1.
大前海是最大熱點
其實，深圳樓市是有明顯規律的。每一輪樓市周期，可以分為3個步驟：
第一步是龍頭領漲。
每一輪的龍頭可能是不同的區域，這由當時的一些短期因素所決定。2019年11月11日後開啟的這一波，其實龍頭依然是深圳灣、華潤城、前海蛇口自貿區、寶中這些豪宅區域。
第二步，是全面普漲。
既然是新周期，需求全面入市，在龍頭的示範效應下，各個區域都會迎來一波普漲。不管是福田羅湖、寶安沙井、龍華光明、還是龍崗坂田。當然漲幅有大有小，有快有慢，基本和各個區域有無短期利好刺激，供求關係失衡程度等有關。
第三步，依然結構分化。
普漲之後，樓市依然會引來一個結構分化的行情：中心區域的優質物業、可能繼續穩健上揚。大部分房子滯漲消化此前漲幅。城市整體均價平穩。
房產價值的增值要建立在真實的價值、堅實的自住需求，建立在足夠的購買力基礎上。
絕大多數購買小產權購群裡，以剛需或者初次改善為主，其購買力是有限的，漲得太快，購買力跟不上，需求跟不上。
2021年，將進入周期的第三個階段：結構分化的行情。這個階段，購買力將聚焦中心區域，最熱點的區域，優質優價的樓盤，真正有稀缺資源的項目。
從區域來看，下一波龍頭可能是以前海、會展新城為核心的大前海。簡單說下理由：
1、大前海是當之無愧的城市核心，乃至大灣區的中心。
2、大前海很多基建大工程漸漸兌現。比如騰訊科技島建設，深中通道建設、S3下沉等等。
3、大前海建設依然在提速，還會進行很多動作，最近山姆旗艦店、港中大基礎教育籤約前海、會展新城重啟會展、融創超級綜合體進駐會展新城、前海接連拍地、前海石公園設計國際招投標等都可以看出來。
4、前海擴容利好始終在。
5、明年核心區主要供應在南山，前海，寶中等西部區域，市場關注度高。
6、大前海各項現實價值不斷提升，不再只是概念。正處於一個從概念炒作，向價值提升的過渡期，從深圳灣的歷史經驗看，這個時期對物業價值的提升更大！
7、從價格看，目前南沙核心區域的住宅賣到了4-4.5萬，豪華公寓甚至最高賣到7.93萬，目前大前海區域，如會展灣水岸的價格，比南沙還要低。這其實打開了想像空間。
2.
西部優質物業門檻高
會展新城被低估
我們常說大前海指哪裡？其實就是前海+寶中+空鐵樞紐+會展新城。北面以會展新城為核心，南面以前海為核心。
近日，寶安區委書記姚任接受深圳衛視採訪，表示目前正積極與前海溝通協調，主動領任務，拿出一批精準的重點舉措，攜手前海共同打造國際化城市新中心。
具體看，按照寶安十四五的規劃，這一片最核心的區域是：西部城市中心（會展新城）、空鐵門戶樞紐（深圳機場）、濱海城市中心（寶中+前海）。
其中，會展新城的物業明顯被低估。
1、會展新城變化最大，基本整個片區一躍成為了深圳西部的城市中心。
筆者提醒過多次了，這是從深圳城市遠郊向深圳城市級主中心的躍升，是規劃的三級跳，其帶來的轉變是全方位的。
2、性價比高。
目前來看，前海已是價值高地，周邊物業門檻很高。前海中心區，價格大概是10萬以上。對比寶中、前海的房價，會展新城的物業明顯被低估。價格大概5萬上下，幾乎只有這些區域的三分之一。
3、產業發達。
會展新城本身體量很大，規劃有29.42平方公裡，包括10.22平方公裡的國際會展城、8.8平方公裡的會展田園城、7.44平方公裡的海洋新城、3.57平方公裡的寶安綜合港區。包括會議會展產業、智能裝備及新一代信息產業、航天航空產業、海洋經濟產業等四大產業。
——深圳國際會展中心，作為目前世界上最大的會展中心，集展覽、會議、活動（賽事、演藝等）、餐飲、服務等於一體的超大型會展綜合體。
深圳國際會展中心
——融創冰雪文旅綜合體，集世界最大室內雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施於一體的世界級文旅項目。
▲網傳冰雪文旅綜合體效果圖，以官方最終發布為準
——會展田園城，由華僑城打造，是一個集度假酒店、精品商業、主題餐飲為一體的會展空港配套載體。
會展田園城
——海洋新城，作為深圳最後的填海區域，是繼前海之後又一個承載國家戰略的增量發展空間，重點聚焦世界海洋產業前沿領域，構建千億級的海洋產業集群。
海洋新城
會展新城擁有會展業、大型文旅、高端商務、海洋產業、田園生態，無一不是大體量高規格的項目，未來的想像力太大了，這裡將進入高速發展期！
03.樓盤介紹
【智匯星辰】
位於寶安沙井片區 距離 「深圳國際會展中心」 約6公裡
項目體量龐大，佔地面積12.2萬㎡，總建面92.8萬㎡
28棟花園社區，設施包含了室外運動跑道，泳池戶戶帶陽臺，戶型方正，布局合理，實用性高，樓下自帶47萬平方商業區
在售戶型：
層高4.5米、複試三房105平、總價232萬/套起
帶精裝修交房、
首付三成分期十年
紅本商品房二手房、已賣7萬一平、同等地段、價格與我們相差近2-3倍
周邊配置
所在區域是沙井配套最完善的，
地鐵：
11號線馬安山C出口800米
沙井海岸城（已動工）比南山海岸城大2倍、大型商業綜合體、萬科商業體、天虹商場、百佳華商場、情人湖溼地公園、幼兒園、萬豐小學、中學、配套完善
有兩個大型商業「形色城」、「沙井天虹」形色城旁邊的新橋市民廣場完成了升級改造
廣場佔地11.3萬平方米，建有大小舞臺、鐘樓、噴泉、休閒花園、文化藝術長廊、文化運動公園、兒童公園、景觀雕塑等娛樂和景觀設施，突出歐式風格，由景觀中軸線貫穿，融合西側文化藝術中心及東側文化藝術產業園。