次買賣時將不再有選擇權，只能永久性的支付 Property Tax；對於選擇支付印花稅的物業，每次買賣的時候新的買家依然可以做出選擇。需要注意的是，政府為了控制注意改革對財政收入的衝擊幅度，將出臺一個價格上的限制，開始的若干年，這一價格限制以上的物業在買賣的時候將不在改革的範圍以內。政府表示最後這一具體價格將使得最貴的20%房產暫時排除在稅改之外，未來可以通過隨著稅改的鋪開逐步放鬆這一價格上限來包括新州所有物業。
值得注意的是新的 Property Tax 要取代的不僅僅是印花稅(Stamp Duty)，同時還要取代土地稅(Land Tax)。新的 Property Tax 的計算是以土地價值(Unimproved Land Value)為基礎的，這一點很重要。同時，住房、農業用地和商業物業將受到區別對待，自住和投資物業產生的 Property Tax 也有很大的不同。以目前大雪梨地區的別墅為例，目前均價115萬，買方需要承擔的印花稅為4萬8千5百元；如果按照新的做法，大雪梨地區的住房土地均價為63萬，自住買家今年需要支出的 Property Tax 為 2391澳元，如果是投資，則將需要支付7804澳元的 Property Tax。
提前支付印花稅和「分期」地每年支付 Property Tax 最大的不同是按照雪梨目前的房價印花稅已成了買房的一個不可忽略的障礙，下面兩圖是目前雪梨各地區（2020第3季度）別墅和公寓均價及買房所需支付的印花稅，很顯然採用 Property Tax 可以避免這一「壁壘」。
州財長 Perrottet 預計新政實施的前20年以內，將會有50%的新州物業轉為每年支付 Property Tax，而到2050年左右，所有的物業將轉為每年支付 Property Tax。
由於這一計劃種的改革，政府原先針對首次置業者的印花稅優惠政策將不再適用，政府計劃以2萬5千澳元的補助來代替。
對房價的影響
這一稅改對房價的影響應該是大家最關心的，也是討論的最多的，宣布以來外面最多的觀點就是房價將因此強勁上升，其實是沒有根據的。實際上，我們肯定會看到更加頻繁的物業轉手，但這一改革對房價的影響是比較中性的，政府肯定不會考慮會引起房價較大波動的變革。認為房價肯定會因此上升的原因是買家會將節省下來的印花稅支出用於競價看中的物業，但是沒有考慮到每年要承擔的 Property Tax 的對房價造成的下行因素，短期以內兩者基本彼此消除，房價不會因此有明顯的變化。
對市場行為的影響
除了這一改革將大大降低大家換房的閾值，市場上的物業會更加頻繁的轉手，另外這一方案之下買家擁有一次性繳付印花稅還是每年支付 Property Tax 的選擇權可能會對房屋買賣市場產生更有意思的影響。這樣的情況下，投機炒房買家和短期內有換房計劃買家基本會選擇 Property Tax 的方式，計劃長期居住或持有的可能會選擇按照既有的方式一次付清印花稅。但是一旦一個物業有任何買家選擇了每年繳付 Property Tax 未來這個物業買賣的時候將只能繼續每年繳付 Property Tax 的做法。一段時間以後能夠選擇繳付印花稅的物業將越來越少，未來市場上這樣的物業會不會成為賣點值得觀察。同時，對於最近剛剛買房不久的人士，他們很可能會選擇較長時間的持有他們的物業，不會輕易在短時間內換房來避免換房發生的重複稅務成本。還有，這一政策到具體生效還有半年多一點的時間，可能會有不少計劃買房的人士會選擇暫緩買房直到政策正式生效。另外一個值得考慮的因素是 Property Tax 是每年根據地價浮動而相應改變的，正常情況下地價總是上漲的，所以未來選擇每年繳納 Property Tax 房子將無法避免這一稅額的逐年增加，但是選擇一次性繳納印花稅的將沒有這一擔心這一改革肯定會引起不少不一樣的市場行為。
公寓
這個政府計劃推出的 Property Tax 的計算與土地價值掛鈎，公寓由於其價格中的土地價值比重非常地，和原本需要一次性支付根據總價格推算出來的印花稅相比，每年支付 Property Tax 是更加划得來的。
海外買家
新的 Property Tax 只將列出了自住和投資兩種買家類別，對海外買家沒有專門提及，我們會向有關部門求證(或者不提更好？)，目前可以認為海外買家也被歸入投資買家以內，這樣的話，他們購買、持有澳洲房產的成本也將大幅下降。
政策實施時間表
這一政策還沒有正式實施，目前政府將這一研究後推出的方案在徵求民眾意見和反饋，大家可以訪問 www.haveyoursay.nsw.gov.au/nsw-property-tax-proposal 了解情況及發表意見，這一工作將於明年3月15日結束。再下一步就是出臺最後的法案了，政府的計劃是明年7月1日開始實施。這一政策有兩黨共識，市場各方面也都支持更多，最後正式實施只是時間和程序的問題。
印花稅方面的改革對於房價較高的州（新州和維州）非常必要，因為這一稅改方案新州財長 Perrottet 受到一致稱讚，值得指出的是，最早提出印花稅改革的是維州財長 Tim Palas，只是維州的預算由於墨爾本第二波疫情而推遲到11月24日星期二了，不過我們期待維州也會出臺類似做法。
了解下來，新州印花稅方面的改革做法能夠提升經濟，促進生產力，提供更多就業，新州建築協會對其增加行業活力的政策效應充滿期盼和歡迎。（原標題：新州房產印花稅改革如期而至 將如何影響房市和海外買家）