北京的吳先生近期看好一個項目，準備開始創業，為了籌措啟動資金，他想把自己名下一套閒置的房子賣掉。不過，據吳先生介紹，他的這套兩居室位於東城區，此前一直在出租，兩個月前租客剛剛續籤了一年。也就是說，這套房子的租約還有十個月才能到期。
那麼，吳先生現在想要賣房，是否會受到租約的影響？如果租客不同意搬出又該怎麼辦呢？
解答：
吳先生的這種情況，實際上是「由租轉售」，這在二手房市場並不少見。首先需明確的是，有租約的房子是可以出售的，不過，在交易時會受到限制，一是租客的優先購買權，二是買賣不破租賃原則。
具體來說，據北京鏈家資深經紀人宋玉崗介紹，房子的租約未到期，業主想要出售的話，必須得先徵得租客同意。按照相關規定，業主在出售房屋之前的合理期限內應通知租客，租客享有以同等條件優先購買的權利，除非其自行放棄。
所以，吳先生在賣房前，一定要先和租客籤訂《放棄優先購買權聲明》後，才能順利進行交易。
與此同時，吳先生還需注意「買賣不破租賃」的原則。根據合同法第229條規定，「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」也就是說，如果在房屋買賣前達成的租約，買賣成交後是依然有效的。
基於此，業主賣房前最好是先與租客協商解除租約，因為一般帶租約的房子相對較難找到買家。對於提前解約，需遵照租賃合同約定的違約責任或由雙方協商，通常業主會給予租客一定補償。而倘若解約未果，租客不同意在合同到期前搬出，那麼業主在賣房時，就只能找不著急入住、能接受租客繼續住的買家了。
那麼，對於接手的買家來說，如果買到租約還未到期的房子，應當如何保證自己的權益呢？宋玉崗建議，在買賣合同的補充協議中，約定好租賃期限、房屋租金、押金金額及歸屬方（比如以過戶時間為節點來劃分租金歸屬）。
新京報編輯 楊娟娟 校對 吳興發