這兩年的土地市場太像人到中年的夫妻
7月9日，白馬山三個地塊流拍，這是該地塊第二次流拍，即便相比上次住宅樓板價從7000多降到了6300，誰知還難逃流拍的命運。
再往前的6月24日，濟南多個地塊出讓，其中位於長清和孫村的兩個地塊，在競拍前沒人報名，最後以終止結束，比流拍的名字好聽許多。
再往前追溯到6月11日，經十一路C1地塊，有不下22家房企報名參與競拍，瘋狂之後新城以13966元樓面價+1257㎡安置房競得，比附近綠城誠園的樓板價高了至少4000元/平米，遙想去年綠城誠園拿地樓板價10159元/平米。
其實，這段時間濟南土拍市場的表現，和這兩三年濟南土拍市場的表現，還是很相近的——動不動高潮一下，動不動終止一下。回顧這兩年，基本就是這種狀態。你說回暖，要拍的地來一個終止或者流拍。你說疲軟，他突然給你幾十輪競價，激烈無比。就像人到中年的夫妻。
多麼懷念頂風尿三丈的從前。濟南土地市場最高潮的回憶定格在2016年下半年，以及2017年，我們曾寫過一篇文章，講那些過往的瘋狂土拍。當然，土拍指向的還是樓市。
比如2016年的一些高價地，中垠御苑雖然步履緩慢，但也在去年推向市場。基本上可以說是2016年那一批地塊裡面最後一個推向市場的項目，也不容易。
比如2017年，漢峪土拍的多個高價地，雖然市場艱難，但也陸陸續續推向市場，金科博翠山的規劃公示了，東拓的B7地塊規劃公示了，將軍拿下的地塊雖然不是最高價，但一個不專業的開發商在手裡磨搓了將近3年後，也終於把那塊地甩出去，就在前幾天，這塊地交給了煙建，相信很快就有動作。
當然，這一切都只是開始，還要接受市場的檢驗。
長嶺山大戰的後遺症濃縮在鉑悅鳳犀臺
接受市場檢驗最難的，目前來看，位於鳳山路的旭輝銀盛泰開發的鉑悅鳳犀臺當屬其中一個。
這個樓盤從2017年高價拿地，到現在3年時間，基本上都屬於不聲不響的狀態。
2017年7月13日，長嶺山興港路北側，鳳山路東側1宗60畝住宅用地司法拍賣，金地、碧桂園、世茂、萬科等10餘家房企爭搶，最終經過171輪競價後，被旭輝以17億拿下，溢價率258%，折合地上樓板價15291元/平米，刷新當時濟南樓板價之最。長嶺山可謂「一戰成名」，唱主角的旭輝銀盛泰鉑悅鳳犀臺的有些多少樓盤難以超越的「光輝歲月」。
可惜如今歲月流逝光輝難尋，艱難卻是擺在眼前。
我們先看一下這個樓盤如何難的，到目前為止，該樓盤住宅網籤套數僅為1套。要知道，這可是去年8月底就開盤，賣到現在。為什麼市場接受度不高？
第一，地段優勢不明顯，雖然歷下區，但是周邊環境一般，北側還有煉油廠等不利因素，更何況長嶺山可選擇樓盤比較多，金茂府，銀豐玖璽城，等等，都是強有力的競品。
第二，戶型市場不對路，雖然自稱鉑悅系是高端產品系，而鉑悅鳳犀臺更是江北第一個鉑悅系的高端產品，甚至226平米四室雙電梯美名其曰保姆電梯。可惜，脫離實際，在長嶺山這個地方，北面就是煉油廠，從下圖中可以清晰看到兩者的距離，能有多高端的改善客戶選擇這裡置業？畢竟這樣的位置和2.8的高容積率，也就是剛改，更注重性價比和功能性，誰願意花錢買你的保姆電梯？噱頭有餘，但不落地。
一百五六十平的三室，在這裡不如一百一二十的三室，一百五六十可以做四室了！還有150多的三室還是一個客廳一個臥室朝陽，這戶型也太落後！
產品不落地也是不少樓盤的通病，比如化纖廠路的海爾天璽，精裝修大戶型，曾一度賣兩萬六七，但是地段不支撐做高端，地段基因，區域形象，最多就是改善，再加上海爾地產口碑不佳，所以，也很被動，網籤數量也是低的不好意思看，玩不轉就晾下，轉戰另一個地塊，叫博悅蘭庭。
第三，當然是價格，如果價格再降一降，這個樓盤還是可以接受的，就像女人，降低一些條件，還是可以嫁出去的。畢竟，所有的樓盤熱銷除了瘋狂市場的瘋狂舉動，都是建立在性價比基礎之上的。一個樓盤賣不好，最直接的原因就是客戶感覺性價比不夠高，甚至可以說太低。去年開盤高層均價23000元/平米，小高層均價25000元/平米，有房源甚至低至21000元/平米左右，都賣不動，看來這個價格還是虛高了。
但地價又不便宜，降價不甘心，賣不動不死心，在哪裡想想辦法可以少賠點？