超級大城市終將成為中國樓市的「珠穆朗瑪峰」！
01 人口危機不會影響超級大城市的樓市
從長期看，中國目前面臨的老齡化、少子化的問題，勢必會對整個中國樓市產生深遠的影響。
估計大部分人的第一想法是，房價沒有人口支撐，將會暴跌吧。
暴跌有可能，但全面暴跌不可能，相反，人口危機反而會進一步助推超級大城市房價的暴漲！
這兩天，韓國有兩條新聞不知道大家有沒有注意。
1、韓國人口在2020年首次出現負增長，死亡人數超過出生人數，全韓國人口減少約2萬人。
2、韓國首爾過去四年來，房價上漲了近60%。韓國早已完成城鎮化過程，雖然首爾房價已經很高了，但還是在持續上漲。
大家要知道，韓國比我們早了20多年就進入了老齡化社會，同時少子化的問題也一直困擾著韓國。但即使是這樣，韓國的超級大城市首爾的房價依然保持著高速的增長。
還有我們熟悉的日本，甚至比韓國要早十年進入老齡化社會，而且我們都知道日本樓市經歷過大崩盤，但如今東京的房價依然是天際一般的存在。
這就至少說明一個問題，當樓市因為人口增長乏力結束普漲格局後，高淨值人群會集中流入到超級大城市，而這些超級大城市的房價會不斷的暴漲。
這也是一些專家預測北上深這些城市未來的房價會達到幾十萬的原因所在。
從數據上看，我國的老齡化少子化問題可能比韓國日本還要嚴重，從這個角度看，中國超級大城市的樓市，未來可能將越來越「香港化」。
為什麼說是「香港化」，而不是「韓國化」或者「日本化」呢？
因為這裡面最大的變量就是國情或者說體制。
但即使是有變量存在，也不會改變超級大城市的房價越來越貴的趨勢。
因為，收縮就會導致集中度更高，集中度高了，但供給不了那麼多，房價不漲是不可能的。
這不是政策和資金能夠限制住的。
02 超級大城市未來的樓市格局---「層級化」
其實這裡說的漲價是比較籠統的一個概念。
因為即使是超級大城市，也不可能逃避分化的魔咒。
為什麼這麼說呢？
因為中國的土地是國有的，城市的房產擁有者改建房子的權力是受到限制的。
這就會導致房產也會出現老齡化的問題。
即使是超級大城市，房貸對房齡的限制也不會超過土地使用權的年限，甚至要低得多。
如果貸款受限，那麼房子就會是一種有價無市的存在。
大家可以思考一個問題，能夠全款在這些城市購房的人，會看上居住條件極差的老房子嗎？除了學區房。
中國房產的最大軟肋就是樓齡，樓齡太大，不但銀行嫌棄，購房者也嫌棄，真正買老房子的人群什麼人群，就是打工族，普通人，就是掏空好多錢包才能湊齊個首付的人群，而他們手裡的資金支持不了他們選擇較新的房產，只能退而求其次，選擇生活品質較低的老房子。
這就是超級大城市樓市的一個圈層，老房子的目標客戶群體。
別拿目前上海的樓市說事，真正大漲的房子就是新房、次新房和學區房，而上海房價上漲的深層次原因是需求量暴增，供求支撐不足導致的，大家想想，一個去化周期不足一個月的市場，房價不跳漲也不可能，但就算是為了抵抗通脹，避險資金大量湧入，這種市場樓齡大的老房子也不會受到青睞的。
說到這，就不得不說投資需求是超級大城市樓市的另一個圈層，也是助推房價上漲的一個主要圈層，這個圈層的資金實力是略高於中產的，也就是說，一般普通的住宅，能夠做到全款購買，雖然他們在全國範圍內，都可以稱得上是精英階層，但超級豪宅的客戶群體卻不是他們，這個圈層只會對面向老百姓的市場產生影響。
最後一個圈層，就是全國各地的富豪，這個圈子相對較小，但面對這個圈層的房產實際價值是很大的，而這些房產也只會在這個圈層中流通，不會對普通人的購房帶來太多實質壓力。房產更多是他們身份的象徵。
其實這種圈層趨勢，在很多城市都很明顯，但不同的是，超級大城市「跳圈」的可能性幾乎沒有。
03 公租房或成普通人在超級大城市的最終歸宿
以目前中國的房產數量來看，基本上能做到「居者有其屋」了，但人都往大城市跑，這誰也沒招。
遏制大城市的房價，其實是一個偽命題，除非限制外地人流入。
很顯然，這根本不可能！
既然限制不了外地人的流入，那麼高房價就是必然的。
什麼東西供不應求都要漲價，房子也不例外。
如果真的把大城市的房價控制到親民的水平，大家可以思考一下，會發生什麼情況？
其實，對於大城市來講，目前能夠做到的就是提高購房門檻，錢是必須要有的，但錢不是購房的唯一條件。
所以，對於大城市來說，能做的基本也都做了，而且有些方面甚至可能嚴重影響到對人才的吸引力。
一方面看得上的房子買不起，一方面買得起的房子看不上。
大城市的樓市是嚴重內捲化的。
當然這跟人們的生活品質提升有著密不可分的關係。
吃飽了自然想著有地方住，有地方住了還要給孩子找個好學校。
物質的提升，就是需求的基礎，而需求不振就是物質提升斷層所導致的。
對於大城市突出的住房問題，中央經濟工作會中也提出來了，並把它作為2021年的八項重點經濟任務之一。
其中有一點就是建立健全住房出租市場。
而公租房將會成為這其中的主力，同時共有產權房將會成為一個關鍵點。
因為以目前大城市的租金回報率來看，單靠出租解決住房問題，資金投入是巨大的。
以租代購將會成為接下來解決大城市住房問題的一個突破點。
這也預示著，公租房體系將成為樓市後普漲時代的一個重要的居住形式。
也許，對於大部分在大城市打拼的普通人來說，公租房可能是最終的歸宿。
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