來源: 自媒體
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杭州樓市典型的特點是,新房的歸新房,二手房的歸二手房。
因為新房限價,戴上緊箍咒動彈不得;二手房則應著供求、稀缺等因素波動。
其實杭州樓市還有個特點:租金下行與房價上漲並行不悖。
杭州我愛我家市場研究院的數據顯示,2020年11月杭州租金環比下降2.27%,甚至趨近了3年以來的最低點。
房價甚至都不用列數據。
過去只是小陽春,現在全年都是維持著高成交的態勢,出現了量價齊漲的現象,領頭羊則為學區房與優質次新房。
當然數據還是要展示一下。
一周前,國家統計局公布了70個大中城市商品住宅銷售變動情況,杭州新建商品房較去年同期上漲5.1%,二手住宅較去年同期上漲6.5%。
租金下行,房價上漲實錘。
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當然,我們絕非想要以此證明樓市的不健康現象,而是見微知著,探討一下這類現象是如何形成的。
從基礎的經濟學原理來看,租金下行的原因是供求關係的失衡。即,市場上的租賃用房的增長超過了需求量。
具體表現在新建商品房項目中有一定比例公租房、藍領項目的興建、全市逾13萬套在售二手房,以及「純粹」的租賃項目的建設。
2020年杭州出讓的無公租房宅地僅為21宗,僅佔比五分之一。縱向來看,2015年杭州出讓的無公租房宅地有80宗。很明顯,純粹的宅地比例在下降,而租賃用房在上升。
據杭州住房保管透露,2020年杭州全市建設藍領公寓項目98個,藍領公寓房源4.18萬間,累積1.17萬戶外來務工人員入住。
全市逾13萬套在售二手房也會影響到房租,因為房屋一旦拿出來出售,其租賃的比例是上升的。
租賃住房地塊項目也會在將來承擔更多的住房保障功能,如寧巢·明石公寓。
亞運村媒體村地塊,也將在亞運會後轉換為人才專項租賃用房。
未來政府推出的租賃用房還將更多。
其實各類租賃用房增加的趨勢在過往的中央經濟工作會議、住建部會議都有所提及。即,通過發展租賃住房來解決好大城市住房突出問題。
租金下行在很大程度上解決大城市住房突出問題的一部分。
畢竟,租房成本也是壓力,減少壓力自然也能解決住房問題。
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當然大城市住房突出問題不止是租房,更多的是房價過高。
那麼更多的保障用房會抑制房價上漲嗎?很難。
我們開頭說了,杭州樓市的另一大特點是租金下行與房價上漲並行不悖。
換句話來說,租房市場與買房市場是兩個市場。解決租房市場的問題,並不意味著房價也能解決。
同樣從供求關係來解釋,杭州2020年商品房價格上漲,源於供應跟不上需求。
「難道杭州連續土地出讓金超2000億,供應還不夠嗎?」不夠的。
這點從杭州全市的新房庫存量也能得到印證,很明顯是處於一個歷史的低點。供應量在高去化之下,還是顯得「微不足道」。
圖片VIa:愛家房產研究院
而且,租賃用房比例上升還擠佔了原有新建商品房的空間,這使得供應相對更少。
因此,在一定程度上,租賃用房的增加反而會更進一步強化住宅的稀缺性,使得房價上升。
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我們在前面說到,租賃用房的增加對房價起不到遏制房價的作用。
那麼杭州房價就止不住嗎?當然不是。
租賃市場與買賣市場無牽連的情況下,要解決高房價就得用其他法子,而不是依賴租賃市場。
杭州大致是從限價與供應兩個角度去抑制房價的上漲。
限價,在杭州樓市中出現頻次最高的一個詞。
只是,限價並沒有完完全全深入人心。
我的意思是,很多人還是覺得板塊的限價會依照5%的指標逐年上漲。可從2020年末推出的涉及運河新城、筧橋、浦沿、市北的限價地來看,「分文未漲「成為了限價的主旋律。
而且,我們也可以看到蕭山市北、蕭山北幹西乃至蕭山科技城都有2-3年的滯漲期。
當然,時間拉長,我們還是可以看到限價是在平穩地提升。畢竟,「房住不炒」不意味著「房住不漲」。只是說限價對於新房像一個船錨,在很大程度上會錨定新房的價格走勢,同時也把預期給到市場。
因而從這個角度而言,明年的新房大抵上也是微弱的上漲。若是其他板塊維持限價,以及一些新興板塊限價低開,那麼2021年杭州新房會比較穩定。
增大供應,加以疏導是更市場化的作法。
關於這點,從12月份頻繁掛牌的涉宅用地可以看出來。主城區也好,蕭山區、富陽區也罷,都在推出宅地。
同時,杭州市十四五規劃定調的內容中提到了一個地產新名詞:郊區新城。原話大致是:「構建一核九星、雙網融合、三江綠楔的空間格局。」
核心區已經離存量市場不遠了,「九星」成為了最大看頭,即九個「產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利」的郊區新城。
當然九大郊區新城還未公布,我們僅知道的就是杭州雲城。
其實也夠了,杭州雲城的含金量多高,雙鐵新城、眾多產業,其中還規劃有1500萬方居住面積。
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因此,限價與加大供應都能在未來有跡可循,我們對未來杭州房價也就有了一個有理有據的判斷,而不是老盯著M2(廣義貨幣)的增長,這些宏觀指標只有一定的參考意義。
在因城施策下,我們還是要盯緊杭州的市場與政策,這才更靠譜。
或許,未來幾年杭州房租下行與房價上漲還是並行不悖,但我們還是得承認住房問題是在緩解的。