我是雲叔說房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。雲叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！雲叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「雲叔說房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：你好雲叔，因為小孩已經1歲多，工作也快穩定，準備湊首期在南山找一套750萬以內的房子，滿足自住+學位（小學、初中），價值能跟得上大盤的房子。家裡要住3個大人1個小孩，在後海上班，是深戶首套房，年收入60左右、未來1-2年能到80-100。
1、看過豪方花園、金鐘大廈、青春家園、保利城花園、現代城華庭、信和自由廣場、匯賓廣場、中海麗苑、西海灣花園、碧海天、雲海天城和西海明珠花園。從學區、戶型、價位看，對雲海天城較滿意，請您點評、建議一下。2、南海中學、育才學區的房子沒怎麼看，育才這個價位的房子太老，南海可選的小區少。是否有值得關注的小區要去對比看看？3、也去看過部分新盤，主要介意交房時間都比較久，新房通風和交付還得再等。目前買二手房上車是否合適？4、這個預算在寶中買有更好選擇嗎？以上，謝謝雲叔。
回答：你好。1、豪方花園，科技園，2000年左右樓齡偏老，小區環境一般，南外大衝；金鐘大廈、青春家園都位於南山中心，兩個房子挨著，都是2002年左右建，近地鐵，獨棟小區，帶學府中小學；保利城花園帶了點花園，環境要好於上面兩個；現代城華庭一樓底商，有點噪音；信和自由廣場，後海，北師大，小區環境還可；匯賓廣場，噪音大；中海麗苑，2000年建，小區小，有一點點花園，學府中學；西海灣花園、碧海天家園，後海，花園小區，都可以考慮；雲海天城，後海，花園小區，學府中學；西海明珠花園，商住混合，人員比較雜；建議儘量以近地鐵，帶花園，樓齡新一些的為主。
2、南海中學可以看下，如雷圳、陽光花地苑；3、750以內建議二手淘筍；4、其他選擇詳見內部分享。
提問：雲叔您好，家庭年總收入八十萬左右，目前在羅湖黃貝嶺有一套房，有貸款200多一點，包括房貸和孩子教育等現在家庭年支出四十至四十五左右。目前想買一個初中學位房。（學位需求是當下要考慮的，後續房子投資價值不落後大盤就行）手裡目前有五十，跟朋友湊湊能多出二三十。這種情況下，考慮深中小戶型有可能實現並明智嗎？如果有難度，是還在羅湖選其他中學的房子更合適還是選福田的小戶型更合理，手頭這點錢偏少，又不想推遲到明年（明年手頭資金會多一點）再買，雲叔您看如何方案是好？謝謝您。
回答：你好，優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。至少在短期內，不會衰敗。 我個人的建議是，如果孩子即將入學，可以入手。 如果但是孩子入學在5年後，可以緩一緩。不用著急。 另外提醒下，上一波深中學位房價格拉升過猛，目前嘉多利 金麗豪庭 柏麗花園等樓盤都有不同程度的降幅，建議先觀望段時間，能撿漏是最好的。
提問：你好雲叔，想買一個兩房石廈片區學位房，主要是中學學位，總價預算700-800，請問城中雅苑現在的價位適合入手嗎，近一個月，漲幅10%，謝謝！
回答：你好，當您覺得高位的時候，您看看還有沒有更好的選擇，選擇是不是多？如果稀缺放盤，說明房價還是在上行期，依然是值得買的。這個小區也不例外，目前該片區雞肋小區兩房都跑到700+了，城中雅苑為福田四大盤，兼顧居住品質+學位，沒有問題的。
提問：你好雲叔，本人約有現金130萬，在寶安翻身片區有一套2房家庭自住，紅本在手，小孩目前上三年級。 今年計劃給小孩買個初中的學位房小戶型，最好價位在250~350萬之間，目前初步計劃在三個初中學校選擇： 1、寶安中學，TATA公寓（工業用地）最小戶型； 2、龍華高峰中學，潛龍曼海寧北區最小戶型； 3、寶安實驗學校初中部，泰華苑小戶型或其他老式小區小戶型。 這三個選擇大致利弊是怎樣的？你推薦怎樣選或是否有其他建議？ 目前本人自住的翻身片區住房暫時不太想動，擔心買賣比較折騰。 謝謝！
回答：你好，1.公寓的學位積分很低，上學太渺茫，投資角度公寓不要碰 2.高峰沒有被追捧，第一，沒有好「爸爸」，名校集團化的浪潮下，沒有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上學，所以大家懷疑水分很高，全靠點招。隨著新樓盤以及新業主的進入，生源會逐漸向好，現在高峰沒有學位溢價，產品又不錯，如果成績一直這麼穩定，那就是錦上添花，可以考慮入手。 3.泰華苑劣勢是房子偏老，小區周邊環境雜亂，離地鐵口遠。 優勢是在寶安，西部熱點外溢片區。 如果考慮生活半徑，這幾個盤的排序是： 3>2>1
提問：你好雲叔，純投資，看好紅樹灣超總概念，但紅樹西岸和中信已很貴了，想入手世紀村二期的三房，覺中介說是稀缺戶型，贈送約三十平，東南向，二梯二戶小高層，目前房價10w多一點，想持有五年後賣掉，可以有超總和白石舊改的雙摡念加持，想聽聽您的意見
回答：你好，世紀村 紅樹灣園林社區，分四期，除了少量50平、90平一房、兩房，其他全部是120+三房以上戶型。 這個社區，綠化率高、車位充足、四通八達，非常宜居，單說比較尷尬的地方： 1、大戶型居多，投資屬性弱，流動性不可避免比較差； 2、整個紅樹灣片區沒有好的學位，中介多以私立南山文理學校為賣點，其實就跟在北大邊買套房不能上北大一個道理； 3、外立面比較難看，15年左右的樓齡，真石漆受雨水侵蝕，外牆已經變色； 4、位置比較尷尬，1、2號線都在900米左右，屬於紅樹灣靠北區域，附近短期沒有利好，未來看白石洲舊改，但項目東北的地塊屬於三期拆遷範圍了，五年內不會動； 5、戶型格局一般，除二期、四期有贈送，其他利用率均一般。 總結：很喜歡的話可以買，房子應該可以跑平大勢，但潛力不如寶中。稍微有點錯配（賣這麼大面積的人會覺得地段品質差了點），需要長持
提問：你好雲叔，請問下3年後，壹城中心和玖龍臺哪個更好一些？兩者目前都是網紅盤，關注度較高。我個人覺得玖龍臺會更好，因為它目前配套的不足會隨著地鐵，商業的開通而完善，但是壹城中心戶數太多，擁堵問題難以解決，片區近期也沒大利好。如果純投資，買玖龍臺二期5.5萬，有價值嗎？畢竟它只能算郊區中心盤，擔心漲幅會輸給南山，福田等中心區，謝謝
回答：你好，認同你的想法，九龍臺比壹城中心還便宜的，並且一個是片區標杆、周邊地王已經預示了未來兩三年的價格空間，一個是偽高端盤、價格虛高，配套普通，很明顯九龍臺會優於壹城中心。 但九龍臺這種郊區中心的新房，價格也並不實在，有開發商運作，還是會讓你站崗兩三年的。短期三年看，價格可能會低於南山的學區房漲幅，更不用說前海-寶中這種持續火爆的板塊了。
提問：您好雲叔，請教下南浦島的廣州碧桂園的新樓盤值不值得入手(自住＋投資)？ 這個區域的樓盤什麼價格比較合理？ 南浦島未來有沒有發展前景？ 謝謝！
回答：你好，站在番禺區整個角度來看： 1、番禺未來發展最有動力的地方是：漢溪長隆-萬博這個區域，就是汗溪大道沿線 2、其次是番禺廣場-市橋，這個所謂的番禺「老城區」區域 3、說回廣碧：如果自住當然沒問題，離現有的南浦站也比較近，交通和配套也不錯，如果投資的話就不太建議，雖然南浦島看起來有很長遠的規劃，但變數太大了，不確定性太大了。
提問：雲叔你好，純投資是買魚珠好還是科學城好？現在在考慮黃埔花園和君和名城兩個盤，價位差不多，一個新一個舊，選哪個？魚珠和科學城未來哪個先發展起來，哪個天花板更高？
回答：你好，魚珠高於科學城，魚珠就在金融城東面，再加上琶洲合稱廣州試驗區，這個定位是高於科學城n個檔次了，更別說魚珠這片南向望江之地的地段優勢相當的大，廣州最值錢的地就是珠江兩岸了。科學城其實已經發展起來了，產業確實很不錯，魚珠目前還在萌芽階段，一旦起來科學城是比不上的，而且魚珠這些核心板塊房子很稀缺，具有不可替代的優勢。科學城也僅限於科學城產業園跟區府那幾個地鐵口一帶，跑遠了買坑大了，未來科學城的新盤會很多，一個中央城就有兩萬多戶，買家選擇會很豐富，所以能在魚珠就儘量不去科學城，相對而言。最後還是要看你的資金預算去到哪
提問：雲叔你好，您說看好老黃埔，我想請教一下，那南崗那邊投資的話升值性如何？南崗地鐵站那個附近樓齡12年內的三房什麼價格可以去入手？
回答：你好，如果純投資： 1、老黃埔過了文衝站，過了雙崗站，再往東的話就不建議了，因為往東的話，就是「農村的感覺」，城市化的邊緣就是在石化路—黃埔客運站那一帶 2、南崗那邊其實就是被佳兆業城市廣場、萬科尚城兩個新樓盤帶動起來的，價格已經虛高，那邊適合住，不適合投資，適合自住的新房癌去那邊買 結論：如果投資，來老黃埔多好
提問：雲叔你好，中介費一般多少個點最好？還有就是買房一般有什麼費用？哪些可以省的？
回答：1個點左右。如果覺得貴了，那就換一個中介，大把中介要做你的單，你要明白很多中介一年都開不到多少單的。費用一般有那些稅費哈，評估費之類的。 最好建議你買房把一個小區的中介找一遍
提問：雲叔你好，儘管目前廣州在CBD規劃上多點開花，不少地方也收了地，大部分樓體也建起來了，例如金融城、琶洲、萬博，但是未來廣州的經濟增長能支撐這麼多商務區域的發展？就拿珠江新城來說，樓價的確上來了，但其實寫字樓的空置率還是挺高的。以後哪來的大量企業進駐這些商務區？沒了企業支撐，這些所謂的CBD能發展起來嗎？
回答：你好，你的認識很有深度，思考角度也很好，對於廣州這樣一個2000年的商都來講，確實是支撐不了所謂的「點點開花」的商業樓宇的，這個層面不像深圳，每個區都有自己的中心，比如龍華的「上塘-紅山」、比如龍崗的」大運中心「，比如寶安的」寶安中心「 所以你看到了知識城、白雲新城、白鵝潭、智慧新城這些聽起來即若即離的概念
未來的不確定性非常高 廣州是一個」單中心「的城市，誰也不要來抬槓，那麼這就決定了以珠江新城為核心的城市，是一個同心圓的局部形態，知識這種形態伴隨著城市的移動（就是向東、向南） 您文中所講的金融城、萬博、琶洲幾乎都是離珠江新城最近的商務區，除了萬博距離在15-17公裡之外，琶洲就在江對面，金融城也不過6-7公裡左，其實都符合市場自然延展的發展規律，一點都不用擔心 廣州的商業、商務體量支撐這幾個區域板塊，還是沒有問題的。就好比珠江新城起來之前，天河北、農林下、環市東、東風東好像也好多空置的寫字樓 城市的發展，就像滾滾的江水，一發而不可收拾
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