作為唯一的競買人，西安市民長女士2017年7月花了67.9萬元買下的「法拍房」，產權證剛辦下來，結果又被西安市碑林區法院查封，第二年西安中院認定產權屬於他人。
「誰能告訴我，不動產證書和司法拍賣，我該相信哪一個是真的呢？」6月28日，西安市民長女士說，為了這套房，她幾年來到處奔波但四處無門。
法拍房產權證都辦了
還未入住又被法院查封了
據長女士介紹，2017年5月23日，西安市碑林區法院在「阿里拍賣·司法」上發布了一則拍賣公告，標題是「西安市碑林區法院關於拍賣位於西安市雁塔區曲江新區雁南三路西段南側（曲江假日新嘉園）威尼斯座4幢3單元304**、305**室住宅房的公告」，將在網上拍賣這兩套商品房。
長女士稱，她看中的這套304**房第一次拍賣價格為79.91萬，第一次流拍之後，2017年7月22日進行第二次拍賣，當時價格為67.9235萬元，她按照法院拍賣要求交付10萬元保證金，因報名只有她一人，最後以67.9235萬元成交。7月25日交清尾款後，拿著西安市碑林區法院的成交確認書、執行裁定書等手續，進入產權辦證環節。
2017年9月21日，經過媒體公告、交稅等一系列程序後，從西安市不動產局拿到這套房的不動產證書。
長女士表示，當拿著不動產證書去小區收房時，被告知該套房產權另有他人。就在她四處找相關單位要求收房時，2017年10月16日，這套房又被西安市碑林區法院查封了。
「是」？「不是」？
判決書上產權歸屬來來回回
那麼這套304**房實際產權人到底是誰呢？
華商報記者通過裁判文書網查詢到，在2018年12月10日西安中院民事判決書（<2018>陝01民終10219號)中看到，這套房產權歸屬認定在法院來來回回了數次。這份判決書中顯示，長女士拿到產權證的這套房屬原先購房者是屬侯某所有。
第一輪：
侯某將房過戶給借款人陸某
遭其他案件財產保全
侯某於2008年9月28日、11月3日共借陸某40萬元到期未還，經陸某多次催要，侯某願意將該兩套房產折價90萬元抵償給陸某，因該兩套房屋在小雁塔信用合作社辦理了抵押貸款，尚有45萬元未還清，雙方於2009年7月31日達成協議約定由陸某償還該貸款，借款40萬元一併抵償房款，剩餘5萬元房款待房屋抵押手續解除之後由陸某直接給侯某。
陸某代為償還45萬元之後，侯某及時解除該房屋上的抵押登記，並按照陸某指令將房屋過戶至第三人名下，在具體產權登記人未確定之前，雙方同意先行辦理侯某將房屋抵押給陸某的登記手續，侯某保證上述房屋情況屬實，該房產上未存在其他擔保，未被查封、租賃。
侯某出具《授權委託書》兩份，一是委託陸某辦理其與小雁塔信用社貸款清償及在房地產管理機關的抵押登記撤銷手續，二是委託陸某辦理涉訴房產的抵押登記手續，雙方就以上兩份《授權委託書》進行了公證。
2009年7月31日、8月3日，侯某分別出具收到陸某5萬元、45萬元購房款收據兩張，8月5日侯某分別出具收到陸某30萬元、10萬購房收據兩張，更換了原40萬元的借款憑證。
2009年8月12日，陸某辦理了房屋抵押註銷手續，侯某將房產證及鑰匙交給了陸某。
2009年8月20日，西安市雁塔區法院因西安天某實業投資有限公司訴前財產保全申請保全了涉訴房產。
侯某、陸某前往雁塔房地產管理部門辦理過戶登記手續時發現了財產保全的情況，故未能辦理房屋產權過戶手續。
第二輪：
西安仲裁委確認產權為陸某
2009年9月29日，陸某向西安仲裁委員會申請仲裁，要求確認其與侯某達成的《協議書》合法有效，並裁決侯某履行房屋過戶義務。
仲裁期間，雙方達成和解協議，2010年6月29日，西安仲裁委員會作出西仲調字（2009）第2522號調解書，確認2009年7月31日《協議書》的效力；確認侯某已將房屋交由陸某使用，但至今未能辦理過戶手續；侯某在調解書生效之日起十五日內到房地產管理部門為陸某辦理房產過戶手續。
2010年9月7日，陸某向西安中院申請強制執行，將涉訴房產過戶至其名下。
2010年9月16日，西安中院作出（2010）西執仲字第188號執行裁定：
一、將侯某西安市曲江兩套房產過戶至申請執行人陸某名下；
二、陸某可持本裁定書到有關機構辦理相關產權過戶登記手續；
三、西安仲裁委員會西仲調字（2009）第2522號調解書執行完畢。
第三輪：
西安中院又撤銷自己的裁定
2011年10月17日，西安中院根據案外人天某公司的申請，撤銷了（2010）西執仲字第188號執行裁定和協助執行通知書。
另查明，2009年4月10日，侯某向天某公司借款50萬元，出具承諾書一份，承諾以本案涉訴兩套房產作為其向天某公司借款的抵押擔保，但未辦理抵押擔保登記手續。
天某公司與侯某之借款糾紛，西安市雁塔區法院於2009年12月7日作出（2009）雁民初字第5004號民事判決，該判決生效後天某公司申請該院強制執行。
又查，2009年7月13日，侯某向段某出具借條一份，承諾以本案涉訴兩套房屋作為其向段某借款的抵押擔保，但未辦理抵押擔保登記手續。
2009年10月26日，段某向西安市碑林區法院提起民間借貸糾紛訴訟，一審法院於2010年3月5日作出（2010）碑民一初字第48號民事判決書，判令侯某償還段某借款98萬元及利息。
第四輪：
碑林區法院查封這兩套涉訴房
段某於2010年6月7日申請執行，西安市碑林區法院於2010年8月5日查封了涉訴兩套房產。
查封期間，陸某向一審法院提出執行異議，請求解除查封，西安市碑林區法院於2011年11月16日作出（2011）碑執異字第00033號執行裁定，駁回了陸某的異議。
第五輪：
碑林法院判決這兩套涉訴房歸陸某
陸某隨後以段某為被告，侯某作為第三人，提起案外人執行異議之訴，要求確認房屋所有權在其名下並要求侯某協助過戶。
2013年5月13日，西安市碑林區法院於作出（2012）碑民一初字第00271號民事判決，確認該兩套房屋歸陸某所有。
第六輪：
碑林區法院又判決這兩套涉訴房不歸陸某
段某對上述判決不服提出上訴，西安中院2014年6月12日作出（2013）西民一終字01548號民事裁定，以事實不清為由，撤銷原審判決發回重審。
2015年4月23日，經重審，西安市碑林區法院作出（2014）碑民初字第03932號民事判決，駁回陸某要求過戶之訴請。
陸某不服提起上訴，西安中院於2016年1月15日作出（2015）西民一終字第01095號民事判決：駁回上訴，維持原判。
第七輪：
省高院撤銷市、區兩級法院生效判決發回重審
陸某不服，向省高院提出了再審。
2016年9月6日，省高院作出（2016）陝民再93號民事裁定，認為「2009年7月31日，陸某與侯某籤訂《協議書》，約定將案涉房產作價90萬元轉讓給陸某，並辦理產權過戶手續。雙方於2009年9月29日向西安市仲裁委員會申請仲裁，2010年6月29日西安仲裁委員會作出西仲調字（2009）第2522號調解書，確認2009年7月31日《協議書》的效力；確認侯某已將房屋交由陸某使用；侯某在調解書生效之日起十五日內到房地產管理部門為陸某辦理房產過戶手續。該生效調解書已經確認了房屋歸屬，在調解書未被撤銷或不予執行的情況下，本案再次對房產進行確權屬不當」，撤銷兩級法院生效判決發回重審。
但在陸某提出本案案外人執行異議過程中，案涉房產中的304**房，已經被碑林區法院通過法拍流程，過戶至案外人長女士名下，長女士已經取得該套房產權。
第八輪：
兩審法院認為陸某對涉訴房屋享有物權
在省高院判決要求撤銷兩級法院生效判決發回重審之後，2017年10月16日，西安市碑林區法院執行裁定書（<2017>陝0103執恢449之3號），對長女士2017年9月21日剛剛拿到產權證的這套「法拍房」執行查封，查封期為三年。
隨後該案再次進入重審環節，記者從2018年12月10日陝西省西安市中級人民法院民事判決書（<2018>陝01民終10219號)中看到一審二審及重審環節的相關情況。
西安市碑林區法院認為，案件爭議焦點為陸某是否對涉訴房屋享有物權，並足以排除強制執行的權益。2010年6月29日，西安仲裁委員會作出西仲調字（2009）第2522號調解書，確認2009年7月31日《協議書》的效力；確認侯某已將房屋交由陸某使用；侯某在調解書生效之日起十五日內到房地產管理部門為陸某辦理房產過戶手續。該生效調解書已經確認了房屋歸屬，在調解書未被撤銷或不予執行的情況下，案涉房產所有權應歸陸某所有。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產：（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。」
本案中，陸某與侯某於2009年7月31日籤訂《協議書》，陸某支付了全部購房款且實際佔有了案涉房屋，而案涉房屋是於2010年8月5日被法院查封，故在段某申請法院查封案涉房屋之前，陸某與侯某已經籤訂《協議書》，支付了全部價款，並對案涉房屋實際佔有使用，未辦理過戶原因系侯某不予配合等客觀原因造成，故陸某對此並沒有過錯，其主張排除對案涉房屋執行的訴訟請求符合法律規定，予以支持。關於陸某要求解除對案涉房屋的查封，不屬於本案審查處理範圍，不予涉及。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條以及《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十二條規定，判決：不得執行位於西安市兩套房產。
西安中院也認為：陸某對案涉兩套房產享有足以排除強制執行的民事權益。陸某要求解除對案涉房屋的查封，不屬於本案審查範圍，本判決為終審判決。
碑林區法院：
已對此案調查核實中
「如果說產權證不能說明房屋產權，那麼請告訴什麼東西能證明？」長女士說，看著這套房的產權來來回回「倒雞毛」，她不知道該相信誰了。
2020年6月28日下午2時，華商報記者致電西安市碑林區法院，該院新聞發言人表示，已關注到此事，目前正在安排專人調查核實，等有調查結果將會向社會公布。
7月3日下午，記者再次聯繫碑林法院，該院相關部門負責人表示還在調查核實當中。
知名公益律師趙良善：
法院應兼顧其他借款人與第三利益人
知名公益律師趙良善說，長女士通過法院拍賣合法購買涉案房屋，屬於善意第三人，其合法權益應受法律保護。儘管原欠款人侯某與多個借款人之間的案件，經過一審、二審及再審審理，但是法院在查封涉案房屋時，應明告涉案房屋已合法賣於善意第三人，而且在房管局登記的房屋所有權人已變為第三人，並非債務人。
因此，長女士據此可向採取查封措施的法院提岀異議，申請可否解封。當然，也不排除如出現法律規定的執行迴轉的可能性。對長女士來講，當出現執行迴轉、無法獲得房屋所有權時，她可向原執行法院主張相應權利，要求退還購房款及賠償相應損失。
因此，長女士無論行使哪項權利，其合法權益最終會得到保護。對此，趙良善律師建議目前採取查封措施的法院，應該妥善處理涉案的房屋的歸屬，兼顧其他借款人與第三人長女士的利益，從而保障各方的合法權益。
華商報記者 佘暉 文/圖
原標題：《西安女子購買「法拍房」 產權證剛辦好又被查封：「不動產證和拍賣 哪一個是真的？」》
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