過去的這一年，雖然概念炒得熱，但地產科技真正的創業者們一直深陷在暗處，因為他們的金主爸爸們堅守：因為看見，所以相信。眼下，事情起了變化。有一撮貨值動輒千億的金主爸爸們，開始因為相信，所以看見。
對於科技的認知，地產人原本是鄙夷的，來錢太慢。貝殼800億美金的新身價，無疑是最大的刺激源。如今的地產人見面聊天，總避不開貝殼和明源雲兩家。眼紅，心有不甘。情緒平復之後，變化發生了，坐擁千億資產的房企們開始嘗試相信一些看不見的事情，比如信息化這件事。
如今，六成TOP50房企2020年數位化投入超1億元，過半數房企的信息部門由副總裁級親自掛帥，換句話說很多地產公司CIO能坐到副總裁的位置上。這在之前是不敢想的，地產公司的技術部門從來都是配角中的配角。
地產公司一旦睜開眼，對於地產科技創業者來說，相當於是上遊擰開了水龍頭，這個生態總算要豐沛起來了。
地產公司對於科技到底有怎樣的認知，進行到了什麼樣的階段，自研和採購一般發生在哪些環節，睜眼看上的場景又有哪些？
近日，易居企業集團克而瑞執行總裁劉文超在「2020 inPropTech未來地產科技峰會」發表了《地產數位化轉型》主題演講，分享了他們對於地產科技的洞察。這份報告可讓創業和投資兩端，對目前龐大但空白的地產科技領域起到管中規豹的作用。
（易居企業集團克而瑞執行總裁 劉文超）
以下為劉文超的精彩觀點摘要：
整個中國房地產行業在地產數位化、地產科技領域的投入大概在170多億，市場滲透率大概在1%，遠遠低於北美15‰的水準。
六成TOP50房企2020年數位化投入超1億元，過半數房企的信息部門由副總裁級親自掛帥。
房企的數位化程度遠超物企，超7成房企已達到數據化階段。
物企數位化兩級分化：80%的物企處於最初級的在線化階段，僅僅有20%的物企處於數據化的階段。
TOP50房企數位化總體框架更偏重自研，數位化應用產品更偏重非自研。
地產數位化五大熱門領域：智慧營銷、智慧社區、全屋智能、智慧商業、智慧建造，其中智慧營銷是今年最大的亮點，貝殼找房和阿里易居，都在這個戰場裡面。
得益於疫情和貝殼找房上市，房企越來越相信智慧營銷的作用，目前TOP50房企已全部投入使用自有營銷平臺。
房企智慧營銷著眼於三個方面：在線看房、置業顧問和全民經紀人。
上市物企在智慧社區領域投入力度加大，智慧通行、智慧安防仍是市場應用率過半的核心場景。
以下是劉文超演講實錄，經PropTech研習社編輯整理：
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六成TOP50房企2020年數位化投入超1億元
第一個特徵是投入加大了。從2020年開始，各大地產公司在地產科技這個領域的投入是非常巨大的，遠遠超過過去幾年，有非常多的房企在這個領域的投入過億。整個中國房地產行業在地產數位化、地產科技領域的投入大概在170多億，市場滲透率大概在1%，遠遠低於北美15‰的水準。
此外，今年開始很多房地產企業原有的信息部門紛紛變成了集團的一級部門，也就是說待遇提高了。同時，這個部門的規模也逐步擴大，很多企業這個部門的人數都超過了50人。
第二個特點是關於發展階段。我們把一家房企在地產數位化、地產科技的應用的發展階段分成三個階段，第一個階段是在線化，這個階段就是大家通過智能化的辦公系統，使自身的工作效率提升。第二個階段是數據化，通過企業內部的一些數據標準、集成，形成一個數據流。第三個階段是最重要的，我們稱之為數位化或者是智能化。從數據化的角度，是沒有價值的，因為數據化的目的是給機器讀得懂。機器讀懂之後，通過若干的算法形成的數字結果，我們稱之為數位化。
大家看上面這張圖，可以發現，在中國TOP50房企裡面，58%集中在中間這個階段，它是紡錘型的，而像萬科、越秀等企業開始做一些智能化的嘗試。我們對房企特徵的描述，它目前在各個梯度中交叉式發展。
對於物企來說，你會發現它比較大程度落後於房企，這由於過去物企的發展階段相對來說是落後的。80%的物企處於在線化的階段，也就是說最基礎的辦公智能化，或者說最基礎的軟體階段，僅僅有20%的物企處於數據化的階段。所以說在物企這個行業處於兩極分化的特徵，這是從發展的角度來看地產行業的數位化。
另外如果從運作模式的角度，這些房企目前最主要採用的模式是自我孵化，自我孵化主要是受制於房地產企業在現階段多元化和規模化發展到一定階段的時候，很多外來的公司很難理解房地產企業的內部邏輯。所以在自我孵化的模式上，通過自我孵化，把自身總體的架構邏輯搭通，接著有的企業會採用對外投資，加強房地產企業在這方面的應用。
同時還有少量公司，比如說旭輝，採用了自身建立一個小團隊，和外部的合作團隊共同開發，我們稱為PMO模式（Project Management Office ，項目管理辦公室）。這是從發展運營模式的角度來看地產行業。
不同企業現階段的關注點是不一樣的，大多數企業在自身內部的總體數位化的架構，地產科技的架構上，是採用自主研發，包括（新城）整體在搭自己的數位化架構。但是具體垂直的場景下，往往會採用外部的專業公司、專業團隊來提升自身的數位化能力。
大多數房企目前都集中在具體的業務場景，比如說營銷，比如說分管具體的業務場景，來實施我們稱之為煙囪式的數位化的接待。
僅僅有少量的房企，像萬科、越秀、碧桂園，在打通整個企業內部的數字基建，打通企業內部的數據流，把企業的業務流、管理流打通，形成一些整體的數位化的產品，進以支持這些企業未來進一步多元化管理以及規模的擴大。這是從運營模式的角度來看房企的數位化的特徵。
如果從發展障礙的角度再看目前僅僅起步了三年的中國房地產行業的數位化，你會發現存在非常多的問題，大家知道這幾年房企在信息方面的投入儘管巨大，但是負責人的任期都比較短，基本上平均任期是兩年。
這主要原因在於，受制於傳統房企對於地產科技在目前背景下的要求。因為傳統的大型房企，目前都處於一個非常關鍵的節點，第一，需要未來更快擴大自己的規模，這不能靠人來管理，而要靠數位化來管理，同時這些房企需要採用一種新型的方式來管理自己多元化的業務。除了住宅之外，還有旅遊、酒店、辦公等等的一些業務。因此在這個背景下，對於地產數位化、地產科技的要求，就更高。
但是大家都知道，地產科技、地產數位化的發展，需要對傳統企業進行流程再造和組織重塑，同時短期難以變現，需要長期的投入。這樣的戰略預期，與地產科技、地產數位化本身所存在的一些自身的特點和基因，是存在矛盾，所以產生目前的這個障礙。我相信未來這個障礙會逐漸地磨合，逐漸地消除。
TOP50房企全部開通了線上賣房
就像房企的數據化是從面上開始的，而實際我們發現在很多業務場景上都是從點上開始的。所以接下來我給大家分享一下，2020年房地產行業最火爆的一些業務場景，它們的狀態是什麼，邏輯是什麼，未來希望達成什麼。
這張圖譜大家比較熟悉，我們分三個層次，第一個層次是底層的數字基建，做技術的人一定知道，這裡集中了數字中臺的內容。
第二層是目前房地產企業數位化程度或者地產科技化程度最高的，管理流，人力、財務、招採、運營、客服這一塊。
第三層是目前大家最關心的，我相信也是在座各位未來所關注的十個場景，它從規劃建造，從設計，從智能社區，從全屋智能，到智慧商業、智慧園區、智慧辦公、智慧文旅、智慧康養，我們歸類為十個場景。
今年最熱的場景會有五個，分別是智慧營銷、智慧社區、全屋智能、智慧商業和智慧建造。這五個場景裡面，智慧商業目前在中國的市場滲透率是最高的，達到了17%。這一塊主要是源於商場內部的會員管理以及對消費者的數位化管理。而智慧營銷，今年是最大的亮點，貝殼找房、阿里易居，都在這個戰場裡面。
智慧社區和全屋智能，主要是得益於過去一兩年物業企業受資本市場熱捧。所以這些企業上市之後，未來的發展分別聚焦在這個領域。
首先看一下智慧營銷這個領域，智慧營銷這個領域在2019年之前，實際上並沒有非常熱。今年得益於疫情和貝殼的上市，你會發現房企越來越相信智慧營銷的作用。目前整個智慧營銷著眼於三個方面，第一個方面是線上的在線看房，第二個方面是線下的置業顧問，還有第三個方面是我們稱之為全民經紀人。
大家在外界一定會聽到一個邏輯，比如說天網、地網、人網，天網代表的線上看房，地網代表的是置業顧問，就是在售樓處接待的人，他是做確認的。而人網是什麼？是全民經紀人，他把客戶帶到售樓處。這個邏輯是現在目前的智慧營銷的一個標準邏輯，通過線上導流，賣折扣券，是美國的一種模型，賣折扣券的模型把客戶鎖定，通過全民經紀人的帶看，帶到現場，由置業顧問來做確認，完成交易閉環。這是很重的，並不是完全線上的過程，這是智慧營銷目前的階段。
受到這個模型的限制，你會發現凡是房企自建的營銷模型，它的體驗感以及流量，都不好。
為什麼？
房源太少，客戶太少，所以會產生這樣的情況。往往第三方的會做得比較好，未來整體的房產交易，整個行業大家依然認為是希望實現在線銷售。比如通過VR看房，通過在線上的交易閉環，來擺脫目前過重的天網、地網、人網三網合一，店、銷、渠一體化的人海戰術的銷售模型。這是智慧營銷的未來的趨勢。
第二個場景我們看一下，智慧社區。
截至11月19日，已經有36家上市的物業企業，資本市場給了上市的物業企業非常高的估值。你會發現這些企業上市之後，他會做的最大的一筆投入就是關於數位化升級。其中，TOP10物企的投入會在30%，還有一部分物企會在20%左右。
為什麼會把上市募資用於數位化升級？
第一，因為物企是非常傳統的商業模型，如果支持未來的高市值，必須擴大規模。擴大規模，通過什麼管理？一定是通過數位化管理。
第二，需要用數字管理來降本增效，替代過多的線下的保安、服務人員。
第三，通過數位化這個品牌的加持，使整個公司的品牌高大上。你會發現，很多物業公司上市之後紛紛改名字，基本上都在改科技名字，要麼是把自己的信息部獨立出一個科技公司，這是今年物業公司經常幹的事。
但是，物業公司有一個非常難的點是，它是比較保守的，不會像地產公司那麼大幅的投入。所以它主要集中在大家看得到的安防和停車通行這個領域在做數位化的升級，這是目前的市場現狀。
這受制於整個物業管理目前所面臨的流程多、協同難、量化難等問題，未來這個行業需要打通的是基於客戶、基於底層的、基於管理的、多方面的運維的資源。
我們再看一下目前成熟度、市場滲透度最高的智慧商業這個領域。
智慧商業會面向租戶，面向消費者，也有面向運營商。但目前滲透度最高、做得最好的是面向於客戶管理，也就是會員管理。整個會員管理目前的投入、滲透度，剛剛我也提到了，是17‰，這是非常高的，在整個地產行業數位化程度是非常高的。同時這個領域主要也集中在停車、積分和定位管理這樣的方式上。這是目前我們稱之為智慧商業的三個數位化的基礎功能。
未來，整個智慧商業需要擺脫現在數據難以打通的狀況。這是由於現在商業模型的原因，因為現在大家都知道，現在做商業很少做百貨，都做購物中心。購物中心最大的問題是，你是擺場地，商家的會員或者客戶，他可以不分享給你。所以說，從數據的角度，這個底層是割裂的。未來探討出一種什麼方法去打通這個，可能是未來智慧商業需要解決的。
比如說我們看到一些好的例子，上海大悅城(000031,股吧)它採用精準的數據化營銷，比傳統的營銷提升的轉化率要提升4.2%，銷售額是有50%到200%的提升，這是底層數據打通的例子。
但是大多數的商業、購物中心，底層的數據是很難打通的。這是未來一個大趨勢，需要把很多購物中心的底層的客戶數據打通，未來實現更多的智慧化營銷和生態化的應用。
接下來看一下智慧建造領域，這個領域很多人都會比較陌生，他會從規劃設計到勘察，從建築，然後從BIM開始來實施。這個領域非常有意思，得益於過去國家政策對於BIM的強力推動，所以這個領域裡，整個BIM的市場化滲透率是最高的。
而在AI設計、建築機器人這一塊，市場滲透率並不高，所以我們看到，大型的複雜工程，因為BIM的參與，地產科技、地產數位化的程度比較高，而其他領域剛剛起色，但是整體的市場滲透率並不高，也代表了未來有非常大的市場。
因為畢竟我們目前以住宅為主的房地產的開發模型，它是標準化的，一旦產生很好的數位化場景的應用產品，這個領域就會產生巨大的效應，將遠遠超過目前相對比較成熟的BIM的應用。
未來，我們相信整個的建造也會更加向常態化發展，從後端到前端進行融合化的改進、提升。