2020年香港房價在150000元/㎡左右，好的地方達到了每平方米40萬左右，在寸土寸金的香港，100平米的房子已經是豪宅了，價格基本都在千萬以上。
香港有四大住房制度，高房價困境的根源是供地不足和金融高槓桿。
（1）土地制度：使用權批租，土地供給長期不足土地所有權歸國家所有，批租後使用權可自由轉讓。
鴉片戰爭後，港島、九龍土地陸續歸英國王室所有；1997年香港回歸祖國，香港土地所有權歸國家所有，使用權延續土地批租制度，通過拍賣、招標、協議對外出讓，以公開拍賣為主，允許使用權自由轉讓；新批土地除特殊用地外，期限為50年。1984年《中英聯合聲明》要求香港回歸前每年批地不超過50公頃，政策的初衷在於防止英國超售土地，但客觀上使限制土地供給成為香港土地制度基因的一個關鍵特徵。同時高度重視生態環保，以及由於部分利益集團阻撓，土地供給長期不足，人均住宅用地僅10平方米。
1985—2017財年，香港政府累計出讓土地779萬平方米，其中住宅用地556萬平方米；同期，香港年末人口增長198萬，新增住宅用地與新增人口比例僅2.81平方米/人。
其實截至2012年中期，全港未經批租或撥用的、用於住宅建設、適合發展的土地僅剩3.92平方公裡，土地短缺問題嚴峻。
香港的土地出讓以公開拍賣為主，供給受到嚴格限制，稀缺的土地由價高者得，必然導致地價越拍越高，從成本端推升房價。1986—2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和14倍，年均增長10%、10%和9%。
土地供給不足主要有三大原因。第一，香港延續了英國重視生態保護的規劃理念，加劇了土地短缺。依據1976年制定的《郊野公園條例》，佔地37%的郊野公園無法開發。第二，由於可開發土地有限，香港政府新增土地供應主要來自填海造地與土地徵收，但由於環保人士抗議，2005年以來填海造地大幅減少，而土地徵收耗時較長，導致政府可出讓土地資源較少。第三，2003—2010年為維護樓市穩定，以及由於部分利益集團阻撓，政府大幅減少土地出讓。
（2）金融制度：利率低，槓桿高，刺激居民加槓桿購房。
按揭靈活多樣，支持多種形式貸款，香港本地居民購買首套房最低首付40%，但購買資助出售房屋或申請按揭保險，首付可低至5%；地產商與財務公司按揭首付低於20%，並支持首付款按揭。香港還有加按、轉按、樓換樓按揭等按揭業務。
同時房貸利率低。香港實行聯繫匯率制，利率追隨美國而長期處於低位，三大發鈔銀行按揭利率上限為2.35%。按揭業務靈活，疊加利率低，刺激居民加槓桿購房。
（3）稅收制度：炒房成本高，但保有環節稅負低交易環節徵收重稅。
香港居民購買首套房需繳納4.5%以下的從價印花稅，購買二套以上住房需繳納15%的從價印花稅；非香港居民購房除繳納15%的從價印花稅，還需繳納15%的買家印花稅。此外，如果購買的是未滿3年即轉售的房屋，買家還需與賣家共同繳納10%~20%的額外印花稅。稅基均為物業售價或評估價的較高者。
保有環節稅負低。保有環節基於租金徵稅，包括5%的差餉與3%的土地租金，出租物業另繳15%的物業稅。但差餉與土地租金只佔物業價值的0.2%~0.5%，與歐美物業稅1%~2%相比偏低。
（4）公營房屋制度：低價租售，但條件偏差，且供應不足。
公屋租金低廉，但輪候時間長，條件偏差。公屋租金為私人房屋的1/7~1/3，居民滿足資產收入限制，便可排隊輪候。但平均需要輪候5.3年，且人均面積中位數僅為13平方米。2007—2017年，人均面積中位數僅提高1平方米。
資助出售單位折價出售，但價格偏高，且供應少。資助出售單位以居屋為主，售價約為私人房屋的60%~70%。由於與市場價掛鈎，價格水漲船高，房源供應少。
從市場結構看，香港住房供給呈現「雙軌制」。
第一，政府主導建設的公營房屋居住人口佔比近半。公營房屋包括公屋與資助出售單位兩類。
第二，公屋數量眾多，疊加房價過高，近一半家庭選擇租房。
人口持續增長背景下，土地供應不足，疊加金融環境寬鬆，造成中國香港房價持續大漲。中國香港對房地產過度依賴、深陷高房價困境的後果已經顯現，如競爭力下降、產業空心化、社會階層固化撕裂等。房地產業在經濟中佔比過高。香港房地產相關行業佔GDP的比重一度超過30%。