前言：以界石S分區296畝宗地成交為切入點，分析今日成交宗地，我們必須把另外一宗地納入整體分析；
一、姊妹地塊
1、指標相似：首先兩宗地南北相鄰，大致的價值是一致的；均由多小地塊組成，佔地接近300畝，合計約611畝；
容積率接近，計容規模接近，約35-39萬方，合計達73萬方；
起拍樓面價4000元/㎡一致，起拍總價接近，約13.8-15.5億，合計29.3億地價款；
2、付款條件：兩宗地付款節奏一致，項目成交30天內付50%土地款，剩餘部分明年5月31日前付清，接近半年內付清全部土地款；
3、交地條件：支付節奏一致，土地款50%即交付約50%（計容體量）；
地塊1交付3宗土地約120畝，計容約16.2萬方，交付比例約47%；
地塊2交付4宗，計容約18.5萬方，交付比例約48%；剩餘土地款交清後交付餘下土地；
4、節奏利好：這樣的付款和交地節奏，對於拿地企業而言有幾點利好；
第一、加槓桿，投入50%地價款可撬動整個項目運作，剩餘部分土地是否可以做開發貸，或者其他形式的抵押貸；
第二、二批次附近節奏接近半年，哪怕考慮到春節帶來的工期影響，這個區域的施工條件，明年5月底前很多高周轉房企都可以實現首開；
甚至周轉速度頂級的房企能夠在4月份首開，這樣的話就給房企預留了1-2個月的銷售時間來回款，減輕二次本金投入；
第三、未確權部分土地，是否有機會因市場變化而及時調整自己的產品鋪排；
5、限高一致：主要限高30m和40m，少數宗地限高60m，大體上業態要求還是以洋房和小高為主，相對偏低密物業形態；
6、配建一致：裝配式建築計容面積達50%；配置9班幼兒園，建面不小於2700㎡後期交給政府；社區家園（1宗3300㎡，1宗2700㎡）；
不同之處：
7、商業要求：地塊1體量約8311㎡佔比2.4%，地塊2約7.4萬方，佔比19%；
這就產生一個重大問題，地塊2商業佔比明顯偏高，但兩宗地塊價值相同，那麼商業價值何在或者定價的邏輯是什麼？
8、配建差異：地塊2代建公交站場1.35萬方，佔比約3.5%，最終由第三方機構評估價格而後政府回購；
9、項目配套：從控規上看，項目西側和北側為公園綠化用地，並帶有一定商業用地；
控規資料顯示8號線途經項目並在附近有設置站點；加之項目南側為公租房及界石老街，常規的生活配套不成問題；
東側局部綠化用地，但多為是工業廠區，以及南側的公租房，一定程度會影響整體品質；
學區問題：區域有規劃學校用地，一度傳言要引入巴南最好的「魚洞二小」但由於種種原因，一直未能成行；
恆大錦城項目比較粗暴，直接買房帶樹人小學指標，這也是該盤去化較好的重要因素；
10、項目綜述：從掛牌條件來看，用地指標，配建，付款及交地條件等，兩宗地肯定是由某房企或平臺公司全部拿下；
通常巴南平臺公司很少出來拿地，大概率是由房企來兜底，據說是萬科；
11、價值分析：綜合來看，該項目還是有較大的優勢和機會，公園+地鐵+大城可以作為重要的驅動，學區運作也有可能的空間；
當然成本和區域自身剛性也有一定的風險。
但是引申出兩個核心問題：
第一、如何確保兩宗地都能按照自己理想的價位拿到，從市場及業態去化的角度來說，明顯地塊1 優於地塊2，地塊1住宅可售比達95%；
第二、萬科從未涉足巴南，為何本次進入以及對商業價值的理解；
關於這兩個問題，做以下幾點分析和推測：
二、要點淺析
1、投資邏輯：萬科之前重倉是北區，在整個南區僅南湖片區有項目，巴南無項目落地；
從基本面和政策導向來說，過去十年重倉北區是明智的；
萬科調轉槍頭布局界石可能有以下幾點推測：
第一、界石地塊的價值和機會，每一次投資都是一次生意，肯定都有商業目的，賺錢或者規模需要；
第二、北區能級雖高，但競爭激烈，拓展空間基本飽和，邊際效應遞減；
換句話說同等用地條件的情況下，中央公園地價1w+，悅來9k+，水土6k+，而界石4k+，可能界石的空間更大，更加安全；
第三、博弈能力，北區是充分競爭市場，你去說服政府供如此規模的地幾乎不可能，但是南區尤其是界石這樣的板塊，需要大房企來搞大投資，這樣的話房企就有了更多的話語權和談判空間；
第四、若干年前，萬科與交開投集團籤署戰略合作，因此兩家的關係是比較不錯的，加之上周新橋地塊成功底價摘牌，這其中是否是重要的契機；
一方面萬科藉此了解更多城市規劃發展信息，或者其他方面的信息不對稱；
另外一方面是否能夠在線下幫助萬科阻擋其他房企競拍；
2、潛在條件：個人判斷，該宗地能夠阻擋競爭對手的條件有幾點：
第一、成本，地價+配建+裝配式分攤下來樓面單價大概要到4400元/㎡；
第二、區域的剛性，從市場維度來看，區域在售項目均價基本8k+，因此從市場邏輯來說很多企業是做不了的；
第三、規模過大會阻擋中小房企，同時由於交付問題，財務成本高的企業是很難做下去的，萬科有天然財務成本優勢；
因此結合地塊條件、市場以及風險評估，該宗地無疑是被專門設計的。
但是條件不論怎麼設計，終歸只能阻擋絕大多數，不可能百分百。
三、最後結論
1、模式變化：在土地市場，剔除本土平臺公司或收儲之外，萬科去年新增土儲規模超過100萬方，位居第一；
今年前十一月萬科收儲規模甚至未進入TOP10，不足30萬方；
但是進入12月萬科卻通過另外形式「彎道超車」，假設界石兩宗地萬科最終都能獲取；
那麼在連續幾次以交通體系的形式勾地成功，萬科今年的新增土儲應該會達到約120萬方，再次蟬聯第一，甚至超過去年；
在今年其他頭部房企投資額完成較差，多被腰斬的背景下，萬科無疑是成功的；
這是否代表了萬科投資模式的變化，是轉型還是新的模式；
依靠傳統招拍掛拿地越來越難，而且以萬科的投資特徵，不拿高溢價地塊，那在如今的土拍競爭中，拿地是很艱難的；
而採取勾地形式，需要企業有很強的能力，並且周期很長，高管介入很深，本輪萬科成功獲取多宗勾地，不知道萬科線下花了多大精力，但我想如果成功摘得，昔日的付出是值得的；
2、成本核算：兩宗地樓面價一致，地塊2商業佔比較高，在價值相對的背景下，明顯處於劣勢，那麼這樣的定價策略是否代表了政企之間是經過綜合考量的；
假設認為地塊1的價值更高，因此真實的地價評估會更高，甚至企業和政府都可以考慮給予一定溢價，假設溢價按照10%計算，那麼對應地塊2的心理地價可能是3641；
或者在極端的情況下，地塊1拿不到，只拿地塊2，但是由於地塊1有溢價，成交價相對較高；
假如達到那個評估的臨界點，萬科放棄，而最終底價拿下地塊2，這樣也符合邏輯；
假設這兩點推測成立，那麼這樣的定價邏輯就說得通；
3、價值匹配：該宗地基本屬性只適合中大型房企進駐：
第一、項目需要較大資金投入，因此要確保穩健開發；
第二、要有較強的運營能力，確保開發速度和銷售量價；
第三、成本剛性，該宗地應該考量銷售與開發節奏、土地支付節奏較為緊密，因此需要房企的財務成本比較可控，尤其是開發貸，而小房企要麼做不了開發貸，要麼開發貸利息很高；
第四、開發策略，肯定是前期跑現金流，後期擇機兌現利潤，因此需要有大的算帳邏輯和體系支撐，而中小房企通常單項目算帳邏輯，因此無法做到；
第五、產品定位，地塊的綜合價值以及對區域的認知，很符合萬科的打法，關於區域市場方面的分析放到下周一地塊2成交時來做。
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