今天上班在辦公室的座位上，看到同事愁眉苦臉地盯著深圳房價走勢，十分的不解，於是把腦袋湊過去幫忙瞅瞅。最近深圳二手房的房價明升暗降，表面上看很多房地產中介的APP都是微漲，但是實際想要賣的話根本不可能以這個價格出手。
主要是最近深圳二手房成交量下降太多，想要出手不毛估估先打折個20W以上，根本沒人詢盤。沒有成交量的價格都是虛浮的，就像股票中的掛單一樣，你可以掛個高很多的賣單，但是人家根本不買，你就無法將房子流轉出去，浮盈再多沒有套現離場也是枉然。
2018年5月，同事看中了龍崗區萬科的一處房子，久經考慮後以4.36萬/㎡的單價拿下一套112㎡的三室一廳，總價達到了488.32W。自己湊了250W首付，剩下的以5個點左右利息的商業貸款分30年還清。同事上車還算比較早，如果從帳面計算，以現在已經6.54萬/㎡的單價，2年時間已經浮盈有244.16W。
如果此時出售，由於不滿5年，就需要繳納成交價*5.6%的營業稅，還有成交價*1%的個人所得稅，也就是說，即便以6.54萬/㎡的單價出售了，光是交稅就去了48.3W，自己可以到手的錢為684.1W。這些錢足以回到老家買兩個門面，做點小生意，過上很好的生活了。
原本一年憑空賺了122W，而且房價還在繼續蹭蹭蹭的上漲，從此走上人生巔峰指日可待。但最近恆大打7折降價售樓的消息，還是讓他感到壓力很大，每天一有時間就盯著樓盤看，有點坐臥不寧的感覺。雖然說恆大打折多半又是噱頭，虛晃一槍而已，但是融創和萬科已經跟進，還有更多的中小房地產商多半會跟進。
在「三道紅線」政策發布後，房企向銀行借錢的融資渠道，已經基本被切斷，回款成了首要任務，房地產企業才會祭出用老的套路——先漲價後打折，7折甩賣，與「電商節」套路如出一轍。
8月份，有權威機構公布了今年的房企破產報告，截止到今年8月14日，全國已經有380家房企申請破產保護，而在6月份的時候，申請破產的房企還只有228家，短短2個月又暴漲152家，平均每天就有2.5家房地產企業破產。
根據房地產研究機構發布的《中國房地產業發展觀點指數2020白皮書》顯示，2020年上半年，約90%的房地產銷售企業，包括華潤、世茂等一線房企，均沒有完成銷售目標。綠城地產前6個月，僅完成了綜合計劃的26.9%，與目標相差甚遠。這就意味著，9月份以後，房地產行業或將掀起新一輪的「降價潮」，對有購房意向的人群進行「搶收」。
假如，我們以假設的方式來計算一下，如果同事的房子也被打7折出售，那麼他就只有512.73W的帳面價值收益了，以他488.32W的購房成本，外加2年的本金利息以及貸款利息，這樣算下來他的浮盈不過也才3個漲停板而已，房企真要打7折這麼一衝擊，2年浮盈全成了泡影。
假設再狠一點（僅作測算，不具真實參考），在現在房價的基礎上，打5折他能承受的麼？也就是現在6.54萬/㎡的單價，跳水到3.27萬/㎡，房子的帳面價值變成了366.24W，但是他還欠著銀行238.32W的貸款，兩者一扣除只剩127.92W，此時250W的本金，就已經損失過半。
如果真遇到這種超級極端的情況，在房子的帳面價值抵不上銀行貸款的數額時，估計很多人會選擇斷供貸款，但是徵信估計也會被畫上一個不好的字樣。現實中肯定不會這麼極端，房價走勢也沒有人能夠完全預測，唯一能夠做的正確操作就是：謹慎。
做這個假設，只是為了告訴大家，當前樓市波動非常大的情況下，炒房是風險極大的。你再多資金，手裡握再多紅本本，難道還能比房企的更多麼？房企才是這個市場最大的玩家，散戶一不小心就可能被收割，成為被淹沒在大海裡的一粒黃沙。