金輝的上市之路，最早可追溯至2013年9月17日。彼時，金輝首次向港交所遞交了上市申請書，但在遞表6個月後，於2014年3月正式失效，金輝集團首度折戟港交所。10月8日晚間，金輝控股在香港聯交所網站上傳了其聆訊後資料集，一波三折的上市計劃有了新進展。
作者 | 戴雪
編審 | 樂燕紅
10月8日晚間，金輝控股在香港聯交所網站上傳了其聆訊後資料集，一波三折的上市計劃有了新進展。此前，金輝分別於3月25日、9月25日向港交所提交IPO申請。
資料顯示，金輝控股是金輝集團上市的資本殼平臺，過往7年的時間裡，閩系房企金輝集團曾在港股及A股市場多次遞交上市申請，但一直未能如願，經歷了曲折的IPO之旅。
金輝集團的家族色彩頗為濃厚。目前，來自於福州福清的53歲創始人林定強持有金輝控股64.97%股權，妻子林鳳英持股35.03%，林定強之子林宇擔任公司執行董事兼執行總裁，其他集團管理層也多為林定強的親屬或家庭成員。
金輝的上市之路，最早可追溯至2013年9月17日。彼時，金輝首次向港交所遞交了上市申請書，但在遞表6個月後，於2014年3月正式失效，金輝集團首度折戟港交所。
此後，金輝選擇轉戰A股，並於2016年1月26日向上交所遞交了上市申請。但是，金輝不僅未收到期待中的成功上市的消息，反而收到了上交所關於金輝集團及其附屬公司的公司架構、經營及財務資料、關聯交易及其他相關事項的問詢函。
隨著國內樓市調控和監管環境的持續收緊，「降槓桿、降負債」成為房企主基調，登陸A股上市的房企越來越少。因此，今年3月，金輝向證監會提交申請，自願撤回A股的上市申請並獲批准，隨後在3月25日向港交所遞交了上市申請書。
但是，利好消息依然沒有如期而來。9月26日，港交所披露易平臺顯示，金輝控股此前遞交的上市申請書申請狀態為「失效」，其第二次港股IPO衝擊再以失敗告終。9月28日，金輝控股第三次向港交所遞交了上市申請，並於10月8日上傳了聆訊後資料集，坎坷的IPO苦旅仍在繼續。
事實上，進入2020年以來，包括星盛商管、宋都服務、鵬潤控股、上坤地產等在內的內地房企均曾謀求在港上市，但不少出現過首份招股書失效的情況，能最後成功上市的比例也不是很高。儘管目前金輝的上市決心依然執著，但從其多年曲折的IPO經歷來看，此番能否成功躋身港交所仍存在不確定性。
在一眾閩系房企中，世茂、陽光城、旭輝、正榮、融信、寶龍等均先於金輝成功上市，得益於上市籌資為規模擴張帶來的助力，正榮、融信等昔日與金輝規模比肩的房企，紛紛在銷售業績上實現了對後者的超越。在目前國內排名50強的房企中，金輝已是為數不多未上市的一個。
積極謀求上市的金輝正面臨「錢緊」的窘境。更新後的招股書披露，截至8月31日，金輝控股的總借款及租賃負債為557億元，一年內到期的借款總額為181.77億元。當期，公司的帳面現金及等價物為84億元，加上40億元的受限制資金也不過124億元，尚不足以覆蓋短期債務。
融資償債，是金輝積極上市的目的之一。公司計劃繼續優化資本結構，通過籌得資金償還貸款以及為新項目開發提供運營資金以提升市場份額，金輝在招股書中如是表示。
資料顯示，1996年發家於福建的金輝，前身為福建金輝房地產有限公司。2009年，金輝將總部遷至北京，開啟全國化布局。相比福晟、融信等「大起大落」的閩系房企，金輝算是穩健的類型，直到2016年才開始展現出對規模的渴望。
彼時，管理層表示，公司此前資金安排、投資策略都偏謹慎。此後，金輝加大了投資的力度，銷售業績有所上漲。2017年至2019年，金輝的全口徑銷售金額分別達到445.1億元、746.8億元和888.6億元，實現了規模的突破。
與此同時，金輝開始不斷以「地王」的身份出現在公開土地市場，但在去化方面，這些「地王」項目的表現卻不甚樂觀。比如，2017年3月，金輝斥資18.85億元拿下了佛山順德區TD2017(SD)WG0005地塊，樓面價為13516.84元/平米，溢價率高達271.08%，也即「金輝路勁江山雲著項目」。
然而，在克而瑞的統計中，該項目的平均售價僅為17095元/平米，遠低於20275元/平米的保本價。自2018年6月至今，金輝路勁江山雲著項目共計供應623套，最終去化率僅61.32%，總成交套數382套，回籠資金約6.85億元。
同樣的情況也在合肥「地王」身上上演。2017年7月，金輝斥資5.49億元競得了合肥包河區S1705號地塊，即「金輝廬州雲著項目」，樓面價15338元/平米，溢價率291%。但據克而瑞統計，金輝廬州雲著項目自2018年2月至2020年6月的成交均價僅22006元/平米，不及23007元/平米的盈虧平衡價。
在蘇州的「地王」項目上，金輝也在面臨去化的難題。2016年4月8日，金輝耗資28.97億元拿下了蘇州2016-WG-8號相城區地塊，樓面價22445.27元/平米，溢價率242%。但是，該項目在2017年至2020年6月的成交均價僅32275元/平米，明顯低於該項目的盈虧平衡價。
由於受到高價地的拖累，金輝連續幾年「增收不增利」。2017至2019年，金輝集團的淨利潤分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，複合年增長率僅10%，同期，其營收複合年增長率則高達48.5%，二者之間差距極大。
除此之外，金輝的毛利率也從2017年的32.2%下滑至2019年21.81%，下滑超過10個百分點，淨利率從2017年的18.86%下滑至2019年的10.36%，跌幅明顯。在克而瑞的統計中，金輝控股的全口徑銷售額達到888.6億元，排名行業第40位，高於泰禾、中駿等一眾閩系房企，但在盈利表現方面，卻略顯落後。
進入2020年，疫情之下的金輝集團並未放緩拓儲的腳步。根據易居研究院中國百城居住用地報告的相關統計，今年上半年，金輝拿地近10幅，總金額超58億元，合計建築面積超80萬平方米，平均溢價率達43.53%，拿地溢價處於行業高值。
其中，4月8日，金輝曾以5.2億元總價在寧波慈谿市摘得一宗宅地，樓面價9747元/平米，溢價率高達64.3%。4月14日，金輝再以總價10.71億元競得寧波一宗宅地，樓面價7082元/平米，溢價率達74.69%。8月13日，金輝現身江蘇淮安，競得一宗商住用地，地塊成交溢價率達106%。
金輝同樣熱衷於通過收購及合作的方式來換取規模上的發展。資料披露，自4月30日起至7月末，金輝已通過這兩種方式獲取惠州一宗2.03萬平方米土地、長沙一宗9.3萬平方米土地、福建一幅6.52萬平方米土地以及惠州另一幅7.83萬平方米土地。
事實上，隨著土地收購及業務擴張力度的加大，金輝集團的現金流持續緊繃。2017年、2019年以及截至2020年4月末，金輝經營活動所得現金流一值持續錄得負數，分別為-77.56億元、-56.97億元、-23.55億元。
此外，金輝的盈利能力也在持續下降。截至今年4月底，公司的毛利為7.8億元，同比下跌37.5%；毛利率為22.6%，雖較2019年末有所回升，但依然同比下跌1.4個百分點。
為了支持規模擴張的需求，金輝不斷尋求融資的機會。招股書顯示，2017年至2019年，金輝的借款總額分別為340.26億元、431.67億元、490.71億元。截至7月31日，這一數字為525.86億元，均比其所在年份的營收要高。其中，僅在4月30日至7月31日期間，金輝就訂立了21份銀行貸款或信託融資安排，借款總額達145.42億元。
隨著國內融資渠道的收緊，金輝的找錢之路正變的越來越困難。2017年，金輝融資活動所得的現金流量淨額為131億元，到2019年則驟降為55億元。融資成本也在走高，2017年至2019年以及截至2020年4月底，金輝的加權平均融資利率分別為7.25%、7.65%、7.76%及7.99%，高於行業平均水平。6月份，金輝透過全資附屬公司金輝資本發行了總額為2.5億美元的優先票據，票息高達8.8%。
在招股書中，金輝表示，「融資成本的增加對我們的盈利能力及經營業績造成負面影響，而不能獲得融資將影響我們從事項目開發活動的能力，從而對我們的經營業績造成不利影響」。招股書同時披露，金輝目前約有113.46億元的信託融資待償，年利率大多超過10%。
高價拿地以及激進融資下的金輝集團槓桿率亦在走高。過去三年來，金輝集團的淨資產負債率分別為190%、170%、170%。今年上半年，在房企積極「降槓桿」的大潮下，金輝的淨資產負債率未降反升至180%，較2019年底提升約10個百分點，現金短債比為0.4，短期償債壓力巨大。
根據房企融資「三道紅線」的監管原則，即「剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1倍」來看，金輝目前踩中兩道紅線，歸入「橙檔」，未來債務規模增速將受到限制，融資能力面臨考驗。
有地產分析人士表示，在房企試點融資新規「三道紅線」的背景下，對於正在上市的金輝而言，其負債、現金流及持續經營等情況，會更受投資機構的關注。香港資本市場的上市門檻相對較低，金輝又急需通過上市來開闢新的融資渠道，這也是其急於赴港上市的原因之一。
目前，連踩兩道紅線的金輝控股，不僅需要面臨港交所聆訊的不確定性，還要面臨融資環境的收緊對公司高槓桿經營模式帶來的壓力。而一旦告別了高槓桿的運作模式，預計金輝本就不高的利潤率水平或將進一步受到壓縮，上述分析人士稱。今年以來，港交所對內地房企的IPO通過率情況就已經傳遞出，未來港股IPO將變得越來越難的信號，中小房企希冀依託上市來重走「高負債、高槓桿、高周轉」的老路已經很難走通了。
融資變難，金輝或可以通過提升銷售業績來緩解「錢緊」的狀況。但招股書中披露的事實上，隨著公司收入的上漲，其銷售成本和土地成本也在上漲。2017年至2019年，金輝控股的土地成本分別為2141元/平米、2692元/平米及5120元元/平米，連年走高。在銷售成本方面，以2019年為例，當期，金輝的銷售成本達203億元，較2018年大幅增長82%，明顯超出營收增速。
儘管聲稱全國布局，金輝最為重視的區域卻在長三角。根據招股書，在金輝截至7月末的2908.18萬平方米的土地儲備中，有400.62萬平方米位於長三角地區，佔比13.8%。而在去年底，金輝在長三角的土地儲備只有307.44萬平方米，在總土儲中佔比11.5%。今年相比去年，這個比例明顯提升。
此外，2017年至2019年，金輝控股來自五大供應商的採購分別約佔採購總額的47.8%、52.3%和62.7%，其中，來自單一最大採購商的採購分別約佔採購總額的18.5%、20.8%及25.9%，對主要供應商的依賴逐年加強。
但在目前這種財務狀況下，金輝能否贏得資本市場的認可尚存在不確定因素，騰訊房產將持續關注。