我國房地產市場相較於歐美、日本等發達國家起步較晚，但發展卻很迅速。如果從1978年改革開放算起，房地產40年可以說經歷了迅猛的起步和成長並逐步成熟。嚴格意義上，真正的房地產市場也就20年。房地產發展過程中就如同年輕人成長中必然經歷的青春期一樣，難免有躁動，有教訓，但更有成長。
《安家》雜誌根據房地產從概念提出的萌芽狀態，到起步發展，以及成長過程中向成熟過渡的發展歷程，分為不同的發展階段，每個階段又有不同的特點。《安家》認為，房地產40年可以分為以下6個不同階段。當然，每個人有不同的見解，你或許也可以分出不同的階段，歡迎大家一起討論。
第一個階段（1978-1979）：房地產概念萌芽，開始居民全價售房試點
1978年之前，在高度集中的計劃經濟體制下，房地產在中國並未成為一個產業。國家經濟發展的若干個「五年」計劃中也從未出現「房地產」的發展規劃與計劃。
彼時，城市住房由國家統一建設，建好後按照不同標準對城市居民進行實物分配，住房是工作單位的員工福利之一，並沒有形成房地產市場。在農村，由於中國實行包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內的城鄉二元管理結構，農村的農民住房是以集體土地所有制的宅基地自建房為主。
1978年的中國老百姓還沒有聽說過「房地產」這個詞語，他們只曉得自己家住的房子太擠、太小。在此前的將近30年裡，湧動於大江南北的中國人，被西方新聞界形容成「螞蟻」。這群螞蟻人穿著邋遢，顏色、式樣幾乎相通的衣服，住在低矮、擁擠、破舊的房子裡。
可以明確的一點是，中國在1978年以前沒有房地產業，直到上世紀80年代初，才出現房地產行業的萌芽。1978年，有人在城市住宅建設會議上就提示「解決住房問題能不能路子再寬些？」第二年，中國開始實行向居民全價售房試點。
1980年，第一個港資開發商在內地建設項目——新世界中國大酒店
1981年，中房集團是中國第一家房屋開發公司
1985年，北京市華遠經濟建設開發總公司領導成員（右一）：任志強
1987年12月1日,深圳敲響土地拍賣槌
1988年海南省成立
1990年，中國最早的住房公積金制度發軔於1990年的上海
隨後一兩年，發表《關於建築業和住宅問題的談話》文章，文中包括「房子是可以賣的」等內容。當時，雜誌發表文章，也論證住宅屬於商品，私人購房與社會主義公有制並不矛盾。從那時候起，「房產」概念逐漸萌芽生根。
第二個階段（1980-1987）：房地產誕生，房地產業初登歷史舞臺
進入1980年，再次為城鎮居民購房發聲，明確表態支持居民購買房屋、蓋房。甚至提出「可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。」隨後國家發布「準許私人建房、買房，準許私人擁有自己的住房」的通知，拉開了中國房改序幕。
1980年被稱為中國房地產的元年，這一年國家把房子定義為商品。房改和土地改革同時被推動，中國房地產正式成為了一個產業。
1981年，中國才開始有房價數據這一說法。根據《中國34年房價變遷史》一文中提到，1981年浙江溫州瑞安商品房賣出了68.85元/平的價格，算下來一套2600元。這個單價相當於一位普通工人的月均工資。但老百姓依然覺得買不起。重要的是那會的意識裡沒有買房的概念。
1984年，城鄉建設環境保護部組織考察團到深圳進行考察，之後在廣東佛山召開會議。中國房地產產業概念正式被提出，房地產業從此登上歷史舞臺。
歷史終於要發展到關鍵節點了。在人們無數次審視中國房地產行業發展的脈絡後，把中國樓市起點的坐標定位到了1987年那場並不起眼的土地拍賣會上。就在中國南海邊陲，新成立的深圳為籌錢發展特區賣出了新中國第一幅土地時，也正式拉開了中國房地產行業發展的序幕。
1987年，深圳進行了首次公開土地拍賣，催化全國房地產加速發展。所以，1987年中國地產才開始真正進入商品化。
劉曉光回憶說：「從1987年以後，中國就有些房地產開發的概念了，但還不是正式的進入房地產大開發年代。那個時候最早是一些商業網點，後來開始有些住宅。我最大的感覺就是居住改變了中國，居住給人民群眾提供了一個可以傳宗接代的財產權。」
第三個階段（1988-1997）：房地產第一個瘋狂飛躍的十年
1988年，房改正式全面試點，土地禁錮也終於完全放開。2月，國家批准印發了「房改領導小組」的《關於在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，並提出住房制度改革的目標是：實行住房商品化，將實物分配逐步改變為貨幣分配，使住房這個大宗商品進入消費市場。
該《實施方案》的出臺，標誌著我國住房制度改革進入全面試點階段，也掀起了國內第一輪的房改熱潮，城市綜合開發迎來了歷史性機遇。
萬通六君子今昔對比
這一年的前後，馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森、黃怒波等，紛紛放棄體制內的鐵飯碗，走上了創業的道路。在他們手中誕生了萬通、綠地、建業等房地產企業。
1992年，揭開了中國新一輪改革的序幕，徹底改變了這個大國的走向，對於中國每個人，對於中國房地產，影響深遠。
1993年，國家陸續頒布實施了住房公積金制度、發放住房債券等，在宏觀經濟過熱的經濟環境背景下，直接催生了連續兩年的第一輪房地產投資泡沫。此輪泡沫的特點是在帶著鮮明時代特徵——「特區」的局部市場（海南、北海、廣州、深圳）供應過大、消費需求不足，金融體系不完善帶來的土地炒作催化泡沫等。在國家強制停止銀行貸款、清理土地等行政幹預下，刺破了海南、北海、廣州、深圳等局部市場的泡沫。
海南90年代的房地產泡沫是中國房地產史上不可忽略的一頁，海口市地價從1993年最高的680萬元/畝一路狂瀉，到1996年年初已經跌至約100萬元/畝，跌幅達85%，基本上回落到1991年的水平。海南巨量的房地產庫存，一直到1999年才清理完成。海口市的房價，在2010年前後才重新回到1993年上半年的高點。
1996年，國家提出，住宅建設成為新的經濟增長點和消費點，房地產行業迎來了又一個重大轉折，從此翻開新篇章。這一年，房企老兵們在積極求變，境外上市、瘦身、關注產品質量，新兵們不畏艱難，強勢登場，為行業帶來新風氣、新希望。
那時候的房價對老百姓依然遙不可及
1988—1997年，這一時期，中國誕生了以萬科為代表的第一批房地產開發企業，數量在2萬家左右。但由於自有資金不足、金融政策對民資的限制，這一時期的房地產市場主要由國資企業主導。比如北京華遠、上海城開等。
第四個階段（1998-2003）：福利分房全面終結，住房貨幣化開始
1998年7月3日，是中國住房制度改革的一個分水嶺。很多開發商在1998年上半年熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。為了遏制市場進一步下滑的危險，國家決心培育新的經濟增長點。出臺了一系列刺激房地產發展的政策，最具代表的是7月3日，下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從這一刻起，原先的福利分房制度被廢止，標誌房地產開始市場化。
1999年低迷的中國房地產市場在開展個貸、降息、公房允許上市等一系列刺激政策下逐漸升溫。這一年，海南成為了處置積壓房地產的試點城市，曾經遭遇重創的房地產市場迎來新生。這一年，王石、大炮雙雙辭職，引起了史上最轟動的一場人事動蕩。這一年，創業熱潮還在繼續，佳兆業、升龍集團、時代地產、電建地產、鴻榮源、北科建、和裕地產、上實城開、陽光100、東原地產等房企相繼誕生。更重要的是，這一年，網際網路進入了房地產，搜 房網的創立揭開了房地產聯姻網際網路的序幕。
萬達在全國首創了商業和地產相結合的「訂單地產」。所謂的「訂單地產」，就是招商在前，建設在後，萬達將與國內、國際一流商家共同選址、共同設計、先租後建。王健林分析稱：「不能建好房子再招商，而是要先把大租戶的需求搞清楚，按照租戶的個性要求量身訂做。我要把房子租給商戶，就必須先替商戶考慮能不能掙到錢。如果掙不到錢，我也就收不到租金。」
2003年6月，央行印發「121號文」，嚴控銀行的房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。並且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念。121號文效果顯著，全國房價應聲下跌，上漲勢頭得到遏制，全國地產行業進入冬季。
大炮隨後通過媒體炮轟「121號文件」，他認為「121號文件」如果嚴格執行，將使整個經濟形勢都受到影響，許多房企將面臨資金鍊斷裂，銀行也將冒著大量貸款無法回收，造成死帳的風險。
全國各地的開發商通過開會、發言、撰文等方式，旗幟鮮明地集體反對「121號文件」，北京的開發商們甚至以建立房地產聯席會議制度來「集體救市」。
各地銀行因此遲遲未出臺調控細則，所有開發商都無法理解，從1998年至2002年為房地產市場發展的升溫期，政策大多以「規範、鼓勵、支持、優惠」為主，央行此番為何突然祭出如此厲政打擊樓市。
然而非典爆發，全國經濟影響嚴重。出於保增長的考慮，住建部發布了「18號文」，將鼓勵房地產發展定性為擴大內需，拉動投資增長，保持經濟持續增長的重要渠道。於是全國房價止跌反彈，繼續上漲。
第五個階段（2004-2013）：房地產第二個黃金十年發展
2004—2013是中國房地產業發展的黃金十年，也是國家對房地產密集調控的十年。2004年「8.31」大限開始到2013年，國家及相關部委共計出臺70餘項重要的宏觀調控政策，主要集中在金融、財稅、土地、行政四個方面，政策出臺之多、密度之高、力度之大前所未有。
但由於未觸動房地產發展的根本動力，歷次調控以失敗告終。
2008年，美國爆發金融危機，全球經濟衰退，中國為了刺激經濟發展推出更為寬鬆的貨幣政策，更為直接推動了房地產價格的上漲。房地產市場反而由於行政對於市場的幹涉，一次次地爆發式增長，價格快速上升。截止2012年，以國際通用衡量房價水平的指標，中國一線城市的房價收入比達到25倍，高於紐約、東京等國際大城市，二三線城市，大量房屋空置。因此，歷次的房地產調控都是捨本逐末，形成了一個畸形的房地產市場，給民眾留下了房地產發展負面的印象。
此階段，中國房地產市場的特徵是發展不平衡。表現在沿海與內地市場的不平衡，市場主要聚焦於長三角地區（上海、浙江、江蘇）、珠三角地區（廣州、深圳及周邊城市群）、環渤海地區（京津冀遼魯等），內地及中西部地區市場佔比小；城市與農村的不平衡，房地產主要在城市中發展；客戶群體的不平衡，客戶主要是先富起來的城市富裕階層，佔絕大多數的城市中低收入者沒有獲得住房；房地產產品品質的不平衡，普通住宅品質低下，高檔住宅奢華。
中國房地產企業在此輪發展周期中，伴隨市場規模的增大，企業數量極劇上升，但隨著調控也進一步兼併整合，行業集中度快速提高。2005年，房地產前100強僅佔11%的市場份額，而截止2012年底，房地產行業前50強佔據了21%的市場份額，企業競爭導致的優勝劣汰現象明顯。但到了2013年的房地產市場總體特徵就是震蕩上行。由於各地並未嚴格執行調控政策，房地產市場出現明顯回暖，尤其是一線城市房價出現了連續多月的較快上漲，雖然各地相繼收緊調控政策，但也沒能將房價束縛住。
第六個階段（2014-2018）：房地產轉型及長效機制探索階段
經歷輝煌而又繁榮的房地產黃金十年後，房地產逐漸走向白銀時代。房地產已經成為大房企的遊戲，市場集中化程度越來越高，中小房企生存空間越來越小。
據當時數據統計顯示，公布2014年銷售業績的企業共37家，其中僅15家完成年度目標，且這些企業大多集中在千億級別房企中。對此，業內人士表示，房地產黃金十年基本已經宣告結束，未來房企告別單一的房地產銷售模式，謀求轉型和跨界已經成為發展方向。
在房地產市場整體取得輝煌業績的同時，安家博達集團董事長劉文斌卻給出了另一種解釋，房地產正逐步進入寡頭時代，銷售數據的好壞已經不能直接反映房地產市場的好壞。也就是說，不止是房地產市場有區域分化，房企之間的分化也非常嚴重，強者恆強弱者恆弱，只有具特色競爭力的公司或者真正的大企業才能生存並且越活越好，更多的中小房企可能被平均了。
安家博達集團董事長劉文斌
也就是在那一年，安家博達集團也站在了歷史的風口上，較早的確立了探索轉型的目標。劉文斌感慨並判斷，「地價飛漲，加上各種稅費在內的成本高達70-75%以上，企業生存壓力劇增，許多中小房地產企業倒閉潮將起，可能會有大批的中小開發商死去或離場，大批的代理機構、廣告策劃公司倒閉，大量的業內從業人員失業，整個行業收入下降……這就是房地產行業的整體新常態。」
事實證明，這種判斷是有前瞻性的。
克而瑞研究中心發布的最新報告顯示，2017年，百強(TOP100)房企業績規模大幅增長，集中度進一步提升。其中，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30和TOP100房企集中度分別達到了38.4%和55.5%。另外，龍頭三強銷售額均超5000億，千億陣營已達17家。
這項數據在2016年還是這樣，行業集中度越來越高並在提速，十強房企銷售額佔比達到19%，而百強房企佔比更是高達49%，與其他13萬家房企幾乎平分天下。由此可見，房地產市場也將是大企業的市場，大批中小房企或將離場，未來競爭將會更加激烈，形勢會更加嚴峻。
當時間的指針指向2016年時，國家層面提出了「房子是用來住的而不是用來炒的」新定位，2017年3月17日新政後，標誌著一線城市傳統房地產開發模式走向終結，「去商品化」趨勢明顯。
伴隨著國際形勢、經濟走勢的巨變，中國房地產也步入變革的深水區。在房住不炒這個新定位背景下，在長效機制的建立呼之欲出的預期下，史無前例的嚴厲調控，助推房地產行業發生變革和洗牌，傳統的房地產開發模式漸漸走進死胡同，再難適應新時代發展，新時代房地產萬眾矚目。
2018年，將是房地產變革的關鍵年。我們也對新時代的房地產發展充滿了期待……